2012年河北雄县隆基泰和广场营销定位及项目启动讨论版(48页) .ppt
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2、2.8.15,2012.9.30,2012.12.31,2013.10,政府报规通过时效周期,客户积累时效周期,按照资金计划,完成2012年任务需在开售期完成所开60%销售,即至少1000铺位,销售基础铺位100个。按照10:1的乐观到访转成交比例计算,至少需要到访1000组意向客户。,自持商业开业,自持商业主体封顶,8886万,前期招商跟进由于前期业态定位模糊,应在销售同时进行招商工作,保证品牌及次主力店的入住与前期承租条件的调整。,销售商业的制约因素:1、整体商业的明确定位;2、整体商业的经营模式;3、商业工程进度周期;4、自持商业的业态分布;5、商业品牌的进驻;6、销售商业硬件条件;,雄
3、县隆基泰和广场开发预期?目前盛唐地块的资金状况为正的1.8亿(未计算目前未付款项),在这样的资金前提下,如何看待雄县隆基泰和广场项目的开发预期。,快速消化,现金流至上,利润最大化,合理开发,不同的目标值将决定不同的经营思路及不同的规划条件;,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,营销背景|市场定位|营销模式,周期背景|市场背景,首都第二机
4、场全面动工空港效应,形成三核布局,首都第二机场及新空港经济圈,雄州商业核心,白沟特色购物旅游,白洋淀风景旅游核心,至北京,至天津,至保定,至广州,40分钟车程,大广高速,保津高速,白沟特色购物旅游,白洋淀风景旅游核心,雄州商业核心隆基泰和广场,至今,雄州没有核心,而保东同样需要核心,但“两白一城”新规划带来无限的商业机会:2012年随着两白一城的保定重点规划的启动,依托保津高速与白沟形成互补之势,白沟的购物游、温泉城的景观度假休闲游的发展下将形成多种旅游特色混合的综合区域,而临近这两个区域的雄县也必然成为这一旅游区域配套建设的主要基地。白洋淀温泉城风景、度假+白沟购物+雄县温泉、休闲、人文。两
5、白一城的城市规划,为雄县带来大量的旅游人群,增加了雄县对于商业配套的需求。保东周边没有高端的商业综合体作为城市发展的核心,雄州借首都第二机场及两白一城的规划形成核心趋势,雄州乃至保东的核心商业虚位以待。,保东区域商业引擎新核心,京津保环绕;河北重点开发区域两白一城辅助区;首都第二机场辐射区;,东扩北移,无限生活广场,LIFE CENTER,新型大规模居住区,带动消费力膨胀,原住居民:雄县拥有人口35.4万,年人均可支配收入约10000元,区域可支配总收入:35.4万10000=35.4亿元;产业支柱:塑料包装、地热、古玩、矿泉、温泉、旅游;,未来聚金商圈,世纪城:2000-2008,入住套数3
6、000套,常驻人口约8000人盛唐国际:2007-2013,入住套数2420套,预计入住约8000/10000人鑫城:规划36万平米,2600户预计2014年交房使用,预计2015年后入住人口约8000/10000人雄州国际广场:规划43万平米包含15万平米商业(综合商业包含五金批发、建材、土产日杂、大型超市、酒店)预计2016年交付使用预计常驻人口6000人,2015年,超过35000人口支撑按商业合理服务半径:800-1000米人均商业服务建设面积:0.7-0.9/人商业服务需求面积25000-30000按盛唐社区规模计算,外向型商业5%-11%比例商业面积预计15000-33000,雄州
7、世纪城,盛唐国际,鑫城,雄州国际广场,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,区域在售商业竞品状况,商贸物流组群家居建材、五金机电、农贸副食、日杂小商品等,人文社区组群主要以安置房及商品房为主,综合商服组群大型商超、购物街、餐饮、不夜城等。,雄州国际广场,都市服务组群度假旅游、娱乐休闲、洗浴水汇、高端会议配套、温泉游泳馆等,温泉湖商贸中心业
8、态分布:,F5:健身会所,F4:时尚街区,F3:品牌服装,F2:品牌服装,F1:综合商场,B1:超市,B2:停车场,30000元/,21000-25000元/,18000元/,10000元/,商场部分建筑面积:2.5万平米地下两层 地上四层层高:6.3米,住宅部分建筑面积:5万平米层数:26层,惠友超市、肯德基、金伯利钻戒、雄县黄金商行等,一层,二层,三层,四层,注:商场均以使用面积向外出售、标准店铺规格为30平米/间,可以自由组合,承诺投资回报率为:11%形式:售完返租(三年一签)经营模式:统一经营,统一管理,综合商场天宜商厦 五层 建面:19350平米 不对外出售,北侧出售门店建面:395
9、0平米共20套门店3层14套 2层6套,南侧出售门店建面:3260平米 共21套门店3层7套 2层14套,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,区域经营性商业状况,近千户商业处于杂乱状态,手机及其配件,婚纱摄影,服装、日杂、小吃、鞋帽,服装日杂家居鞋帽饰品,家电,莲花商场,手机及其配件,婚纱摄影,服装、日杂、小吃、鞋帽,服装日杂家居鞋帽饰
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