博罗市场专题2013.6.8.ppt

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1、2,Union property.ALL rights reserved 思想践行未来,三：个案分析,二：博罗市场情况,四：客户分析,一：博罗概况,报告框架,1、基本概况2、行政规划3、发展规划4、经济情况5、人口情况6、发展目标7、板块划分,博罗区域概况,广东省博罗县位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，东江中下游北岸。东邻惠州，南接深圳，西邻广州、东莞，毗邻港澳，区位优越、交通发达。全县总面积2858平方公里，辖16个镇1个办事处，户籍人口80万，外来人口40万。博罗是珠三角最大的可连片开发的县区，是广东省两个全国百强县之一。,行政区划：博罗县下辖17个镇、罗浮山管委会、331个行政村、12

2、个办事处，32个社区居民委员会。传统划分为东，西两部分，东部以农业、传统型工业为主，西部有核心商业区，现代工业区，生态旅游区。罗阳镇、园洲镇是目前房地产开发最为集中的区域。,交通沿线的东部,大型变电站,博罗行政规划,博罗县发展规划,“两带”是指，依托罗浮山脉，形成以绿色产业为特色的环罗浮山城镇发展带；依托东江水脉，形成现代服务业和制造业为主导的环东江城镇发展带。“三区”即集聚提升区、重点发展区和生态发展区。其中，集聚提升区包括罗阳、园洲、石湾和龙溪等镇，重点发挥珠三角先进制造业转移承接的功能；重点发展区包括泰美、杨村、杨侨、石坝、观音阁等东部镇，作为促进与环珠地区协作发展的重要产业基地；生态发

3、展区即环罗浮山生态旅游带，主要包括公庄、柏塘、湖镇、横河、长宁、福田、龙华等镇和罗浮山管委会，利用山水等资源优势，重点发展休闲旅游、养老养生等幸福导向型产业及现代农业等，突出生态发展。“六板块”包括打造县城综合服务片区、高新技术产业集聚区片区和战略性新兴产业集聚区片区，以及西部文化养生旅游圈、中部休闲商务旅游圈和北部体验观光旅游圈。,博罗县2012年GDP突破400亿元，已有来自韩国、日本、加拿大、美国、德国、澳大利亚、新加坡以及港、澳、台等10多个国家和地区的1500家外资企业。在外资强有力的牵动下，博罗经济有了长足的发展，经济实力不断增强。工业方面，一批支柱产业和名牌产品得到培育，已形成了

4、建材、制药、纺织、化工、服装、电子等30多个行业，拥有工业企业5000多家，电脑配件、电子材料等高新技术产业正在崛起；农业方面，已形成了一批优质粮、油料、水果、蔬菜、水产、三鸟等外向型“三高”农业基基地，有了一批有一定影响的农业龙头企业，农业产业化、现代化水平大大提高。,博罗县经济水平,博罗县人口情况,博罗县总人口突破100万大关，主要集中在罗阳镇，其次为园洲镇及石湾镇；人口区域分布失调，地域差距较大；罗阳镇人口208861人，按我国人均居住面积28计算，罗阳镇所需居住建筑面积将达到580万；,人口结构：博罗县常住人口103.8 万人，人口分布明显呈现“西密东疏”特征。年龄结构：处于年轻型人口

5、发展阶段文化结构：高等人才稀缺,博罗青壮年人口最多，后备劳动力资源储备充裕，第二产业提供了劳动力基础，但50岁以上人口占相当部分比例，人口老龄化问题日显突出,户籍人口受教育程度普遍较低，初中及以下人口占大部分比例，高中及以上学历人口数量少不足，高素质人才严重不足,博罗县人口情况,博罗发展目标：发挥紧靠珠三角发达地区的区位优势，将博罗建设为珠三角地区的绿色产品生产基地、制造业基地、全国生态休闲旅游目的地。,现有规模,发展目标,第一产业,第二产业,第三产业,全国第一个县级航天育种试验示范基地 13个国家级农业综合开发项目区 2个省级农业现代化示范区,国家4A级风景名胜区罗浮山 国家级自然保护区象头

6、山 汤泉高尔夫俱乐部,4大制造业基地 35个大小工业园区 3000多家中外企业,粤港澳和珠三角地区的绿色产品生产基地,珠三角经济区域中最具发展潜力和后劲的制造业基地,粤港澳和全国生态休闲观光旅游目的地,博罗县发展目标,博罗县主力板块划分,博罗县按行政区域划分，可分为下属17个镇区；但大部分区域人口稀少，经济落后，房地产企业难以发展；因此，根据房地产项目的开发情况，我们将博罗县重新划分为：罗阳片区、惠博沿江片区、东江新城片区、汤泉片区。,博罗县罗阳片区,罗阳镇具有毗邻惠州、东莞、广州、深圳、香港、澳门的地缘优势。罗阳镇构筑了四通八达的“一江一桥二铁六路”的现代化立体交通网络。“一江”即东江；“一

7、桥”即博罗东江大桥，二铁”即京九铁路和广惠机场铁路，均穿镇而过，并设有客运、货运中转站；“六路”即广汕公路、金龙大道、小罗公路、惠博沿江路以及广惠、惠河高速公路。从罗阳到惠州市区仅15分钟车程，到东莞仅20分钟车程，经惠深高速公路前往深圳也仅一个小时车程，广惠高速公路通车后至广州仅需一个小时车程。,罗阳镇是博罗县的区域中心，博罗县人民政府所在地，为全县政治、经济、文化、交通、金融中心，经济水平领先全县。罗阳镇拥有东江景观资源，此外还有东山森林等自然资源、成熟的生活配套等，倍受房地产企业的青睐，该片区目前在售项目有41个。,集中居住区,博罗县惠博沿江片区,惠博沿江片区是江北的行政区划功能的北拓的

8、新生区域，惠博沿江路的开通大大拉近了与博罗城区距离和双方经济的互补融合。惠博沿江片区目前生活配套尚不完善，但拥有得天独厚的东江景观资源，与惠城CBD距离8分钟路程，开发商云集，频频在此拿地，高端别墅项目众多，目前在售项目达到14个，未来将打造为高端居住区。,因惠博沿江路“路宽、车畅、江美、山青”，生态人居的无限魅力让众多房产国企及地方大鳄瞄准于此，纷纷掷资取地，也让土地紧缺的江北房地产将得以拓展延伸，打通惠城与博罗，创造出“大江北”概念的沿江地产。惠博大道沿线洋房和别墅兼有的复合型大盘云集，新盘旧盘交相辉映，令人目不暇接，形成群雄逐鹿的格局，楼盘扎堆“肉搏”日趋凸显，供应井喷激战之势可谓一触即

9、发。,奥林匹克花园,星岸城,滨江华府,保利山水城,半山一号,华基江山,城市山麓,钓鱼台,富力现代广场,体育中央,博罗县东江新城片区,惠博东江新城片区是博罗县罗阳镇，属未来重点发展的江南新城板块。拥有得天独厚的东江景观资源，片区位置较偏，远离尘嚣，宁静致远，定位为休闲新城；但是交通尚未完善，公交路线较少。,东江新城片区背山面水。其位于广东省核心带近距离与深穗共融的区位，拥有独特的自然资源及超大建设规模，大品牌开发商的进驻，如佳兆业。新城致力打造成为珠三角近距离融合之下的，一个远尘嚣、近繁华的新城市栖居胜地。,佳兆业东江新城,大地江南,博罗县汤泉片区,汤泉片区是政府规划的高尚住宅区、未来惠州的居住

10、中心。惠博沿江路的开通，距离江北CBD仅10分钟，拉近了与繁华的距离，让汤泉片区再度升值。打造以旅游服务业为核心，积极发展成为新型工业和风景旅游业为一体的生态型片区；该片区是惠州政府借势打造的旅游区，乡土、生态资源丰富；离高速路出口处仅5分钟车程，从深圳、广州出发仅70分钟即可抵达。,汤泉区域坐拥“山林、泉瀑、江河”等美景，为国家级旅游胜地。该片区交通条件便利，路网四通八达，区域主干道有广惠高速、惠河高速、广深高速，G324 国道，高速路网纵横交错，规划中的轨道4号线连接广州和惠州，将于深、莞、穗形成真正意义上的一小时生活圈。,汤泉小镇,公爵小镇,汤泉半岛,博罗县区域小结,博罗县区域位置佳，连

11、接深圳、东莞、广州，与惠城区CBD只需15分钟路程，交通路线便利发达，具备强力的地域优势；博罗县对外招商引资工作进展顺利，未来企业入驻空间巨大，拉动本地的经济水平，现已跻身全国百强县，未来的经济发展前景十分乐观；博罗县区域贫困差距较大，城市发展的核心动力仍以罗阳镇为主，但对其他镇的经济发展带动作用有限；博罗县由于区域距离、自然资源等因素，景观度假型高端房地产项目主要集中在罗阳片区、东江新城片区、惠博沿江片区及汤泉片区；,三：个案分析,二：博罗市场情况,四：客户分析,一：博罗概况,报告框架,1、供求分析2、量价分析3、成交情况4、产品情况5、库存情况,博罗县房地产供求分析,2013年截止4月份为

12、止，供应量同比上年大幅度下降，预计下半年将会有大批货量入市。市场的供求比例趋向平均，3、4月份网签面积有所上涨，未来消费情况较为乐观。前期库存货量仍然较多，与2013年新增项目将形成激烈竞争。,成交量价分析,2013年1月份的网签数量呈现井喷上涨状态，单月网签面积突破20万平，但价格有所下降。2013年开年以来，博罗县房地产整体趋势呈现量价齐涨状态；目前博罗县房价距离往期的价格巅峰距离不远，随着各项高端项目的入市，下半年价格很有可能突破历史新高；,成交量价分析,2012年2013年4月份为止，成交最高均价达到4536元/，成交数量在两年中属于中等水平；成交最低均价为3451元/，成交数量达到1

13、856套，突破历史新高；从历年成交面积上看，套均面积为120左右，是当地的热销面积段产品；,成交产品分析,博罗县成交主力户型为三房产品，套均面积为118.34，其次为158四房产品；别墅产品成交数量较少，占比9%；从成交占比及户型面积段分析，博罗市场的主要客户人群仍以刚需置业及首次改善型为主；,博罗县房地产存量分析,截至2013年4月，博罗县住宅存量153.04万平米，其中罗阳片区库存压力最大。库存产品面积段最多的为110-130，占比24%，其次为144-180户型，占比16%；,备注：罗阳镇数据包含东江新城片区、惠博沿江片区及汤泉片区。,市场小结,从供求关系结构上看，2013年度目前为止，

14、博罗市场处于供小于求求阶段，但下半年随着市场新入市项目增多，仍将回归于供大于求的阶段；博罗开发商2011年及2012年度遭遇地产惨淡期，剩余货量较大，市场竞争十分激烈；从本年度看，市场量价关系呈现出量价齐涨趋势，未来销售空间较为乐观；从成交产品分析上看，博罗客群购买主力产品仍以三四房的120户型为主；库存产品以罗阳镇片区居多，且库存的主力产品为110130户型；,三：个案分析,二：博罗市场情况,四：客户分析,一：博罗概况,报告框架,1、奥林匹克花园2、东江新城3、哈施塔特4、汤泉半岛,经济指标,奥林匹克花园,奥林匹克花园以理性回归的视野，倡导一种全新的未来居住生活思想，基于“以人为本，科学运动

15、，健康生活”为核心理念规划全新的居住生活园区。,优势：惠州首个百万平米规模运动社区，距离江北CBD五分钟车程，一线江景，且社区配套完善，园林打造精美，产品线搭配丰富；劣势：交通不便，周边生活配套设施有待完善。,案例分析-奥林匹克花园,户型配比及成交情况,户型配比：整体规划产品主要以180以上别墅为主；2012年推出洋房单位，尤其以三房为主，迎合市场市场需 求，成为本项目的核心产品；成交分析：主要成交单位以别墅单位为主，其次为110130三房的洋房单位。,热销户型分析,合院别墅 四房两厅四卫 273,户型特点：1、中式古典居住形式，四家合院型居住群，市场稀缺产品；2、首层庭院车库，入户便利；3、

16、前后均设私家花园；4、顶层主卧豪华套房，带双阳台花园；户型劣势：1、进深较长，整体过于狭长；2、无地下室，赠送面积较少；,热销户型分析,联排别墅 四房两厅三卫 236,户型特点：1、赠送面积多，且赠送面积为可隔房面积，实用率高；2、私家内庭院花园，南北连贯；3、卧室尺寸较大，舒适度高；户型劣势：1、缺乏地下室及室内停车位；2、主卧朝北；,热销户型分析,奥龙湾组团 3+1房两厅两卫 124,户型特点：1、N+1房，赠送面积大，使用率高；2、户型方正，南北对流，通风采光均好；3、客厅主卧均为南向，远眺东江；户型劣势：1、餐厅、客卧与其他户型有对视，私密性欠缺；2、缺少生活阳台；,热销户型分析,奥龙

17、湾 两房两厅两卫 92,户型特点：1、带入户花园设计；2、客厅及双卧室朝南；3、南向单位，高层远眺东江，景观资源较好；户型劣势：1、次卧开间尺寸较小，三房较为勉强；2、餐厅采光性差；,项目小结,优势：1、惠州首个运动概念地产；2、与CBD距离较近，交通便利；3、外部自然资源丰富，一线东江风景楼盘；4、内部配套齐全，园林绿化打造精美，居住环境良好；5、产品具有独特性，合院、英伦别墅均为市场稀缺产品，洋房产品适用性强，性价比高；劣势：1、地势下沉，风水上有所忌讳；2、周边配套尚不完善；,经济指标,东江新城,项目整体规划融合自然山谷湖泊地理高差优势，立足于人与自然的和谐，艺术与文化相容，将环保生态融

18、入到项目规划中去，在最大限度地保留现有生态、环境、地形、植被的前提下，形成规模空前的天然湖岸原墅豪宅群落,优势：低密度高绿化的天然生态居住区；得天独厚的自然景观资源；内部配套丰富；建筑风格多样结合，打造精 美，产品线搭配丰富、高绿化自然生态居住区。劣势：交通不便，周边生活配套设施有待完善。,案例分析-佳兆业东江新城,一期,二期,户型配比及成交情况,户型配比：以别墅为主，主要产品是288-802平米的独栋别墅及290平米的双拼别墅，其次为144以上的四房；销售分析：佳兆业东江新城165-210平米4-6房的洋房及132-300别墅。,热销户型分析,凯撒帝景D户型5房2厅2卫 162.00,户型特

19、点：1、赠送面积大，使用率高；2、户型方正，南北对流，通风采光均好；3、公共活动空间于生活空间分开，私密性强；4、南北双阳台,凯撒帝景A户型2房2厅2卫 74,户型特点：1、户型方正，户型紧凑，公共空间浪费小；2、南北双阳台，俯瞰园林葱郁景致 3、卧室带飘窗，自然景致极致奢享 4、厨房特设生活阳台，居家方便整洁 5、客厅8.6米开间,热销户型分析,热销户型分析,凯撒帝景H户型6房2厅4卫 210,户型特点：1、别墅设计空间理念。动静分离，主次分离；2、特设入户花园，花池、玄关设计；3、长达8m超大阳台，贯通客厅与卧室；4、双主卧设计，卫生间、衣帽间俱全。户型劣势：1、南北跨度过长；2、客卧开间

20、尺寸较小，舒适度低。,D户型5室4厅6卫289,热销户型分析,户型特点：1、地下停车场、节省占地面积。2、工人房加客卧设计在排屋中 3、超大储物间，体现生活细节,-1层,热销户型分析,D户型 5室4厅6卫 289,户型特点：1、全明设计，通风采光性较好；2、利用率高，南北通透；3、超大景观露台，可布置成生态休闲空中花园户型劣势：次卧位于车库入口，受噪音影响；,1层,热销户型分析,D户型 5室4厅6卫 289,户型特点：1、功能分布合理，增加居住舒适度；2、主卧带阳台，增加室内景观度；3、270度全景家庭厅设计；,2层,热销户型分析,D户型 5室4厅6卫 289,户型特点：1、270度景观书房，

21、采光极佳；2、主卧开间尺寸较大，舒适度高；3、顶层带露天阳台，尽享园中景观。,3层,B户型 4室2厅4卫 160,热销户型分析,户型特点：1、大面积户内庭院；2、超大舒适客厅；3、入口玄关设计，保障私密性空间；4、架空停车场，节省空间、方便；5、设计紧凑，实用率高；,1F,3F,2F,C2户型 5室2厅4卫 239,户型特点：1、户型方正，户型紧凑，公共空间浪费小；2、南庭北园，双向采光，通透全明；3、地下车库，节省面积空间 4、赠送面积大；户型缺点：餐厅尺寸过大，造成面积浪费,热销户型分析,3F,2F,1F,-1F,优势：1、华南开发规模最大的人居生态新城之一；2、建筑风格融欧陆皇家风情，集

22、皇家法式、英式古典及西班牙三种风格组成；3、小区自身配套完善，小区有国际五星级酒店、幼儿及九年制品牌名校教育、高档品牌商业街，休闲、生活配套一应俱全；4、拥有独特的自然资源，罗浮山风景区、汤泉风景区、平安生态风景区、象头山等；5、产品实用率高，通风采光等均好性较高；劣势：1、项目位于博罗大桥左侧约300米处，公交路线比较少，出行不便；2、尚未形成浓厚的生活居住氛围；,项目小结,经济指标,五矿.哈施塔特,案例分析-五矿.哈施塔特,优势：立足于奥地利建筑风情与自然的和谐，艺术与人文相容，将生态、环境、地形、植被进行艺术化，形成惠州首席的旅游度假式的原版欧式小镇。劣势：项目地处博罗东城边沿山带，交通

23、进入较差，周边配套缺少，且人居氛围较差。,哈施塔特融合自然山谷湖泊，与大自然结合在一起，建筑园林与奥地利风情相结合，首创惠州首个奥地利哈施塔特小镇。,户型配比及成交情况,户型配比：产品线较为单一，均以为别墅产品，缺乏其他建筑类型，且整体规划产品以180以上别墅为主；成交分析：成交较好的户型为奥卡里纳（联排别墅），面积为199.46-203.09；瑞考德（双拼别墅），面积为368.78；联排户型面积约200平米、双拼户型面积约300平米，此批别墅是全湖景、双首层入户的山地别墅，共计六种外立面颜色。销售状况良好，开盘当日即售出110多套房源。,奥卡里纳 5室3厅4卫 228.29,户型特点：1、客

24、厅6.6米挑空设计；2、附带大露台，院内空间开阔；3、层层退台设计，便于观景；4、双首层入户设计；5、三庭院设计，前后赠送超大庭院空间；6、50%超高赠送率。户型劣势：退台式户型设计，容积率无法完全使用。,热销户型分析,瑞考德 五室三厅五卫1厨 368.78,户型特点：1、超宽6米私家车库，双车位设计：2、下沉式庭院设计，多重采光；3、7.2米超大独立 客厅，挑高6.6米，空间尺度大：7、超大亲山露台，踞百米高度之上，景观性较好。,热销户型分析,联排别墅 TU1户型 5室3厅4卫228.29,户型特点：1、独特双首层设计，全赠送副首层功能空间；2、超宽6米私家地下车库；3、预留电梯位，提升附加

25、值；4、7.8米超大开间独立客厅，空间感较强；户型劣势：进深较长，整体过于狭长。,热销户型分析,项目小结,优势：1、高达50%的超高赠送面积，增加了户型的附加价值，是该项目的主要卖点2、项目的自然环境优异，小区内部有天然的山谷湖泊，三面环山，内拥17万平米原生内湖，周边的有博罗体育馆，高尔夫球场，体育配套齐全。3、项目立足于奥地利建筑风情与自然的和谐，艺术与人文相容，将生态、环境、地形、植被进行艺术化，形成惠州首个奥地利风情小镇。劣势：项目地理位置较偏，区域发展还不完善，交通进入较差，周边配套缺少，且人居氛围较差。,经济指标,汤泉高尔夫逸墅,汤泉高尔夫逸墅以生活与自然为邻的生活居住理念，且为道

26、、佛、儒三家文化交融的养生胜境。真正的居生态环境，得生活真趣。,优势：景观优美，自然资源优越，顺山水绵延，与高尔夫球场及汤泉之山水融为一体，周边有高级的休闲娱乐场所，是旅游度假的首选；劣势：交通配套有待完善，商业和教育配套缺乏，人居氛围相对不足。,案例分析-汤泉高尔夫逸墅,户型配比及成交情况,户型配比：整体规划产品主要以144180平米的三房为主；迎合市场需求，成为本项目的核心产品；成交分析：主要成交单位以高层的144180平米为主，其次为90110三房的洋房单位。,热销户型分析,3栋 两房两厅两卫 115.21,户型特点：1、N+1百变户型；2、双阳台，视野开阔；3、动静分离，生活区与休息区

27、合理隔开，私密性强 4、长达9.6米的超长阳台，贯通客厅与卧室。户型劣势：1、主卧面积过大，客厅面积过小；,热销户型分析,3栋 三房两厅两卫147.85,户型特点：1、3阳台，大面积阳台，观景视野宽阔；2、独立卫生间，方便实用；3、N+1百变户型。户型劣势：1、户型朝向不佳；2、次卧面积较小。,热销户型分析,3栋 二室两厅两卫105.44,户型特点：1、有突出阳台；2、入口设玄关；2、户型方正实用，实用率高；户型劣势：1、房间数量偏少；2、功能区与生活区没有分离开来，私密性不强。,热销户型分析,1栋 三室两厅两卫140.21,户型特点：1、有入户花园；2、卧室带大飘窗，舒适度高；3、厨房特设生

28、活阳台，居家方便整洁；户型劣势：1、餐厅和客厅的面积较小；2、厨房狭长，设计不算合理。,热销户型分析,3栋 二室两厅两卫112.00,户型特点：1、全明设计，宽敞；2、利用率高，南北通透；3、超大入户花园，赠送率高；4、拥有景观阳台和生活阳台，家居生活简便实用；户型劣势：1、主卧面积较大，房间数量较少；,项目小结,优势：1、该项目拥有丰富的自然资源，处于汤泉区域核心，汇聚稀缺资源。远观超万亩国家级旅游景点罗浮山森林公园，近享岭南中信汤泉，是惠州政府规划的高尚住宅区，为未来惠州的居住中心。2、项目周边休闲娱乐配套设施齐全，拥有丰富的天然温泉资源，惠州汤泉高尔夫俱乐部规划建造了中国第一家温泉SPA

29、水疗中心；3、该项目主要户型是以三房为主的洋房，阳台面积较大，景观视野好，赠送率多，迎合了市场的需求，很受购房者青睐。劣势：1、该项目地理位置较偏离城市，商业配套和教育配套、以及综合体配套缺乏，交通不便。2、产品尺度较为奢适，多次置业客户较多，人居氛围相对不足。,三：个案分析,二：博罗市场情况,四：客户分析,一：博罗概况,报告框架,1、物理特征2、置业特征3、敏感点分析,区域客户特征研究,区域客户研究方法说明,定量问卷 样本选择：区域内典型项目成交客户,五矿哈施塔特,东江新城,奥林匹克花园,2013年5月户型面积：140 三房有效样本共计16份,2013年5月 凯撒主力户型：89四房有效样本共

30、计21份,2013年5月 奥龙湾主力户型：97160平米三房、四房有效样本量共计35份,定性访谈 样本选择：未成交客户：5名（奥林匹克花园2名、东江新城2名、五矿哈施塔特1名、汤泉半岛1名）专业人士：5名（发展商 1名、各项目销售顾问2名）,说明：此次定量调研问卷由各项目分别进行，为一手信息来源，由于数据涉及他方机密，问卷将不在报告中进行展示，敬请谅解。,汤泉半岛,2013年5月 逸墅户型面积：97140两四房有效样本共计11份,区域客户特征研究,客户物理特征年龄特征家庭周期类型选择教育水平居住区域工作区域行业分布职位分布,A年龄结构多元，年轻化趋势明显：3545岁的学前家庭、学龄家庭为现阶段

31、区域主力客户群体。B客户群体的物业类型选择差异化明显：两口青年、部分学前家庭集中选择2房、小3房；40岁以上的中学三代、中学家庭、中年家庭、老年家庭多选大3房、4房物业；3040之间的客户群体则呈现多元化选择状态。C 区域客户群体教育水平趋高，普遍为专科以上。,客户置业特征置业目的置业用途置业次数,5690 2房100110 小3房,120140 三房,140 以上大三房、四房,附图：区域客户物业类型选择示意图,客户物理特征年龄特征家庭周期类型选择教育水平居住区域工作区域行业分布职位分布,客户置业特征置业目的置业用途置业次数,区域客户特征研究,三四房,三四房客户主要还是以博罗及江北的客户居多，

32、各占32%，主要因为东江新城及奥利匹克花园主要客户群为江北客户，且货量较大，拉高江北所占比例；另外深圳、小金的客户位居其次。,复式、别墅,复式客户主要还是以博罗为主，别墅深受惠城客户热捧，总体博罗占比30%，惠城占比33%；另外深圳、广州的客户亦有所增加。,区域客户特征研究,客户物理特征年龄特征家庭周期类型选择教育水平居住区域工作区域行业分布职位分布,客户置业特征置业目的置业用途置业次数,A、成交客户工作地点主要以惠城为主，其次为珠三角一线城市；B、传统行业背景：客户群体集中来自于私人企业，企业业态较为单一（房地产、建筑行业）。C、一般职员、个体户、企业高管、占主要购买群体；私企业主客户比例在

33、日趋提高。,客户职业,区域客户特征研究,客户物理特征年龄特征家庭周期类型选择教育水平居住区域工作区域行业分布职位分布,客户置业特征置业目的置业用途置业次数,140 以上大三房、四房,首次置业首次改善自住、自住兼投资12次,功能改善型自住为主2次,A、自住、投资成为各物业类型客户现阶段主要置业目的；B、2房、小3房、复式客户以首次置业、首次改善置业（已购物业用于投资）为主；C、大户型客户主要为改善型居住，置业次数多在2次以上D、家庭生命周期变化带来的置业动力：07/08新生儿到来所引起的家庭结构变化，以及社区环境、户型品质要求提高；,区域客户特征 小结,客户价值敏感点研究,社区内部综合价值的关注

34、高于区域价值关注：内部配套、户型合理舒适、项目与城市中心距离、交通体系成为四大核心关注点,区域价值评价,社区价值评价,产品价值评价,社区价值高敏感点：内部配套意味着对于区域配套不足的弥补力量，二房客户对于内部配套的依赖度远高于外部；对于主体性的生活社区氛围以及物业管理成为他们评价项目调性的重要要素,产品价值高敏感点：户型合理舒适，保证其未来居住的性价比；智能化的配置，能彰显个人价值。,区域价值高敏感点：城市中心距离、交通体系成熟所带来的中心城市生活感非常重要，而区域的生活配套只是作为借鉴性参考；,客户价值敏感点研究,两房、小三房对位客户的价值评价体系：距离主导型置业决定指标（直接影响客户置业决

35、策）：城市中心距离交通体系成熟（进入中心区的便捷性）内部配套程度（幼儿园配套需求突出）赠送面积比例（是否可2变3、3变4）说服影响指标（可通过说服引导影响客户置业决策）：主题生活氛围（社区感、文化感）物业管理安全合格判断指标（客户不十分在意，但该类指标的缺失会严重影响客户判断）：公共空间园林邻里人员素质社区体量优势新兴潜力区域政府规划力量忽视判断指标（对位客户忽视因素）：区域居者结构景观资源占有,区域价值高敏感点：区域生活配套，特别是教育、商业配套对于此类客户极其重要；交通体系的成熟意味着保持与城市的距离；此外，对于区域成长速度的预期也在很大程度上影响此类客户的置业需求,社区价值高敏感点：公共

36、空间园林、物业管理安全意味着家庭成员的安全与舒适，对于景观资源的占有是此类客户期望但现阶段无法满足的价值点,产品价值高敏感点：户型是此类客户进行选择的关键，受到改善型置业雪球的影响度较大,区域价值评价,社区价值评价,产品价值评价,复式、别墅对位客户的价值评价体系：社区主导型置业决定指标（直接影响客户置业决策）：户型合理舒适内部配套程度（对于幼儿园配套、商业配套要求高）公共空间园林（社区园林、公共空间品质）物业管理安全生活配套完善（教育、医疗等生活配套）交通体系成熟诱导决定指标（可通过说服引导影响客户置业决策）：景观资源占有成长速度预期（教育配套、医疗等生活配套的成熟速度）区域居者结构城市中心距

37、离赠送面积智能化配置合格判断指标（客户不十分在意，但该类指标的缺失会严重影响客户判断）：政府规划力量新兴潜力区域社区体量优势邻里人员素质主题生活氛围楼型建筑风格,复式、别墅,客户价值敏感点研究,客户小结,博罗县主力购房客户群体以3045岁学龄家庭为主；2030岁选择二至三房自住居多，3035岁选择三至四房自住居多，3545岁选择复式或别墅产品作为改善及投资用途较多；客户区域比例以本地及惠城为主，深圳客户所占比例有所上升；客户购房敏感关注点在于：内部配套、户型合理舒适、项目与城市中心距离、交通体系；二三房产品客户购买因素多数在于城区距离、周边配套，大户型产品及别墅客户关注点在于产品品质及内部配套打造，对物理距离抗性较低；,总 结,博罗未来规划方向明确，经济发展势头迅猛，各项政策及指标将为博罗房地产发展带来重大机会，罗阳镇是博罗房地产发展重点，将成为市场必争之地；,1,博罗市场今年上半年呈现量价齐升状态，热销产品以120三房为主，但随着下班年推售货量增加，且库存货量较大，下半年的竞争将更加激烈；,2,博罗县热销项目的共性体现在：社区规模较大，景观资源较多，内部配套规划完善，产品使用率、赠送率较高等；,3,主力购买客户群为2540岁，年龄与购买产品面积段成正比关系，且因对项目的敏感关注点各有所不同，项目正确的产品定位将起到十分重要的作用；,4,