西安兵器工业科技产业基地综合保障园建设项目全程开发战略 2010-96页.ppt

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1、西安兵器工业科技产业基地综合保障园建设项目全程开发战略,谨呈：,易居中国上海房屋销售集团中国房地产信息集团,核聚变,绝对-不能以常规思维来看待本项目！,对于一个16.3平方公里的兵器工业新城,警告,WARNNING,4,PART 1 易居关于本案的理解和思考,易居观点：超常规项目必须要超常规运作,才能形成“核威慑”,原子弹的裂变核威慑：1964年10月16日我国第一枚原子弹实验爆炸。原子弹的原理是链式反应，以其中一个环节来推动另一个环节，最终引起爆炸。,氢弹的聚变核威慑：1967年6月17日，中国在西部地区上空成功地爆炸了第一颗氢弹。氢弹的爆炸成功，是中国核武器发展的又一个飞跃。氢弹是利用原子

2、弹爆炸的能量点燃氢的同位素氘等轻原子核的聚变反应瞬时释放出巨大能量的核武器。氢弹的杀伤破坏因素与原子弹相同，但威力比原子弹大十余倍。,因而，核威慑的操盘分为两种：核裂变与核聚变,核裂变：即链式反应来做，以其中一个功能区去推动另一个功能区，不是不能，是为下策。核聚变：即聚变反应来做，各功能区交相辉映，相互提携，能够产生极大的集成效应、乘数效应、边际效应，是为上策。易居观点：反观当前策划任务，以综合保障园为策划对象，只能解决常规地产开发层面，无法对整盘价值和社会效应、经济效应进行提升，反过来也不能对综合保障园进行系统的战略认知，无法带动兵器工业园整体发展。,因而，对于一个16.3平方公里的项目战略

3、思考-核聚变,首先，本项目承载着国家军事强国的战略使命，振兴国家兵器工业、整合国家兵器工业资源、推动军转民科技革命，聚合大规模军事、高科技人才，最终形成中国大国崛起战略不可复制的另一极。其次，在项目运作层面要实现三老满意：即老领导满意（政府）、老板满意（企业）、老百姓满意（员工）才能实现经济与社会效益的最大化。本次提报的核心就立足于此。,站在项目整盘角度，同步要解决的两大核心问题：,信心问题：国家信心、政府信心、运营信心、企业信心、人才信心、生活信心项目究竟是什么：从何种高度看、目标是什么、有哪些内容、核心价值是什么、怎么来定义,核聚变思维在本项目的运用：战略高度下的多引擎聚变，解决信心问题及

4、项目是什么的问题,一、对国家军事工业的深刻理解,随着中国成为世界经济强国，中国必将强化军事工业以中国目前每年9.5%的经济增长速度推论，中国现在正在成长为世界最大的经济体。随着中国经济增长到世界最大，中国应当拥有世界最强的军队，这样的军队应当拥有世界上最好的装备，而这种装备只能来自中国自己的研制和生产。,对于军事工业未来发展的方向在中国经济发展为世界第一的过程中，必将以几十年不懈的努力为中国建成一个世界上最强大的军事装备研制和生产体系。未来将逐步形成一个先进的、独立自主的、完整的军事工业体系。,对于本项目：成为国家战略不可或缺的超级配套产业中心因而，作为本项目，绝不是是普通的工业地产开发，更是

5、是国防科技工业的重要基础，是国家战略性产业和先进制造业的重要组成部分，有着非同一般的战略价值。,国家军事工业是国家强盛的重要支柱中国二百年前的变弱变贫，开始于中国在军事工业（当时为造炮造船）上的落后。西方国家在近现代的发展壮大，首先体现在其军事工业的先进和军事装备的优势上（轮船、大炮）。,二、对于兵器工业转民用的深刻理解,军事工业的技术研究与开发成为带动国家技术进步的重要源泉西方的军事工业不仅造成了西方国家的军事优势，而且西方的军事工业生产在技术上有明显的溢出效应，能够转化为巨大的经济效益。军事工业的技术研究与开发成了带动西方国家技术进步的重要源泉。,对于本项目：成为国家创新体系及技术进步的孵

6、化器因而，作为本项目，通过示范效应、乘数效应和边际效应，能够创造出巨大的财富，对国家经济能够做出巨大贡献，对发展高新技术产业，增强地方经济核心竞争力，具有重要的促进作用。,军工技术的民用转化是国家创新体系的重要组成世界历史已经证明，军事工业体系不仅为保卫国家不受外国欺凌所必需，而且军事工业生产在技术上的溢出效应最终将有利于经济的整体增长。西方的军事工业不仅造成了西方国家的军事优势，也最终转化为民用，从 汽车工业、电台、计算机、互联网、手机到GPS、机器人、航空航天、超导材料等先进科技，军事工业都起过关键的作用。,三、对国防动员法出台的深刻理解,2010年2月26日，中华人民共和国国防动员法在第

7、十一届全国人大常委会第十三次会议审议通过，中华人民共和国主席胡锦涛签发主席令予以公布，自2010年7月1日起施行。国防动员法第四章和第七章规定，根据国防动员的需要，与国防密切相关的建设项目和重要产品应当贯彻国防要求，具备国防功能。国家建立军品科研、生产和维修保障动员体系，根据战时军队订货和装备保障的需要，储备军品科研、生产和维修保障能力。草案还对承担贯彻国防要求建设项目的企业事业单位，承担战略物资储备任务的单位，承担军品转产、扩大生产任务的单位的国防动员义务以及所享有的补贴、补偿和政策优惠作了规定。,中国安全面临诸多挑战，为此必须做好应对准备。制定国防动员法，将确保国家主权、统一、领土完整和安

8、全遭受威胁时，能够依法实施快速动员，为应对危机、遏制战争、打赢战争提供有力保障。意味着中国将会积极备战，为未来可能面临的战争积极做好准备，也为军工产业提供了历史发展的契机。,四、对于兵器工业集团的理解,中国兵器工业是国防科技工业的重要基础，是国家战略性产业和先进制造业的重要组成部分。中国兵器工业集团公司是我国最大的武器装备制造集团，是中央直接管理的特大型国有重要骨干企业，集中了中国兵器工业科研和生产的骨干力量，代表了中国兵器工业的发展方向和水平，是国家应对挑战和危机的战略性团队，在国防现代化建设和国民经济建设中发挥着重要作用。,军品发展实现了由传统兵器向高科技兵器的跨越,民品发展实现了由无行无

9、业到重点打造重型装备与车辆、特种化工与石油化工、光电器件及新能源新材料等军民结合的高新技术产业的跨越,国际化经营实现了由传统进出口贸易到国际化经营的跨越，形成有全球竞争力的国际化经营产业链,集团公司实现了向持续发展、科学发展的跨越,正在向国际一流的防务集团及我国重型装备、特种化工重要产业基地阔步前进！,地理使命国防中心价值,中国版图的中心位置,西安兵器工业科技产业基地优越的中心地理条件，是国防安全和战备考虑的必然选择！,从地质地理科学和统计角度上来说，中国大地原点“中心”：在陕西泾阳一带，恰好是基地所在的位置；从军事工业的安全性和资源性来说，位于中国国防最安全的地方，并有众多的军工企业和研究机

10、构，地理位置也是中国的中心，因此具备先天的地理优势。,威胁,威胁,威胁,威胁,威胁,威胁,区域使命引擎价值,西安兵器产业基地位于西安经济技术开发区泾渭工业西北角，毗邻泾河工业园、泾渭新城，与大北城的经济开发区呼应形成两个极点，由于用地规模、规划的综合性、资金的大投入，必将成为推动、带动北城大发展的重要引擎。,西安兵器工业科技产业基地是带动泾渭工业园、泾河工业园、泾渭新城发展的重要引擎！,国家使命军事价值,西安兵器产业基地主要以国际一流的防务储备及重型机械装备、特种化工等重要产业为依托的国家型战略性产业要地，无论从国防科技工业发展还是军转民用工业的发展角度来看，都具备举足轻重的意义，是国家战略性

11、产业和先进制造业的重要组成部分，在国防现代化建设和军工产业经济建设中发挥着重要作用。,西安兵器工业科技产业基地是国家使命所需，是国防安全和军工产业发展的重要组成！,市场使命经济价值,市场化与工业化是经济现代化的两个主要层次，而市场化是经济现代化的基础与前提，这可以说是对世界和中国经济现代化过程的一种概括。各国发展经济与发展军事工业的矛盾越来越突出。为促进军事工业发展，军工大国积极推动军用与民用领域技术的双向转移，即“军转民”和“民转军”，以加快科技进步在军事领域的应用，降低获得前沿技术的成本，缩短武器装备的研制周期，促进军用和民用工业的一体化发展，增强军事工业的竞争力。美国首先提出把“军事工业

12、基础”同“民用科技工业基础”结合起来，以组成一个统一的“国家科技工业基础”，实现“军民一体化”的目标。,西安兵器工业基地是军事工业寓军于民政策最直接体现，是地方国民经济发展的源动力,基地整体属性思考,基地目的是什么？国家认可（资金与政策支持）；社会认可（经济效益呈现与区域城市价值提升）,基地价值是什么？促进军用和民用工业的一体化发展，增强军事 工业的竞争力。组成一个统一的“国家科技工 业基础”，实现“军民一体化”的目标,基地要打造什么？打造集生产研发、生产线、产业链一条龙产业 经济全天候模式,基地整体属性是什么？中国国家级高精尖兵器综合产业新城,西安兵器工业科技产业基地优越的中心地理条件，是国

13、防安全和战备考虑的必然选择！,西安兵器工业科技产业基地是带动泾渭工业园、泾河工业园、泾渭新城发展的重要引擎！,西安兵器工业科技产业基地是国家使命所需，是国防安全和军工产业发展的重要组成！,西安兵器工业基地是军事工业寓军于民政策最直接体现，是地方国民经济发展的源动力,基于我们对基地价值的理解,国家战略：,整盘战略：,综合园战略：,国家战略的超级配套产业中心,国家创新体系及技术进步孵化器,国家最安全的国防科技中心,国家技术创新实验室,关中天水经济带发动机,国家级军工示范产业基地,国家军民一体化转换中心,国家最中心位置的资源整合器,对内：让企业+人才想来、愿意来,军工企业产业链集群,专业技术人才聚集

14、区,对外：让西安及泾河工业园的人想来,政府满意,企业满意,员工满意,信心问题如何解决？项目是什么？,军转民-功能建议,导航系统：军用-“北斗”导航卫星系统是一种全天候、全天时提供卫星导航信息的区域性导航系统。北斗卫星导航系统组网成功将能够提供与GPS同等的服务。中国的北斗卫星导航系统将成为与GPS并驾齐驱的“卫星导航系统”代名词的新星。更重要的是，建设自己的卫星导航系统，拥有自己的系统，中国国防将从根本上摆脱了受控于美国，中国的尖端武器拥有了自己的眼睛，国家的导航系统独立性得到保证，更加可靠。民用-可以用于轿车的车载系统，主要功能消息转发功能、系统互联功能、安全防范功能、业务处理功能、用户管理

15、功能 等。,军转民-功能建议,指挥系统：军用-现代战争是立体战场，多军兵种联合作战，需要强大、完善的指挥控制系统。在人民空军成立60周年成就中，有一项成就特别引人注目就是我国雷达指挥引导系统已经形成以“空基雷达为骨干，完成了由单一探测手段向多种探测手段立体综合探测的转变；由“树”状结构向“网”状结构转变；由国土防空型向战略预警转变”，这意味着我国空军指挥引导能力大幅跃升，可以在超过地面指挥引导范围外建立指挥引导体系，可以说是我国空军由国土防空型向攻防兼备型转变的信息基础。民用-120医疗急救中心指挥系统、119火警急救指挥系统、公共安全应急指挥处理系统、航空公司指挥系统等。,隐形系统：军用-反

16、隐形技术是红外/光电系统，包括红外搜索和跟踪和高放大率光学设备，这些系统探测的空域受限，并且必须由其它传感器引导。此外，红外/光电的探测效力受云层、低光度的影响较大。隐形飞机通过热信号管理、隐形飞行剖面和低可侦测性技术涂料来应对红外/光电设备的侦察。另一项潜力变大的反隐形技术是毫米波成像设备，该设备应用所有目标自然发出的无线电信号。毫米波能穿透云层和低能见度区域。雷达可以传送波形，然后接受和处理回波。A-64阿帕奇长弓/地狱火系统是毫米波雷达的一个典型。俄罗斯防务工业已经研制出毫米波防空导弹导引头，其它国家也在开展类似的研究。民用-民用无线系统。,军转民-功能建议,火控系统：军用-火控系统是控

17、制射击武器自动实施瞄准与发射的装备的总称。主要构成：目标跟踪器、火力控制计算机、统控制台、射击控制仪、接口设备、必要的外围设备。主要功能：获取战场态势和目标的相关信息 计算射击参数，提供射击辅助决策 控制火力兵器射击，评估射击效果。民用-警备器械。,军转民-功能建议,单兵装备系统：军用-以美军的“陆战勇士”单兵作战系统为例，其系统结构由五大部分和20多个中小部件组成：一是综合头盔系统。主要包括盔盖及悬挂装置、视频强化像增强器、平板式显示器、听筒（人造耳）、防护面罩、微型摄像机、视听觉及呼吸保障装置等，总重量达23千克。二是探测器、计算机和电台系统。这部分装置的重量在500克以下。三是武器系统。

18、包括单兵自卫武器、单兵战斗武器和班组支援武器，总重达26.4千克。四是多用途服装系统。包括军服、避弹衣、背囊、弹袋、手套、战斗靴等，重量可达76千克。五是微气候及动力装置系统。包括微型制冷系统和动力装置，重量达45千克。民用-户外登山服饰及装备的应用。,军转民-功能建议,太阳能光伏电系统：军用-大大节省能源，解决了军事装备能源动力，增强了持续长久作战的能力。民用-光伏并网发电，是公认的全球太阳能利用的最终方向。上世纪90年代以来，发达国家相继推出光伏屋顶并网发电项目和计划，美国和欧盟计划到2010年实现百万屋顶太阳能并网发电，日本也宣布到010年光伏发电装机容量达到5GWp，主要用于屋顶并网光

19、伏系统。我国的光伏并网发电起步较晚，但近年发展很快，已建成10个光伏并网发电项目，总体上达到了国际先进水平。深圳市投巨资建成亚洲最大的园博园太阳能光伏电站，每年发电100万千瓦时，而且与市电并网。从环保效益看，按照目前我国火电厂的煤耗，园博园电站每年可节省标准煤约384吨，减少粉尘排放约4.8吨，减少灰渣排放约101吨，减少二氧化碳排放约170吨，减少二氧化硫排放约7.68吨，是真正的无污染绿色能源，意义非同一般。2008年北京“绿色奥运”场馆的部分用电，也由太阳能发电来提供。,军转民-功能建议,军转民-功能建议,智能系统：军用-无人机、智能机器人等的应用。民用-家居智能一体化的远程操控等。,

20、军转民-功能建议,化工系统：军用-军用高性能材料的应用，军事装备的辅助配件。民用-轮胎、化妆品、衣饰鞋帽的应用。,核聚变效应：以上产业功能可建立十大经济模式汇聚地,国家战略：,整盘战略：,综合园战略：,国家战略的超级配套产业中心,国家创新体系及技术进步孵化器,国家最安全的国防科技中心,国家技术创新实验室,关中天水经济带发动机,国家级军工示范产业基地,国家军民一体化转换中心,国家最中心位置的资源整合器,对内：让企业+人才想来、愿意来,军工企业产业链集群,专业技术人才聚集区,对外：让西安及泾河工业园的人想来,政府满意,企业满意,员工满意,军事产业经济,科技经济,跨产业经济,总部经济,合作经济,集优

21、经济,交互式经济,空港经济,专利经济,知识经济,回到综合保障园，回到现有策划的核心，如何实现？,对内：企业+人才的生活中心,对外：主题性综合都会生活城,战略目标？（已知）,怎么做？,对内：让企业+人才想来、愿意来,对外：让西安及泾河工业园的人想来,对内：高端价值感受、升级换代的产品、更全配套、更低置业成本及门槛,对外：特色主题社区、创新产品、全新居住体验、高性价比,形象突围、主创概念、创新型产品、标签性配套、成本控制,规划功能,建筑风格创新建议,波谱洋房建筑设计出自丹麦皇家建筑设计事务所之手，它同时糅合了后现代建筑理念和当地文化内涵。对建筑创新应用后现代的仿生原理（北京鸟巢、水立方与此原理相同

22、），打造新颖和适应环境生态的蜂巢结构建筑形式。在建筑外立面上则摒弃了传统一刀切的简单方式，利用复杂的几何构成及虚实的错落，达成奇妙如生物体般的表皮效果。同时，仿生自然界的水波纹形，来呼应项目内万平米私家湖湖面的粼粼波光，使整个建筑获得了一种积极向上生长的力量，气韵生动。,园区规划价值亮点湖景,园区规划以湖景为中心，建筑围湖而建，采用大围合与分区互动设计，将住宅的私密性，商业的开放性，酒店国际化住宅的自由性有机融合，以完善的复合功能构筑未来社区特有的小型社会体系。,园区规划价值亮点园林,立体园林，大面积高密度覆盖林木花草，水榭岛屿，与创意入栋花园共同成就更大的园林覆盖率。形成自身造氧的生态系统，

23、不仅塑造出赏心悦目的一阶一境，更在国际感的建筑中营造出森林海域般的生态居住体验。,园区规划价值亮点小品,项目社区小品雕塑以军事主题特征为主，形成特有的社区文化氛围。,园区规划价值亮点会所,设立：社区五感主题会所,面积：建议5000（前期作为销售体验中心，后期作为社区商业功能会所）展示要素：恒温泳池、棋牌室、宴会厅、健身中心、红酒吧、书吧、多功 能厅、琴室、书画阁、科技工法样板间、精装样板房、康体吧、茶室、企业展馆、军事博物馆,园区规划价值亮点商业街,除了社区日常生活服务配套外，形成特色的“高、精、尖”军工科技展示商贸街，用于军转民产品的展示、体验、销售集散中心。,37,PART 2 全程开发策

24、划工作大纲,项目运营模式及总体定位研究报告,科技产业园开发模式研究科技产业园开发案例研究兵器工业产业特征研究兵器工业基地的战略站位西安城市经济与产业发展研究西安城市规划与空间发展研究西安房地产市场总体研究兵器工业基地发展条件研究兵器工业基地发展模式选择,工作大纲,兵器工业基地总体发展战略兵器工业基地整体定位综合保障园价值解析综合保障园开发模式选择综合保障园客户定位综合保障园市场定位综合保障园功能定位综合保障园开发时序建议,第一部分 运营模式篇,第二部分 总体定位篇,项目总体定位主题概念策划规划设计建议建筑与视觉形象建议公共设施与配套建议首期市场定位首期产品建议首期营销策略,开发土地运营策略研究

25、项目启动区土地运营策略项目拓展期土地运营策略项目成长期土地运营策略项目完善期土地运营策略项目资金安排及财务评价项目土地招商策略研究,项目开发策划及运营发展研究报告,工作大纲,第三部分 开发策划篇,第四部分 土地营运篇,40,PART 3 工作方法与质量监控措施,0,房地产市场发展研究,项目启动,7,1,项目全程策划报告,易居中国建议项目全程策划报告分为26个工作模块进行，确保报告进度和质量，总计需要8个工作周,产业园开发模式研究,2,产业园开发案例研究,3,兵器工业产业研究,4,兵器工业基地战略站位,5,城市经济与产业发展研究,基地整体定位,11,15,项目开发时序研究,18,项目公共设施与配

26、套,19,项目启动区研究项目,22,项目拓展期研究,23,项目成长期期研究,24,项目完善期研究,25,项目资金安排及财务评价,26,项目土地招商推广策划,6,城市规划与空间发展研究,8,项目发展条件研究,9,基地发展模式选择,10,基地总体发展战略,20,启动首期市场定位,21,项目土地运营战略研究,产业园开发模式、驱动力、产业园特点,选取标准、案例解读、案例借鉴,国家战略、地区战略、基地战略,城市经济、城市产业规模研究、产业结构研究、产业发展方向,城市规划、城市功能、空间结构、发展机遇,整体房地产环境研究、住宅类物业市场研究、商业类物业市场研究、酒店类物业市场研究、土地市场研究,区位、交通

27、、基地条件、自然景观资源、政府规划和发展意图,整体开发模式、政府角色定位，企业入驻政策支持、土地招商推广支持,战略背景、战略目标、开发战略思考、发展策略,总体定位、功能定位、产业特色、发展方向,开发时序、土地出让时序、公建建设时序,交通配套、教育配套产、商业配套、其他生活配套,17,项目规划设计建议,总体规划、功能分区、建筑形态、园林景观、户型建议,16,项目概念策划,主题概念导入、主题概念体现、标志性建筑、精神堡垒,启动区选择原则、启动区选择模型、启动区定位策划、启动区功能,总体定位、客户定位、市场定位、产品定位、产品规划建议、产品配套建议,战略背景、战略目标、开发战略思考,拓展期土地选择、

28、开发时间、功能分布、土地价格,成长期土地选择、开发时间、功能分布、土地价格,完善期土地选择、开发时间、功能分布、土地价格,运营资金安排，财务收入评价、财务支出评价、经济指标评价,招商策略思考、招商客户、招商目标、招商计划,产业核心优势、产业战略定位、产业发展目标,2-3周,3-4周,静态解决方案,动态解决方案,2-3周,项目基础研究,保障园开发定位,14,总体定位、客户定位、市场定位、功能定位,保障园价值解析,12,保障园开发模式,13,整体开发模式、开发政策支持、土地招商、推广运营,区位价值、环境价值、人文价值、生态价值,项目方法的逻辑步骤,开发模式和商业模式？,综合保障园定位及运营模式？,

29、兵器工业产业特征研究,区域资源优势及现状/未来规划研究,可能性：开发模式主体功能.,衍生优势,项目定位,可行性：开发模式主体功能.,筛选条件：市场空间对企业能力要求对房地产业务的促进作用,基地整体发展模式及策略,综合保障园开发模式,总体定位及分期开发策略,机会,区域产业发展现状及规划的研究,42,启动开发策略？,产业园开发模式研究,启动区域确立,启动区概念定位确立,区域房产市场研究,启动区财务测算,产品细化建议,启动区开发策略,土地运营及招商策略,我们将从产业园开发模式和兵器工业产业特征出发，结合成功的产业园开发模式，确立产业基地的开发模式，在此基础上，确立综合保障园总体定位及运营模式，然后制

30、定启动开发策略,Document number,界定工作范围和达成目标所需的工作内容制定各项工作的先后顺序和进展时间表成立联合项目工作小组，并进行任务分工和职责安排确定所需要的信息资料和获取途径,联合项目小组召开专题研讨会提出假设达成共识,项目内容,项目方法,预期结果：项目组成员对项目内容、项目结构的准确理解建立联合项目组并进行模块分工，制定行动计划,项目启动会的目的是就项目目标、内容和信息需求达成共识，并建立联合项目团队,模块0：项目启动会,预期结果明确产业区开发的运作模式、优势、劣势、适用条件等介绍土地开融资的一般模式,产业区开发空间模式分析（增长极/据点式开发、点轴式开发、网络式开发）产

31、业区开发运营模式分析（政府直接管理、政府委托管理、土地二级开发等）产业区开发盈利模式分析（销售、租赁、租售）土地开发融资模式分析（BT等）产业区开发驱动力分析（产业驱动、交通驱动、政策推动、规划指引）产业区开发功能组织分析（居住、商业、商务、休憩、就业，交通等）产业区开发城市设计分析（风格、空间、景观、色彩等）,项目内容,项目方法,案头研究专家访谈研讨会,主要总结分析国内外产业区开发模式，适用条件，为项目开发运营提供参考依据。,模块1：产业区开发系统研究,预期结果成功案例的发展情况对项目可供借鉴之处,案例选取标准案例细化解读（定位分析、规模分析、结构分析、空间分析、效应分析、运营分析、成功不足

32、之处等）案例经验借鉴（定位借鉴、功能借鉴、规划借鉴、运营借鉴、风险控制借鉴等）,项目内容,项目方法,重点研究国内外产业区开发典型案例。每一个案例都有特定的时空条件，我们将针对本项目的特定问题进行针对性的案例解读，通过系统性总结为本项目寻求案例开发借鉴。,市场调研案头工作内部数据分析研讨会,模块2：产业区开发案例研究,项目内容,项目方法,重点研究兵器工业产业发展特征，以及产业结构调整升级，在把握兵器工业产业发展趋势的同时，寻找项目开发的重大机遇。,市场调研部门及专家访谈案头工作研讨会,模块3：兵器工业产业研究,预期结果分析兵器工业产业特征把握兵器工业产业发展趋势及战略布局机会,兵器工业 产业概况

33、兵器工业产业特征兵器工业产业布局兵器工业产业升级兵器工业产业政策兵器工业产业趋势,预期结果把握城市或区域发展的战略目标解读城市或区域发展的支撑要素引导项目开发的总体定位,空间结构研究（都市群城镇体系、城市体系、空间结构演变路径、关键因子及动力机制等）功能布局研究（总体功能、区域功能、专项功能）发展要素研究（区位、交通、基础设施、人口、资源、政策、历史人文等）城市规划研究（区域规划、总体规划、分区规划、专项规划等）发展机遇研究（空间重组、功能重构等）,项目内容,项目方法,充分把握项目开发与城市发展互动影响的战略高度，重点研究与项目开发密切关联的城市空间结构与功能，及各种影响因素，明确项目开发的的

34、城市或区域背景，寻找项目开发的重大机遇。,市场调研部门及专家访谈案头工作研讨会,模块4：城市空间发展研究,预期结果分析城市经济发展对区域开发的支撑力度明确区域开发中产业定位的发展环境与机遇,城市经济发展阶段（工业化基准、城市化基准）城市经济发展机遇与挑战（内外经济环境、政策条件、限制条件等）城市经济发展趋势（经济功能定位、产业导向等）规模特征（GDP、FDI、投资、消费、进出口总额等）结构特征（产业结构、投资结构、消费结构等）国民特征（就业、消费构成、人均可支配收入/消费/GDP）产业升级（支柱/主导产业，产业链/价值链/竞争力分析等）产业布局（产业空间现状、产业空间重构、空间开发模式）特定产

35、业（规模分析、结构分析、绩效分析、政策分析等）,项目内容,项目方法,部门访谈专家研讨会内部数据分析（回归分析，关联分析、层次分析，趋势分析、Boston矩阵分析、SCP分析等）,主要研究城市经济发展阶段、发展环境、发展趋势、结构特征、规模特征、国民特征，及特定的产业升级、产业转移、产业布局等内容，为区域开发提供长期的经济支撑，并为项目区域的产业部门定位与空间定位提供数据与背景支撑。,模块5：城市经济与产业发展研究,预期结果近期房地产宏观环境房地产市场总体特征各类物业市场供求特征各类物业市场客户特征各类物业市场发展趋势,房地产整体发展概况（商品房投资分析、供求分析、存量/增量分析、施工面积、竣工

36、面积、市场低潮期分析、市场预测等）土地市场研究（同类土地价格分布、空间分布、成交分析、用地性质、中标对象、趋势分析等）住宅类物业市场研究（供应分析、成交分析、去化分析、产品分析、客户分析、存量/增量分析等）商业类物业市场研究（商圈区域/面积构成、商圈主题、业态分析、人均商业面积、商圈饱和度、租售价格分析、趋势分析等）酒店类物业市场研究（区域构成、星级构成、价格分析、入住率、存量/增量分析、客户分析等）办公类物业市场研究（商务区域/面积构成、CBII/CBHI指数、层级定位、租售价格分析、空置率、客户分析、存量/增量分析等）,项目内容,项目方法,市场调研案头工作内部数据分析(关联分析、指数分析、

37、墨菲法则、商圈饱和律等)研讨会,重点研究当前低迷的全国房地产市场，研究城市房地产市场物业供求及消费者总体特征，及分物业发展阶段、特征和趋势，通过量化手段为区域开发进程中的物业开发指名发展趋势，寻求在市场低谷时项目定位启示及发展战略。,模块6：房地产市场发展研究,预期结果认识用地发展潜力及制约因素用地适建度评价明确项目发展方向,区位条件分析交通条件分析（外部交通、内部道路等）用地条件分析（地形地貌、坡度坡向、绿化植被、地质水文、气象条件、生态环境等）建设条件分析（动拆迁情况、基础设施建设等）资源条件分析（人口资源、自然资源、历史人文等）相关规划及政策解读等（包括政府和委托方发展意向）,项目内容,

38、项目方法,重点研究项目基地及周边条件，以及政府对于片区发展的战略意图，明确项目开发与发展定位的内部条件、外部条件。,现场勘察SWOT分析、GIS分析案头工作研讨会,模块7：项目开发条件研究,预期结果确立产业基地整体发展方向确立产业基地开发主题和价值承载,整体定位(辐射区域、核心主题、功能形态、定位高度)开发主题及概念定位(物业类型、核心概念、功能导向)区域资源与项目核心价值论证（自然资源、人文资源、核心价值、模型匹配、价值组合）项目形象定位（市场形象、政治形象、物业形象）项目角色定位（政治定位、角色定位、职能定位）,项目方法,重点研究产业基地未来整体发展定位，明确项目整体发展方向,理论模型拟合

39、推断层层筛选,政府官员访谈市场目标客户访谈专家研讨会,项目内容,模块8：基地总体定位研究,预期结果确立综合保障园开发模式明确综合保障园开发战略明确综合保障园开发方向,综合保障园开发模式（总体开发模式、土地运营模式、滚动开发模式、招商运营模式）综合保障园开发战略（综合开发战略、盈利战略、品牌战略）综合保障园开发方向（开发目标、总体方向、分步策略）,项目内容,项目方法,重点研究综合保障园的开发模式，以及开发战略，明确综合保障园总体发展方向,理论模型拟合推断MECE法 界定问题,政府官员访谈市场目标客户访谈专家研讨会,模块9：综合保障园开发模式研究,预期结果确立项目整体发展方向确立项目开发主题和价值

40、承载,整体定位(辐射区域、核心主题、功能形态、定位高度)客户定位（客群来源、客群特征、消费需求）开发主题及概念定位(物业类型、核心概念、功能导向)项目形象定位（市场形象、政治形象、物业形象）项目角色定位（政治定位、角色定位、职能定位）,项目方法,重点研究综合保障园未来整体发展定位，明确项目整体发展方向,理论模型拟合推断层层筛选,政府官员访谈市场目标客户访谈专家研讨会,项目内容,模块10：综合保障园总体定位研究,预期结果确立项目功能定位明确项目功能组团明确项目功能配比,项目方法,重点研究项目功能定位、功能组团和功能配比，明确项目功能承载,市场调研政府官员访谈内部数据分析MECE法 界定问题Foc

41、us group 焦点小组访谈,项目内容,模块11：项目功能定位研究,预期结果展望项目未来发展愿景明确项目发展风险,项目发展愿景展望（三年目标、五年目标、十年目标、短期价值、长远价值）（产业的发展目标、房地产发展目标、经济发展目标等）项目发展风险评估（宏观经济风险、资金风险、营销风险、财务风险、风险 的弱化与规避、风险预警机制、动态优化方案）,项目内容,项目方法,重点研究项目发展愿景，评估项目发展风险，为项目发展提供愿景展望,理论模型拟合推断层层筛选,政府官员访谈市场目标客户访谈专家研讨会,模块12：项目发展愿景研究,预期结果提供项目整体规划建议提供项目功能布局建议提供项目景观塑造、重要标志性

42、建筑等方面设计建议,总体规划结构功能分区布局（功能构成、功能分区等）土地使用规划（土地利用、开发容量控制、用地平衡等）道路交通规划（道路系统、交通组织、设施布局）绿地景观规划（绿地系统、景观格局、节点景观及公共空间设计意向）配套设施布局（商业服务、文化娱乐、教育、医疗卫生等）产品设计建议（物业类型及组合建议、建筑风格意向）生态及环保措施,项目内容,项目方法,重点研究项目规划布局，使项目功能定位在空间和形态上得到落实，为项目规划设计提供指导,市场调研政府官员访谈案头工作研讨会,模块13：项目规划布局研究,预期结果提供总体规划布局建议提供物业类型组合建议提供物业体量组合建议提供产品细节建议,总体规

43、划布局（规划结构、功能布局）物业类型及配比建议（物业形态、产品组合、体量配比等）产品设计建议（住宅、商业、酒店、办公楼等）园林景观设计建议（景观主题、景观系统及构成、景观风格、节点景观设计等）配套服务设施建议（教育、医疗、交通、会所配套等）物业管理及服务建议智能、节能及环保措施,项目内容,项目方法,提出项目产品规划建议，明确项目物业发展形态、物业体量组合及物业产品细节等,市场调研案头工作Focus group 焦点小组访谈,模块14：产品规划设计建议,预期结果明确项目土地一级战略背景、目标提出项目土地一级开发战略,项目土地开发战略背景（区域城市化进程、区域土地开发进程、一级企业开发项目背景等）

44、项目土地开发战略目标（区域规划目标、城市发展战略要求、一级企业项目战略要求等）项目土地开发战略思考（项目开发战略要点思考、宏观目标思考、开发进程思考等）,项目内容,项目方法,重点研究项目土地开发战略背景、原则和战略，指导项目土地开发,政府官员访谈案头工作研讨会,模块15：项目土地开发战略研究,预期结果明确项目土地开发时序明确项目土地出让时序明确项目公建建设时序,开发时序确定原则（形象原则、滚动开发原则、引擎原则、市场需求原则等）土地出让时序研究（启动引擎确定、启动区确定、开发分期确定、各期地块出让计划确定等）公建建设时序研究（结合土地出让时序考虑道路、公园、绿化、中心湖、管线、交通等建设安排）

45、,项目内容,项目方法,重点研究项目土地开发和出让时序，研究公建建设时序，明确土地具体出让建设,现场调研政府官员访谈案头工作研讨会,模块16：项目开发时序研究,预期结果明确启动区公建设施建设明确项目启动引擎明确项目启动区的选择,启动区公建设施开发确定（道路选择确定、样板段确定等）启动引擎项目确定（启动引擎设定目标、设定原则、启动引擎分类与比较、专家访谈、启动引擎确定等）启动区确定（选择原则、选择模型、功能定位、发展愿意等）,项目内容,项目方法,重点研究项目启动区公建设施的建设、启动引擎设定以及启动区的选择、功能定位以及发展愿景，确保项目启动成功,市场调研政府官员访谈案头工作研讨会,模块17：项目

46、启动区研究,预期结果确立启动区定位及发展方向确立启动区规划设计及产品发展方向确立启动区营销方向,整体定位(客户定位、产品定位、市场定位)开发主题及概念定位(物业类型、核心概念、功能导向)产品设计建议（总体规划、建筑形态、产品配比、户型面积、配套设施）营销推广思路（形象定位、推广方向、推广策略）,项目方法,重点研究启动区定位，以及产品规划设计建议，明确启动区发展方向,项目内容,模块18：启动区定位及产品建议,市场调研政府官员访谈案头工作研讨会,预期结果明确项目拓展期即二期项目公建设施建设明确二期启动引擎明确二期启动区的选择,拓展期用地公建设施开发确定（道路选择确定、样板段确定等）拓展期土地运营引

47、擎项目确定（二期引擎设定目标、设定原则、二期启动引擎分类与比较、专家访谈、二期启动引擎确定等）拓展期即项目二期确定（选择原则、选择模型、功能定位、发展愿意等）,项目内容,项目方法,重点研究项目拓展期公建设施的建设、拓展期土地运营引擎设定以及拓展期开发区域的选择、功能定位以及发展愿景，确保项目建设持续稳步进行,市场调研政府官员访谈案头工作研讨会,模块19：项目拓展期（二期）研究,预期结果明确项目成长期即三期项目公建设施建设明确三期启动引擎明确三期启动区的选择,成长期用地公建设施开发确定（道路选择确定、样板段确定等）成长期土地运营引擎项目确定（三期引擎设定目标、设定原则、三期启动引擎分类与比较、专

48、家访谈、三期启动引擎确定等）成长期即项目三期确定（选择原则、选择模型、功能定位、发展愿意等）,项目内容,项目方法,重点研究项目成长期（即三期）公建设施的建设、三期土地运营引擎设定以及三期开发区域的选择、功能定位以及发展愿景，确保项目逐步发展成熟,市场调研政府官员访谈案头工作研讨会,模块20：项目成长期（三期）研究,预期结果明确完善期即项目四期公建设施建设明确四期启动引擎明确四期启动区的选择,项目完善期用地公建设施开发确定（道路选择确定、样板段确定等）项目完善期土地运营引擎项目确定（四期引擎设定目标、设定原则、四期启动引擎分类与比较、专家访谈、四期启动引擎确定等）完善期即项目四期确定（选择原则、

49、选择模型、功能定位、发展愿意等）,项目内容,项目方法,重点研究项目完善期（即四期）公建设施的建设、四期土地运营引擎设定以及四期开发区域的选择、功能定位以及发展愿景，确保项目完全开发成熟，实现项目的完美成型。,市场调研政府官员访谈案头工作研讨会,模块21：项目完善期（四期）研究,预期结果明确项目开发成本明确项目资金安排明确项目收入效益明确项目经济回报,项目开发成本评价（项目前期成本、一级土地开发平整成本、公建设施开发投入成本、资金安排等）项目收入效益评价（各物业价格拟合、土地价格评估、土地出让收入等）项目经济指标评价（现金流表现、净现值、投资回收期、年投资回报率等）,项目内容,项目方法,重点研究

50、项目运营需要的资金安排，研究项目财务收支，通过财务评估模型，确定项目土地一级开发经济回报,政府官员访谈内部数据分析案头工作研讨会,模块22：项目资金安排及财务评价,预期结果明确项目土地招商客户、策略、目标确定项目招商计划,项目招商背景思考（招商目标、招商面临的形势分析、招商前景等）项目招商策略思考（招商定位策略、招商客户层级策略、招商资源组合策略等）项目招商客户思考（项目城市开发商梳理、项目招商客户分类、目标客户筛选模型建立、目标客户确定等）项目招商推广计划（推广工作准备、现场包装执行、广告推广设计、推广媒体组合、招商推广活动等）,项目内容,项目方法,重点研究项目土地招商客户、策略、目标、计划