江西新昌南城城南城市副中心展战略策划纲要（王志纲141页） .ppt

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1、1,城 市 第 三 极,新昌南城城南城市副中心 发展战略策划纲要,2,项目开发背景,新昌南城 南昌市城南城市副中心（核心区），3.1平方公里，江西知名的城开集团投资开发，投资额25亿元，定位及规划获市委市政府、南昌市规划委员会认可，余书记对规划的城市风貌、城市意向给予了高度肯定，规模扩展至5.2平方公里华东国际工业博览城 面向华东地区制造业的产业服务平台，用地规模400亩，江西博泰集团斥资3.2亿投资开发，一期产品在短期内被抢购一空,3,项目开发背景,余书记考察华东国际工业博览城时指示：项目应加大规模，强化会展功能，建议将南昌市国际会展中心选址于此市经贸委决定将2005年第二届“南昌市制造业博

2、览会”选址于华东国际工业博览城，并有意向以此作为永久会址城开与博泰计划联手打造已扩展至7平方公里的新昌南城,4,项目开发背景,2004年，江铃销售收入突破100亿元2002年3月成立的小兰工业园，3年间由县级工业园发展成为省级开发区，进驻企业有江铃、汇仁、清华泰豪、煌上煌 等知名企业，2004年产值更达44.5亿元，现正朝着国家级工业园的目标迈进,5,在人们眼光向北看的时候南部地区正悄然的大步往前跨越洪都、江铃数十年的积累昌东、昌南、小蓝等工业园近年的迅猛发展南部地区的发展已到了从量变到质变的临界点期待着一个厚积薄发的超越机会,6,今天，南部地区终于打破以往的沉默一个以新昌南城为极核，以南昌南

3、部制造业园区为腹地的城市第三极正逐渐浮出水面。,7,厚积薄发的城市第三极,城市第三极以承接沿海产业梯度转移为发展契机，以新昌南城为产业服务平台，以江铃、洪都为动力引擎，以昌东、昌南、小蓝等工业园区为大后方的现代制造业基地和现代商贸物流圈。,8,第一极,第二极,第三极,以红谷滩新区为服务中心，经开区为产业基地的大工业区,以高校园区为创新中心，高新区为产业载体的高新技术产业区,以新昌南城服务平台，由洪都、江铃、昌南、昌东、小兰工业园组合形成的，承接沿海产业梯度转移的现代制造业基地,9,三大增长极经济实力比较,10,城市第三极的战略价值,11,城市第三极的战略价值,承载沿海产业梯度转移的现代制造业基

4、地长珠闽地区正面临新一轮的产业结构调整，许多沿海企业为形成新的竞争优势，纷纷打破地域界限将把生产基地选择或搬迁到中西部地区，形成一股由“退沿进中”的发展大潮。在历史上曾多次痛失发展机遇的南昌市，这次绝不容错过！,12,城市第三极的战略价值,承载沿海产业梯度转移的现代制造业基地然而，这些转移过来的产业大多数是资源型、加工型和劳动力密集型的中、小型传统制造业，不符合经开区、高新区的选择条件，而且经开区和高新区目前可供使用的用地已十分有限。,13,半月型产业带：以民营科技园，以及南部地区的昌东、昌南、小蓝等工业园所形成的半月型产业带，在发展定位和发展空间上都是承载沿海梯度转移产业的最佳选择。,14,

5、城市第三极的战略价值,大型生产性企业总部基地全国500强的洪都航空工业集团和江铃汽车集团两大企业总部均集聚于青云谱区。2004年，江铃汽车的销售收入更突破100亿元，以大型生产性企业总部带动相关产业、拉动消费、提升区域形象的效应正逐渐显现。,15,城市第三极的战略价值,大型生产性企业总部基地总部经济的形成将为南部区域发展带来“五大”效应：税收贡献效应：包括企业的税收贡献和公司总部员工的个人税收贡献产业乘数效应：为制造业总部服务的知识型服务业产业链的形成消费带动效应：一是总部的商务活动、研发活动及其各种配套消费；二是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、休闲、购物等。劳动就业效应

6、：总部经济本身带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展.社会资本效应：提升地区的知名度、美誉度，促使这个区域的地产升值,16,城市第三极的战略价值,辐射中部地区的商贸物流圈南昌是全国惟一一个与最具经济活力的“长三角”、“珠三角”、闽东南三角区相毗邻的省会城市。南昌半小时经济圈大约覆盖了400万人的市场，而4小时经济圈覆盖了4000万人的市场，6小时经济圈则涉及到4亿多人的消费市场。南昌独特的区域优势，将成为沿海企业进军内地市场，实现向中部腹地省份经济辐射的跳板和支点。,17,城市第三极的战略价值,辐射中部地区的商贸物流圈此外，南昌作为中部地

7、区重要的制造业基地，必然成为工业原料及成品的生产消费市场。随着江西、南昌大交通格局的形成，南昌必将成为中部地区重要的工业品、商品的集散中心。,18,正在崛起的现代商贸物流圈,城市第三极 的流通价值：根据南昌市的商业网点发展规划，全市规划建设的十大市场中，其中有深圳农副产品批发市场、生猪批发市场、建材大市场、昌南大市场、摩托车、汽车及配件市场等五个交易额10亿元以上的区域性市场位于南部地区；区域内还有年吞吐量数千万吨的大型铁路货运站和青云谱物流集散中心。,市级商业中心,城东片区商业中心,城南片区商业中心,朝阳片区商业中心,牛行片区商业中心,北部昌北物流集散中心,西部西客站物流集散中心,南部青云谱

8、物流集散中心,19,城市第三极,城市第三极 的流通价值：洪都大道、解放路、高新大道、昌南大道、迎宾大道组成的交通网络将几大产业园区、大型商贸批发市场联成一体，使南部地区将可能成为南昌重要的现代商贸物流圈。,20,城市第三极的战略价值,疏散老城人口和城市功能的新空间近半个世纪来，南昌发展基本局限于老城区范围，老城区的人口密度达到了11612人/平方公里，而原8平方公里的旧城范围的人口密度更是高达5万人/平方公里。老城的交通拥挤、功能混杂，环境质量日益下降。,老城的城市功能、人口、产业亟待疏散和外迁,21,城市第三极的战略价值,近年来，尽管南昌在建设上取得了可喜的成绩，老城区部分城市功能和产业也实

9、现了外迁。但由于种种原因，老城区的人口并没有真正的迁移出去，而疏散出去的居民仍然集中到老城区来上班、上学、购物、休闲娱乐，由此进一步加大了城市的交通压力，使交通更加拥挤不堪。,22,城市第三极是老城区最直接的腹地，城市向南延展没有跨江的阻力和难度，随着交通条件的进一步改善，加上南部地区产业发展所创造的大量就业机会，必然成为老城区城市功能和城市人口自然外溢的重要承接载体。,老城区,红谷滩新区,城市第三极,23,城市第三极将可能成为继经开区、高新区之后，又一个推动南昌城市经济发展的动力引擎,24,问题在于城市第三极目前只具备结构和形态松散的雏形，未能形成有机融合、功能互动的结构体系。,城市第三极的

10、成长，必须突破诸多制约其发展的瓶颈和障碍。,25,外虚内弱的城市第三极,26,城市第三极的外虚,南昌作为省会中心城市，对产业发展支持优势不突出沿海企业选择南昌一方面是看好这样低廉的土地和劳动力成本，以及丰富自然资源，更重要的是看中南昌作为省会城市对产业的支持能力。否则他们完全可以选择江西其他成本更低的区域。然而，在与其他区域竞争中，南昌在这方面的优势并不突出。,面对新机遇，南昌必须对应新需求，升级转换原有的自身优势，增创新的竞争优势,27,城市第三极的外虚,产业价值链从微笑曲线的低端向高端跨越，需要与制造业相辅相成的知识型生产服务业提供支持。,28,城市第三极的外虚,知识型生产服务业主要包括：

11、知识服务业：产品研发、教育培训、专利服务等信息服务业：通信、网络、传媒、咨询等金融服务业：银行、证券、信托、保险、基金等中介服务业：广告、包装、会计、审计、评估、法律服务、管理咨询等流通服务业：会议展览、国际商务、现代物流业等,29,城市第三极的外虚,城市在区域经济中的地位和影响力不仅取决于城市的地理区位，更多在于城市能聚合多大的市场需求，创造和辐射多大的消费市场。,30,城市第三极的外虚,城市第三极作为承接梯度转移产业的重要基地，必须牢牢把握住这一角色需求,31,城市第三极的内弱,商贸物流圈的能级有待提升现有的批发市场群和物流中心仅具备低层次的商品交易和流通功能，面临升级换代。商贸物流圈能级

12、的提升，须真正导入流量经济理念，以会展博览为龙头，聚合商贸、现代物流、技术和人才交流等新型现代服务业，形成资金流、信息流、技术流、人才流、物质流等能决定城市辐射力的流量要素的流通。,32,城市第三极的内弱,大型生产性企业总部经济的效应未被激活洪都、江铃两个大型生产型企业基地，由于在计划经济时代形成的“山寨式”生产和生活配套，功能单一，设施陈旧。加上体制上的原因，城市的服务功能、基础设施配套、社会经济活动受到的阻隔，小社会更为自闭，与城区无法融合。,33,城市第三极的内弱,大型生产性企业总部经济的效应未被激活借助市场化的力量，促进洪都、江铃二大老企业构成的“小社会”的解体，推动并引导其居住、生活

13、、购物、休闲、教育以及生产性服务功能的外溢。促使园区向城区融合，形成园区第二产业与城区第三产业之间的经济链条，实现二产向三产的延展，在此基础上，促进生产性的知识服务业向生活性一般性服务业延展，真正激活总部经济效应。,34,城市第三极的内弱,区域缺乏城市亮点，城市价值未被认可由于洪都、江铃两大企业“山寨式”阻隔，致使南部地区：城市公共配套和服务功能无法向南延伸城建上缺乏新增城市基础设施的投资城市形象、城市功能上缺乏亮点经济活动、投资消费的南延受阻,35,城市第三极的内弱,区域缺乏城市亮点，城市价值未被认可由此，南部地区给人们留下了交通不便、配套不全、设施落后、缺乏商业和文化氛围的区域形象，以致区

14、域价值未能被市场所认可,必须在城市建设和城市文化上制造亮点，重塑区域形象,36,城市第三极的真正形成，必须突破：,产业聚能,针对性的集群知识型生产服务业，搭建平台、优化环境，鼓励知识型企业的创业和发展成长，增创南昌新优势，提升和强化对半月型产业带及洪都、江铃等大型工业企业的产业支持能力,商贸聚合,导入流量经济理念，强化商贸物流圈的会展、博览和信息管理功能，提高商贸物流圈的辐射和聚合能力，真正形成资金流、信息流、技术流、人才流、物质流等高度聚合的流量经济特区,形象聚焦,在城市的空间形态上，通过特色建筑、环境和城市意象塑造新的城市亮点；在城市精神上，倡导一种代表新南昌人的文化气质，优化区域形象、提

15、升城市价值，引导老城人口、功能疏散,37,聚焦新昌南城服务于半月型产业带以及洪都、江铃等大型企业的知识型生产服务业的发展，需要一个承接平台；引导老城人口疏散和功能优化，需要新的城市亮点和承载空间；商贸物流圈辐射、聚合能级的提升，需要会展博览、信息管理功能支持。,38,新昌南城的历史使命,39,综合产业服务平台：服务于洪都、江铃等传统大型制造业基地和半月型产业带的、具有强烈的产业导向的综合产业服务平台。,40,新昌南城的历史使命,知识型创业基地立足于总部经济以及周边产业发展需求，响应省委省政府提倡全民创业的号召，引导和鼓励知识人群到这里来创业，发展科研服务、产品设计、广告、包装、法律服务、管理咨

16、询、企业策划、财务顾问、专利服务等行业和产业，形成知识型中小企业发展的沃土。,41,新昌南城的历史使命,以会展业为龙头的流量经济中心以会展业为聚合和辐射能极，整合商贸、采购博览、物流及周边的制造业资源，打造一个区域级的工贸流通中心和信息管理平台，一方面服务于南昌制造企业向内地、沿海地区的辐射和扩散功能的需求，另一方面服务于外地企业进入南昌，开拓内陆市场的战略平台功能。,42,新昌南城的历史使命,最适宜创业和人居的活力新城区依托与老城区紧密的交通区位关系，借助老城区商业、休闲、教育等城市功能面临升级换代的发展契机，以商业、休闲等开发形成消费拉动。并以区域内提供大量的创业和就业机会为引力，引导老城

17、区人口向这里疏散，形成具有造血功能和完善配套的活力新城区。,43,新昌南城的历史使命,最适宜创业和人居的活力新城区针对南昌市民对城市文化、城市新亮点的渴望和需求，在城市风貌、建筑风格和精神文化上营造和表现一种年青、活力、现代时尚的文化内涵和气质。倡导一种积极向上、进取创业的新城市精神和新风尚。同时，加大对城市文化设施的投资，特别是具有标志性的公共文化建筑，打造城市新的形象标志和亮点，引导城市的年青人走出老城，到这里来寻找和创造新生活。,44,新昌南城将成为城市与产业有机融合城市化和工业化双导向的最适宜创业和居住的活力新城区城市第三极的极核,45,新昌南城的发展定位,46,新昌南城的总体定位,新

18、昌南城是以推动南昌工业化和城市化为发展目标，以国际化的眼界引入城市风貌，以高标准的建造为南昌“花园城市”添砖加瓦的，聚合了居住、商贸物流、会展博览、文化、商务（办公）、休闲娱乐等多种产业功能的，具造血功能、服务功能的生态型、综合服务性城区。,47,新昌南城的形象定位可以表述为：城南之心,48,项目的形象定位,一个生态化、城市风貌明晰、主题突出的“田园都市”；一个富有魅力的创业高地和“财智乐园”；一个以活力、向上、积极为气质，富多彩并不断成长的“活力之城”；一个充满南昌新希望、承载南昌新文化梦想的“文化客厅”；一个最适于工作和生活的“城中之城”。,49,构建新昌南城,50,51,城区建设理念,以

19、产业服务作为区域的重要功能其中，以办公、酒店、会展、博览、商贸等产业型服务业为主导产业，以商业、文教、体育等生活型服务业为辅；主要产业服务功能沿区域内的主干道，形成三大轴线、若干节点的布局。,52,城区建设理念,居住亦是本区域的主要功能提倡就业、创业、居住“三位一体”化的生活居住者就是城区经济的“造血者”打破原有园区的“围墙经济”，以一种崭新的“城区开发园区产业经济”相融合的发展模式，形成“大开放、小围合”的城市空间成为南昌“知识英雄”、“创业英雄”安居乐业的高地。,53,城区建设理念,新兴的城市文化、统一的城市风貌是本区域的精神导向以富含现代色彩的、富于感染力的城市意向为区域文化的传承和表征

20、；创造相互和谐统一的城市风貌，为南昌“花园城市”建设画上隆重一笔。,54,功能布局三大轴线,根据以上总体定位，我们可以描绘出“New China Town”的三条主要轴线：产业服务轴商业服务轴文化服务轴,55,56,三大轴线,性质构成规模辐射范围,57,轴线一 产业服务轴,产业CBD,58,轴线一产业服务轴,性质产业CBD以广州路为发展轴，向东连接洪都、江铃等以航空、汽车为主导产业的大工业企业，向西面向以承接沿海梯度转移为发展目标的昌东工业园，向南辐射小兰工业园。是以工贸、博览、商务、酒店等功能为核心引擎，形成服务于南昌支柱产业、现代型制造业以及全民创业等产业发展的综合服务平台；特点：以现代服

21、务业、商务、商贸业为主要业态建筑布局及外观体现很强的都市感,59,产业CBD的构成要素,交易平台市场、商贸、流通及博览交易环境为了满足交易需求、提升交易质量的辅助服务行业，包括餐饮、酒店、写字楼、媒体、信息、娱乐业、中介、法律服务等，这些条件促成了高效、规范和规模的交易；交易主体特定的交易需要（摩托车、五金机电、汽配），及交易的服务机构、产业链在周边的集聚。,60,产业CBD六大功能,61,产业CBD的功能布局,两“芯”一“带”两“芯”：城市芯片，即中小企业总部和现代服务业创业基地以专业型会展博览为龙头的华东国际工业博览城一带：沿广州路布局的商务型楼宇，包括人才交流中心、区级的就业素质培训中心

22、等行政办公职能辐射范围整个南昌的半月形产业带，甚至全南昌,62,轴线二 商业服务轴,63,轴线二商业服务轴,性质以解放路、青山湖大道为发展轴，以直接面向市民日常消费的生活型商业为主导功能，集大流通商业、餐饮、休闲、娱乐等为一体，与香江家居建材城一同组合形成区域级的商业服务中心。辐射范围、级别：城市副中心级,64,轴线二商业服务轴,构成以“瓷文化新天地”为亮点的休闲商业大卖场利用解放西路成熟的区位，发展辐射周边的沿街商业服务于本区域的酒店及会所综合集群,65,轴线三 文化服务轴,66,轴线三文化服务轴,性质疏散、引导老城的许多公共功能，以新溪桥路为发展轴，发展教育培训、人才交流，及相关知识型文化

23、型产业功能，是集满足区域生活配套的文化、教育、体育、休闲娱乐为一体的文化服务中心。,67,轴线三文化服务轴,特点：文化型、健康型、成长型的空间，注重生态性、人文性、知识性辐射范围：文化、教育为城市副中心级别，主要辐射城南；休闲娱乐、体育功能主要立足于服务本区域。,68,轴线三文化服务轴,构成大众型体育公园（含体育专项俱乐部、康体中心、各类球类场馆等）围绕人成长的教育、培训机构，包括：南昌市第二青少年宫：一个以市场化运作为手段的青少年成长活动基地；基础教育的名校：中小学，并结合开展在职就业、业余素质、企业培训等内容，形成不同的学堂。购书中心居住区级的公众娱乐场所,69,新昌南城的“四擎驱动”,四

24、大核心重点项目,70,核心项目1华东国际工业博览城,以专业型会展博览为龙头的华东国际工业博览城强力支撑江西承接沿海产业梯度转移发展战略，完善南昌制造业产业链及现代服务功能，提升城市整体竞争能力，促进城市工业化加快发展的超大型城市运营项目。融现代商贸、采购交易、物流、会议会展、博览于一体的综合体是“南昌制造业博览会”的永久会场采取专业型博览与商贸相结合的经营模式,71,华东国际工业博览城四大功能板块：华东国际工业博览城展示交易中心 华东国际工业博览城博览中心 华东国际工业博览城物流中心 华东国际工业博览城交通配套区 规模：约1200亩,72,1、华东国际工业博览城之展示交易中心,功能：集摩托车、

25、摩配、五金工具、机电设备、电器、水暖、机床、闲置设备、汽配、汽车用品、钢材、有色金属等于一体，提供工业产品采购与展示交易的平台。规模：占地约600亩,73,展示交易中心,1、华东国际工业博览城之展示交易中心,布局图,74,展示交易中心入口广场,75,展示交易中心,76,1、华东国际工业博览城之展示交易中心,开发模式：采取产权出售与租赁相结合的模式运作（80出售，20租赁），通过产权出售迅速回笼资金，通过租赁促进市场迅速形成，并为企业提供稳定的资金流。由南至北分期滚动开发，目前已经开发约250亩，每期开发约150亩200亩。布局：沿广州路向北延伸,77,2、华东国际工业博览城之会展中心,定位：华

26、东国际工业博览城会展中心围绕华东国际工业博览城“完善南昌制造业产业链，提升南昌制造业现代服务功能”的开发主题，未来的会展中心将成为华东地区唯一的一个制造业相关原料、装备、产品、配件行业的主题博览中心，同时兼顾大型会议及省级综合会展活动功能。,78,2、华东国际工业博览城之会展中心,规划思路：两级配套：根据昌南新城整体规划思路，会展中心的配套公共建筑在选址布局中，将通过两级规划布局加以完成，外环配套是指以广州路、青山湖大道、解放东路为主的整个昌南新城板块的城市级配套功能，内环配套则主要是环绕在会展中心停车场周边的配套功能设施；商展两用：采用“泛会展”概念，延长会展物业的盈利时间和拓展盈利模式，在

27、满足会展功能的同时，增加会展中心的商业功能；预留空间：通过室外展场设计，有效扩大会展中心的可用展馆面积，确保其在充分利用的情况下，可以满足国家级会展硬件需求。通过昌南新城整体规划的协调，满足超大型会展活动的接待需求。,79,选址：根据昌南新城的整体布局，建议未来的会展中心选址在新溪桥路与市场西路交叉口东南方向；方案中市场西路、市场中路为会展中心提供了南北方向的便捷交通，新溪桥路则为后期的发展预留了储备通道；未来新溪桥路的开通，将成为本区域联系老城区的第二便捷入口，会展中心当之无愧展现出城市地标的风貌；在南昌的城市规划中，洪都机场作为未来新城区的商业及休闲用地储备，会展中心的抢先进入将对该地块的

28、价值提升产生不可替代的推动作用；未来的机场改造也为后期会展中心的扩建预留了足够的土地资源。,华东国际工业博览城之会展中心位置示意图,81,规模估算：南昌作为江西的省会，随着中部的崛起，其区域优势正不断凸现。而令人遗憾的是，南昌至今为止均没有展览中心，目前唯一的展览馆也仅仅能算做展览室，与南昌经济的快速发展不符合。根据市领导指示，建议本项目展览中心展厅的建筑规模设定在20000-35000之间。参考周边城市的会展中心建设，结合本项目的工业展厅定位，建议室内展厅面积为25000平方米，15001800个标准展位。建设规模：用地规模约150200亩,82,政府政策支持：会展用地采取划拨方式出让以“项

29、目打包”形式将写字楼、酒店、公寓、商业等配套用地出让给投资方。政府成立会展业发展办公室，并进驻华东国际会展中心。政府设立会展业发展专项资金，用于会展业整体宣传和重点会展项目的推介和争取工作；对华东国际会展中心办公机构，按照办展规模给予一定税后财政补贴政策。,83,3、华东国际工业博览城之物流中心,功能定位充分依托周边深圳农批物流中心、南昌南铁路货运站等物流服务平台，集仓储、运输、装卸、搬运、配送等功能于一体的配送中心。根据产品特性，可分为集中仓储、独立仓储、物流配送中心（包括物流托运部、停车场、物流公司仓储）。,84,规模：约300亩布局方案：选址新溪桥以北，展示、物流分离，配合交易市场营造优

30、秀的营业空间；位于市场西路沿线，交通便利；处于新城区“成长管理”区域，最大限度的运营城市价值。受当前洪都机场限高控制，该部分地段在房地产开发方面制约性最强，根据市政府的统一规划，洪都机场的搬迁已成必然，在这种情况，该地块在当前阶段的开发尚不成熟。运用城市运营中的“成长管理”理论，解决该地块开发问题：将该地块先行出租，用于建设投资成本较低、回报时间较长的配套功能物业，无疑是最佳选择。而结合华东国际工业博览城的功能设置，仓储物流中心的进入无疑是最佳方案。,85,3、华东国际工业博览城之物流中心位置示意图,86,4、华东国际工业博览城之交通配套区,定位：华东国际工业博览城交通配套体系主要由覆盖全省的

31、长途客运站及公交客运总站组成；该配套将以服务整个昌南新城板块为目标，同时侧重对华东国际工业博览城交易中心的客户流转。,87,该部分策划在前期工作中已经进行初步界定，用地规模共约60亩，选址处于交易市场、综合配套、会展中心三大主元素交汇处，同时也是城开昌南新城、城投住宅、华东国际配套住宅两大居住区交汇处。由相关公共事业部门投资建设。,88,核心项目2 中小企业总部及现代服务业创业基地,（1）、中小企业总部性质围绕着广州路和青山湖大道交界口附近形成酒店、商务办公区。沿海产业梯度转移来的中小企业创业、商贸的沃土城市东部“半月形”产业带的企业交流、活动、服务、人才再教育、培训平台青云谱区的新办公、商务

32、区，城市展示窗口,89,构成：写字楼、行政办公楼企业交流会所人才交流中心、区级的就业素质培训中心酒店酒店式（单身）公寓、小户型公寓等住宅项目,90,特点：建筑布局及外观体现较强的都市感在两条主要道路的交叉口形成节点进取、新锐型的内涵辐射范围：城市东部“半月形”产业带,写字楼、办公区,92,酒 店,93,核心项目2中小企业总部及现代服务业创业基地,（2）、现代服务业创业基地性质其以知识技术型现代服务业创业为核心，是响应“全民创业”号召的基地为小型传媒、出版、美术、广告、设计包装、印务、中介、人力资源服务、法律服务等成长型、知识技术型企业，提供SOHO式办公区集合了信息、购物、交流等功能,94,特

33、点：以街区式、院落型布局为重要特色低密度、注重生态型办公环境布局在产业服务轴上规模：占地200300亩,95,街区式、院落型布局的现代服务业创业基地,96,97,核心项目3瓷文化新天地,性质：在商业服务轴上，结合大卖场，利用南昌作为区域中心城市的作用和优势，充分整合江西省的特色产业资源，打造一个集产业、文化、旅游、商贸于一体的主题消费区，使之成为江西省特色产业与文化、商业联动的舞台。规模：约100亩,98,功能构成：工艺创作；休闲购物；文化旅游；观摩体验；娱乐消费。特点：以瓷文化为主题打造的体验式商业街区，包括茶馆、酒吧、特色店铺、文化展示和活动表演区等，形成文化性极强的休闲旅游消费区域。,9

34、9,组成：1、瓷文化新天地商业街 功能：以陶瓷产品为核心，以陶瓷博览馆、陶瓷制作坊、陶瓷精品购物街为载体，打造一个以陶瓷文化为主题的观光旅游，将成为昌南新城乃至南昌的特色旅游景点之一。规模：约50亩,100,瓷文化新天地示意,102,组成：2、大型购物中心（大卖场）营业面积34万平方米，涵括超市、百货、主题商场等零售业态，占地约4050亩。,103,瓷文化新天地选址：最为最具城市文化代表性、最具价值的商业地产项目，最为新城区的会所，瓷文化新天地在选址方面占据了1.79平方公里最具商业价值的地段，同时也是昌南新城与南昌传统城区衔接最为便利的地段。,104,核心项目4学校及青少年宫,（1）、学校性

35、质在本区域内，将其中需要按照国家标准配置的若干学校合并为一，并且做大做强，引入高等级的教育资源，并复合若干培训、成人业余素质课堂等功能，突出和强化教育和培训的特色。规模小学到高中、出国预科的一贯制学校占地约100亩,105,特色：目标是建成全南昌最好的学校之一，全国示范性学校；可以考虑建设为双语教学的私立学堂。另一方面，随着梯度转移，到南昌来创业的白领、产业技术人员子女就学以及再培训问题也可本学校解决，真正实现了提高区域形象，招智引商、吸引人才的双赢。通过“情景教育”“体验教学”，把与人们生活、工作有关的充电、短期培训、日常阅读泛化到整个社区。,106,学校 示意图,107,运营模式：建议争取

36、企业与教育局合作，使企业在土地获取上获得优惠条件；联合社会办学，利用学校休息时间（如夜间和假期）为南昌乃至江西省培养制造业、现代服务业的提供职业、技术培训。企业建好校舍，将资产打包为股分，引入全国或国际品牌教育机构进行教育管理入股，形成校董制的企业化运作。,108,核心项目4学校及青少年宫,（2）、市第二青少年宫性质：一个面向全市青少年的活动中心将位于市中心的青少年宫中，大部分需要宽阔场地支持的功能疏解出来结合开发少儿的培训、教育、夏令营等活动,109,市第二青少年宫构成,110,功能板块布局结构建议,功能布局示意图,以专业型会展博览为龙头的华东国际工业博览城,专业型会展博览馆,大卖场,瓷文化

37、新天地,学校,酒店会所综合集群,青少年宫,体育公园,中小企业总部,现代服务业创业基地,产业服务轴,文化服务轴,商业服务轴,112,发展不同主题的居住区,依托产业动力，拉动老城区人口疏散,113,住宅发展理念：城市经营理念下的地产运营,从有机疏散城市人口，拉开城市骨架等的城市价值，以及提升区域发展的角度去衡量新昌南城住宅开发。针对目前及未来，市场上基数最大、成长性最强、占主导地位的工薪阶层中青年，开发有以下几个特征的产品：价格：总价不太高规模：有一定社区规模，生活配套齐备完善品牌：开发商有品牌、有信誉，服务好文化：有先导性的文化，代表时尚的城市生活理念。,114,住宅产品,目标客户群白领一族以城

38、南地区为第一辐射圈以南昌市其他区域的人群为机会圈层目标客户群的主要特征中高文化水平，中高收入，有一定的积累年龄主要介于3040岁之间喜欢配套比较齐全的生活，主要在昌南上班,知识型社区,注重交流的健康运动型社区,117,临水而建的商业住宅综合体,118,建筑风格和环境意向,119,建筑与环境风格不仅营造的是社区或商业氛围，更重要的是：对于新昌南城而言它是崭新的文化个性所在,120,城市意向,在新昌南城最初的概念规划中，提出了整个新城区的主题化风格，并已获得规划委员会的通过。它体现在建筑、景观营造等方面，实现城市空间的统一、协调性。,城市意向,122,城市意向,主题的选择，在符合南昌市总规及青云谱

39、分区规划的要求基础上，充分表达本区域成为新兴的、时尚的城市文化气质，可以概括为：建筑风格汲取欧美国家城镇的建筑设计、理念精髓，描绘出与时俱进的建筑风貌；没有过多繁复豪华的形态，体现的是设计上时尚和品位，形成的是一种注重细节、简约精致的感觉；,123,城市意向,结合中国国情，融中外文化于一体。风格暗含了新昌南城的产业、设计、创意、文化等功能及主题，同时也与城市东部产业带的地域文化相吻合。,建筑风貌设计,125,建筑风貌设计,126,标志性空间,一个区域的崛起，需要富有个性的地标来彰显！红谷滩的行政办公楼群、秋水广场是南昌是拉开城市骨架，展现都市魅力的第一炮；而新昌南城也需要一个张扬南昌工业化的决

40、心，标志着一个新城副中心崛起、凸现城市化进程中的都市空间扩大和延续的个性化十足的标志性建筑物（塔）。,127,标志性空间,它不是一个简单的、某个著名历史文物或者典故的克隆版，它与城市文化紧密联系，并且具有崭新的时代风格。它联系的是某些延续的物件和空间构成的典型核心地段。,128,根据青云谱的历史传说，新昌南城概念规划设计演绎了“莲花观光塔”作为标志性的建筑。,129,环境景观打造,环境景观往往是一个相对微观的层次，但是景观的营造却是最能体现区域价值的手段。新昌南城强调在主题性城市意象下允许各个板块内部建筑风格、景观有一定的差异性和个性；强化城市景观轴线和节点。建筑风格和城市空间在特定的主题下既

41、统一又协调，有别于城市的其他区域。,130,环境景观打造：设计基点：主题突出的现代都市生活圈主题：“龙喜水而栖于渊，凤喜木而栖于林，人两者皆喜而栖于筑，筑建于林渊间”。以水为主贯穿全区，林带为辅紧系各区，使地域的文脉和风貌在此流传和继承。,131,环境景观设计示意,133,新昌南城开发模式,134,规划指导，主题突出，风貌明晰统一规划，统一的城市意向及风貌政企分工，整合资源，强强联手，整体运营在原新昌南城5平方公里的开发中，该模式已获得市政府的认同。产业导入，“会展博览、现代服务业创业基地”双引擎引爆，市场导向首期的开发重点在于打造产业服务轴。,整体运营、强强联手的开发合作模式,“投资开发运营

42、”三元协调的经营体系,136,“产业导入，引擎拉动，市场导向”的启动策略,近期开发将以“会展博览”、“现代服务业创业基地”作为强势的启动点，同时注重市场导向，启动部分商业及居住配套项目。这两个引擎，是具有城市功能和产业导向的长线型项目，需要政府在土地政策、财政税收等方面给予扶持，以降低开发企业的成本及中小型现代服务业企业进入的门槛。,137,“现代服务业创业基地”的发展方式,人性化的建筑形式生态型、园林化的院落式办公建筑和环境；综合功能集成集中办公区的服务功能（如会议、接待、商业等）于核心区，提供有偿服务。基地本身只提供或租赁办公空间，以降低进入企业的日常运作成本；有条件的“招商选资”以优惠的

43、政策，吸引真正为城市产业服务的中小型、现代服务业创业者进入。（在选择的时候，则需要设置准入条件，审核招商来的企业，是否有能力、产业对口，或有对应为城市工业、相关产业的服务契约）,138,青云谱区政府已经引入的本地品牌运营商,江西城开投资集团本地五家龙头企业的强强联合11+1+1+15，五指成拳，力度更大，搭建一个强大的资源整合及资金平台江西博泰本地知名地产企业成长最快的民营企业,139,希望获取政府支持的几个方面,对项目战略定位与战略价值的高度认同；使项目列入市政府重点工程，将项目的土地供应纳入市政府年度土地供应计划内，支持区域内拆迁的顺利开展；规划委员会对“新昌南城”控制性详细规划的审批；,140,希望获取政府支持的几个方面,争取市、区政府在土地拆迁、公建配套建设上给予支持，尤其是对于会展场馆、青少年宫、现代服务业创业基地等特色化的板块及项目，按照扶持“现代服务业发展”、“全民创业”等相关政策，在财税、土地划拨等方面给予优惠；聚集新闻媒体和舆论传播的焦点，借政府之口，对外宣扬本项目。,141,谢 谢！,