九都国际市场及物业发展建议72p.ppt

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1、,2012年10月2日,联发九都国际物业定位及策略,前 言,2010年9月，联发集团以总价8.32亿元人民币拿下武汉市武昌区徐东大街西侧P（2010）095号地块，历时2年之久，经历了政府调控、市场波动、市政规划调整，2012年底即将进入实质性开发阶段。做为进军武汉的第二个项目，联发集团将致力精铸打造联发九都国际这一城市综合体项目，加快武汉作为省会城市的城市化进程，充分展现徐东商圈旧城改造升级的全新面貌，也必定会引领武汉城市新中心的崛起！秉承一贯的品牌主张，实践对社会的承诺“创造品质生活”。让我们拭目以待！,项目本体分析及项目定位,五纵,友谊大道,团结大道中北路东湖路,连接青山徐东和武昌积玉桥

2、等地,连接徐东和中南中北路以及光谷区域,两横,徐东大街过江隧道,连接汉口和徐东和武昌其它区域连接汉口和武昌,城市内环，地面交通通达便利,长江,武汉第二大城中湖,33平方公里东湖,区位理解,区位理解,百货、超市、购物、休闲娱乐、餐饮、家居、特色市场一应俱全,坐享徐东商圈成熟的繁华配套：,光明万丽五星级酒店，沃尔玛、麦德龙世界级零售巨头，新世界百货国内知名百货品牌，居然之家、欧亚达家具知名家具品牌，肯德基、麦当劳、星巴克世界级餐饮品牌，更有“欢乐谷”入住。,五分钟生活，畅想成熟繁华,区位理解1、位于徐东商圈核心，同时处,于中南中北路商务带延伸区域徐东大街的商业和商务发展前景看好,2、位于青山大型居

3、住区和武昌商务带的交界处商圈主要辐射青山、徐东和武昌部分区域,瑞安新天地,中南商圈,滨江商务区,徐东商圈中南中北路商务区,商务与商务连接之地，板块结点,武汉大道：连接省政府、东湖至天河机场的武汉大道开通后，在九都国际5分钟到达东湖、省政府，20分钟到达天河机场。商务便利性得到极大的提升。地铁经济：,本案处于地铁四号线、八号线交汇处，便捷的地铁网络，实现畅通武汉三镇的交通网络。武汉火车站：无论是驾车沿中北路延长线还是乘坐地铁四号线，10分钟便可到达武汉火车站，通过高铁更是快速通达北京、上海、广州等城市。,高铁站欢乐谷,区位理解,区位理解,长江,内环一江两湖，提升居住物业价值,1、位于徐东商圈核心

4、，同时处于中南中北路商务带延伸区域徐东大街的商业和商务发展前景看好,2、位于青山大型居住区和武昌商务带的交界处商圈主要辐射青山、徐东和武昌部分区域,3、轨道交通对于徐东大街的可达性改善作用有限未来徐东大街商业和商务发展主要依赖地面交通,4、商业和商务发展带动其它物业发展酒店式公寓有一定发展前景,项目缺乏发展都市豪宅的条件，公寓和中高档住宅具备一定发展前景,5、徐东大街沿线未来可发展用地有限,徐东沿线同期竞争项目主要为国际城、江尚、德城中心；更多未来竞争主要来自大徐东板块,区域总结,项目指标解读：以商务带整盘，外繁里静,居住密度低,微型综合体：本案集办公、配套商业与超高层住宅、高层住宅为一体微型

5、综合体；,以商务带住：项目中公建40%，住宅60%；,功能分区分明，商务区与居住区区隔明显，外繁内静；车位配套略低：写字楼按80-100平米配一个车位，居住仅1:3配套车位，车位偏紧；,大中轴园林，建筑密度低，具有优势。,情景商务广场：配套商业前水景广场，提升商务形象,41层商务楼，徐东新标高，沉稳大气的写字楼形象，其如流水般的昭示性立面，将成为徐东领袖。,项目品质解读：头排、头牌,武汉大道头排物业,武汉大道沿线物业，昭示性强联发品质住宅,ART DECO建筑沉稳大气，创造品质生活，厦门联发进驻武汉第二个高端项目，项目立面简约稳重，线条感强地标形象,属性界定,理解一：时间效率区域_内环、地面交

6、通、武汉大道、双地铁、高铁,理解二：资源峰值地_内环商业中心，餐饮、购物、休闲、娱乐，繁华的配套，五分钟生活圈，畅享繁华；一江两湖、梨园、高铁、欢乐谷等市政大型休闲娱乐之地汇聚,理解三：头牌物业_封面地段、品质产品、地标形象,项目具有中高端定位的地段基因与项目基础,板块竞争与出路板块特征：受积玉桥与中北路两个高端板块夹击，徐东板块属于中端板块，在先天资源,徐东片区以中小规模项目为主，产品容积率较高，导致住宅项目品质普遍不高，产品以市场主流为主；公建比重普遍高,板块竞争与出路,绿地国际金融城85-145均价：15000元/,爱家国际华城57-77、81-191均价;9800元/,福星惠誉国际城9

7、1/12610000元/,华润置地橡树湾87-170均价：12000元/,万达公馆240/280/340均价：22000元/,航天首府84/92均价预计：13000元/,长航蓝晶绿洲84/92均价：10800元/,当代东湖壹号90-18011000元/,【第一层级】：占有一线江景资源，项目高端商业配套规划齐全，城市中心绝佳地段，全国顶尖品牌开发商，豪宅尺度户型，极致精装修，高品质，高形象。片区标杆，价格绝对领导者。【第二层级】：城市中心绝佳地段，区域规划已经成形，全国一流品牌开发商，高品质，高形象，但项目商业档次一般或未兑现。价格为区域主流。【第三层级】：城市中心地段，知名开发商，高品质，高形

8、象，但项目商业档次一般或未兑现。,第一层级第二层级第三层级,万达公馆22000绿地国际金融城15000华润置地橡树湾11000福星惠誉国际城11000长航蓝晶绿洲10000爱家国家华城9500,板块竞争与出路,核心成熟板块，高端资源欠缺,本案应站位高端第二梯队,板块竞争与出路,个案竞争与出路：两房为主，平米户型市场空缺,个案竞争与出路：同期供应量大，高端品质竞争,个案竞争,项目指标解读：以商务带整盘，RBD综合体,综合体：本案集办公、公寓、配套商业与高层住宅、高层住宅为一体的综合体；,以商务带住：项目中公建50%，住宅50%；,功能分区分明，商务区与居住区区隔明显；户型设计合理：面积88-14

9、0平米，88平米2房变3房，106南北通透小3房，125通透3房，140大尺度3房；,商业配套：近10万方的集中商业配套，影院、超市、KTV都已确定入驻，带给住宅更多的附加值空间。,品牌发力：福星惠誉集十年开发经验之大成；,目前销售状况：2012年8月首次开盘，推出住宅2栋共计房源400套，在无任何现场展示、无样板房、无正式营销中心的情况下以实收11000均价推向市场，当天销售160套，九月再次加推，实收均价11500，目前已推售房源出化率达70%；,国际城3期交房标准,门、窗：入户门为品牌钢质防盗门；彩色铝合金窗框，配中空玻璃、隐形纱窗外墙：隔热内保温，外贴品牌砖或涂品牌外墙涂料内墙：墙面砂

10、浆找平刮腻子；厨房卫生间内墙面砂浆找平；除厨房卫生间外，室内无隔断墙地面：砂浆找平楼梯间：楼梯铁栏杆木扶手；墙面、顶棚为高级乳胶漆，高档防滑地砖、声控开关及吸顶灯。阳台：地面砂浆找平；阳台门为彩铝型材配中空玻璃（带纱门）厨房：安装排烟道，预留给、排水接口卫生间：预留给、排水接口电气：每户设置独立电表和强电箱（40A电表）、弱电箱，预留有线电视、电话、宽带网接口;燃气:每户装燃气输送管道，配有计量气表1个。供水:采用变频恒压供水，每户装水表1个。智能化配置:小区设闭路电视监控及周界防范报警系统（包括小区公共部位在内）、可视对讲系统、人行出入口管理系统、电子巡更系统、智能化一卡通系统（智能停车场管

11、理和智能门禁管理系统）、信息发布系统、物业计算机管理系统、公共广播系统、背景音乐系统、消防报警系统。,个案竞争与出路,项目定位思考,住宅定位思考,写字楼市场概况,2013-2015年武汉高档写字楼集中开发与入市期，累计供应为288.33万，未来的3-5年是武汉市商务市场的爆发性增长阶段。,汉口的写字楼：主要集中在金融、商务服务业和批发零售上，三者总比重超出60%，这主要是由汉口经济发展以商务贸易为主决定的。,武昌的写字楼：主要集中在商务服务业和居民服务业上，总比重超出50%，主要是由于武昌高校众多，加上电脑城和光谷的科技企业较多所致。,汉阳的写字楼：企业集中在药业、物流和居民服务业，这三个行业

12、的总比重将近70%。主要是由于武汉经济开发区的药品、汽车行业相关公司较多。,项目所在的徐东区域目前商务档次较低，商务氛围有待提高。,数据来源：世邦魏理仕,徐东区域2012年写字楼供应较少，主要面对来自中北路沿线的大量高端写字楼产品；区域内未来规划多为公寓型商务楼，将于2013年相继上市。,可预见：徐东未来的商务氛围将弱于中北路域积玉桥区域，属于中高档商务区。,写字楼竞争态势,目前，武昌在售写字楼集中放量于滨江CBD和中北商务圈：滨江CBD 写字楼目前处于销售空档期，万达中心写字楼（实际成交均价1.3万/）和水岸国际写字楼（实际成交均价1万/）均以售完；目前仅绿地国际金融城一栋24层公寓作为60

13、6中心的辅助办公楼在售，实际销售均价1.1万元/；滨江CBD写字楼实际成交均价在1.2万/左右。中北商务圈 写字楼目前处于热销期，目前在售项目近10个，供应量近100万方，竞争非常激烈；在售项目汉街总部国际均价1.7万/左右，其他周边项目海山金谷、1818中心、德成中心、广泽中心均以万达写字楼作为参照进行报价。中北商务圈写字楼实际成交均价约1.6万/元左右。武昌总部经济区 该区域未来3年内写字楼将集中供应，放量区域主要集中在滨江CBD和中北商务圈两大版块。从产品定位来看，目前在售项目大多以普通5A标准写字楼为主，且都属于小规模单栋写字楼。如海山金谷、德成中心等，除保利文化广场属于真正意义上的5

14、A甲级写字楼，目前市场上多为普通5A标准写字楼；,写字楼竞品市场,销售情况,写字楼客户情况福星惠誉老业主、大客户成为写字楼主要客户，具有一定得福星惠誉情节，开盘期间半层及整层购买客户十余组，累计成交面积占比接近30%;大客户以“投资+办公自用”为主导，主要从事贸易、设计类；认同项目滨江商务区地段、福星惠誉品牌（尤其是水岸国际、福星国际城、水岸星城的购置老业主）、价格实惠。,LOFT,SOHO公寓SOHO街区,项目概况：地处武汉内环，北望长江，南眺沙湖，区域和地段优势明显。西南距长江隧道出口200米，南距沙湖大桥(2011年通车)约1公里，交通方便快捷。未来地铁2号线和7号线站点就设在项目附近。

15、总建筑面积120万方，其中一期用地83101，建筑面积40万方。涵盖SOHO、LOFT公寓和写字楼、SOHO商业街区及住宅。,区域个案及客户需求：福星国际大厦,形象鲜明；区域客户需求追求形象与高性价比,写字楼市场小结与启示,写字楼档次市场定位标准表（国际）,写字楼档次市场定位标准表（国内）,写字楼市场竞争日趋激烈，呈现明显高端低端写字楼供不应求，中端写字楼无人问津，市场前景渺茫，结合区域市场发展情况，与受众实际价格承受能力，建议联发九都国际写字楼发展方向为：,5A甲级商务写字楼,价格体系制定及推售计划,住宅价格系数制定,区域竞案圈定根据对本项目进行综合评估，并结合区域市场，选择福星惠誉国际城、

16、蓝晶绿洲、爱家国际华城和华润十二橡树湾做为定价参考项目权重分配1、第一梯队（国际城40%，金域华府30%）福星惠誉国际城、华润十二橡树湾华润十二橡树湾华润十二橡树湾2、第二梯队（各15%）长航蓝晶绿洲、爱家国际华城,工程风险（7%）,开发品牌（8%）,物业服务（8%）,产品素质（32%）,环境设计（6%）,地段价值（39%）,影响因素,比价体系六大影响因素权重构成,系数对比项,地段,产品,环境,品牌,服务,工程,Comparative study 升值前景 产业成熟度 景观价值 噪音影响 昭示性 交通路况 公交线路 自有配套 外部配套,Comparative study 占地、容积率 车位比

17、户型区间 梯户比 实用率 外观形象 公共配套 智能化 电梯 供暖制冷 高科技应用,Comparative study 绿化率 设计方案 设计公司,Comparative study 开发公司 建筑公司,Comparative study 物业公司 收费标准,Comparative study 工程形象 交付时间,市场比较打分法说明,1、打分取值区间：-552、打分方式：打本项目得分3、分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间,住宅权重（地段价值39%）,产品质素32%,开发品牌8%、环境设计6%、物业服务8%、工程风险7%,比较打分体系汇总表,汇总比较打分体系得出对比价格,入市

18、时间动态调差,预计住宅部分将于2013年下半年正式入市，按6%每年增幅计算，住宅部分未来入市价格总体上浮6%；,近期预估价格,+,预计涨幅部分,项目实际入市均价,写字楼价格系数制定,区域竞案圈定根据对本项目进行综合评估，并结合区域市场，选择汉街总部国际、海山金谷、保利文化广场做为定价参考项目权重分配1、第一梯队（40%）汉街总部国际2、第二梯队海山金谷、保利文化广场,写字楼权重（地段价值39%）,产品质素32%,开发品牌8%、环境设计6%、物业服务8%、工程风险7%,比较打分体系汇总表,汇总比较打分体系得出对比价格,入市时间动态调差,预计写字楼部分将于2014年正式入市，按6%年增幅计算，写字

19、楼未来入市价格总体上浮12%；,近期预估价格,+,预计涨幅部分,项目实际入市均价,2012年,2014年,2013年,2015年,一期，高层1、2、3栋；,二期，超高层5、6、7栋,三期，5A甲级写字楼；,一期，销售高层1、2、3栋,二期，销售4、5、6栋,三期，销售5A甲级写字楼,四期，销售8号楼商业裙楼及车位,项目开发及销售周期横道图,开发时间周期：4年销售时间周期：3年,项目的开发和销售进度图,建设分期进度,销售分期进度,由于本项目的销售期为3年，期间住宅，写字楼及商业分别按年均6%-10%复合增长。,年复合增长说明：1、广义货币M2年增幅在17%以上，GDP保持8%左右的年增幅，差额为89%。房地产为代表的资产有内在的升值需求，因此给予房地产资产价格6%8%的年复合增长，此外还考虑到现行的住宅地产政策和资金流向2、对比武昌住宅与商业市场近3年的增长趋势，最终对住宅地产和写字楼及商业地产价格分别给予6%-10%的复合增长。,各物业销售期价格,Thanks！,