凯德广场如何提高租金回报率.ppt

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1、如何提高租金回报率,租赁团队职责,正确的定位,针对定位:1.分析消费群体及消费能力2.了解零售商扩展计划,是否有在该城开店的可能3.根据项目地点,项目规模来制定项目定位4.“定位”需要调整,所以需要预留调整空间5.“定位”是商场精神面貌的浓缩:或”时尚”,或”一站式”,或”社区服务”,租赁团队职责,正确的业态组合,2.了解区域内竞争对手的租户情况，把握商家营业状况3.了解租户对该项目的反馈意见和建议,4.研究是否需要主力店,次主力店;各业态如超市,餐饮,娱乐,服饰,服务等的占比,5.主力店/次主力店/娱乐/餐饮:主要目的是拉动人流,为项目定位设定,主格调,但租金回报一般较低,工程条件复杂,6.

2、服饰等零售业态一般租金回报较理想,工程简单,但如果项目是在商业,生地,偏远地段,则需要主力店/次主力店/娱乐/餐饮拉动人流,根据定位,制定相对应的业态组合,1.应符合目标消费群体的喜好及趋势,租赁团队职责,群体为目标,8.消费心理一般150-200米需要有休憩点 咖啡厅,餐厅,小吃,以延:,正确的业态组合,7.以货品价位相当的商家放在一起,以同一群消费,长消费者在商场的逗留时间,9.市场上也有”专业市场”的操作,缺点是一般档次较低,未必符合消费趋势,根据定位,制定相对应的业态组合,租赁团队职责,1.城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场水平,2.分析项目所在区域目前的租金水平,3.进行商

3、户业绩调查，分析其租金承受能力4.低租金业态安排在高楼层,死角位置,小门面,5.高租金业态安排在主入口,扶手梯对面,中空周边,对外橱窗,位置,以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和前提,6.区分不同业态业 租金差别(不要只呆板跟着预算),制定具有竞争力的租金,7、对于只有百货的商圈,更需要分析其坪效,得出租金水平营业额 x%扣点=总租金面积=单元租金坪效=店铺月营业额 店铺面积（）+公摊+店庆费+上柜费+推广费-=实际租金,水,20.15sm,#02-15,Cat,79.49sm,#02-16&17,26.37sm,#02-010sm,#02-12#02-13,#02-,#02-14,

4、11 嘉魅儿,#02-02,:,12.24sm,Clarks,思加图 红科 真美 CARLARI/,34.04sm,sevensh,五色风,126.52s,129.37sm,171.47sm,m,132.9,老银匠#02-36,60.21sm曼谷银,81.46sm,78.73sm,523.80s,#02-06&07,m,m,#02-08,#02-,#02-35A,#02-,#02-01,群,sm,#02-37,Fruz,UIT,MC 家美#02-BLEUN,56.27sm,Paris,Belle,北京晋品茶餐,334.67sm,麦坎娜 22.87sm,厅 Miki 17.39,157.93sm

5、,#02-30&31,sm,54.89sm尔,40.77sm#02-22,#02-56.68sm,#02-34,MC,#02-01A,#02-,34.25,26,29&30 m,#02-24&25#02-23,营,#02-,28,236.97sm,Bata 伊芙 GMD,Teen,Tata,101.85sm,67.25,122.4,sm,94.29,#03-,#03-,16,#03-,15,#03-,11,10,130.3,拉谷谷 达衣 拉夏贝尔 ESPRIT 欧雅妃,马连奴,9sm,12.49s,122.98sm,136.09sm,403.72sm,34.04s,#03-,Esprit,m,

6、2669.80sm,04,me,#03-,06&07&08&,12sm#03-34,#03-01,#03-09 33A,03,13sm Mickey,#03-,CA,银镇#03-,18.25,36A,sm,m,15.5s,m,#03-,#03-,卡,餐厅,KOOL CAIS36B,#03-,68内,35B,a02,88.78 316.61sm O,sm,23.51s,230.88sm,32.49,128.11s,#03-,32A,#03-23,#03-,#03-,#03-,Veeko/Wa,28 26&27 22,nko,152.02sm,一茶一座,30&31,#03-,排,制定具有竞争力的租

7、金,VERO MODA683.29sm#02-18&19KFC/Pizza hut633.30sm#02-20&21ONLY690.26sm#03-17&18IN-BASE476.20sm#03-19&20西堤牛750.66s#03-21,8.尽量切小店铺面积,切小门面宽度,租赁团队职责,制定具有竞争力的租金,9.控制主力店与一般店的规模比例,根据项目城市,位置,规模,定位来定店铺大小和比例,队的职责单元租金如何设定,3.每个店铺设定业态,根据业态设定租金,租赁行政团,1.先设定一楼平均租金值,2.再找出一楼最好的店铺位置,设定租金,5.每个楼层的租金比例在70-80%左右,根据项目位置,市场

8、需求而定6.高楼层(5楼以上)主要以业态为主导定租金,门面有遮挡与否,门面宽度等等因素制定租金,4.根据面积大小,人流动向分析,主通道/次通道店铺,扶手梯店铺,商,业,:,3,7,94,1.控制租赁年限，尽量签订短时间租约，以调整和变更业态,租赁行政团队,改善回报率的策略的职责,3.提升出租面积，如增加中岛,花车、增加边角铺位、调整通道宽度4.店铺划分技巧,如1+2/F店铺,尽量减少死角店铺,尽量避免次通道,5.最大化利用向外橱窗的设计 广告效应的价值,2.划分小面积的铺位，使租金得以提升,户经营业绩，从而提升扣,8.不断增加能够带动消费人流的品牌 在整体提升项目内涵的同时，通,租赁行政团队,

9、改善回报率的策略的职责,6.高楼层的设计:通过交通,写字楼/公寓出入口来提升其价值,7.利用活动营销策略、互动营销等策略提升商,点租金,过吸引消费者流量带动营业额提升,嘉茂天津湾 案例分享,递增率合计,品牌基本合作条件：面 积：203平方米 租 期：2年 物业费：35元/月/平方米租 金：第一年60元/月/平方米 第二年67.2元/月/平方米12%第一年收入231420元 第二年收入248959.2元480379.2元扣 率:第一年14%第二年15%固定租金与提成租金两者取高，采取中央收银方式,嘉茂天津湾 案例分享,商场提供装修补贴 2800元/平方米装修补贴共计 2800元203平方米=56

10、8400元租金收入与装修补贴支出相比,经过谈判,品牌特殊条款修订为,装修补贴共计 2800元203平方米=568400元,合约期内根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%,嘉茂天津湾 ESPRIT品牌案例分享,嘉茂天津湾 案例分享,商场提供装修补贴 2800元/平方米 8,嘉茂天津湾 案例分享,各商场业绩比较：,嘉茂天津湾 案例分享,如以主商圈商场最低月销售平效的80%作为我们第一年的保守业绩预,估，则提成租金收入预计：,保守估计第二年营业额未达到600万元,在2年合约期内,我们实际付,嘉茂天津湾 案例分享,根据以上营业假设可得出：,出装修 补贴284200元,2年期固定租金收益为48.04万元,低于提成租金收益,提成租金收益106.4万-装修补贴28.42万=77.98万元,2年内我们的实际收益为:,第一年装修补贴返还50%,即284200元,谢谢!,