(培训)景观提升产品价值深耕设计管理(上).ppt

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1、地产景观品质提升-深耕设计管理,上,满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化 设计质量提升,对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源),第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点,16,4,景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！,根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5,景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点,万科的景观

2、产品基本分为四大类,现代系列,风情系列,西班牙(南加州/英式),泰式(东南亚),现代中式,现代西式(港式),代表作：第五园、水晶城、润园,代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸,代表作：金域蓝湾、十七英里一期,代表作：金域华府、金色家园,景观竞争点 入口,作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色,入口的内容包括：1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7.项目LOGO设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚

3、间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性,景观竞争点 配置,客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容,景观配置内容包括：1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）,景观竞争点 绿化,有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感,绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用 b.主乔的

4、布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？,景观竞争点 其他,设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用,特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本高品质）a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指

5、示系统，灯光系统,展示区案例分享,1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾,住区景观定位案例分享,1.天津万科水晶城2.深圳万科第五园,景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点,其他公司的景观特点 龙湖,做照片！,龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉,学习从镜头感中修饰景观细节,其他公司的景观特点 绿城,做公园！,绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线,学习营造秩序感的品质小空间,其他公司的景观特点 华润,做大学校园！,华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线,学习利用大草坪组织景观序列,其他公司的景观特点 星河湾,做高差！,星河湾景观手法总结：入户

6、水景+地形造高差+高密度灌木,学习利用设置高差使空间小中见大,其他公司的景观特点 仁恒,做创新！,仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施,学习引进优质设计资源,景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点,景观学习要点 展示区,画图写字！,记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源,研究流线和布置要点,景观学习要点 住区内,有的放矢！,记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化

7、（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源,研究重点和亮点,第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值,产品分类景观的成本设计审控,地产景观的逻辑,客户,土地,产品,景观定位,景观配置,景观成本,不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？,景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？,满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？,在哪里增加成本最有效？增加多少？,在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”,景观品质怎样提升

8、，提升什么？,喜达屋酒店集团的产品品牌策略,尊贵客人,高级商务旅行者,中端商务家庭旅游,热爱交流的年轻人,明星、时尚人士,住客特征,天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower）,甜梦之床（Sheraton Sweet Sleeper Bed）,福适之床（Four points Comfort Bed）,特色W床（Signature W Bed）,特征产品,社会客厅socializing in the Living Room,无,万科住宅产品分类,G2孩子三代 10%后小太阳 40%小太阳 40%老年一代 10%,G3青年之

9、家 85%青年持家 15%,C小小太阳 30%青年持家 5%孩子三代 10%后小太阳 20%小太阳 30%老年一代 5%,T1青年之家 50%小小太阳 20%青年持家 20%孩子三代 10%老年一代 10%,T2孩子三代 50%后小太阳 50%,12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%,根据万科产品分类推导的人口构成,活动场地的功能配置品类人口构成,再改,首改,首置,景观定位,注重品质和绿化，配

10、套完善,体现价值，关注老人儿童活动空间,休闲时尚，注重活动空间,景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.3,水景、休闲配套,软景,硬景、泳池,泳池,软景,架空层配置,活动配套,入户空间,软景,不同产品的景观成本投入重点应不同！,不同景观产品的成本预算,不同景观产品的成本预算,产品分类景观的成本设计审控,硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑,硬景平均成本占比60%,硬景平均面积占比49%,万科地产景观成本剖析,硬景均造价425元/,软景均造价187元/,万科地产景观成本剖析,面积比例,成本比例,硬景,面积比例,成本比例,最大成本：石材、大乔木,万科地产景观成本剖析

11、,万科地产景观成本剖析,最有效成本优化：控制硬景比例,万科地产景观成本剖析,前提：保证景观效果同时降低景观成本,措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木,基本原则1：硬景：软景=3：7（面积比）,3,7,基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%,景观细项面积分配,地产景观成本控制原则,景观单方造价,高层社区乔木指标,基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价,地产景观成本控制原则,产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵？)设计审控,硬景石材分析,价格适宜,XX公司案例一种材料21种规格，价格差异巨大,硬景石材分析,硬景非石材分析,硬景用材比较：石材与非石材,石材尺寸-不符合300模数

12、的规格会极大影响出材率，导致价格高涨,影响石材价格的三大因素：,石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上,铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价,控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本,控制设计厚度：人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面,有效控制设计才能降低材料和人工成本,控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼,产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜？)设计审控,问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？,根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/！

13、,此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。,这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？,目 标：保证路面质量，合理控制造价,现状：各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。,基层材料价格分析：,影响基础层价格的因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工,+2030元/m3+10元/m3-2030元/m3,推荐做法：人行路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。,基础做法：100厚 C15混凝土综合价格：35元/,垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：8.5元/,素土夯实综合

14、价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,面层与基层价格分析：人行,由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！,问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？,由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。,推荐做法：车行路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）49元/，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。,基础做法：100厚 C20混凝土综合价格：38元/,垫层做法：100厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：11元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内

15、,面层,推荐做法：消防路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）97元/，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。,基础做法：200厚 C20混凝土综合价格：75元/,垫层做法：200厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：22元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,车行基层价格分析,建议：,控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置,控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定,合理控制，保证质量,控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层,产品分类景观的成本设计审控,万科景观控制流程图：,控制流程，保证品质,万科景观绿化施工控制表（见附表）,