兰德咨询-宁波金田置业2008-2011年企业战略规划方案.ppt

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1、2008年2月,宁波金田置业2008-2011年企业战略规划方案,导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）,战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。毛泽东，中国革命的战略策略问题 公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。“竞争战略之父”迈克尔波特,兰德观点：

2、战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领。发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。,什么是战略？,对宏观调控政策的敏感性强资本密集型产业，决策失误将导致致命损失核心能力是对各种资源的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划之下对短期利益的过分追逐决定了房产企业的“短平快”的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在“地方诸侯”的层次。制定战略有利于抵制机会的“诱惑”房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势,房产企业为什

3、么更要重视战略管理？,房地产开发企业竞争的四个阶段：,中国房地产发展历程的简要回顾,自1987年深圳的中国土地“第一拍”至今，中国房地产市场已经走过了20年的历程。1991年1月，万科以“0002”的股票代码在深圳挂牌交易，标志着中国住宅产业化的正式启航；1993年6月启动的第一轮政策调控，以及随后以1993年到1995年间海南地产泡沫的破灭为标志，中国老一代房产人第一次从政策角度上重新思考刚刚过去的那段波澜壮阔却让人心有余悸的掘金岁月；2002年5月，国土资源部签发11号令，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为新一轮“土地革命”的开始；始于2005年的房价狂飚，引起中国高层领导的深切

4、关注，自2006年至今，国家在土地，金融，税收等方面先后出台多个政策，矛头直指强势上扬的城市房价 在百度搜索中，“房产新政”可搜到相关网页约1,290,000篇；“谷歌”可搜到约1,080,000项。这还不包括以“房地产政策”，“房产调控”等其他关键词搜索的网页。由此可见这个词组在媒体上出现的频次之高和民众对此的关注之切。,支付部分土地出让金申请减免配套费要求施工企业先行垫资施工提前预售，收取房款 不注重产品设计、工程质量、和客户服务 成本低、利润高,土地实行“招拍挂”限制前期流动资金贷款严禁垫资和拖欠农民工工资严格预售许可证制度 细分市场、细分客户，促销费用越来越高 成本越来越高而利润率越来

5、越低,旧开发模式,新开发模式,房产新政下，我们需要面对,有限资源,收缩战略？,稳定战略？,固守一隅还是主动出击？激进还是稳健？产品如何定位？企业如何变革和提升？35年战略规划目标？,一体化？多元化,发展战略？,导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）,中国经济保持持续快速的发展,2007 年，国内生产总值持续稳定增长。为房地产和相关行业提供

6、了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。以人均指标衡量，2000年中国人均GDP为7078元，按当年汇率折算约为856美元。2006年人均GDP达到2042美元。,根据“十一五”规划纲要，十一五年均增长7.5%，2011年GDP达到26.1万亿元。按目前的增长趋势，2008年突破规划数字已成定局,专家视角：人均GDP达到2000美元意味着什么？,GDP反映的是国家经济实力和市场规模，人均GDP反映的则是国民的富裕程度和生活水平。从国际经验来看，当一个社会的人均GDP处于10003000美元的时候，正是这个社会的经济变化最剧烈的时期：民众对经济前景将普遍看好

7、，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态势。经济将从人均GDP2000美元以下的经济起飞阶段迈入2000-10000美元的加速发展阶段。世界许多国家和地区在人均达到美元后，其经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间较长；从国际经验来看，人均从美元到美元，再从美元到美元的跨越，所用的时间逐渐缩短。如，实现前一个阶段德国用了年，而后一个阶段只用了年，日本则分别用了6年和3年。而中国人均GDP从1000美元增长到2000美元仅仅用了3年时间（2003年到2006年）。居民的消费能力大大提高，消费结构发生变化。消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。

8、人均GDP800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。居民对服务业的需求将大幅增加，例如，舒适型旅游经济将有很大的发展空间。此外，富裕起来的居民投资需求也会加大，金融资产迅速膨胀，带动银行投资业的快速发展。,固定资产投资和房地产开发投资高速增长,2007年，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快：全年全社会固定资产投资达到137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点；其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点。在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第

9、二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。,“十一五”期间，我国城镇化仍将快速推进：从国际经验来看，当城市化率达到以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过而未达到的时期，城市化进程出现持续加速趋势；而城市化率一旦超过，城市化进程又会相对慢下来，进入平稳推进阶段。我国城镇化率年以前在以下，城镇化率平均每年提升大约个百分点；年达到以后，城镇化率平均每年提升个百分点左右。综合考虑各方面的影响因素，我

10、国城镇化率达到左右的时间可能会在年前后，年前后将达到。（城乡人口变化的“交点”。城市人口规模越来越大于农村人口规模，出现“剪刀”效应。）住宅产业化”的进程大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加约1500万城镇人口。如果按每人住房27平方米计算（2006年末水平），将新增住宅需求4亿平方米。这还不包括家庭结构小型化、住房升级换代等因素的增量。,2007年下半年，CPI连创新高；2008年1月份，更是创造了11年来的新高（此前，CPI曾在1996年9月创下7.4%的最高位）。其中，城市上涨6.8%，农村上涨7.7%；食品价格上涨18.2%，非食品价格

11、上涨1.5%；消费品价格上涨8.5%，服务项目价格上涨2.6%。从月环比看，居民消费价格总水平比2007年12月上涨1.2%。CPI的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。,自1995年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。据国家统计局最新公布的数字，2007年达到13786元。,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%59%为温饱，40%50%为小康，30%40%为富裕，低于30%为最富裕。从19851999年这15年间，我国农村居民一直处在温饱水平；2000年以后我国城镇、农村居民家庭恩格尔系数分别降

12、到50、40%以下，分别达到富裕和小康。居民收入的持续增加，恩格尔系数的稳步降低，会带动消费结构的升级和变化：消费内容不断更新。进入21世纪初的前5年，我国居民在经历了家电产品全面进入家庭的万元级消费后，已进入到一个以教育、购房、购车为主要内容的新“三大件”消费时期。生活消费由温饱型向休闲娱乐享受型发展。消费、投资更加理性和多样化。2007年末，我国居民储蓄存款余额为172534亿元，比上年末增加10967亿元。除了银行储蓄外，越来越多的居民进入股票、证券、基金、国债、期货、黄金、收藏甚至房地产等投资领域。,我国城镇人均居住面积得到快速增长，至2006年底已经达到27平方米,根据世界银行研究表

13、明，当一国人均居住面积在达到3035平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离30平方米还差3平方米，说明我国房地产仍将保持持续的发展。按照现有增速，此趋势还将持续35年。,导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）,解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑：首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房为此，中国政府今年将安排亿元用于廉租房建设

14、，再加上地方财政，投入将达到几百亿。其次，是建设经济适用房。在中国，经济适用房户均面积平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。中国是有亿人口的国家，要守住亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到万，还有万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。,温家宝：如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。,2007年11月19日，温家宝出

15、席新加坡中华总商会举行的工商界人士晚餐会并致辞。他说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。,十一月十九日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲。,地方换届：主政官员的“地产亲民”倾向,2008年初，我国省、直辖市和自治区两会陆续召开，地方政府的换届选举同期举行。被温家宝总理称为“人民有很大的意见”的房价上涨较快问题，成为各地两会的讨论焦点之一。“目前杭州市按低保标准两倍计算，仅杭州主城区的保障

16、对象还有25000户，共产党执政几十年，还有那么多社会底层群众住房没保障，如果还不去尽快解决，我们还戴什么乌纱帽，我们的责任到哪里去了？”杭州市市长 蔡 奇“我们到场的省长、副省长、市长、副市长在这个问题上，究竟能为社会做点什么？绝对不能把房价问题向市场一推了之！”江西省省长 吴新雄“一个普通市民不吃不喝，买一套90平方米的商品房至少需要15年的收入。”1月16日，民盟甘肃省委向甘肃省政协十届一次会议提交的一份题为关于规范甘肃省房地产开发建设问题的调研报告显示，甘肃省兰州市的房价与居民收入严重不匹配。十七大提出的“住有所居”的社会目标和科学发展观所提倡的“改善民生”的思想，成为地方官员频频打出

17、地产亲民牌的重要原因。GDP高增长、城市建设高歌猛进，已经不是考核政府官员政绩的惟一指标，“高地价+高房价”也不再是城市繁荣的象征，其在一些地方已经被视为棘手的政治问题。,回顾：2003年以来国家主要调控政策一览,回顾：2003年以来国家主要调控政策一览（续）,综观2003年以来中央和地方政府出台的一系列调控措施和市场政策，尽管存在“患得患失”的顾虑，但显而易见的是各项措施和政策更具有针对性、可操作性既强化了政策的可执行性，又尽量避免了“一刀切”，同时也充分考虑了各项政策的对冲作用这意味着各项措施和政策将产生积极、良好的调控效果。我国的“房地产法律体系”必将越来越完善，房地产市场政策越来越严密

18、：回顾近5年来的宏观调控政策，20032004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“9070”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了房地产的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。,近年来国家对房地产的调控措施和政策越来越科学、有效,2007：调控政策的强力延续,2007年，

19、除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房地产领域所应起到的社会公共职责。8月份国务院出台的24号文使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心。此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充，特别是央行加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了2007年调控的一大特色。最能概括市场全局、最能反应民生心态的，自然是那些在2007年的媒体上曝光率高、大众关注度高的“流行语”或“关键词”。它们有的道出了普通民众的心声，有的刻画了开发商的求生状态；更多的则反应了一个大国政府运用“看得

20、见的手”进行有形调控过程中的探索和实践,盘点：2007年国家出台的房地产政策,10次上调存款准备金率，6次上调存款基准利率：,关键词一：金融紧缩,2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日、9月14日和12月21日，央行实施了6次加息。5年期以上的商业贷款基准利率由684上涨到783，共计上涨了099，加息的幅度依次为027、009、018、018、027。公积金利率也同时上调，由459上调至522，共计上涨063；上调的幅度依次为018、009、009、009、018。政策评点：自2004年10月29日至今3年多时间，央行已加息10次，其中，2007年是加息最为频繁的一年，年内

21、加息6次。这明确表明政府正在积极运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制通货膨胀预期，抑制投资需求，促进房地产价格平稳发展。另外，加息对购房者影响最大的是心理，但历次加息的累积效应不容小视，贷款购房者压力在不断加大，实质影响到贷款购房者的入市速度。加息是2007年金融政策最突出的手段和特点。促成央行频繁加息的深层次原因是市场流动性过剩，其中主要表现在货币供应量过多以及银行信贷增长过快，特别是年初美国次级贷危机集中爆发，形成了对全球金融市场的冲击，使得银行系统开始有意识的控制信贷的增长，回收流动性。从频繁加息的直接原因来看，则是股市及楼市这两大国内投资市场的火爆，2007年资本市场经历了前所

22、未有的牛市，虽然其间经历了年中以及年末的调整，但整体来说股市呈现过热的势头，加息成为给资本市场降温的必备货币政策；另外，房地产市场依然保持活跃态势，房价快速上涨刺激了房贷需求量持续增长，通过加息来抑制房贷需求成为必然。因此，可以说，2007年频繁加息是整体经济运行下的必然结果，而股市楼市持续过热则是频繁加息的导火索。,2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月 25日、11月26日、12月25日，央行10次上调存款准备金率，从95上调至145。仅一个月后的2008年伊始，又调至15。政策评点：上调存款准备金率可以直接回收流动性资金，降低流

23、动性过剩带来的投资压力膨胀。同时，存款准备金率的上调，对于降低信贷乘数，降低贷款增速起到了积极的作用。通过不断上调存款准备金率，银行体系的放贷量得到了明显的控制，这也为2007年年末房贷紧缩提供了条件。,在信贷调控收紧的大背景下，开发商们不约而同地踏上了上市的征途：4月20日，碧桂园在港交所挂牌上市，集资130亿元，造就了中国首艘地产“千亿航母”，并诞生了内地最年轻的首富。8月8日，易居中国正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，成为中国第一只登陆纽交所的房地产经济概念股。8月22日，金地集团首发公告拟发行总计12亿元的公司债券，并于10月18日获得证监会发审会有条件通过。金地拔得头筹成为第一家发行

24、公司债的地产上市公司。万科、保利纷纷提交申请。9月28日，华远地产重组SST幸福遭证监会否决，任志强遭遇坎坷。但随后10月30日方案修改后获批，任志强终结束了一波三折的上市长跑路。9月28日，远洋地产在港交所挂牌上市，从此开始了在土地储备上的扩张和在资本市场的奔跑。10月8日，SOHO中国登陆香港证券交易所，前门地块归属随之明朗。随后，潘石屹和任志强即在北京上演了一出“土地换粮票”事件前者以24亿元的总代价购入任原北京民源大厦项目和“燕莎圈”高档住宅项目。10月，21世纪不动产与美国艾威基金完成5200万美元的融资，诞生地产经济行业最大一笔私募。12月，河南鑫苑置业赴美国纽约上市，成为第一家在

25、美国上市的内地房地产企业。,上市：房企融资突围的“舞蹈”,关键词二：第二套房,2007年9月27日，央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的11倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35，不得发放贷款等。12月 11日，中国人民银行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行

26、”；已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。政策评点：从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义：对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。补充通知的出台在满足居民改善住房条件的合理需求的同时，在抑制以贷炒房、投资需求增长上起到重要作用。,关键词三：住房保障,关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文)（2007年8月）政策评点：24号文标志着政府开始把解决低收入家庭的住房问题作为重要的职责，把加大保障性住房供给、逐步改善住房供应结构作为目前房地产宏观调控的首要目标。对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈

27、领性的指示：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。并再次提出了“双70”的指标，强调要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。廉租住房保障办法（2007年11月）政策评点：是对24号文进一步细化和落实。明确了廉租住房的保障对象为城市低收入住房困难家庭。据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排；新建廉租住

28、房套型建筑面积控制在50平方米以内等规定。经济适用住房管理办法（2007年11月）政策评点：此举意味着既没有资格住上廉租房，家庭收入又很低的“夹心层”将被纳入住房保障体系。办法明确规定，经济适用房建设用地以划拨方式供应，单套的建筑面积控制在60平方米左右；销售价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于3%，销售中将实行明码标价，不得变相收费。购房人拥有有限产权的规定，则旨在从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。,“经济租用房”的探索,又称“经济性租房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为特定人群解决居住问

29、题所设定。与“限价房”的区别：“限价房”以售为主，强调购买人群具有本市户口。而“经济租用房”则有可能突破“户籍限制”，为外来人口等城市中等收入家庭提供租房帮助，成为其购买商品房之前的一种过渡性住房安排。与“经济适用房”的区别：前者是一种住房消费方式，而后者是从政策保障角度出发的一种住房产品分配形式。另外，“经济适用房”强调“建房”，以新建设的房屋为主，而“经济租用房”房源则包括政府从市场上收购的房屋或开发企业自有的房屋等等。如果“经济租用房”得到大规模推行，其将与“限价房”一起成为解决城市中等收入家庭住房困难的工具。“经济租用房”是实现“居者有其屋”的有效途径，但其实现还面临着财政支持力度、税

30、收等相关优惠政策出台以及监管等诸多难题。目前福建等地开展的“经济租用房”试点还局限于地区性“自发行为”。北京市建委有关人士透露，目前北京市已在开展一些研究工作，针对“经济租用房”在北京推行的可行性及方式进行研究，有望选取部分区县进行试点。但目前该工作仍在北京市建委与有关部门的会同协商过程中，还未形成文件上政府办公会。建设部门强调，房地产市场的主流仍是坚持市场化改革方向。“经济租用房”这一对民生有利的新事物，对于房地产市场的改革发展来说，或许将被正名为“有益补充”。,3月16日，全国人大第五次会议表决通过中华人民共和国物权法。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、

31、经济的发展都具有重要的意义。除规定住宅建设用地使用权70年后自动续期外，在国家诸多政策的实施对房地产价格依然不能起到良好效果的情况下，物业税的开征也将成为政府市场调控手段的一个必施“杀手锏”，并且物权法的执行为国家出台物业税政策提供了法律支撑。政策评点：物业税在我国首次提出是在2003年10月的十六届三中全会上，中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”目前，物业税已经在北京、江苏、深圳在内的十个地区试点空转，有消息称2008年物业税有望在国内部分城市正式实施。物业税的开征，将会增加房地产消费者

32、的持有成本，尤其是置业投资的持有成本会更大，从而会让消费者的置业投资需求更加理性，理性的需求无疑对房地产市场的平稳发展意义重大。我们判断，物业税的征收将是逐步、渐进的，对于抑制投机、投资需求，平抑房价的作用是长期和深远的。政府实行该政策时也将充分考虑到保护个人普通住房的基本需求。从短期看，物业税出台对于房地产市场的心理影响重于实质影响。,关键词四：物权法,关键词五：中介规范,1月22日，建设部与央行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知。其政策要点是：全面推行房地产经纪机构备案公示制度、严格实施房地产经纪人员职业资格制度、建立存量房交易结算资金管理制度、规范交易结

33、算资金专用存款账户开设和资金划转等。政策评点：有利于提高房地产经纪行业的整体从业素质、有利于房源信息的真实性，避免虚假信息的侵害、有利于二手房交易资金的安全、有利于房地产交易的透明化、公开化。该文件是各地建立及完善经纪行业规范性操作标准的纲领性文件。2007年年末到2008年年初房产中介”危机“系列事件：2007年11月，中天置业总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪，旗下140余家门店全线停业；2007年12月，长河地产旗下23家门店停止营业，仅有7、8家门店被保留；2008年1月，创辉租售许多网点一夜之间人去楼空，包括广州300多家门店、上海200多家门店、重庆40多家门店等纷纷关门，甚至引发

34、了挤兑款项的恐慌；同月，原董事长刘易良已被警方拘留的中大恒基关闭50家门店,关键词六：限外,5月23日，商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。政策要点：申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商房地产建筑物所有人签订土地使用权或房地产权的预约出让购买协议。地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案等。11月7日，国家发改委、商务部外商投资产业指导目录。政策要点：房地产业位列限制目录当中，包括土地成片开发(限于合资、合作)、高档宾馆、别墅、高档写字楼或国际会展中心的建设、经营、房地产二级

35、市场交易及房地产中介或经纪公司。其中限制外资进入房地产中介或经纪公司是首次提出。政策评点：从整体来看，限外政策有利于房地产市场的规范发展，对境外热钱进入房地产炒房领域起到限制作用，对于房地产价格来说，势必会起到一定平抑作用。但房地产经纪行业正是处于一个快速发展的阶段，行业需要竞争和整合，需要向更加规范化的方向发展，需要引入海外的优秀管理经验和创新理念，而此次政策的实施，在某种程度上亦在限制外资资本进入的同时也可能限制了一定的“管理资本”输入和“人才资本”输入，从而或会放缓整体的行业发展速度。,关键词七：面粉比面包,2007年以来，在房价高企、土地供应不足等多种因素的综合影响下，各地“地王”频出

36、，许多地区甚至出现了“面粉比面包贵”的怪现象,2007年以来，国土部门主要在三方面继续深化细化土地供应调控措施：一是下发贯彻落实文件，要求各地加大土地供应结构调整力度，优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地；二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理，防止开发企业以少量资金囤积大量土地，要求实行“净地”出让，加快开发建设速度，合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年；三是加强批后监管，加大以房地产开发为重点的闲置土地清理工作，防范闲置土地。此外，土地相关政策还包含提高税收以及未来在土地节约集约方面的措施。招标拍卖挂牌出让国有建

37、设用地使用权规定(39号令)（2007年9月）政策评点：禁止分期取证，实际上是封堵了开发商以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的“擦边球”做法。今后开发商只有在付清全部宗地土地出让金后，才能获得银行贷款和进行开发预售，由此对开发商的资金门槛要求将大大提高。国土资源部表示要采取四项措施防止部分开发商囤地（2007年11月）政策评点：国土资源部此举的主要目的是加大各地闲置土地清理力度，重点打击开发商囤积土地的行为。在该政策影响下，未来土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内，同时受让土地的开发商也必须接受和承诺三年必

38、须开发完毕的条件。,土地储备管理办法（2007年12月）政策评点：对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。办法明确了政府取得土地产权的程序，产权明晰客观上提高了政府供应“净地”的能力和速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。办法中对土地储备资金的严格管理和贷款担保方面的限制，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险。其他相关的土地政策和会议精神：上海、深圳开征城镇土地使用税。（2007年12月）政策评点：提高城镇土地使用税税额，对普通居民影响不大，但是增加了开发商囤地的成本。持有成本的提高将迫使开发商减

39、少空置土地的时间，捂盘的情况也有望得到缓解。新耕地占用税提高四倍（2007年12月）政策评点：通过提高耕地占用税税额标准，使其充分反映物价和地价的上涨，保持耕地占用税占用地成本20左右的水平。节约集约用地方面的政策：国务院常务会议研究促进节约集约用地（2007年12月）政策评点：此次会议强调，我国耕地资源紧缺，守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，要实行最严格的土地管理制度。体现了国家领导高度重视用地浪费问题，未来将大力促进节约用地和集约用地，保障经济社会的可持续发展。,在地产市场景气下降，土地和货币调控政策接连出台的重压下，北京、上海、成都、南京和厦门等地出现了土地出让遭遇寒

40、流情形。开发商出于谨慎或是资金压力，开始放弃了对部分地区土地的争夺，政策的累积效应正在逐步显现：2007年12月6日，广州12宗地块大规模出让，其中两宗商业地块因无人报价而流拍，5宗地块只有一家开发商报价仅以底价成交，剩余5宗也以较低价格成交。2007年12月7日，成都西郊郫县总面积约258亩的三幅地块，以每亩200余万元的价格起拍，却因开发商反应冷淡而全部流拍；2007年12月8日，南京流拍的是一块地铁沿线、距当地最繁华的商圈之一新街口仅5分钟车程的黄金地块。同月21日，在厦门2007年的最后一场土地拍卖会上，6宗地块中有4宗流拍，另外两宗无人竞拍，以底价成交。同月25日，福州市区与闽侯区4

41、宗地块因竞买人数不足而流拍，总面积近600亩。2008年1月16日，北京广渠路15号地由于投标企业不足三家，所以该块地以流标收场；2008年1月24日，上海南汇区康桥镇三幅地块全部以底价成交。尽管如此，拿地开发商仍谨慎表示：“就算是起始价格拿地，以现在的形势来说，也算是很高了。”,新一轮土地政策下的市场反应,关键词八：拐点,“拐点”：高等数学术语。是二阶导数从正到负或从负到正的转折点，这一点上二阶导数为零。（即：凸曲线与凹曲线的连接点）从平面曲线上看，“拐点”的出现仅仅意味着曲线上升或下降的形势发生了变化，并非上升或下降过程的结束，更不是由上升“拐弯”成下降或由下降转为上升。,如果从“严谨的数

42、理概念”这个意义上看所谓“楼市拐点”，只能理解为房价上涨的形式发生了变化，但上涨的趋势并没有变。归根结底，“拐点”是否会出现，是市场对调控政策综合反应的结果，是前七个关键词综合作用下的加权结果。,连续曲（ABC）上凹凸的分界点（B）称为曲线的拐点,凹曲线,凸曲线,曲线凸凹的判断和拐点的定义,王石“拐点论”的抛出和万科的动作,2007年12月13日,中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会在北京举行，会上，王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“我承认楼市拐点确实

43、已经出现了。”稍后在万科周刊网站的论坛“王石在线”上，王石本人这样解释，他“同意出现拐点的说法”，深圳、广州的楼市出现了拐点，他当时还补充说：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”不过，“回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。”12月16日晚，上海。在与新闻界朋友的“年夜饭”上，一位媒体老总就问王石是否说过“楼市拐点已经到来”。王石回答：“是，但当时我的回答也是有一些界定的。”晚些时间，王石在其博客上承认，内地房价走势正处在一个拐点上。但他同时表示，自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整

44、的拐点。万科的行动：2007年11月17日，广州。万科金域蓝湾开卖，均价 1万元/平方米左右，推出当日即售罄，而“十一”预报价为1.2万元/平方米。几天前，万科金色康苑以1.3万元/平方米的价格开盘，引来市民连夜排队抢购，当天推出的156套单位也在不到2小时内售罄。另一个广州楼盘，万科云山开盘价1.2万元/平方米，之前出现了部分单位7000元/平方米起的价格。还有万科金色家园等，均有不同程度的调价。,潘石屹对中国产经新闻记者表示“对市场的分析要定性和定量相结合，如果只是在个别数据基础上进行分析，得到的将会是只见树木，不见森林的错误结论，目前，我看不出房地产要出现拐点的趋势。”针对在广州地产高峰

45、论坛上不少业内专家关于“中国房价调整期最长会达到15个月，复苏后会出现报复性上涨”的预测，潘石屹认为：我不知道这些行业内的专家是谁，也不知道他们的根据是什么，为什么会得出15个月调整期的结论，而不是14个月，或者16个月。但我们看到的情况是，市场真实的需求并没有改变，以北京为例，2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套，但2007年北京新增城市人口就高达52万人。SOHO中国每年大约花费两个星期的时间制作“北京市房地产分析报告”，就是依据北京市政府房地产交易网上成交的每一套房子的具体数据。从这些数据中我们看不出来房地产要出现拐点的趋势。当然，这只是北京的数据，并不能代表全国的情况。当

46、记者问及2008年房地产市场的走势以及房价方面他和王石谁更理性，谁更感性时，潘石屹说，在市场面前，只有判断正确和不正确，不能用感性和理性去划分。王总领导的万科在全国20多个城市做开发，对全国的情况，尤其是中低档住宅的情况更了解，更有发言权，而我们SOHO中国主要集中在北京开发，对北京的市场更有体会，判断得也可能更准确一些。,潘石屹和任志强反驳“拐点论”,潘石屹和任志强反驳“拐点论”,如何看待万科这一系列的举动，潘石屹认为：第一，国际经济步入萧条，到底会不会对中国，对中国的房地产造成影响，显然万科的判断是肯定会影响，所以他们做出了一系列的调整。第二，过去两年时间，土地的价格、房子的价格，尤其是土

47、地价格暴涨，土地市场中出现了泡沫，所以王总批评万科各分公司的经理们不能再拿地了，这是两个大背景。再从万科的心态上来看，2007年他们的销售额突破了500亿元，他们认为已经有了足够强大的力量，可以在市场上有足够的影响力，可以到了清理门户的地步了。这一两个月房地产交易的清淡应该与季节有关系，以其对北京过去几年的统计数据来看，每到天气寒冷的时候，购买房子的量都会下跌。另外就是与大的环境不明朗，大家的观望气氛有关系。再有就是政府出台的金融政策，限制给房地产开发商贷款，也限制了按揭贷款，在对房地产行业造成影响之前，首先受到影响的是房地产中介行业。王石反复劝告大家三四年之内不要购买房子，40岁之前不要购买

48、房子，潘石屹认为，这可能与万科发展的大战略有关系。任志强在财经年会上表示，“房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”在出席SOHO北京公馆开盘仪式时他也做了类似明确表态。在其博客上，任志强表示，虽然其认为楼市开始有“寒流”，但绝不是认为楼市已出现了拐点。,因“年底回笼资金”等原因在经历了元旦至春节期间的促销期后，京城部分楼盘节后仍继续降价促销。万科四季花城和万科紫台进行打折促销。四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米。富力

49、又一城 的促销动作更大:3%契税，10年物业费，0.05%印花税，2%公共维修基金全由开发商买单。如此一来，二居户型总价最高可节省20万元。在各楼盘节日期间的促销“感召”下，购房者似乎并不为所动。特别是在进入2月份以后，北京的住宅销售几乎进入冰点。据北京市房地产交易管理网2月17日的资料显示，除去除夕至初六交易系统歇业的7天，半个月来，期房住宅日均签约85套，仅为1月份日均成交量的1/3。尤其是在节后13日至15日这三天，期房日均签约套数分别为55套、45套和75套。“现在很多潜在购房者都在等奥运后看清房价走势再出手，如今还剩下不到7个月了，我们等得起。”这一观点在在网上得到了很多购房者的支持

50、。北京市建委最新发布的2008年北京住房供应计划则显示，将有800万平方米的保障性住房开建，比去年增加了270万平方米。北京市发改委一位官员表示，大规模建设保障性住房，对北京房价上升会起到一定抑制作用。据称温州和山西炒房团开始抛售北京囤房。北京日报报道：前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了抛售手中囤积的北京商品房，其中最多的一位准备出手400多套。据七彩尾房超市负责人昨天（2月20日）透露，最近他们接了不少炒房客的“单子”，希望委托超市帮着卖房，其中大户就是温州人和山西人。“少则七八套，多则几十套，这些温州人和山西人很少带着一套房子过来的。”七彩尾房超市的这位负责人介绍，