长沙建发·汇鑫国际别墅投资可行性报告.ppt
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1、,【建发汇鑫国际】,别墅投资可行性分析,2010年9月,目录纲要 Contents,1,2,3,4,别墅市场概述,别墅楼盘分析,项目自身分析,投资测算分析,前言 a previous remark,地段 资源 产品形态,优势?劣势?差异?尴尬?,坦白的说,在经过市场调查后,从整体长沙市场来评判1、我们认为本案具有很强的特殊性;2、项目优势资源与产品本身匹配系数不高;3、产品形态已不符合市场潜在需求;因此,本案于长沙市场别墅楼盘没有任何可比性,同时,对于投资测算来言,将考量众多不定性因素,本方案仅作参考;,1,别墅市场概述,金鹰星沙板块,中心板块,东城板块,南城板块,望城板块,市府板块,北城板块
2、,麓南板块,别墅项目分布情况,新推楼盘,售罄,14、水云间23、同升湖白竹水乡27、香格里麓山别墅,1、绿城青竹园 2、湘江一号4、长泰豪园7、藏珑6、碧桂园威尼斯城 8、鹏基诺亚山林 9、水印山城 10、幸福里11、早安星城15、万科西街花园16、国中新城17、托斯卡纳 18、美洲故事19、比华利山 20、御邦22、保利阆峰云墅24、卓越蔚蓝海岸5、西山汇景25、中天山语林居26、星语林汀香十里28、麓山恋迪亚溪谷32、长沙玫瑰园34、南山苏迪亚诺36、中新森林海37、山水英伦山庄,3、沙河世纪城12、山水湾13、好望谷21、橘郡29、岳麓山公馆30、卓越麓山别墅31、广晟西海岸33、双盈卧
3、龙湾35、河记黄埔36、龙湾国际,竞争,36,从分布图可以看出,目前,长沙东西南北四面开花,各有千秋(为由东城项目较少),这意味着长沙城市生态资源丰富,但分布并不集中,地形地貌相对复杂,为别墅的产生奠定了良好的生态基础。市中心别墅楼盘开发为零,这就意味着,市中心缺乏别墅做必备的生态景观资源,因此,从客观角度来说,本案别墅与其他项目没有任何可比性,从产品竞争角度来看,本案的先天资源与其他楼盘相比,处于劣实;随着长沙融城计划的实施,南城板块作为融城中心地带和大量土地的供应,会更加吸引开发企业在此没。,关键词生态资源分布均匀 市中心别墅为零别墅开发均在二环以外,别墅项目分类,别墅的分类(除售罄外),
4、别墅的分类(除售罄外),以上看出,长沙市场现以综合性产品为主导,纯别墅产品为次,纯独产品更为市场稀缺性产品 根据市调显示:长沙现阶段每栋别墅成交价格均集中在300500万之间,该类型的别墅均属于经济型别墅,从整体来看,突破1000万大关的别墅,长沙仅藏珑一个楼盘,其大独栋销售情况一般。在6001000万之间的别墅成交,可以用寥寥无几来形容。,关键词亚别墅形态主导市场 成交主力军为经济型别墅6001000万的别墅产品成交惨淡,2,别墅楼盘分析,板块项目基本情况,北城板块,1、绿城青竹园 2、湘江一号 3、沙河世纪城4、长泰豪园,售罄,亚别墅,金鹰星沙板块,6、长沙碧桂园威尼斯城 8、鹏基诺亚山林
5、 9、水印山城 10、幸福里11、早安星城12、山水湾13、好望谷,在售楼盘,即将上市,售罄,7、藏珑湖上国际社区,东城板块,15、万科西街花园,在售楼盘,即将上市,售罄,14、水云间,南城板块,16、国中新城17、托斯卡纳 18、美洲故事19、比华利山 20、御邦21、橘郡22、保利阆峰云墅 24 龙湾国际社区,在售楼盘,即将上市,售罄,23、同升湖白竹水乡,21,24,市府板块,24、卓越蔚蓝海岸5、西山汇景,在售楼盘,即将上市,售罄,麓南板块,26、星语林汀香十里28麓山恋迪亚溪谷29、岳麓山公馆30、卓越麓山别墅,在售楼盘,即将上市,售罄,25、中天山语林居27、香格里麓山别墅31、广
6、晟西海岸,望城板块,32、长沙玫瑰园34、南山苏迪亚诺36、中新森林海37、山水英伦山庄,在售楼盘,即将上市,33、双盈卧龙湾35、和记黄浦,售罄,小结,长沙别墅竞争市场现状在售体量大,河西遥遥领先;受容积率影响,多为复合型项目,纯别墅项目较少。迄今为止,长沙别墅开发已走过了十余个年头,但近年来,长沙别墅的开发才逐渐呈规模性,市场体量一直未见缩减,据不完全统计,别墅类项目总占地面积680多万m2(包含其他物业),总建筑面积580多万m2。如此巨大的放量,对于一个只有300多万常住人口的内地城市,其竞争无疑将异常激烈。目前,长沙市场上正在销售的别墅项目共有34个,其中,纯别墅项目为9个,纯独立别
7、墅项目3个,大多为复合型项目。由此可知,受国家政策影响,长沙别墅市场“亚别墅”项目众多,而这些别墅项目亦多为早年拿地、近年来才开发。,关键词08年至10年580万平供应量,决定产品档次的根本区别:决定别墅档次的因素很多,含括地段,建筑密度、容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等,任何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相当重要的作用,相同的地段,不同的建筑密度和容积率之间的价格和档次又不尽相同。目前,长沙别墅市场的发展趋势主要以二环以外为主,河西板块、南城板块、金鹰星沙板块和所占的比重相对较大,这主要因为这一带地价相对便宜和景观人文环境相
8、对较好及产品的纯粹性较强所致。,以联排别墅为主,叠加别墅供应相当有限,独栋四面开花根据所掌握的市场数据来看,目前,长沙别墅产品供应量达到了5521套,而其中以联排别墅居首,达3240套,占到全市别墅类产品供应总量的近六成,作为景观资源占有率最高的产品,独立别墅供应总量为1793套;叠加别墅为488套,占到全市的8.84%,这一数据基本说明,叠加别墅已基本淘汰,取而代之的则是洋房类产品。主要原因如下:1、叠加别墅与洋房比较,其性价比差异巨大;2、叠加别墅本身的产品定义与别墅类产品相对竞争力偏弱;而结合市场情况来看,叠加别墅供应相当有限,目前仅湘江1号、御邦、麓山恋迪亚溪谷等项目推出了一定的体量。
9、对于独栋来说基本上所有项目都有独栋别墅,但真正意义上的纯独栋项目并不多,主要以绿城青竹园、阆峰云墅、龙湾国际为代表。,关键词叠加别墅基本淘汰,代表案例分析,以下将对长沙部分代表案例进行分析,以供参考代表楼盘:碧桂园、保利阆峰云墅、美洲故事,保利阆峰云墅,总平图,一期,二期一批,开发团队,经济指标,推广语,户型:452-461,碧桂园威尼斯城,一期总平图,开发团队,经济指标,推广语,户型:224,美洲故事,开发团队,经济指标,推广语,3,项目自身分析,62,1、本案地处市中心,交通便利、配套发达;2、本案地块为07年地王,未来将成为市中心标志性建筑之一;3、项目总体规划为城市综合体,其中包括5A
10、级写字楼,客户资源较乐观4、综合本案规划特征与地段优势,叠加性别墅可拥有多功能用途,如:居住、商务会所、商务办公、盈利性经营等更适宜投资的功能;,1、景观资源处于极度劣势,与长沙其他别墅楼盘基本无可比性,不匹配高端居住的基本条件;2、项目本身地处市中心,高密度的建筑无法满足基本的别墅大尺度绿化园林的要求,同时项目本身的园林基本无特色;3、位于城市主干道,环境嘈杂,不适宜品质居住;4、叠加别墅已基本在市场中淘汰,洋房类产品迅速占领叠加别墅市场,优势(Strength),劣势(Weak),项目SWOT分析,关键词question ONE:地段能否成就价值?question TOW:产品与价值的矛盾
11、?question THREE:产品与地段的矛盾?,63,1、项目自身拥有150米超高层写字楼,未来将提供大量高端潜在客户;2、功能空间的多样化,为项目早就一定的投资价值;3、长沙唯一市中心别墅,为本案早就迅速差异化的产品;4、区域内基本无可参照对象,侯家塘版块短期内无新盘上市,地块价值将发挥到最大化;,1、长沙整体别墅市场供应量大,未来竞争激烈;2、与长沙其他别墅楼盘相,景观与园林成为别墅产品最大的短板;3、潜在高端客群对这一版块别墅产品的认同度不高,而二环以内别墅将对我们形成最大威胁,如:美洲故事、托斯卡纳等,未来势必造成客户资源的分流;4、区域版块以内竞争对手实力强劲,版块内拥有6个别墅
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