北京万恒可研报告.ppt
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1、北京万科 2006年4月10日,丰台万恒项目可行性研究报告,目 录,第一部分 项目概况第二部分 土地获取及项目风险分析第三部分 客户定位及产品解决方案第四部分 项目效益分析第五部分 总结与建议,位置及交通规划设计要点宗地现状及四至市政配套挂牌文件中要求的一些特殊事项土地属性分析区域土地供应,第一部分 项目概况,1、位置及交通,位置:项目位于丰台区卢沟桥乡。交通:经项目东侧小屯路,向北4公里可以到达长安街。向南200米可以到达京石高速路,通过京石高速可以到达五环、四环、三环。交通便利。,长 安 街,京 石 高 速,西 四 环,小 屯 路,4公里,200米,2公里,万科紫台,玉 泉 路,永 定 路
2、,青 塔 西 路,万恒项目,2、规划设计要点,A,C,B,D,F,G,小屯路,3、宗地现状及四至,京石高速,现状公园,万恒一期,五里店仓库,东侧宗地现状,玉泉西路现状,玉泉路南延,用地东至现状玉泉路南延(又称小屯路);C地块南至现状万恒一期;D地块南至规划大瓦窑一号路;西至中建一局三公司;北至现状公园,以及丰台农校。A、C地块现状已拆平,B地块是五里店仓库已腾空,D、E、F、G地块是一个汽车检修厂,土地一级开发商将在签约后3个月内完成该地块拆迁及交地。,A,B,C,D,E,F,G,机动车检测厂,4、市政配套,土地一级开发单位北京万恒永泰房地产有限公司(简称“万恒永泰”)负责该项目的六通一平,并
3、达到以下标准:代征道路:项目代征道路修建包括玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路。其中玉泉西路、大瓦窑北路由绿基投负责修建,卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路由万恒永泰负责修建。上水:已经在玉泉西路新建了DN400mm的管线与京石辅路管线连接。一期正在使用。中水:从玉泉路DN400mm中水管线接入。下水:需在玉泉西路新建污水管接入京石高速雨水方沟。电力:新建开闭站一个,自张仪村变电站引出双路10千伏电缆线路,经京石辅路至开闭站,长约24千米。同时沿玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路各新建一条10DN150mm电力管井,长2640米。通讯:沿玉泉西路修建24孔电信管道。供
4、气:玉泉路现状有DN500mm的中压管道。据与一级开发商了解:用地供气、上水已经完成。下水、中水、通讯基本条件已具备,可以很快完成。用地内开闭站的土建已完成,还没有引线上设备。代征道路修建投资额较大项目计划在今年年底开始动工建设。,卢沟桥农场中路,大瓦窑一号路,大瓦窑北路,玉泉西路,玉泉路,小屯三号路,京石高速辅路,5、挂牌文件中要求的一些特殊事项,事项一:根据规划意见书二期用地内需建一锅炉房,保证一期居民使用,一级开发商已经建设了一个临时供暖设施,如何处置由竞得人与一级开发商协商解决。主要取决于我们的采暖方式,如果采用壁挂炉采暖方式,则在二期地块内建一个小锅炉房解决一期的采暖问题,建设成本高
5、于集中供暖。如果采用集中供暖,同时解决一、二期的供暖问题,初步估算集中供暖建设成本约52元/平米,但存在后期经营管理的风险。事项二:挂牌文件要求竞得人按挂牌成交楼面地价加建安成本价格向北京市卢沟桥农场出售4000平米的住宅面积,向万恒永泰出售8000平米的综合楼用房,税费各自承担。可以把营业税,红线内市政管线、配套设施、园林绿化等建设费用分摊考虑在成本里。但须取得项目后与万恒永泰协商。综合楼的建设位置没有具体要求。,事项三:挂牌文件要求二期用地内需足额补足一期190个机动车位。必须达到规划意见书要求,补足一期190个机动车位。机动车位产权归我方所有,建设位置没有具体要求。事项四:挂牌文件中要求
6、由于万恒一期市政配套设计分布在二期内,因此二期要保证一期居民所需市政的正常使用。经了解:以上所指一期所需市政就是指锅炉房及190个停车位,没有其它要求。事项五:该项目的大市政配套建设费是否减免。项目属于绿化隔离带项目,周边的大市政由万恒永泰投资建设,不用再缴纳大市政建设配套费(住宅160元/平米,公建200元/平米)。土地中心将于近期正式书面确认。,5、挂牌文件中要求的一些特殊事项,6、土地属性交通,交通:项目所处区域的城市主干道有长安街、小屯路、西四环、京石高速,交通条件良好。加上已经全线贯通的莲花池西路,2006年上半年将正式投入使用的永定路。区域的土地价值将得到进一步提升。距长安街地铁1
7、号线距离4公里。目前项目周边只有1条公交线路至地铁站。,小屯路,京石高速,西 四 环,长 安 街,永定路,玉泉路,青塔西路,万科紫台,万恒家园,6、土地属性商业,商业:用地距长安街玉泉路商圈24公里。,6、土地属性医疗,医疗:三零一医院(三级甲等)、三零二医院(三级甲等)、三零七医院(三级甲等)。,6、土地属性教育,教育:重点小学:育英小学(距项目5公里)重点中学:育英中学(距项目5公里)、十一学校(距项目3公里)、第十中学(距项目5公里)、第十二中学(距项目4公里),6、土地属性景观环境,景观环境:项目位于绿化隔离地区,特别是东部地块的公园已经建成,A地块景观条件较好。,6、土地属性未来发展
8、,发展潜力区域内云集中央机关大院、部队大院、大型国企等,拥有众多隐性收入较高的人群。,长 安 街,海军总部,总参直属机关,万恒家园,万寿路国家直属机关生活区,空军总部,八一电影制片厂,中国新兴建设总公司,航天工业二院企业集团,中国机械工业技术总公司,6、土地属性未来发展,发展潜力项目处于西部奥运场馆集中区域,奥运建设势必带来周边区域交通及市政设施的改善,带来土地价值的提升。,在建奥运五棵松场馆:举办篮球、棒球、,丰台体育中心,在建奥运石景山场馆:举办自行车、射击,万恒家园,7、区域土地供应,项目片区属于新兴发展区,目前存量较少,但未来整体土地供应量较大,均需公开交易。目前区域未建居住用地正在拆
9、迁,近两年可以供应的居住用地经了解有如下三个:天鸿美域二期(尚未拆迁),张仪村(尚未拆迁),万恒家园东侧用地(已平整)。(另远洋山水的东区用地目前一级开发拆迁难度较大,近期无法上市交易。),项目背景土地获取方式及程序地价及付款进度交地进度土地获取风险,第二部分 土地获取及项目风险分析,1、项目背景,万恒家园项目分两期,一期约8万平方米已04年建成并入住,二期(项目剩余地块)因征地手续等原因,未能在“8.31”完成协议出让。按政策要求,二期用地需进入土地公开市场交易,原开发商转为一级开发商。原土地使用单位:国营北京市卢沟桥农场 项目土地一级开发单位:北京万恒永泰房地产开发有限公司注册资本:500
10、0万元法定代表人:刘景莉公司成立日期:1999年8月股东构成:,2、土地获取方式及程序,土地交易方式:公开挂牌出让。时间节点:公示时间:3月22日竞买起始:4月11日竞买截至:自收到第一份有效竞买报价单起第10个工作日。预计4月24日。现场竞价:自收到第一份有效竞买报价单起第11工作日。预计4月25日。竞买保证金:12600万元(另不低于25000万元的资金证明)。联合竞买:需签订共同竞买协议书,并共同推举一联合竞买代表法人。,3、地价及付款进度,挂牌底价为:政府土地收益和土地开发补偿构成,总额125951.65万元。(1)政府土地收益金额:毛地价包括土地出让金及大市政配套费,底价11,132
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