长沙五一楼市分析暨第33季房交会专题报告97p.ppt

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1、,2012年5月,2012年长沙五一楼市分析暨第33届春季房交会专题报告,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,政策：中央坚持调控不放松，措施“有保有压”，支持合理住房要求。,中央多次指出坚持房地产调控不放松，明确了今年房地产调控的大方向。完善首套房贷优惠政策，支持居民合理住房要求。,政策：地方继续落实调控政策，扰乱政策预期被叫停。,楼市政策微调不可触及底线。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，地方不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微

2、调其生存的可能性较大。芜湖、上海扰乱预期的楼市政策调整相继被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，对于明显放松调控政策及扰乱政策预期的地方政策调整，都可能被叫停。,资料来源：中国房地产动态政策设计研究组,2月24日央行再次下调存款准备金率0.5个百分点，是继上年12月份后的第二次下调。本轮准备金下调是央行针对当前货币市场资金紧张状况进行“微调”，有利于缓解银行流动性压力，增强信贷投放能力，加强金融对实体经济的支持，缓解中小企业的融资压力。房地产企业贷款亦可能将略有放松，有利于首套房贷利率的进一步宽松。,政策：存款准备金率再次下调，有利于首套房贷利率的进一步宽松。

3、,政策：首套房贷回归基准利率,央行2月7日发布继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设和普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求的消息之后，多数城市利率已有松动，北京、上海等地首套房贷利率在2月由“上浮”下调为“基准利率”，部分地区3月甚至出现在基准利率上提供95折或85折的优惠，首次购房贷款放松迹象明显。目前长沙已经开始实施基准利率，更有外资银行实行首套9折利率的优惠。对刚需客户将起到一定的刺激作用，金融政策已初有松动迹象。,回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷

4、款50万元，期限30年，月供为3583元，而执行基准利率后，每月还款3343元，可减少了240元，总利息少还9万元。,保障房：建设目标更务实，资金支持力度加大。,保障房建设目标更加务实，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套。2012年工作报告指出建成500万套，新开工700万套以上，新开工量相比去年有所减少。保障房资金支持力度加大，确保建设计划实现。为确保完成2012年全国保障性安居工程建设任务，中央财政计划补助资金2117.55亿元，相比去年是记得1720.63亿元增长了23.1%。财政部和发改委强调落实

5、资金支持及税费优惠政策，要求各地拓宽资金来源，引导社会资金投资保障性安居工程。,供应：一季度新增供应量低位运行，3月有所回升。,2012年一季度代表城市月均新批上市面积424万，同比2011年下降27%，比2010年同期低25%，处于近年低位。2012年1、2月，受传统节日影响，开发商推盘放缓，月均新批上市面积仅263万。3月，代表城市新增供应量有所回升。为746万，是2月上市面积的3倍多。同比小幅增长4%，但仍低于2011年月均供应水平。,2010年至今代表城市月度总新增供应量走势,数据来源：CREIS中指数据,销售：重点城市成交量为近年同期最低，3月明显回升。,2012年一季度成交量处于几

6、年同期最低。20个代表城市月均成交803万，同比下降16%。与2010年同期相比下降11%，成交量仍处于几年来较低水平。前两月延续低迷态势，3月，受房贷利率优惠、累积刚需逐渐释放等因素影响，房地产市场呈现显著回升态势，成交量明显回升。20个代表城市总成交面积超过1200万，同比增长56%；环比增幅超过60%，是2010年4月以来增幅最高的月份。,2010年至今代表城市月度成交量走势,数据来源：CREIS中指数据,价格：百城价格指数环比连续7个月下跌。,百城价格指数环比连续7个月下跌，跌幅达到2011年9月开始下跌以来的最高水平。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅

7、均价自2011年9月开始持续下跌，跌幅呈扩大趋势，2010年一季度继续下跌。3月百城均价跌至8741元/，与去年同期基本持平。,百城住宅均价及环比变化,数据来源：CREIS中指数据,土地：供应及成交量同比均大幅下降，成交降幅大于供应，住宅用地受影响最明显。,土地总推出量低于去年同期，住宅用地降幅尤为明显。一季度，全国3000个城市共推出土地2.9亿，同比下降19.0%。土地成交量也明显低于去年同期。一季度全国300个城市各类土地公成交2.3亿，同比下降29.4%，降幅大于土地推出量。,2010年至2012年3月全国300个城市住宅和商办用地推出面积,数据来源：CREIS中指数据,2010年至2

8、012年3月全国300个城市住宅和商办用地成交面积,土地：楼面地价继续下行，溢价率创新低。出让金同比降幅继续扩大。,楼面均价继续下行。一季度，全国300个城市各类用地楼面均价继续下降，环比、同比降幅分别为19.7%、21.9%。溢价率自2011年以来连续第5个季度下降，一季度300城市平均溢价率仅为2.4%。土地出让金总额同比降幅进一步扩大。一季度全国300城市土地出让金总额为3021亿元，同比下降49.0%，降幅较上季度扩大14.3个百分点。,2010年至2012年3月全国300个城市土地楼面均价及平均溢价率,数据来源：CREIS中指数据,2010年至2012年3月全国300个城市土地出让金

9、总额及同比增长率,中央坚持房地产调控不放松，政策措施“有保有压”，注重保护合理住房需求，为2012年房地产政策定下基调。一季度调控效果继续显现，重点城市供销均处于低位水平，价格持续下跌。土地成交、楼面地价、溢价率继续下行。3月，受信贷政策利好、累积刚需逐渐释放等因素影响，房地产市场呈现显著回升态势，成交量明显回升。,宏观政策小结,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,供应：一季度批准预售量大幅下降，3月回升，4月爆发式增长。,2012年以来，长沙房地产市场受春节长假及一系列新政影响，新房供应量大幅减少；一季度全市新建商品房批准预售141.23万，同比下降3

10、0.98%；其中住宅批准预售99.53万，同比下降46.70%。从走势来看，一季度批准预售量为近一年来最低值。预售量从3月开始回升，4月，长沙市内六区商品房和住宅的批准预售量均出现爆发式增长，其中纯商品房批准预售量为160.81万，环比上涨141.9%，同比上涨73.2%；住宅批准预售量为122.95万，环比上涨幅188.8%，同比上涨36.4%。,销售：季度成交量逐季走低，3、4月成交量开始复苏。,2012年一季度内六区商品房网签成交量为153.94万，环比2011年四季度下降18.91%，同比2011年一季度下降55.78%，其中住宅成交132.05万，环比2011年四季度15.85%，同

11、比2011年一季度下降57.51%。从走势来看，近一年来长沙商品房季度成交量逐季走低，本季达到目前最低点。但随着3月份的信贷放松，成交量开始复苏，2012年4月份内六区商品房网签成交量为69.26万，环比上涨29.6%，同比下跌9.6%；其中住宅成交58.52万，环比上涨17.2%，同比下跌15.4%。,价格：4月住宅及非住宅均价上涨。,2012年4月长沙市内六区住宅成交均价为6425元/，环比2012年3月上涨636元/，涨幅11%；同比2011年4月，上涨1.4%。非住宅成交均价为11089元/，环比上涨4.6%，同比下跌5%。4月包括德思勤商业广场、喜盈门范城、罗马商业广场等多个商业项目

12、推货，导致非住宅均价上涨。,价位结构分析：6000-7000元/价位段成交备案比例最大，5000-6000元/价位段比例显著提升。,2012年1-4月长沙内六区新建商品住宅户型销售备案价位分析表（单位：套）,从2012年1-4月住宅成交备案的价位结构来看，6000-7000元/价位段成交备案比例最大，达24.32%，5000-6000元/价位段成交备案比例居第二位，比例达23.32%；在政策不变的前提下，5000-6000元/价位段销量可能将在近几个月内重新登上首位。,供求结构：住宅供求结构逐渐发生变化，紧凑趋势明显。,2012年1-4月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）,2

13、012年1-4月长沙内六区住房供应套均面积为98.39，同比缩小14.00%。从供销对比来看，由于4月商品房新增供应爆发式增长，促进了各套型累积供销比的提高，除144以上套型外，其余各套型供销比均超过1.16:1；受限购政策及房价上涨等因素影响，住宅结构发生明显变化，60-90紧凑户型与90-120中等偏紧凑户型成为市场上供销主力。,土地成交情况：一季度土地成交下滑。,受政策调控影响，发展商谨慎拿地，2012年一季度土地成交下滑。一季度长沙内五区土地成交11宗，成交土地面积566.68亩，环比2011年四季度降幅53%，同比2011年一季度降幅9.53%。2012年一季度成交建筑面积166.2

14、2万，环比2011年四季度降幅22.80%，同比2011年一季度降幅26.23%。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,土地成交情况：一季度土地成交价下滑，溢价率仅2.37%。,2012年一季度土地成交价下滑。一季度长沙内五区土地成交均价328万元/亩，环比2011年四季度降幅31.80%，同比2011年一季度降幅77.73%。2012年一季度成交楼面地价1118元/，环比2011年四季度降幅58.48%，同比2011年一季度降幅72.69%。一季度溢价率仅2.37%。招拍挂成交价的降低，正是市场购地意愿下滑，土地价格竞拍、溢价的减少的现实反映。,数据来源：长沙市国土资源局（以

15、上数据不含工业用地）,4月份土地成交,4月土地市场方面，内五区有5宗土地成交，岳麓区占3宗，天心区及雨花区各一宗。总成交面积为77.61万，主要以商业、住宅综合用地为主。其中一宗被恒大地产长沙子公司以2399.99元/平米的楼面价竞得。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,土地流拍情况：1-4月土地流拍一宗，为商业金融用地。,1-4月份，1宗土地流拍，位于岳麓区，为商业金融用地，总占地18.43亩，土地建筑面积7.98万。,恒大地产集团岳麓区拿地，成交价比市场的预期略低。,4月26日，长沙市一级土地市场中4幅土地成功出让，包括3幅商住用地以及1幅工业用地，均位于长沙大河西；共成

16、功出让土地面积133425平方米。2012网挂007号宗地位于岳麓区滨江片区，为4幅土地中最大的一块土地，被恒大集团长沙置业有限公司以47708.0万元的价格成交。此次的成交价比市场的预期略低，反映出下调地价正在成为地方政府增加土地成交量的着力点。恒大地产此次摘牌的长沙滨江新城地块，在去年12月挂牌时曾一度中止，原因是当时房企对该地块的拿地意愿不高。,一季度长沙受春节长假及新政影响，供需均处于近年来低位；进入3、4月，市场推货及促销意愿皆明显增强，成交回暖；4月住宅均价及非住宅均价上涨。5000-6000元/价位段销量上升。住宅供求结构逐渐发生变化，60-90紧凑户型与90-120中等偏紧凑户

17、型成为市场上供销主力。土地成交情况：房地产用地呈现了价量齐跌的走势。,整体市场小结,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,2012年1-4月长沙开盘次数变化：3、4月市场回暖，开盘数量大增。,2012年1、2月，受政策及传统节日影响，开盘数量屈指可数。分别仅为5、3个。3月市场回暖明显，开盘数量达到12个，去化率为55.79%；随着五一小长假的到来，4月楼市继续上扬，开盘数量为26个，其中有8个为新推楼盘。总成交套数达到2523套。,1-4月新推住宅项目成交分析,2012年1-4月，长沙共有8个新上市住宅楼盘。共推货2297套，截止5月9日网签832套，网

18、签率36.22%。其中天心区有3个新开盘住宅项目，共推货794套，占总推货的34.57。克拉美丽山庄网签率达到74%；望城润和紫郡均价3400元/，以价格的巨大调整直接降回到09年开盘的价位，低价开盘的效应轰动整个望城，网签量达到242套。,1-4月长沙开盘商业项目,随着政府对居住型物业调控力度的不断加大、投资成本不断升高，商业物业成为了当前投资客群们新一轮的投资热点。1-4月，长沙共有6个商业项目开盘。共推货2063套，开盘销售696套，销售率33.74%。其中综合体项目3个。为德思勤城市广场、罗马商业广场及喜盈门范城，德思勤城市广场开盘热销。喜盈门范城销售较差。,五一期间开盘楼盘分析,五一

19、期间（截取4月26日4月30日）开盘楼盘井喷，共10个楼盘推货，其中5个为新盘推货。共推货1787套，认购1024套，销售率57.30%，截止5月9日网签814套，网签率45.55%。4个楼盘相对降价，以价促量。,开盘当天推出一期2#、5#、3#、10#部分单元房源，共200套，截止当天18:00，销售145套，销售率72.5%。开盘当天到场VIP客户约240批左右，现场气氛比较火爆。开盘均价：5200元/左右,4月26日，以低价格、多户型、小批次的策略开盘，推出75-165二、三房，共200套房源，销售145套，销售率72.5%。,客户情况：客户来源：天心区本地客户居多，部分外地来长工作者客

20、户年龄：30-45岁之间置业目的：自住为主，少量自住兼投资置业经历：购买两房多为首次刚需客户，购买三房的多数为首改或再改客户。,典型热销楼盘案例克拉美丽山庄,7#,6#,3#,2#,5#,10#,9#,阳台,开盘总结,户型分析：75.57 户型周正，干湿、动静分离；客厅、餐厅、阳台相连，可利用空间增加；书房、卧室、观景阳台紧密连接，可改做两房；暗卫设计，采光不便。,开盘热销原因：项目毗邻省府，地段优势明显，未来升值潜力大；二是折后均价5200元/，吸引大批客户；三是紧凑型、多面积选择的的产品满足客户需求。,阳台,阳台,阳台,户型分析：101.84 户型方正，空间功能分区明确；厨房与生活阳台相连

21、，生活便利性增强；卧室均为南向，采光条件较好；客厅进深过短，两墙长度分别为2.4米、3.7米。,开盘当天原计划推出A1栋公寓4-20层B户型100套，后又加推B户型21-31层，共推出房源168套，至当天中午11点半，共销售163套，销售率97%，销售火爆。开盘当天到场VIP客户约150批。优惠措施：开盘当天85折，VIP额外98折，一次性另再享96折，按揭99折。开盘均价：折后均价8800元/。,4月28日，推出A1栋公寓，共168套，销售163套，销售率97%。,典型热销楼盘案例德思勤城市广场,开盘总结,户型分析：41厨房、客厅、阳台一应俱全；双阳台设计，通风采光极好；卧室带观景阳台，舒适

22、度高。,开盘热销原因：一是项目位于红星商圈，区域优势大，升值潜力大；二是项目宣传力度大，市场关注度高，蓄客充足；三是开盘均价比较接近客户心理价位，接受度高。,开盘当天推出6#、8#一楼共54个独立商铺，开盘销售6#栋8套、8#栋16套，共销售24套，销售率44.4%。开盘当天到场客户约50批，签到VIP客户约30批。优惠措施：Vip5万抵10万，一次性98折，按揭99折，开盘当天额外享受99折开盘均价：折后起价11000元/，折后最高价23000元/,4月28日，推54个商铺，销售24个，销售率44.4%。,客户情况：客户构成：30-50岁。客户年龄整体而言以40岁以上的中年客户居多。客户区域

23、：现场客户几乎全部为本地客户。置业目的：基本上都为投资。,典型热销楼盘案例翡翠云天,开盘总结,本次开盘推出产品较少，成交率一般，整体原因如下：,1、产品跨度较大：本次推出6#、8#栋一楼临街独立商铺，面积从24-320，跨度较大，50左右产品去化情况较好，面积较大产品出现滞销情况。2、价格区间较大：本次开盘折后价格从11000到23000元/不等，临街门面价格相对过高，出现一定程度滞销情况。3、蓄客不足：推出54套商铺，签到VIP客户约30人，蓄客不足成为此次开盘销售情况一般的主要原因,开盘当天推出8#51-129二、三房，共260套，截止当天11:00，销售160套，销售率61.5%。开盘当

24、天到场VIP客户约340批左右，到场客户约500人，现场气氛比较火爆。开盘一口价：小户型一次性4500元/，按揭4600元/；大户型一次性4100元/，按揭4200元/。,11年8月开始蓄客，4月29日低价入市，推260套房源，销售160套，销售率61.5%。,客户情况：客户来源：以星沙客户居多为主，其余区域客户也较多客户年龄：25-45岁之间置业目的：自住为主置业经历：刚需客户为主,典型热销楼盘案例蝴蝶谷,阳台,开盘总结,户型分析：78.38 户型方正，功能分区明确；厨房与生活阳台相连，生活便利性增强；南向阳台、主卧飘窗，观景空间大。,开盘热销原因：项目知名度较高，客户关注度较高，蓄客时间长

25、，蓄客充足；二是开盘价格较低，客户接受度高；三是现场活动氛围好，各类奖品、赠品丰富。,阳台,入户花园,阳台,户型分析：126.24 户型方正，南北通透，通风采光俱佳；入户带独立花园，增加空间私密性；主卧带独立衣帽间、卫生间，尊享舒适生活。,开盘当天推出1、2#共203套房源，截至21：30，销售139套，销售率68.5%。开盘当天签到客户189组，到场约300人。VIP交一万，享按揭96折，一次性95折，7天内签约99折，VIP签到即送才子男装衬衫一件。开盘折后均价约4550元/,4月28日推1、2#共203套房源，销售139套，销售率68.5%。,客户情况：1、项目周边原住民2、周边企业员工

26、，东站附近居民3、现场客户年龄段主要集中为30岁左右客群4、客户主要认可点：1）、户型优，2）价格低。,典型热销楼盘案例才子佳郡,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,房交会概况 参展楼盘详情,房交会概括基本情况,楼盘数创新低，理性观望是主因高调“豪宅”不在，平价楼盘当道中心楼盘减少，郊区项目成主力优惠促销花样多，实质力度不大展位布置简单，暖场活动少,33届房交会总体特征：,房交会概括基本情况,时间：2012年5月4日5月7日地点：湖南红星国际会展中心主题：“促进楼市健康发展，服务

27、市民安居置业”主办：长沙市住房和城乡建设委员会承办：长沙市房地产产业协会、长沙市房地产开发协会,执行承办：湖南亚洲湘会展有限公司 协办单位：长沙楼市杂志、长沙房地产杂志、0731 房产网站、好房子网、长株潭房产网 媒体支持：湖南日报、长沙晚报、潇湘晨报、三湘都市报、湖南卫视、湖南经视、湖南都市频道、湖南交通频道、长沙政法频道、长沙新闻频道、中国贸易报,房交会概况展区分布,本届房交会因参展楼盘较少，仅一层，共分为参展楼盘展示区、政府展区、网上房展、网络媒体、观众服务区等5大部分，规模明显“缩水”，近五年来的房交会，首次出现参展楼盘全部集中在一楼的现象。展会一侧，海信电视、晚安家纺等购房“周边产品

28、”也摆出了硕大的展位。二手房中介缺席本次房交会。,房交会概括参展情况,与上届相比，本届房交会竞展楼盘数量大幅减少、布展楼盘数量仅29个，规模明显“缩水”，首次出现参展楼盘全部集中在一楼的现象。,本次房交会仅29个楼盘竞展，为2008年以来历届房交会最少。环比2011年秋季房交会减少47个，降幅61.84%；同比2011年春季房交会减少18个，降幅38.30%。,房交会概括人气情况,房交会吸引力减弱，本届房交会网上房展点击人数累计约70万人次，仅高于2010年春季房交会；现场到访人次仅20万，是自2006年春季房交会以来到访人数最少的一次。本届房交会的购房者主要为2535岁左右的年轻人，他们对产

29、品的需求仍然以刚需为主，前几年的投资客目前普遍仍在观望之中。年轻面孔成为最诚意的购房群体。,本届房交会看展的人数为2006年以来历届最少，投资客少，刚需客多。,房交会概括成交情况,本届房交会期间，参展楼盘累计成交471套，成交4.80万；成交套数及面积仅高于2011年春季房交会；其中网签合同153套，1.56万；签订购房意向318套，3.24万。在当前这个大的楼市调控背景下，较多的购房者处于观望状态。,房交会概况小结,展会：参展楼盘数量仅29个，规模明显“缩水”，首次出现参展楼盘全部集中在一楼的现象。二手房中介缺席本次房交会。成 交：购房者以年轻的刚性需求客为主，本届房交会累计成交471套，成

30、交4.80万；成交套数及面积仅高于2011年春季房交会；其中网签合同153套，1.56万；签订购房意向318套，3.24万。,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,房交会概况 参展楼盘详情,参展楼盘详情参展目的与类别,多数项目参展目的以销售为主，其次为项目展示。各物业类型均有项目参展。,本次参展项目共计29个，主要以销售为主的项目占比50%，其中参展项目中纯属于促销的仅有2个，占比5%，认筹有4个，占比10%。在售项目大多打出了促销优惠牌，实行一口价，特价房的手段较多，但是其整体的价格并没有因此下降。含别墅有5个项目参展，高层+小高项目有17个，综合体、公

31、寓、高层+洋房项目各2个，商业项目1个。,参展楼盘详情楼盘分布与规模,本届房交会参展楼盘共29个，其中雨花区最多为13个。其次为南城暮云5个，岳麓区4个，芙蓉区最少仅1个。新盘2个，分别为开福区的潮宗御苑及星沙的深业睿城。除了雨花区之外，河西、望城、长沙县等区域楼盘占主流。中心城区楼盘“缺席”，郊区盘成本届房交会主力。随着城市化进程的加快，城市扩张的步伐不断向周边延伸，周边城区楼盘逐渐成为市场交易的主力军。本届展会以中小户型为主、中等价位为主，难觅高档盘、大盘的踪影。从现场看，已进入长沙市场的华远、保利、恒大、世茂、北辰、中建等知名房企纷纷“缺位”，仅有万科、绿地等为数不多的地产“大佬”。,参

32、展楼盘详情芙蓉区,芙蓉区仅长房白沙湾一个项目参展，环比2011年秋季房交会减少2个，降幅66.67%。房交会期间优惠2个点，主要为形象推广带动楼盘销售，成交7套。,备注：合富市场部监测,参展楼盘详情开福区,开福区参展项目2个，环比2011年秋季房交会减少3个，降幅60%。潮宗御苑为新盘，参展目的为形象展示，预计2012年6、7月开盘；万科城5月30日推新品，认筹1千抵1万。,备注：合富市场部监测,岳麓区参展楼盘4个，环比2011年秋季房交会减少16个，降幅80%。长房时代城推出每天一套特价房，房交会4天成交16套。,参展楼盘详情岳麓区,备注：合富市场部监测,参展楼盘详情雨花区,雨花区政府作为本

33、届房交会的特别支持单位，发动了该区域楼盘集体参展，包括万科金域华府、潇湘名城、天晟海拔东方、宏聚地中海、汇达国际公馆、七里香榭等13个楼盘占据了本届房交会的半壁江山。,备注：合富市场部监测,参展楼盘详情雨花区,备注：合富市场部监测,参展楼盘详情天心区,天心区参展楼盘2个。为金房奥斯卡及乾城，乾城在房交会期间所有房源直减500元，吸引大批客户，销售40套。,备注：合富市场部监测,参展楼盘详情暮云镇,参展项目5个，其中幸福庄园价格低至3988元/，已经回到3字头，吸引不少客户，房交会期间成交套数16套；暮云其他4个楼盘均为五矿旗下楼盘。,备注：合富市场部监测,参展楼盘详情星沙,参展项目仅有2个，其

34、中深业睿城为新盘蓄客，预计7月开盘。恒广国际景园房交会优惠两个点。,备注：合富市场部监测,房交会概括特色展位及展示活动,本届房交会仅29个楼盘参展，且展位布置普遍简单，多数楼盘无沙盘，无特色。仅有少数楼盘布置较好，成为房交会上不多的亮点。往届房交会经常促销活动搞得热火朝天，今年的活动明显减少。,深业睿城模特吸引众多闪光灯背景采用深色玻璃配合灯光效果显档次，模型较为普通，现场制作鸡尾酒等饮品，营造气氛，前台模特及场内模特较为抢眼，,房交会概括特色展位及展示活动,七里香榭展位布置相对用心，上空用白色丝绸覆盖，营造出婚房的浪漫气息，再加上有模特穿婚纱走秀，吸引大量的人气。,房交会概括“周边产品”,周

35、边产品：展会东北角，海信电视、晚安家纺等购房“周边产品”也摆出了硕大的展位，勉强填补了一层的剩余站位。,房交会概括场外活动,场外：华润橡树湾“梦想从未停止，放飞绿气球”快闪活动。开幕式进入尾声时，广场上惊现几名街舞表演着，迅速吸引了众多人的眼球。几分钟从人群中涌入上百名不知名人士加入广场舞表演，突然表演者放飞几千只象征着梦想的绿气球升入天空，待大家还未反应过来发生什么事情，表演者已经消失在人群里。,展会情况小结,展 位：河西、望城、长沙县等区域楼盘占主流，中心城区楼盘“缺席”；以中小户型为主、中等价位为主，难觅高档盘、大盘的踪影。优 惠：本次房交会优惠多为折扣，推出部分特价房以及团购偶优惠等，

36、但是多数项目房价实际并没有较大变化。展位布置：展位布置普遍简单，多数楼盘无沙盘，无特色。仅有少数楼盘布置较好，成为房交会上不多的亮点。促销活动明显减少。,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,1、调研目标 政策持续深入的背景下，客户对楼市的看法以及市场需求情况。2、调研方法 五一及房交会期间，针对我司代理项目辉煌国际城、融源及第、剑桥名门、藏珑项目来访客户进行调研。3、调研时间 4.29-5.7九天时间4、调研地点 各项目营销中心5、执行情况 九天共回收127份有效问卷,客户表现,客户表现,数据显示，即使现在政策频出，未来两年还是有81%的客户仍然保有自己

37、的购房计划。39%的客户认为价格尚未达到理想的预期，因此暂时观望；25%的客户预计未来楼价下跌，受限贷限购影响的客户也达到14%。,客户表现,长沙本地人仍然是购房主力人群，市场客户年龄主要是25-35岁的青壮年人群。,购房主力人群仍然是长沙本地的客户，外地客户较少。,25-35岁年龄段的青壮年人群购房消费意识活跃，占比57%，为购房客群的主力。,客户表现,潜在客户群体中，仍然以刚性需求为主体，购买以自住为主，投资占比较小。,数据显示，受访者中名下无房占59%，拥有两套及以上住房的仅占比10%，刚性以及改善型需求仍然是市场主流。,43%的受访者都是首次购房用于自住，而改善型客户也占比23%，纯投

38、资的客户占比较少，仅有14%。,客户表现,商铺、商务公寓投资比例有所上升，但是住宅投资仍是首选，71%的客户仍选择贷款的形式来购房。,国家一系列调控政策出台之后，商铺、商务公寓等物业的投资比例有所上升，但是仍然有48%的客户认为住宅是投资的首选。,尽管目前信贷政策一再紧缩，但是仍然有71%的客户会选择商业或公积金贷款，对银行的依赖没有丝毫减弱。采取分期付款的客户也占有一定比例。,客户表现,81-120产品面积成为市场需求主流，舒适型三房和紧凑型三房是市场主力需求房型。,数据显示，81-120的产品面积占比70%，成为当前市场需求的主流产品，另外，40-50的低总价公寓产品需求比例上升，占比有1

39、3%。舒适型三房和紧凑型三房是市场主力需求房型，占比52%，另外两房和单间也是目前市场需求较大的产品。,客户表现,被调查的客户中，有43%的客户认为未来一年长沙的房价仍然是稳定小幅上涨。,虽然国家调控不断，但是购房者大多对长沙未来一年的房价的走势仍然看涨，但是也有35%的客户认为在未来一年会大幅下降，对价格下跌的预期比较强烈。,客户分析小结,客户群体：购房群体主要以长沙本地人的为主，年龄段为25-35岁之间的青壮年；目前刚性及改善型需求仍然是市场购买的主力人群，纯投资客户仅占比14%；政策影响：目前的市场下，客户所需求的主力为81-120的两房、紧凑型三房和舒适型三房产品，且大部分的客户仍然选

40、择以贷款的方式购买。受限购限贷影响，投资商业比例有所上升。客户对价格的看法：部分客户仍然理性客观，43%的客户对于未来一年长沙房价的走势仍然看涨，而同时也有35%认为房价会下跌。,宏观政策解读长沙房地产市场表现五一楼市监控33届春季房交会客户分析后市预测,3、4月成交量回升背景：此前成交量持续低位运行。自2011年7月开始，长沙内六区成交量持续7个月下跌，刚需沉淀。春节因素影响。2012年春节在1月，1月成交量到达谷底。促销带动需求回升。部分开发商采取多种方式促销走量，新楼盘上市多以低价入市，打开局面。带动刚需入市，3、4月成交量有较大增长。下半年预测：以量带量，促销保温成交量能否继续回升以及

41、回升的力度有多大，将更多取决于政府态度，购房者预期、开发商策略以及价格的走势。预计价格趋稳，新货入市抢量，供应上升带动成交量进一步回暖。,后市预测,未来长沙房地产市场走势预判,价格：下半年价格保持平稳态势,需求：预计下半年成交回升，未来2年，长沙仍以首置刚需为主，60-90，90-120户型是市场上的需求主力，,供应：2012年5-12年，长沙全市商品房预计供应量达1401.1供应量持续加大，5月份之内，预计还将有25个项目集中开盘。,经济：流动性增强，宏观面略有改善；楼市调控长期化成市场共识，但对保刚需有一定政策倾斜。,预计二、三季度物价水平整体回落，短期内通胀压力减弱,今年3月份全国居民消

42、费价格总水平同比上涨3.6%，较2月份反弹0.4个百分点，4月份CPI相对3月份小幅回落，涨幅在3.4%左右。2012年一季度CPI较去年四季度已下降0.8个百分点，预计二、三季度CPI将继续下行，物价水平呈整体回落的大趋势，四季度将有所回升，全年CPI同比涨幅在3.3%左右，较上年明显回落。短期内通胀压力减弱，为管理层适度放开流动性以提振经济提供空间。,3月CPI涨3.6%,4月3.4%，通胀有所缓和,流动性有较为明显的释放。,存款准备金两次下调，流动性释放表现明显。2012年3月人民币新增贷款额度1.01万亿，同比多增3320亿元。在经济维稳的情况下，新增贷款以向实体定向投放为主（保障房、

43、新兴产业、国家重点基建、中小企业等）。房地产方面额度向首置/合理购房需求、普通商品住宅供应倾斜，一段时间以来包括发改委、央行、住建部等纷纷表态支持满足首置贷款需求，首套房贷松动。,下半年楼市政策预期：调控长期化，适度保刚需,全国两会定调之后，楼市调控不放松、调控长期化已成市场共识。管理层继续强调抑制投资投机及楼价合理回归，但对保刚需有一定政策倾斜。当前房贷额度已经向首置客户放开，多地重现“85折”优惠利率。不少地方政府（近期以二三线城市为主）亦以引导刚需入市为突破口对地方政策进行微调。适度增加的刚性需求为楼市带来一定程度利好。,通过公积金引导刚需入市预计会成为地方政策调整的突破口。,宏观调控不

44、动摇的情况下，多地试探触碰限购门槛的微调政策被叫停。近期不少二三线城市通过提高住房公积金贷款额度，降低公积金首付款等相对温和的方式，引导刚需入市。预计会成为未来地方政策调整的突破口。,后市预测,未来长沙房地产市场走势预判,价格：下半年价格保持平稳态势,需求：预计下半年成交回升，未来2年，长沙仍以首置刚需为主，60-90，90-120户型是市场上的需求主力，,供应：2012年5-12年，长沙全市商品房预计供应量达1401.1供应量持续加大，5月份之内，预计还将有25个项目集中开盘。,经济：流动性增强，宏观面略有改善；楼市调控长期化成市场共识，但对保刚需有一定政策倾斜。,统计对象的界定,统计对象的

45、界定,1、针对全市十三大板块所有已报建项目（售完除外）；2、统计内容针对各项目，所有已于2012年5月拿到施工许可证，而至今仍未拿预售证的货量进行统计，根据建设周期的推算，预测出2012年下半年的潜在货量，3、统计时间截止为2012年5月10日。,统计内容包括,1、了解全市2012下半年预计供应货量情况；2、了解各板块年底之前供应推货情况；3、了解各类物业年底之前供应推货情况。,据合富市场部监控统计，2012年5-12年底，长沙全市商品房预计供应量达1401.1万（已取得施工证而未有预售证货量），将有364个项目陆续推出新货。其中，在售项目294个，新开盘项目70个，今年后续货量仍然以老盘新推

46、为主。4月，长沙市内六区商品房和住宅的批准预售量均出现爆发式增长，其中纯商品房批准预售量为160.81万，环比上涨141.9%，预计年内每月的市场供应量将高175.14万方左右，未来竞争比较激烈。,2012年后续市场供应量预测,各板块货量分析,从各板块来看，岳麓区麓谷市府板块下半年的供应量最多，为203.83万，占到总供货量的14.41%，岳麓区4个板块供货量达到465.01万，为全市总供货量的32.87%，随着城市的升级扩容，岳麓区房地产发展较快；其次为中心板块供应量，达到184.94万；星沙板块和省府红星板块后续货量也较突出，分别达到176.74万及143.98万。从各板块预计推货楼盘的数

47、量来看，麓谷市府板块数量最多，其次为中心板块、星沙板块及省府红星板块，其他板块除麓谷雷锋板块较少之外，其他各区数量均比较均衡。,各类物业预计供应量分析,2012年下半年高层和小高层的供应量最多，货量达到1104.25万，占总货量的78.8%，商业及公寓货量分别是78.49万、81.32万，分别占比5.6%、5.8%。在未来的市场供应中，商业和公寓的供应量在逐渐增加。,后续典型推货项目供应量,据不完全统计，长沙2012下半年有36个项目推货量在10万方以上。主要分布于麓谷市府、金星北、中心以及星沙板块。,后续典型推货项目供应量,5月开盘预告,据不完全统计，5月将有25个项目陆续推新，5月的供应量

48、将再次爆发式增长。,后市预测,未来长沙房地产市场走势预判,价格：下半年价格保持平稳态势,需求：预计下半年成交回升，未来2年，长沙仍以首置刚需为主，60-90，90-120户型是市场上的需求主力，,供应：2012年5-12年，长沙全市商品房预计供应量达1401.1供应量持续加大，5月份之内，预计还将有25个项目集中开盘。,经济：流动性增强，宏观面略有改善；楼市调控长期化成市场共识，但对保刚需有一定政策倾斜。,成交：预计下半年成交量上升，刚需或将在下半年集中出手。,2012年1-4月，长沙内六区成交量呈现逐步上涨的趋势。接下来一段时间，长沙楼市将处于“价稳量增”阶段。一方面供应量有一定幅度增加，另

49、一方面，在低价入市为主导的市场，成交量有望上升，加上外部环境有所好转，下半年楼市成交量可能有较好表现。客户态度：观望情绪对市场造成了很深的负面影响；在经历了大半年观望的刚性客户或将在2012年下半年集中出手，成交或逐步复苏。,长沙市十二五客户演变预测,未来2年之内，长沙客户群仍将以刚性需求为主，2013年以后，由于棚改的大幅减少，首改客户对升级产品的需求逐渐增大。,长沙购房客户的演变过程,60-90紧凑户型与90-120中等偏紧凑户型为市场上供销主力。,受限购政策及房价上涨等因素影响，住宅结构发生明显变化，60-90紧凑户型与90-120中等偏紧凑户型成为市场上供销主力。其中90-120销售同

50、比上升11.87%，为各面积段销售最大的产品.从潜在客户调查购买意向来看，81-120的产品面积占比70%，成为当前市场需求的主流产品，另外，40-50的低总价公寓产品需求比例上升，占比有13%。,2012年1-4月与2011年同期结构增长幅度对比,2012年1-4月长沙内五区新建商品住宅户型供销分析表,后市预测,未来长沙房地产市场走势预判,价格：下半年价格保持平稳态势,需求：预计下半年成交回升，未来2年，长沙仍以首置刚需为主，60-90，90-120户型是市场上的需求主力，,供应：2012年5-12年，长沙全市商品房预计供应量达1401.1供应量持续加大，5月份之内，预计还将有25个项目集中