72_4172051_2011泉州财富中心-中骏前期商业市场调研及定位报告58p.ppt

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1、2011年6月23日,泉州-中骏.嘉乐坊前期商业市场调研及定位报告,http:/www.sce-,沈少波,目 录,一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位,一、城市概览1、城市卖点 2、总体介绍3、经济数据 4、结 论,一、城市概览,泉州福建省三大中心城市之一；著名侨乡；“世界宗教博物馆”；有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。,1.城市卖点,2.总体介绍,泉州素有“民办经济特区”之称。城市竞争力排名全国第26位，经济总量位居全国前列,人均GDP位居全国第二十五位，城市生活质量全国第32位，现有人口800万、常住人口180万（至2010年），辖4个市辖区、5个县、代管3

2、个县级市,一、城市介绍,泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。曾涌现出欧阳詹、蔡襄、曾公亮、李贽、俞大猷、郑成功、施琅、李光地等诸多杰出人物。泉州保留着以南戏、南音、南少林、南建筑为代表的文化遗产，其中南音是中原雅乐的活化石，梨园戏、高甲戏、打城戏、木偶戏是全国特色剧种。全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人，旅居香港同胞70万人，旅居澳门同胞6万人，三者合

3、占全省60%以上。台湾汉族同胞中44.8%、约900万人祖籍泉州，涌现出一大批贡献巨大、成就杰出的乡贤硕彦，成为推动泉州经济社会发展的重要力量，成为泉州与世界密切联系的纽带和桥梁。泉州，地处福建省东南部，北承省会福州、莆田，南毗厦门，东望台湾宝岛，西接漳州、龙岩、三明。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区、泉州台商投资区。泉州通行和漳州、厦门、台湾等同一种语言：闽南语（河洛语）。,一、城市介绍,3.经济数据3.1城市竞争力,一、城市介绍,3.2居民富裕程度,一、城市介绍,4.结 论,泉州是福建省三大城市之

4、一，同时也是福建省经济中心之一，自1999年起历年GDP总量均为福建省第一。泉州是全省乃至全国重要的先进制造业基地和物流中心，全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地，有很强的消费基础。泉州城市素有“民办经济特区”之称，人均消费力较强，国际快销时尚品牌具有较大市场。,一、城市介绍,二、区域介绍1、丰泽区概况2、经济结构概况3、交通概况4、结论,二、丰泽区介绍,1、丰泽区概况丰泽区成立于1997年8月，位于泉州的中心城区；现辖有八个街道：东海街道，城东街道，北峰街道，华大街道，东湖街道，丰泽街道，泉秀街道，清源街道；面积126.5平方公里，总人口45.8万人，下辖8个街道、74个社区，包含着泉州市中

5、心城市规划中的东海、城东、北峰组团及中心组团部分，是泉州市中心城市建设的主要区域，正在发展成为泉州市城市核心区。,2、经济结构概况2.1 经济数据2009年，全区实现生产总值249.4亿元，年均增长14.33%；财政总收入14.72亿元（区级分成部分），年均增长19.98%，其中地方一般预算收入9.46亿元（区级分成部分），年均增长22.12%；全社会固定资产投资64.5亿元，年均增长22.66%；社会消费品零售总额101.78亿元，年均增长20.03%；居民人均可支配收入19771元，年均增长11.64%。三次产业比重为0.5745.4354，初步形成了以服务型经济为主的城区经济产业结构。,

6、二、丰泽区介绍,2、经济结构概况2.2 产业概况2009年实现高新技术产业产值101.26亿元，占工业总产值29.08%。全区现有先创电子、南威软件、佳泰数控、华林电子、泉风电机等省级高新技术企业36家，江南冷却器厂、宝通电子、丰捷电子等市级技术创新示范企业14家，有国家级技术创新中心海天染整技术研发中心，省级引进国外智力示范单位、博士后科研工作站南方路机，烟草机械、佳泰数控等省级行业（工程、企业）技术中心10家，微软公司在中国设区市设立的首家技术中心-泉州微软技术中心。全区现有虎都西裤、匹克运动鞋、嗒嘀嗒童装、玛米玛卡童装等中国名牌产品4个、中国驰名商标8个，三盛橡塑、南方路机、子燕轻工等福

7、建省著名商标（名牌产品）66个。,二、丰泽区介绍,2.3 产业结构与人口结构,二、丰泽区介绍,2010年各产业比重,3.交通概况,二、丰泽区介绍,洛江区,丰泽区,鲤城区,铁路方面：北接长三角经济板块，南接珠三角经济发达区，为福建海峡西岸经济区建设提供便利的交通条件。高速公路方面：国家高速公路沿海主干道沈（阳）海（口）线福建境内段的重要组成部分。机场方面：晋江机场距项目约15公里，已开通北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、长沙、温州等航线，每周进出港航班已达100余班次。水路方面：位于福建省东南部，与台湾省一水之隔，泉州港现辖有4个港区16个作业区，年吞吐能力1921万吨。现有

8、至日本、香港、两岸三地、韩国釜山等定期散杂货或集装箱班轮航线，与世界60多个国家和地区通航。,二、丰泽区介绍,4.结 论,区域经济对商业的影响；随着泉州经济的快速增长、人口规模的不断增加，以及居民生活水平不断提高等利好因素，泉州的商业正处于快速发展阶段。区域交通对商业的影响；随着泉州中心城区与晋江、石狮、惠安实现一体化发展，构建泉州湾大都市区，项目所在地的城区将成为城市商业核心区域。项目的机会：泉州中骏财富中心位于未来市政府东部发展重点，地理位置优越、周边的商业格局不明确、缺乏中高档次的购物中心，随着泉州湾的日趋成熟必将带动商业快速发展，未来市场前景广阔。,二、丰泽区介绍,1、全市主要商圈分布

9、图,三、城市商业,丰泽广场商圈,温陵路商圈,中山路商圈,嘉信茂商圈,万达广场2012年8月份开业,三、城市商业,2.商圈分析,三、城市商业,3.主要竞争对手分布图,打锡街,丰泽广场,大洋百货,嘉信茂广场,万达广场,4.1中山路商圈,三、城市商业,简介：它形成于上世纪二三十年代，是我国保存最完整的连排式骑楼建筑商业街。以中山路和打锡街为中心的老式街区，由于靠近市政府，经营的业态以高档服饰、烟酒茶、珠宝首饰等为主，是目前泉州最高端消费的商业街。,4.竞争对手分析,4.2丰泽广场,三、城市商业,简介：于2002年9月18日开业，其总营业面积约30000平方米，由新华都百货（一楼、四楼）和新华都购物广

10、场（二楼、三楼）两个业态组成。广场周边还设有肯德基、必胜客欢乐餐厅、KTV、酒楼等休闲场所。为一站式主题购物广场。,4.竞争对手分析,新华都百货（丰泽广场店）品牌情况,三、城市商业,4.3温陵路商圈,三、城市商业,简介：泉州大洋百货于2003年1月18日开业,位于温陵路福华商业中心.营业面积28000平方米。地处温陵路综合商业街,以家电、服装、食宿、餐饮网点等生活服务业态为主，结合大型百货等商业节点，形成了市级商业中心的轴线。,4.竞争对手分析,4.4 大洋百货品牌情况,三、城市商业,4.5 嘉信茂广场,三、城市商业,简介：2006年12月15日开业,位于泉州中心城区鲤城江滨北路.营业面积43

11、000平方米。属市中心商圈辐射范围，紧接晋江、石狮、南安等全国百强县（市），集健康、休闲、娱乐、时尚、餐饮、运动等一站式购物。,4.竞争对手分析,4.6 嘉信茂广场品牌情况,三、城市商业,1.中山路商圈属于城市核心商圈，影响力较大。2.温陵路商圈大洋百货品牌较全、品类丰富。3.丰泽广场城市主干道交通便利，客流量大周边配套较为成熟。4、嘉信茂广场位于新兴的住宅区域，交通便利，一站式购物满足了周边消费群的需求,1.商业街区规模有限、缺乏整体规划、商业布局呈“杂、乱、无序”的特征。周边停车位紧张，停车成为制约商业发展的瓶颈2.周边缺少公共的休闲场所。3.经营档次整体较低，无法满足消费者日益增长的消费

12、需求4.嘉信茂和丰泽的体量都不足5万，未形成规模效应。,优势,劣势,4.7 竞争商家优劣势分析,三、城市商业,5.1 竞争对手综述：,三、城市商业,5、分析综述,5.2 竞争对手规划布局：,三、城市商业,5、分析综述,5.3 竞争对手经营模式：,三、城市商业,5、分析综述,5.4 竞争对手周边商服租金：,三、城市商业,5、分析综述,6.1 城市重点品牌销售排名服装服饰类,三、城市商业,6、销售排名,6.2 城市重点品牌销售排名-配套类,三、城市商业,6、销售排名,6.2 城市重点品牌销售排名-餐饮类,三、城市商业,庆园春丰收鱼庄 骨之味 客家人食府 亚咪咕比萨餐厅 湘村发现,好人家川菜馆 豪客

13、来 贵族世家牛排 安记食府 集集小镇,四、项目分析1、项目优势2、项目劣势3、辐射范围4、周边交通5、周边楼盘6、消费人群分析,品牌优势：“中骏房地产”已为泉州当地人民的所充分了解和认可,配套优势：中骏周边已有多种市政配套，医院、学校、体育中心、家居卖场等一应俱全,优势分析,地理优势：位于泉州市丰泽区与洛江区交接处，交通发达，客流量大、有足够停车位,顾客优势：中骏-财富中心住宅楼群已有近3000户业主、入住率不断提高后，对我商业项目起到巨大的推动作用。,商圈及服务优势：目前泉州商业规模有限，缺乏整体规划，布局呈“杂、乱、无序”的特征；中骏.嘉乐坊将呈献给泉州人民不一样的购物体验,1、项目优势分

14、析：,四、项目分析,百货劣势：新华都、大洋百货、中闽百汇等起步较早,品牌相对丰富，我们会有一定的培育期,租金劣势：竞争对手坐拥成熟商圈，租金及商务条件优于本项目,现状缺乏商业氛围：项目所在地为丰泽区边缘，周边相对嘈杂，周 边商业多为边缘商业，宜居环境和商业氛围较落后,劣势分析,2、项目劣势分析：,四、项目分析,老商圈压力：泉州现有商业属于自然形成且高密度的贯穿老城区，社区和中心型商业混合，对周边居民吸附力较强，对中骏后期经营有一定压力,3.项目辐射范围（3公里）：,四、项目分析,说明：1、从中骏嘉乐坊到新市政府的直线距离为3-4公里；由于泉州万达项目将于12年8月份开业，本项目将辐射泉州市丰泽

15、、洛江、泉港区域。2、自刺桐大桥过万达广场后，都属于中骏嘉乐坊商圈区域,中骏嘉乐坊,1,3,2,1,2,3,打锡街,丰泽广场,大洋百货,旧市政府,4,4,万达广场,新市政府,4.1 周边主要道路：,四、项目分析,4.周边交通,项目东面是安吉南路、南面是通源街，西面是东辅路，北面是城东街,城东街,安吉南路,通源街,东辅路,4.2 周边主要公交：,四、项目分析,4.周边交通,26路、32路、36路,项目所在位置已有3条公交路线经过，另在项目周边1公里范围内另有十几条公交路线经过，可以说交通是非常方便。,19、203、13、44、35、42、7、11,5.周边楼盘分析,目前，丰泽中心区已经形成了以温

16、陵路、田安路、刺桐路、坪山路和东湖街、湖心街、丰泽街、津淮街、泉秀街、宝洲路“四纵六横”的格局，极大地改善了区域交通运输条件。道路宽敞而车水马龙，其中或以商业精品一条街、或以家具建材一条街、或以银行金融一条街、或以健身休闲一条街著称于世人面前，展现了丰泽区博大而激昂的现代城市风貌。,四、项目分析,43,43,43,消费人群统计（核心消费群体）,四、项目分析,5.周边楼盘分析,该区域内，别墅和高端住宅具有一定规模，主路两侧的住宅具有很强消费力，背街的旧小区的消费水平相对较低，整体入住率水平较高,44,44,44,消费人群统计（核心消费群体）,四、项目分析,5.周边楼盘分析,该区域内，别墅和高端住

17、宅有一定规模，主路两侧的住宅具有很强消费力，旧小区的消费水平相对较低，部分新小区的入住率较低。,6.1 消费特征分析：,四、项目分析,6.消费人群分析,6.2 消费人群分析：,四、项目分析,6.2 消费人群分析：,四、项目分析,6.2 消费人群分析：,四、项目分析,6.3 消费人群分析结论：,四、项目分析,通过问卷了解到：消费群体中年龄18-35岁占 74%；人均月收入2001-4000元的占比接近53%；结合泉州现有商业发展层级和市调位置，说明泉州现有商业聚集的客层以中青年为主，其中相当部分为公司职员、公务员、私营企业主。学历大专以上占比达到67%，说明泉州具有品质的中青年客层在泉州市比率相

18、当高。消费者出行主要交通工具：出租车占比33%，机动车占比30%，说明私家小汽车拥有量相对较高。有车一族的客群将是我们购物中心的主力消费群体。外出就餐频次在每周4次以上的达到34%，餐饮花费50元以上占比70%，娱乐花销上50以上的92%，说明泉州市消费者对于吃与玩的消费热情相当高。（目前现代化影院仅金逸影院一家。）,6.3 消费趋势预测,四、项目分析,泉州城市整体消费力较强、消费空间大，目前的消费主要集中在传统商业街的街边店及百货。缺少真正意义上的购物中心来带动城市一体化消费，因而挖掘当地人的品牌意识和对时尚的需求，消费市场潜力很大。当地的公司职员、政府事业单位公务员、私营业主是我们的主要消

19、费群体。优质的中高收入的，中青年消费群体是泉州消费的主力。汽车客源多是泉州消费的另一大特点。,五、项目定位1、定位结论2、目标消费者概述3、服装服饰消费群4、配套消费群5、餐饮消费群,泉州-中骏.嘉乐坊,低档社区步行街1、档次低，不好管理2、品质差，影响品牌形象,纯高端购物中心,引领潮流时尚、品质消费高中档步行街,家庭式购物为主中档步行街,1、定位结论1.1 定位分析：,五、项目定位,时尚潮流消费 根据调查泉州消费主体为18-35岁人群占整体74%，人均收入2,000-4,000；占整体的 53%品质、休闲消费 公司管理人员、政府事业单位公务员、私营业主构成的：优质的中高收入的消费群体是泉州消

20、费的主力。消费以追求品质和休闲娱乐为特征。综上所述，泉州浦西中骏广场定位为具有较强辐射、区域型的兼具品质、时尚、休闲型的购物中心,1.2 定位提炼：,五、项目定位,品质时尚休闲生活新中心,中骏业主及项目周边人群,引领时尚潮流消费的人群,以家庭消费为主的人群,公务员、时尚白领品质消费人群,市区周边的私营业主消费人群,目标消费人群,市区消费人群,市区周边县、市消费人群,2、目标消费者概述：,五、项目定位,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,20岁以下,20-35岁,35-45岁,2万以下,2-5万元,5-10万元,0%,20%,40%,60%,80%,100%,

21、120%,客单占比,年龄层占比,年收入占比,25%,23%,20%,51%,53%,30%,10%,14%,20%,14%,20%,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,18-25岁,26-35岁,36-50岁,2万以下,2-3万元,3-4万元,3、服装服饰消费者描述：,五、项目定位,6万元以上,50岁以上,4-6万元,10%,10%,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,20岁以下,20-35岁,35-45岁,2万以下,2-5万元,5-10万元,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,客单占比,年龄层占比,

22、年收入占比,10%,24%,20%,50%,51%,30%,30%,15%,20%,10%,20%,50-100元,100-300元,300元以上,50元以下,18-25岁,26-35岁,50岁以上,2万以下,3-4万元,4-6万元,4、配套消费者描述：,五、项目定位,36-50岁,10%,2-3万元,6万元以上,10%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,客单占比,年龄层占比,年收入占比,13%,20%,17%,52%,30%,37%,17%,20%,33%,20%,20-50元,50-100元,100元以上,20元以下,18-25岁,26-35岁,50岁以上,2万以下,2-3万元,3-4万元,6万以上,21%,10%,36-50岁,5、餐饮消费者描述：,五、项目定位,4-6万元,10%,THANKS！,