7月上海明园森林都市项目三期市场部分提报95p.ppt

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1、明园森林都市项目三期 市场部分,2,Contents,1、项目本体,3,项目位于闸北区大宁板块，紧邻南北高架和中环路，离1号线汶水路站仅5分钟路程，出行交通极为便利,地理位置:位于闸北区大宁板块，东临平型关路，西依南北高架，南至永和东路，北靠中环路交通情况：项目紧靠南北高架和中环路；沿南北高架驱车仅需5分钟到达内环线，继续行驶5分钟即可达到人民广场；步行至1号线汶水路站仅需5分钟，15分钟即可到达人民广场。,4,项目周边交通系统发达，商业、自然景观、商贸中心、多功能园区、教育资源等生活配套较为成熟。,5,项目四至交通通达度好，多为主干道，但稍欠居住氛围,6,三期项目工程进度较快，已接近封顶；临

2、近揽翠苑别墅区；三期工地周边多为极利的生活配套,工地围墙,三期工地,三期工地,7,7,Contents,1、项目本体,3、内环内公寓市场,4、本体市场研究,2、上海市场,5、类比板块分析,6、竞品分析,7、综合研判,8,上半年上海楼市出台政策:1.26，沪九条出台出台；1.28，上海开征房产税；5.16，沪版一房一价细则出台,政策出台密集，行业政策与货币政策力度远超去年，供求关系开始逐渐转变上海楼市上半年受政策影响较大，整体态势不容乐观未来政策将持续深入，进一步影响供求与价格。,2011年上半年上海出台新政一览,9,受调控、政府限制、土地成本过大、溢价率过低、开发商那地谨慎等因素影响，上半年商

3、住类土地供应下滑成交萎缩，预期将保持紧缩态势,从整体土地供给来看10年年底出现大面积土地供应，11年上半年土地供应与同期相差不大。11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均价较为稳定波动极小。,10,从供给来看截止11年6月底供应量仅为537万方。同比10年439万方供给增幅22.23%。成交面积为390万方，同比增幅为10.2%。总体成交均价为21939元m2,同比增幅为0.04%,未见房价下降迹象。,受调控政策影响供求关系开始改变，上半年整体供求大幅下跌，市场表现低迷，价格依旧坚挺,11,10年区域市场主要成交项目集中于刚需主导的郊县市场。11年2月区域集体成交量开始大幅下跌。内环内成交急剧

4、萎缩，近半年内月最高成交量仅为8.7万方。预期态势不明朗。,上半年整体成交量大幅下跌，预期中短期不会有大的涨跌,12,10年各区域成交价格平稳，全年基本无较大波动。11年2月各区域价格都存在下跌情况，但很快回暖。内环内3月同比跌幅更达到23.5%，但后期大幅回暖，普遍均价在5万以上,价格虽有一定波动，但总体价格依然坚挺，未来不存在太大下行可能,13,受调控政策影响上半年别墅住宅市场供过于求，量价齐跌；5月后别墅市场逐渐开始回暖，低总价（500万以内）别墅热销；未来走势不容乐观,上半年别墅市场受政策影响较大，波动极为明显。整体市场明显呈现供过于求量价齐跌的局面，其中，供求比逾1：，远不如调控下去

5、年同期市场。下半年别墅市场将重点消化上半年存量，别墅中长期内市场仍将处于冰冻状态。,14,上半年第一季度供大于求成交萎缩；4月后市场逐渐趋于相对供求平衡、价稳量缓，刚需释放，中低端公寓成回暖主力，预期平稳,11年上半年上海全市公寓整体供应情况好于去年同期。虽有一定波动但基本处于供求平衡。公寓市场11上半年第一季度供应量大，成交旺盛；第二季度供求齐跌，价格坚挺。公寓市场好于别墅市场，预期将继续保持平稳，不会有太大的量价突破。,15,上半年公寓市场成交面积段中小于90M2的占比32%，90-120M2的占比32%，表明新政下，90-120左右面积段产品市场接受度最好，产品安全性高,上半年公寓产品总

6、成交335万方，其中成交比例最大的为小于90和90-120面积段，各占比32%成为上半年调控下的主力成交支撑；150-180和180以上共占到14%。,16,90-120左右户型产品对于价格敏感型刚需客户，均价相对较低是造成热销的重要原因,公寓产品成交面积段中，90以下、90-120产品均价基本在1.7万左右浮动，均价较低。90-120产品均价较低，对于对价格敏感的刚需客户更易于接受，是造成热销的重要原因。,17,2011年1-6月全市公寓成交中：70-90，总价在120-150万的公寓成交比例约占6.7%90-120公寓成交中总价段在120-150万、150-180万及180-250万的成交

7、比重较均衡，各占全市的7%左右。,18,小结,受政策影响较大，上半年上海市场整体成交出现了价稳量跌的态势。上半年别墅市场明显供过于求、成交萎缩，中短期内将继续处于冰冻期；公寓市场以刚需为主导的中小户型成为逆市下的旺销产品，未来走势乐观，继续保持小幅上扬。大面积产品相对不被看好，低总价产品开始走俏市场。受政策影响，投资客逐步被挤压，首置改善客户比重变大，随着二三线城市的调控，投资客将择机入市。整体来看下半年市场将不会出现较大波动，受供求关系影响更大。,19,Contents,20,上半年内环内公寓市场成交22.25万方，均价57502元；随着内环稀缺性凸显，未来价格将持续走高,11年上半年上海内

8、环内整体公寓市场供应24.15万方成交22.25万方。成交均价浮动较小价格坚挺，半年成交均价为57502元。随着内环内可售体量减少，土地稀缺性凸显，预期呈现价格持续走高，供不应求的局面。,21,22,内环内部分区域基本已停止供应，呈现供小于求的局面，价格持续走高，产品稀缺性未来进一步凸显,23,小结,内环内上半年公寓供应24.15万方，成交22.25万方，均价57502元，表明在高价格、淡市下市场整体去化能力仍然很强。但随着未来供应量将持续减少，部分区域几近零供应，产品稀缺性开始进一步凸显，价格必定也将不断攀升；成为稀缺、独有型产品。内环内存在一定的客户挤压和购买力转向其他周边区域的态势,24

9、,Contents,25,闸北区位于上海市中心城区北部，南临苏州河，与黄浦、静安两区隔河相望，北同宝山区接壤，东和虹口区为邻，西与普陀区紧靠，是上海市9个中心城区之一。区域面积29.2平方公里，常住人口79.9万。上海“陆上大门”之称，目前形成了铁路、城市轻轨、地铁、地面和高架道路等立体交通，成为具备枢纽型交通的重要区域。随着南片商贸功能的增强，北片居住人口的增加，闸北将成为上海北部重要的居住区域之一。,核心交通区域,城市门户地位,26,新兴开发区域,居住、商贸、工业功能组合,总体规划,27,共和新路规划,建设两大景观区域共和新路东侧：建设上海大学景观区域，以科学人文为主题，两年内建成景观区域

10、。共和新路西侧：打造大都市中心城区高品质的休闲游览型生态景观区，以一个中心（大宁灵石公园）两条发展带为核心（广中路、彭越浦河）利用大宁灵石公园（核心景观）、彭越浦河道（滨水生态风景线）等环境资源，突出建设生态景观的目标。建成彭浦生态型特色景观河道，并与周边居住区、商圈交互融合，大幅度提升该区域市容环境面貌和生态环境质量。共和新路：一号线北段延伸，途经闸北区有汉中路站上海火车站中山北路站延长路站上海马戏城站汶水站彭浦新村站共康路站8个站。,生态综合景观带,28,共和新路规划,规划范围：规划区域范围为：南起广中路，北至汶水路；东自俞泾路，西至共和新路。总规划用地157公顷。规划原则：提高本地区文化

11、内涵，形成对外部区域的地域吸引力。提升本地区环境质量。以人为本的原则，创造多样化的城市空间，加强本区域的城市活力。城市功能定位：环境宜人、生活服务设施齐备的中高档都市居住区。,共和新路,汶水路,俞泾路,广中路,城市中档居住区,生活设施完备,29,区域范围：苏州河以北、中山北路以南区域，主要以不夜城地区为核心。功能定位：以交通功能为先导，以商业、商务为重点，通过苏州河沿线综合整治和海宁路、西藏北路沿线改造与开发，形成新型功能区。规划措施：深化不夜城地区交通功能，进一步促进不夜城地区综合功能的形成与完善。推进南部苏州河沿线综合整治工程，有效调控沿线地块开发。,商业商务主导,综合新型功能区,南区规划

12、,30,规划面积：1.42平方公里建筑总量：280万平方米总投资：250亿元人民币,规划定位：城市交通枢纽、市级商业、商务中心、现代信息港分港，将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集金融、贸易、咨询、娱乐、办公、购物、餐饮、居家于一体。作为交通枢纽，不夜城客运占全市总量48%,公交运输占全市总量50%,货输占全市总量5.9%,长途汽车客货运输占全市总量33.27%。,南区规划,综合商贸中心,强交通人口导入区域,31,绿地位置：北起天目路、东临南北高架、南至规划曲阜路、西临华康路。项目规模：约37176平方米，总投资3.2亿元。项目规划：分两期进行。一期为天目西路南侧、共和路

13、北侧、华康路东侧，面积15430平方米。二期为规划曲阜路北侧、天目中路南侧、南北高架西侧，面积21746平方米。规划目标：建设以完善城市功能，美化环境，恢复城市生态平衡为主要目标，提高中心城区生态环境和城市景观质量，遵循“以人为本，以绿为主，尊重自然，特色突出”的原则，形成开放式公共绿化空间。,南区规划,32,中区规划,中山北路,区域范围：中山北路以北、走马塘以南区域，功能定位：以文化娱乐、休闲、居住和城市性工业功能为主，是极具发展潜力的新兴开发区域。规划措施：营造中部地区良好的生态环境。建成大宁-灵石开放式大型公共绿地；建成以绿为主题的广中西路景观休闲特色街。以共和新路为中轴，加快建设中部休

14、闲娱乐、生态居住、城市型工业、教育园区和商业文化五大功能区域。重点开发大宁绿地、和田地区、彭浦分中心等精品住宅基地；依托马戏城、闸北体育场、广中公园等设施，重点建设周边道路景观休闲特色街；加快建成教育园区。,中区规划,教育生活园区,产业园区,生态精品住宅,33,大宁国际社区规划,中区规划,规划范围：北临大宁路，东至共和新路，南迄铁道医院北界，西靠田堵宅居住小区。规划控制用地面积6.99公顷，实际用地面积5.35公顷。结构布局：二轴：人流汇集轴和主要交通轴人流汇集轴：位于地块中部，呈45度对角布置。该轴是地块内三大功能区块（集中绿地、大型商场和文化娱乐中心）的主要人流通道和休憩空间。主要交通轴：

15、在地块内呈半环形布置，局部为地下。三空间：外部绿化环境空间、内部广场休憩空间、过渡空间。四组群：大型商业建筑组群、办公建筑组群、文化活动中心建筑组群大宁博览街。五大板快：上海马戏城、商业步行街、体育场、购物中心、闸北体育场、大宁灵石绿地。,闸北体育馆,娱乐休闲商业一体,综合功能分区,34,小结,闸北区作为传统的上海市中心区域、城市门户地位，具有一定的地域边缘属性，城市规划和旧城改造进度相对较慢，整体居住环境和区域认知度相较其他内环内区域稍差;本区以立体交通为导向，具备核心交通枢纽。凭借其强大的人口导入能力，未来的规划目的主遥测重点在于打造新兴的人文居住社区、多功能的产业园区和具备综合功能的商业

16、商贸配套区;定位为居住、商贸、工业功能组合区;中区为闸北核心区域，未来将规划为：以自然景观带为主导、生活配套完备的城市中档居住区；南区规划为以商务为主导的综合商贸中心和开放式公共绿化区域;大宁国际社区的规划与发展，将会拉动区域整体房地产发展发展，成为未来的城市副中心高档住宅区，辐射全市。,35,2010-2011年6月上海闸北土地成交情况,10-11年6月闸北区共成交9幅土地，其中主力成交面积的商住类土地共5幅，共计20.57万方；中短期无供应量,36,11年上半年供应量较少，但成交量大幅上扬，市场旺盛；价格有一定上行空间，,10年上半年闸北区供求价处于较低水平，下半年供求价成长速度较快。10

17、年下半年供应量较大，仅11月一月商品住宅供应面积逾10万方。11年上半年受政策影响加之消化10年底存量，商品住宅供应量较，成交量稳步上扬，价格坚挺。11年下半年开始，整体市场供量大幅上升，未来趋势看好。,37,彭浦板块,彭浦板块区位：位于闸北区北部，由于有成熟的彭浦社区为依托。周边配套：该板块虽然已经形成生活聚居区，但是没有较为发达的商业配套设施，沿街商铺或社区商铺不多。居住情况：属于较老的住宅区，自住率较高。区域内多为老工房，均价相对较低。市场特点：随着改善性住房需求上升，二手房交易逐渐开始活跃。房屋买卖多以置换为主、二手房交易为主，由于供小于求近年来价格上涨明显。拆迁动迁补偿情况较多，随着

18、该板块的价格持续走高原先较低房价的优势也基本消失。客户分析：本地老闸北人为主；动迁回迁补偿客户。在售项目：无,38,彭浦板块,10年至11年上半年彭浦板块无商品住宅供应量，11年上半年基本无成交，价格在2万元左右浮动，未来基本无供应,10-11年上半年全区无商品住宅供应，总共成交不足0.8万方。价格基本在2万左右浮动，历史最高价格仅为21535万元。未来基本不会有太大供应。,39,大宁板块,大宁绿地板块区位：位于闸北区政府重点规划的地铁一号线沿线和中片文化休闲、居住功能区内，占地面积157公顷，区域范围包括广中路以北、汶水路以南、粤秀路以西、共和新路以东。规划及配套：大宁国际社区将建设成为总建

19、筑面积约147万的高档社区，其中住宅项目的规划建筑面积约为123万，周边交通便捷、生活及商业配套设施齐全。市场特点：本区域内多为中高端住宅区域，区域内在售待售项目较多，产品线丰富，均价普遍较高，去化情况良好。客户主要为周边自住刚需为主，需求受政策影响相对较小，同时格式支撑了闸北区的整体成交。客户分析：主要以本地人口为主。其主要购房者也基本都是本地自住者，也有少部分上海其它区域的自住者，投资客户少。,40,大宁板块,10年至11年上半年大宁板块经历两次供应高峰，随受政策影响但整体供需两旺，成为闸北区域成交的主力支撑，预期看好,11年上半年大宁板块商品住宅供应面积10.2万方，成交面积9.417万

20、方，成交均价32106万元受政策影响相对较小，供求基本趋于平衡下半年将主要消化4月份供应量，供需仍较为旺盛，成长空间较大,41,大宁板块,大宁板块项目较多，基本都为新开盘在售项目，均价在35000左右浮动；中短期内基本无太大体量供应,本案,42,大宁板块,大宁板块在售项目一览,43,不夜城板块,内环内板块（不夜城板块）区位：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。是传统市中心区域为数不多的、尚待开发的区域区域现状：目前区域的住宅开发主要是对旧区的再开发和整理，区域周边情况并不理想，拆迁工地、待建工程等项目较多。老城区密布，火车站外来人流较多，加之上海居民的传统居住观念，该板块的住宅档次为边缘居住

21、区域。周边配套：以不夜城商圈为中心商业配套，各项配套成熟；缺乏全市辐射力的商业、文化中心。市场特点：缺少品质住宅，产品线匮乏多以城区改造的小规模开发为主。客户分析：大量闸北老区拆迁户，改善性住房需求者，拆迁户居多。,汶水路,中山北路,不夜城板块,44,不夜城板块,不夜城板块11年下半年基本无供应量，月均基本无成交，价格受区域的带动，成长速度较快,11年上半年不夜城板块零供应量。走势图来看，主要成交在去年年底，11年后每月基本无交。价格受区域拉动，基本在3万以上浮动，5月历史最高均价超过37000元。,45,不夜城板块,不夜城区域在售项目较少，价格差异较大，但都在35000以上浮动，下半年预期将

22、有少量供应,均价34000，精装,42000以上，精装,中海万锦城,均价42000，毛胚+精装,46,不夜城板块,不夜城板块在售项目一览,47,小结,区域房地产市场多以刚需客户为主，受政策影响较小；整体市场供量较小，需求旺盛；区域产品类型主要以中小户型公寓为主,为调控下安全产品；区域大宁板块供需两旺，处于领跑地位；客户以区域刚需改善客户为主，少量外区域客户，投资性需求被挤压；大宁板块依托大宁国际社区利好，成为区域内标杆，将领跑区域辐射全市。,48,Contents,1、项目本体,2、上海市场,3、内环内公寓市场,5、类比版块分析,4、本体市场研究,6、竞品分析,7、综合研判,49,武宁、长寿板

23、块是指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域。,与本区域相似，两大板块均处于准城市中心、城市副中心的位置,50,中山公园板块位于长宁区，南抵武夷路，西到凯旋路和内环线。四川北路板块位于虹口区东起大连东路，北至大连西路、广中路，西到西北宝新路、罗浮路，南抵海宁路、周家嘴路。,两大板块与本体区域临近，是本体市场的外围区域主要购买客户,51,主力成交均价在4-万之间波动，产品总价高，压制区域部分客户,面积大，主力面积段普遍在130-160之间浮动,52,产品户型面积大、总价高、不能满足刚性需求是四大板块成交萎缩的直接诱因，将存在四大区域客户的购买力转向和客户外流,53,本案,类比板块商圈,强

24、关联商圈,54,55,轨道交通条件优越，高于商圈轨道均值。为人口流动和区域交通资源共享带来利好，具备强人口导入能力,56,商业总体量、人流量大，具备商圈扩体量和区域辐射力,57,写字楼数量较多，中高收入人群、白领等客户群丰富，具备高购买意向,58,商业网点分布密集，商业流通量大，人口承载的消费能力强，具备强购买力,59,日均人流量大，具备较强的人口区域溢出力,60,研判一,研判二,不能满足刚需客户需求是外围区域购买力转向的诱因，本体区域具备承前启后导入外围区域客户的条件,本体区域的产品处于价格洼地、刚需产品为主，依托种种利好辐射全市，成为未来的城市副中心,61,Contents,1、项目本体,

25、2、上海市场,3、内环内公寓市场,6、竞品分析,4、本体市场研究,5、类比板块分析,7、综合研判,62,主要竞品分布,1,2,本案,3,4,5,6,63,主要竞品指标,64,竞品情况,珑庭和源祥邸,65,竞品情况,两房两厅一卫88平方米,户型方正南北通透，布局紧凑动静分离，区域功能化明显，格局合理打造,66,竞品情况,媒体选择 东方早报 新闻晨报 新闻晚报 新民晚报投放频次一周一次,广告释放内容大宁国际社区 适婚族优选 稀缺学区房 2110.12.16大宁国际社区 现代教育园区旁 适婚族优选2010.12.16大宁国际板块 稀缺学区洋房 优质生活全解决2010.11.25坐享闸北教育园区 大宁

26、板块稀缺学区房2010.12.23,67,竞品情况,68,竞品情况,69,竞品情况,70,竞品情况,媒体选择 新闻晚报 新闻晨报 新民晚报 东方早报 租售情报 其他广告释放内容大宁国际生活圈 完美生活配套 尽享畅达交通；大宁国际生活圈 尊荣府邸 传承海派人文情怀；灵动多变空间 私享空中花园 欢迎君临品鉴；盛大公开 开盘一周 已劲销300余套 欢迎君临品鉴；位于国际型社区板块 交通便捷 步行至轨道交通1号线，仅需5分钟 90-140平米2房至4房即将全新面市投放频次一到两周或不定期,2010年5月20日,2011年6月30日,2011年7月25,71,竞品情况,72,竞品情况,73,竞品情况,7

27、4,竞品情况,媒体选择东地产 东方早报 上海楼市 时代报 新民晚报 新闻晨报 租售情报投放频次总共投放56次，其中租售情报16次；东方早报9次时代报8次；新民晚报7次；新闻晨报8次；上海楼市6次；东地产2次。2010年8月投放2次，11月份14次平均每周4次，12月份共13次每周3次。2011年6月份总投放5次，平均每周一次。4月份投放17次，5月份投放3次，平均每周4次1月份投放2次。,释放内容都荟豪庭 选婚房就是选择一种生活方式都荟豪庭 繁华内环之心 尊贵精装府邸都荟豪庭 内环精装 新政下异军突起的北上海标杆280万起 即可拥有内环品质生活内环14.8万方城市综合体,2011年6月20日,

28、2011年5月10日,2010年12月10日,75,竞品情况,76,竞品情况,77,竞品情况,78,竞品情况,媒体选择投放频次第一财经1，次东方早报4次，解放日报1次，上海楼市6次，新民晚报11次，新闻晨报13，次新闻晚报1次，租售情报7次,广告释放奢装现房 即刻拥有 154-173平方米 内环核心 精装华府王座 全城荣启愈中心 愈未来中海万锦城 华府王座 闪耀内环财富核心中海万锦城城 中海地产巨匠之作,2010年12月25,79,竞品情况,80,竞品情况,81,竞品情况,三室两厅两卫123.5平方米,三室两厅两卫121平米,全明户型，南北通透，户型紧凑，利用率高；双卧朝南，采光效果很好，南北

29、厅均带有景观阳台；主卧面积稍小，私密性较差；南向次卧易受干扰。,82,竞品情况,媒体选择新闻晨报 新闻晚报 东方早报 解放日报 新民晚报 租售广告释放内容大宁瑞士花园热销解码2011.5.13瑞仕逸品 华美府邸2011.5.54月27日 华美盛开一期4月27日华美盛开一期即将公开欢迎品鉴大宁瑞士花园约121-142平方米精装三房 即将面市,2011年4月27日,2011年5月5日,2011年5月13日,83,竞品情况,84,竞品情况,85,竞品情况,86,竞品情况,媒体选择投放频次新闻早报8次，解放日报3次，青年报1次，上海楼市5次，上海商报地产周刊3次，时代报3次，新闻晨报15次，新闻晚报4

30、次，租售情报9次,广告释放内容踞上海中央 览大宁盛世72-141平米一至三房精粹之座即将登场10.23售楼处盛大公开 嘉悦天地 将经典进行到底嘉悦天地 下一个传奇 三期即将登场,87,竞品情况,88,89,竞品客户源分析,思考1：本案客群定位,90,竞品客户源汇总,思考1：本案客群定位,91,竞品价格区间分析,竞品价格段基本集中在35000左右波动，表明35000左右的价格保障了产品的安全性；产生一定价差的原因主要与是否为精装修和产品力本身的差异,思考2：本案定价策略,92,竞品入世时间分析,10.7,10.8,09.11,11.3,10.11月一期公寓产品开盘，356套,11.4月一期公寓开

31、盘，277套,10.7一期开盘，公寓+别墅，277套，10.8二期。基本已去化完,11.4月三期公寓开盘，425套,09.11二期开盘，公寓别墅产品，1104套，基本已售完,11.3月三期公寓开盘，930套,11.6月一期开盘，总计196套，部分酒店式公寓,09.5月一期开盘，酒店式公寓和公寓，共计316套，已基本去化完毕,1,2,3,4,11年上半年3-6月份，区域各项目集中入市，产品投放量大，竞争较为激烈，预计竞争将持续到第3-4季度,思考3：本案入市时间,93,竞品面积段分析,慧芝湖嘉悦天地,90,120,140,160,87-138,120-140,89-136,90-134,88-1

32、57,80-136,87140刚需改善产品,竞品差异化程度小，市场同质化竞争异常激烈，主要面积段集中在87-140的刚需和首改产品。表明区域产品主要针对刚需和首改客群，在政策和市场的双压下该面积段具有较高的认知度,60,思考4：本案推盘节奏,94,竞品存量分析,公寓存量共计664套,竞品多为新开盘产品，前期去化普遍较好，存量共计664套，其中慧芝湖以月均202.5套领跑区域市场。按上半年区域市场的平均去化率，存货全部去化需要3.5个月,慧芝湖旺销分析：精装修、公寓别墅混合产品，品质感强，客户受众面广。区域多为刚需改善客户，对价格敏感度高，慧芝湖价格控制合理。大宁板块购买力相对其他版块较为旺盛对本案的启示：合理定价；控制推案节奏，迅速跑量；营销推广补强。,95,本项目机遇分析,本项目的七大机遇：大宁国际社区的中长远利好下，区域将成为未来的城市副中心政策和市场下，区域市场旺盛，本项目产品安全区域内同质产品短期内将去化完毕，未来供应量少本体区域辐射力大，外围区域客户群广泛内环内、周边板块将挤压部分客户本项目处于价格洼地，具备外围客户购买力转向的条件未来将导入外围客户，辐射全市，成为城市副中心的高端住宅区域,