万科城项目阶段性营销报告.ppt
《万科城项目阶段性营销报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万科城项目阶段性营销报告.ppt(60页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、万科城,10亿目标,2010 长安万科城项目四季度阶段性营销报告,2010长安万科城万科城下阶段营销计划,万科城目前大定、签约及剩余房源情况万科城1.1标段房源去化情况万科城1.1标段已成交客户情况万科城1.1标段剩余货量盘点,Contents:,The first part,The second part,万科城上阶段营销回顾,The first part,Contents:,营销回顾,万科城前期回顾总结万科城目前大定、签约及剩余房源情况万科城1.1标段房源去化情况万科城1.1标段已成交客户情况万科城1.1标段剩余货量盘点,营销回顾 万科城前期回顾总结,2、样板间出来之前,开始推售此部分房源
2、,9月下旬开盘销售,价格提升,中价,中低价,高价,高价,营销回顾 万科城大定、签约情况,数据统计截止日期11月3日,长安万科城项目累计认购920套,总价近6.1亿元,完成签约809套,总值5.2亿元,1,2,6,7,8,9,13,14,一期一批次公开销售一期一批次未公开销售一期二批次推出,营销回顾 万科城去化分析,数据统计截止日期10月23日,小高层139平米H户型相对滞销,分析因素为:1:单套总价较高,客户可在西安市范围内选择较多类型产品;2:项目价值点未能充分阐述,影响到客户对生活方式的选择;,B、F户型开盘热销,开盘当天基本售完;,营销回顾 万科城成交客户分析,长安区本地客户占绝大多数;
3、西安本地客户比例占接近90%;职业类别以私营业主、政府公务员和事业单位人员为主,主要从事教育、制造、行政、能源及相关行业;个人月收入在4千元以上的占76%;受教育程度高,大专以上学历占近73%;当前工作及居住区域集中在高新、南郊、地缘客户较多;投资客户占到32%,自住倾向的客户占68%;近九成客户有多次置业经历,其中二次置业以上的置业的客户人数占一半以上,三次及三次以上职业客户占 7%,主要以改善生活为主;客户认可的项目亮点依次为(前四名):户型产品设计、品牌精装质量、物业管理及社区环境;客户对于项目认知以万科业主介绍和朋友介绍占较大比例,网络宣传效果优于其他线上、线下媒体宣传;由于年轻客户在
4、总体成交客户中占有较大的比例,网络渠道成为项目信息获取的新兴渠道。,万科城目前推出楼栋总计996套房源,余房76套,现场可售12套,之间64套(12套顶层复式、9套样板间、22套保留、21套销控);认购未签约111套,内部员工约20套,关系户约40套,自然客户约51套。,营销回顾 万科城1.1标段现存货量盘点,下阶段营销攻略,The second part,下阶段营销攻略,2010长安万科城万科城下阶段营销计划,2010长安万科城,2010年万科城货量统计 长安万科城目标分解 处于市场的机会分析 处于市场的风险分析,下阶段营销攻略 2010长安万科城货量统计,年度成交走势分析:从年度成交量的走
5、势来看,整个年度z总体表现为持续攀升走势。8月以来,大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下,置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素影响下,商品房成交量再次达到峰值。,整体大势2009年西安全市成交量实现历史性突破上涨,2010年上半年市场随经历政策影响但依然坚挺,量价保持上升必将引来新一轮的政策调控,下阶段营销攻略 万科城项目市场背景,明年第一季度,市场供应量相对集中,目前最新政策还未出台并且万科城还保持热销状态,在此状态下应尽快进行销售工作,在市场变化前占据优势。,下阶段营销攻略 万科城项目市场机会,2008年下半年,中国政府为应对国际金融危机、防止国内经济快速回落,陆续推出了
6、一系列扩大内需、促进增长的宏观经济政策。在宽松的政策环境下,楼市相关优惠的巨大作用迅速将中国房地产业拉离08年低迷调整的泥潭,令其于09年3月触底始现“小阳春”之态。之后全国楼市便一路上行,势如破竹。省会城市房价平均涨幅超过50,一线城市房价更是超越2007年巅峰达到新的高点。开发商们忙“圈地”,天价“地王”频出,热闹非凡。2009年无疑是中国房地产市场逆全球颓势而上,力挽狂澜的辉煌一年。然而,当“楼市泡沫”再次成为争论的焦点,当开发商开始惜售,当广大民众怨声载道,中央政府终于在年末密集出台相关政策,剑指高房价。,1、上调存贷款基准利率和存款准备金率;,2、减小个人住房贷款利率下浮幅度,首付比
7、例增加;,金融政策,税收政策,1、增加购置税;,2、住房转让营业税免征时限由5年调整为2年;,2010-2011年政策展望,1、金融:“二套房”个人按揭贷款停贷、房地产企业信贷,2、税收:物业税开征,3、土地:增加土地供应、打击囤地、,4、其他:规范房地产市场秩序、保障性住房建设,2010年西安市商品房供应量较大,虽新入市项目主销期与本项目相距较远,但在下一阶段都有较集中放量,在政策不明购房者观望时局下会产生巨大竞争,预售证:由于长安区政府因素,1.2标段房源预售证将延期拿到,直接影响了1.2标段的正常销售工作;,下阶段营销攻略 万科城项目市场风险,下营销总攻略 2010长安万科城目标分解,2
8、010年长安万科城总销目标10亿上阶段已完成6.1亿,距2010年全年目标3.9亿总销任务如何实现?,下营销总攻略 2010长安万科城目标分解,1、一期第一批次剩余货量:0.7亿;,将实现快速去化,本年度销售完成90%,可实现3.2亿销售额。,0.7亿,+,3.2亿,+,6.1亿,=,2、一期第二批次新推货量:3.5亿;,短期内实现完全销售,将实现全部0.8亿销售额,10亿,3、一期第一批次已经完成销售额:6.1亿;,下营销总攻略 2010长安万科城目标分解,理想状态下:,1、一期第一批次剩余货量:0.7亿;(含不开放房源12套与保留房源约40套,共计约5000万),目前实际可售货量约3000
9、0万.,0.7亿,+,3.2亿,+,6.12亿,=,2、一期第二批次新推货量:3.2亿;(含不开放房源12套,共计约2400万),目前实际可售货量约2500万.,9.37亿,3、一期第一批次已经完成销售额:6.12亿;,下营销总攻略 2010长安万科城目标分解,现行状态下:,0.25亿,3亿,6.12亿,10亿,2010年实际可售货量约为9.37亿,距离10亿目标货量短缺0.63亿元;目前距全年目标约3.25亿,阶段营销攻略,1,2,3,4,5,6,7,形象策略深入挖掘项目价值,全面阐述项目价值体系;,销售策略借势加推,借证预销,提前消化,展示策略提前释放,展示先行,销售后置,客户策略整合老客
10、户资源,形成资源共享,价格策略举高打低、明升暗降、体系平衡,活动策略大思想、小活动、渗透内心直接打击,管理策略佣金制度、功能转化机制、晋降级机制,第一阶段:造城万科在造一座城,利用26年万科品牌、10年10座万科城的品牌,把西安万科城的城系精华展现出来,引起社会广泛关注。,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,第二阶段:造梦盛载最美好的时光,人的一生从恋爱、结婚、生子、孩子珊珊学步,上幼儿园,开始有了儿童房,四十岁后换房、买车、事业升级、买别墅,生活简单而又美满。,你经历着不同的阶段,而万科城将伴随着你的人生轨迹与你一同成长。那是盛载你最美好时光的地方。,第三阶段:期待现在 进入万科城时间,样
11、板间开放、园林景观呈现、销售中心开放、合作商家签约,万科城的大城生活已经触手可及。,在经过前面三个阶段的推广后,现阶段我们拥有的资源:1、样板间、园林景观、销售中心的呈现,盛载美好生活的初载体已具备;2、900余户家庭的到来,大城生活即将揭幕;3、华润万家、真爱、太平洋影城等众多商家签约,便捷品质生活在不断丰富,但是,现在我们也面临着严峻的问题:1、品牌的信任在降低,产品的价格在透支,价值感和客户心理预期的差距在拉大,如何坚定客户信心?2、全年要完成10亿的销售,现在完成近6亿,还有3亿的任务,如何吸引客户完成销售?,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,推广策略:借助商家签约的节点、制造全城
12、爆发的效果,为什么中国最大零售商“华润万家”选择万科城?为什么陕西最大休闲品牌“真爱”选择万科城?为什么中国六星级皇家影城“太平洋影院”选择万科城?,是万科城自成一城的大城规模!是万科城数以万计的城民!是万科城追求生活品质的理想!,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,这是“城”的力量!,阶段推广主题:,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,户外:,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,报眼文字一:,“华润万家作为中国最具规模的零售连锁企业,我们在进驻万科城之前,已对这里的人口指数、消费力进行了长达1年的评估。考核结果令我们十分满意”为什么中国最大零售商“华润万家”选择万科城?这是城的力量!,
13、报眼文字二:,“我们作为中国六星级皇家影城,在对万科城进行严格的人流动线、聚客点调查数据统计后,太平洋影院更坚定了进驻万科城的信心”为什么六星级皇家影城“太平洋影院”选择万科城?这是城的力量!,报眼文字三:,“众所周知,真爱休闲品牌对旗舰店地段选址向来苛求。我们决定入驻万科城的原因,不仅在于万科全球最大住宅企业品牌的知名度,更因为万科城与真爱品质生活理念不谋而合”为什么陕西最大休闲品牌“真爱”选择万科城?这是城的力量!,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,城的力量汇聚了优质的商家、同时也吸引着卓越的人群,他们是高级白领、高管、海归、内海归;经历决定了他们是具有国际化视野的一群人;他们现在的事
14、业有一定的成就,他们重视团队,讲究情义,富于挑战,注重享受,有责任感,他们是对生活有要求的一群人。,他们是理性的一群人,生活稳重,富有激情,但却内敛。万科城却带给他一种完全不同的生活方式的,那是一种更鲜活的、更热烈的、更便捷的生活!城已够精彩,但这里的生活更精彩!,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,活,得精彩!,第二阶段推广主题:,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,营销总攻略 下阶段营销攻略 形象策略,销售前提:目前可售货量不足:万科城1.1标段整体去化率达到92%(共996套,已售920套)已取得的预售证并已进行公开发售;新政连续推出,市场不确定
15、因素多;避免客户流失,高效锁定目标群体;1.1阶段产品热销对市场形成良好口碑效应,此阶段加推可售量,可为后期节省推广成本。销售方式:采用预付款锁定客户形式利用1.1标段已有预证产品收取客户定额资格金(五万元);预付款客户可在限定时间段,购买1.1标段产品享受额外优惠;预付款客户享有对应一套1.2标段产品的增加权益。备注:采用此方式,关键点在于利用1.1标段已有预证产品进行客户锁定动作,同时避开无证不可收取款项的政策规定。并且,在此期间推进1.1滞销产品的销售。,营销总攻略 下阶段营销攻略 销售策略,预购流程:置业顾问讲解项目,重点推介1.1标段余房;1.1标段余房推荐未成功,向客户介绍【恒嘉限
16、时专场购房】活动;置业顾问为客户进行算价;客户对1.2标段房源表价及所预选房源无异议;置业顾问邀请客户填写活动登记书客户对活动登记书签字确认;客户填写活动登记书并签字,置业顾问作为经办人同时签字。销售经理核对活动登记书及客户身份证明材料原件和复印件,并作为审核人在活动登记书上签字确认;置业顾问携带经销售经理审核和签字的活动登记书,引领客户到财务部门交款。由合作公司财务部门为客户办理交款手续并为客户开具无房号收据,同时在诚意登记书加盖公章;财务部门将已签字盖章收据副联一份交客户;活动登记书为一式三份,一份客户保存,一份由财务部门作为收据附件存档,一份由销售部存档;客户等候转签通知,团购认购程序至
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 万科城 项目 阶段性 营销 报告
![提示](https://www.31ppt.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31ppt.com/p-2283146.html