凤凰美地营销策划提案.ppt
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1、change,classics,longcherished,only those who know the city spirit canbreathe true life into this land,on those who know the people in here can understand them,only those who know what life really is can contribute his effort and talent to a better life,only those who know art can creat classics.In t
2、his city only life can be the leading role.,凤凰美地2011年营销策划提案,第一篇 营销诊断,万晟集團:宿迁人並不熟稔的品牌,万晟集团系中豪集团旗下企业,为新设立子公司,但与中豪并无本质关联,中豪集团在商业上是将万晟作为独立企业运营的。尽管中豪集团已经成为宿迁房地产市场上第一块招牌,但是万晟作为后来者并无名气,市场对万晟完全不了解。因此,从品牌的角度讲,万晟目前对于宿迁市场并无太大的影响力,而凤凰美地则是万晟集团在宿迁市场上的第一个项目,凤凰美地如果运营成功对万晟集团的品牌塑造会有很大帮助。两者的关系目前是倒挂的。,幸福北路:颇为尴尬的地段,凤凰美地
3、在区位上属于老城区幸福路商圈,但是令人尴尬的是,本案位于幸福北路,属于幸福路的末端,周边比较破败,离繁华的幸福路核心地带有较长距离,与市府路名品街也由一段距离,周边虽有马陵公园、马陵中学等,但是并无太强吸引力。尽管毗邻本案的马陵路是当地最热闹的夜市,能够带来人流,却不可能作为本案的核心卖点去宣扬。此外,整个幸福北路周边区域并没有大的政府规划,至少未来一两年并没有重大利好消息,因此本案的地段是比较令人尴尬的。,凤凰美地:非创世纪的冠绝之作,凤凰美地作为万晟集团在宿迁市场的第一个项目,从项目各个方面来说,都并非创世纪之作。凤凰美地虽然规模足够大,约有160万方之巨,但是规模对于宿迁市场上已经缺乏足
4、够大冲击力,此前中豪已经开发有百万方大盘,其他发展商也正在或将要开发数十万方的大盘。况且楼盘体量过大,对于一个楼盘来讲并非全是利好因素;从建筑风格上来收,虽然ARTDECO建筑是经典建筑艺术,但宿迁市场也已出现过;从产品品质上来说,虽然本案定位为中高端产品,但在一期中却还混杂着回迁房,品质必然大受影响,如果本案既非品质绝佳、又非宿迁市场从未有过的产品形态,是很难打动客户的。,品牌,地段,产品,X,X,X,万晟品牌,凤凰美地,幸福北路,困局难解,凤凰美地营销格局,对于凤凰美地,我们感觉在下一盘珍珑棋局处处玄机,难以破解幸福北路,这样一个不尴不尬的地段配套、繁华、环境等都属中等不能以地段取胜万晟虽
5、有中豪做后盾却必须独立成长,难以与其他知名发展商抗衡产品规模有160万方之巨建筑风格采用经典且风靡世界的ARTDECO规划高层住宅、商业配套、学校等却有回迁户,品质大打折扣难以以地段取胜对于凤凰美地,一个中等之作的产品,我们已经无计可施一筹莫展(举例:泰欣嘉园),第二篇 策略路径,常规的解析已不能唤起市场觉醒我們還能有什麼新的思考嗎?,而专业营销公司的策略价值就在于找到價值,这张地图给了我们启发,凤凰美地,困境全方位解决,对于凤凰美地,我们的感觉是一拳打在棉花上使尽力气却毫无反应也许我们已经穷尽思索,挖掘了所有项目卖点也许我们过多的陷入了项目本身,而忽略了其他换一个角度,再有一点高度也许我们就
6、能彻底盘活凤凰美地这盘棋,宿,遷,城市理解一,谊锦嘉对于宿迁城市精神的理解宿迁=宿+迁,whats the point?,大声说出我们的观点“宿”为城市根本“迁”是城市动力,对于宿迁这座城市,我们的理解需要更深入一点观察上面的地图,我们可以观察到地图的右边是宿迁老城区,地图的左边是宿迁新城区两者以古黄河为界,老城区在古黄河和京杭运河之间我们观察到洪泽湖路、西湖路、威海路都是由老城区主干道延伸而来是宿迁老城区的城市的延伸而且成为新城区的主干道,且全部直通幸福路此外,我们对于宿迁城市精神的理解不仅仅局限于“生态为归宿,创业求变迁”而是更进一步“宿”是城市精神,城市灵魂“迁”是城市动力,城市助推器为
7、了留住宿,必须要变迁变迁是为了更好地留住宿,城市理解二,幸福路商圈,楚 街,霸王举鼎,大润发,金鹰,宝龙,中豪地产,谊锦嘉对于宿迁城市精神的理解幸福路:宿迁的过去和现在西湖路:宿迁的未来和趋势,宿迁在更新、在发展宿、迁互为补充从过去到现在,宿迁发生了翻天覆地的变化从幸福路商圈到霸王举鼎商圈从矮旧的商业用房到如今高楼大厦从沿街小店到大润发从一百到金鹰和宝龙等等从马陵路大排档到楚街美食街宿迁兴起了多个商业中心也许会对幸福路商圈构成挑战但绝不会取代,一言以蔽之幸福路是宿迁的城市DNA,当城市不断扩大当新的商圈不断崛起当大的开发商不断进入新城区时当城市的购物中心如大润发越来越大时当城市的消费(如金鹰)
8、越来越贵越来高档时当城市的发展越来越综合越商业化时如宝龙广场当城市的饮食文化越来越休闲越优雅时如楚街我们离心目中的那个宿迁越来越远当每一种新的商业形态都有一个地产代表时幸福路的“宿”文化显的日趋式微,大声展在宿迁发展的临界点凤凰美地,宿文化的天然代表,第三篇 营销定位,项目城市定位,城市精神代言人 200万宿迁人的精神家园,运作目标,塑造万晟以及整个宿迁 历久弥新的经典个案,超越宿迁以往及现存明星个案(宝龙、金鹰、欧洲花园),明星个案:一段时间风靡市场经典个案:不仅当下,若干年以后仍会传为佳话不仅是风靡一时的明星个案,更是能长存永恒的经典个案,竞案:领先市场的作品 本案:永存市场的艺术品,从金
9、鹰、宝龙到恒大等等,从产品到艺术品的开发,是开发理念的根本性突破本案不具备成为宿迁第一豪宅的特征,但却有机会成为经典个案幸福路的地段、ARTDECO的建筑风格、超大规模的体量、完备的规划,谊锦嘉对凤凰美地开发理念的理解,不仅追求一时的经济效益 更追求项目长久的永恒经典,【产品理解1】,幸福路核心商圈沿线宿迁城市文化的集中代表,(幸福北路/市府路/马陵路夜市/马陵中学/马陵公园),凤凰美地一期位于幸福北路、八一路、马陵路和凤凰路一侧,马陵路有宿迁历史悠久且规模最大的夜市大排档,是宿迁人晚上最习以为常的去处。幸福路是宿迁到目前为止最繁华的商圈,地位不可撼动市府路则是宿迁的名品街,购物的好去处,离本
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