（冯加庆）保障性住房信托融资、房地产基金等房地产信托实务操作.ppt

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1、,保障房信托融资、房地产基金等房地产信托业务的实务操作,主讲人：冯加庆律师,目录,保障性住房信托融资一、保障房概要二、保障房信托融资实务三、保障房信托融资的风险控制和主要法律问题四、保障房与政信合作类信托房地产基金一、房地产基金概要二、房地产基金实务三、与信托结合的房地产基金主要法律问题探讨,保障房信托融资,一、保障房概要,保障房特征,保障房是保障性住房的简称，是与商品性住房相对应的一种概念。保障性住房指的是各级政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。保障性住房主要分为有产权和无产权两大类，其中无产权的公共租赁保障房作为住房保障制度的纠偏措施正在逐步成为保障房

2、的主流。正如有识之士所言：“住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房产证。”保障性住房的未来发展方向将对保障房投融资模式产生重大影响。,保障房种类,1、廉租房廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。2、经济适用房（共有产权房）经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。取得完全产权前只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。3、限价房（两限房）限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。4、公共租赁房公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难

3、家庭，但上海等部分地区已逐渐放开供应对象门槛。5、棚户区虽不属于保障性住房，但棚户区改造却是组成保障性住房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。,宏伟目标与融资困境,“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。中央 财政预算拟安排补助资金约为10%，其余90%的资金需要地方通过各种途径配套解决。如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障性住房建设的关键问题。,融资难因素分析,因产权性的保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄，传统贷款模式下，银行驱动力也不足，且各种风险上升；

4、如果是非产权的保障性住房则银行驱动力更不足、风险也更大。因保障性住房建设既需要投入大量资金，大部分地方政府财力问题制约保障性住房建设。因保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。政绩与业绩的权衡，地方政府驱动力不足。吸引社会力量、特别是社会闲置资本的参与，是亟待解决和创新的重点。,信托介入的机会与优势,融资机制更加灵活，可在项目各个阶段提供相应融资配套服务；可以直接对项目进行融资，也可以对项目的相关方进行间接的项目融资。既可以是债权形式，也可以 是股权形式，还可以是收益权模式，甚至可以是各种模式的混合。在风险控制手段上，信托可以运用的手段也更加多样化；作为债权人、公司股东、项

5、目受益权人，对项目可以进行有效监管。,保障房信托融资,二、保障房信托融资实务,保障房信托融资主体,法律主体包括：信托公司（投资顾问）委托人、受益人目标公司或关联公司/项目担保主体（政府/财政）,保障房信托融资法律关系,信托法律关系（委托人、受益人、受托人）投融资法律关系（如股权投资/增资扩股/借款/贷款/债权转让/收益权转让受让）担保法律关系（保证、质押、抵押以及其他担保方式）,（一）贷款信托（来源和讯网）,湖南信托湘潭河西滨江棚户区改造-倚江阁片区项目集合资金信托计划信托期限：3年 信托规模：4000-6000（总2.55亿）预期年收益率：7.50-8.25%信托类型：集合资金/信托贷款向湘

6、潭城市棚户区改造有限公司提供贷款,用于湘潭河西滨江棚户区改造-【江湾上品片区项目的棚改建设】，【七彩湘江片区项目的棚改建设】，【御江西郡片区项目的棚改建设】，【左岸绿洲片区项目的棚改建设】，【倚江阁片区项目的棚改建设】,以获得稳定的贷款利息收益。,（二）股权投资信托（来源和讯网）,产品名称：中融-合肥包河石桥保障房项目股权投资集合资金信托计划 信托期限：24个月 信托规模（万元）：38000 预期年收益率：12%信托类型：股权投资特点1：结构化设计，包括优先级、次级委托人。特点2：项目公司的股东认购次级，融资方为实现40%股权的到期回购，需在第一年初、第二年初、信托计划结束时分别缴纳三笔股权购

7、买选择权维持费。中融信托对项目公司的成本支出进行监控，项目公司应严格按照确定的成本预算、施工进度、销售进度执行项目管理。,（三）收益权信托（来源和讯网）,产品名称：华鑫信托南京杨庄6号经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划信托期限：2年 信托规模（万元）：29140信托类型：投资于项目收益权预期最高收益率：9.00%（每半年分配一次。）担保措施：1、项目公司股东南京金基通产置业有限公司和南京光华房地产开发公司以其持有的项目公司合计100%股权提供股权质押担保;2、南京金基房地产开发有限公司、南京交通产业有限责任公司和南京公路发展(集团)有限公司(以下统称“保证人”)提供连带责任保证担保;3、

8、项目公司将在取得标的项目对应的土地使用权后,以该土地使用权提供抵押担保。,（四）应收帐款信托（来源和讯网）,产品名称：中信民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目信托期限：1.5年 信托规模：2亿 预期年收益率：9.50%信托类型：集合资金/权益信托淮安开发控股有限公司将其合法拥有的对江苏省淮安经济开发区管理委员会在淮安市福州路花园保障性限价房(一标段)建设项目项下的应收账款设定信托;由受托人中信信托以发售优先受益权的形式,对标的应收账款实现流动化。认购人(即优先受益权持有者)获得预期优先信托收益,委托人(即次级受益权持有者)获得优先级受益权转让款及剩余信托利益。,（五）BT方式贷款信托（

9、来源和讯网）,产品名称：天信-和平区政府定向安置房BT方式建设贷款集合资金信托计划信托期限：12个月、22个月 信托规模（万元）：18000 年收益率：7.50%信托类型：贷款信托 担保人：天津市房地产开发经营集团有限公司是市委、市政府批准组建的具有法人资格的国有独资企业,注册资金5.4亿元,为国家二级企业、房地产开发一级资质企业。本项目全部用于和平区内拆迁安置，不含商品房，建成后全部由和平区政府安居办公室回购分配安置。,保障房信托融资,三、保障房信托融资的风险控制和主要法律问题,法律风险,资金实际用途风险；净资本计算和风险系数超标风险；信托退出风险。,法律风险,资金的实际用途是目前房地产信托

10、业务的主要风险所在。可否补充开发商土地出让金缺口？在四证齐全之前，如何获得开发贷款？保障性住房的最低资本金比例为20%，产权性的保障性住房预售条件比商品房低。通过符合条件的项目将资金转移到不符合条件的项目中的处理？,法律风险,净资本计算问题。信托公司净资本计算标准有关事项的通知明确，受银监会支持的公租房及廉租房信托融 资风险系数就比其他房地产信托融资风险系数低，单一类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%。聚集类融资业务中，公租房 及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资则为3%。退二进三等结建项目的定性？,法律风险,信托退出风险。收益较低，无人接盘；流动性较差

11、，对标的物处置困难；交易对手强势，受政府分管领导变化影响较大。,风险控制措施,担保措施股权及收益权控制资金配比原则管理权掌控,管理权掌控,股东、董事、高级管理人员的安排；印鉴、证照、工程资料的保管；经办人员的派遣与工作流程；工程进度、成本、销售的监控；总包单位的协调和安排；接管前的工作部署。,保障房信托融资,四、保障房与政信合作类信托,合作模式,按照合作主体分类：1.政信模式新设项目公司政府平台公司2.现金流全覆盖公司(特殊公司类贷款)3.非国有性质的平台公司,政府平台公司种类,1.各类开发区、园区投融资平台2.国有资产经营管理公司3.土地储备公司4.城市投资建设公司5.财政部门设立各种税费中

12、心 6.交通运输类政府投融资平台7.其他类型的投融资平台,政府平台公司经营功能,1.地方政府融资平台公司，指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。2.“公益性资产”，是指为社会公共利益服务，且依据有关法律法规规定不能或不宜变现的资产，如学校、医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等。3.“壳公司”，只融资不参与项目建设和运营、公益性融资平台，无收益来源、经营性融资平台、综合性融资平台,政府平台公司融资要求,1.经清理整合后保留的

13、融资平台公司，其融资行为必须规范，向银行业金融机构申请贷款须落实到项目，以项目法人公司作为承贷主体，并符合有关贷款条件的规定。2.向融资平台公司新发贷款要直接对应项目，并严格执行国家有关项目资本金的规定。3.要按照要求将符合抵质押条件的项目资产或项目预期收益等权利作为贷款担保。,担保方式,政府为融资平台公司提供担保包括直接、间接两种形式；担保形式包括但不限于下列各种：为融资平台公司融资行为出具担保函；承诺在融资平台公司偿债出现困难时，给予流动性支持，提供临时性偿债资金；承诺当融资平台公司不能偿付债务时，承担部分偿债责任；承诺将融资平台公司的偿债资金安排纳入政府预算。担保公司信用担保；其他有足够

14、实力的公司提供担保。,政信合作相关法律问题,国有股权转让、评估问题划拨用地或集体用地抵押、处置问题政府担保、承诺函性质问题列入财政预算的问题开发区管委会的性质,股权转让、评估问题,股权变动（受让股权和增资）应当对项目公司的相关资产进行评估。2009年5月1日国有资产法实施前后的影响案例（无效或补交资本公积金）。股权变动与产权进场 政信合作中涉及的国有股权转让，在协议转让前，都未经在产权交易所公开转让程序，而是直接签署了转让协议，存在转让协议因违反前述规定而被认定为无效的可能（上海操作实践）。,划拨用地或集体用地抵押、处置问题,无土地使用权证的必须及时追加合法有效的抵押划拨用地或集体用地办理抵押

15、的法律效力划拨用地或集体用地的处置首先应当考虑土地出让金的补足和转征国有建设用地的可行性,政府承诺或安慰函,由地方政府出具的“付款/还款承诺”是什么法律性质？一般“付款/还款承诺”应当由政府或财政局出具，当地人大常委会以决定的形式批准政府将资金列入财政预算，另外普遍情况下需确认项目已基本竣工或有明确且具体可核查的项目金额。如果是担保，是否具有法律效力和可执行性？该担保效力，是否影响主合同的效力？,列入财政预算问题,列入正式财政预算安排专项预算外资金控制特定公司的专项收入,开发区管委会的性质,依法设立、不依法设立如何看待开发区管委会和开发区公司一套人马两块牌子的现象开发区公司的房地产开发业务和厂

16、房建设、基础配套设施建设的甄别,房地产基金,一、房地产基金概要,房地产基金,房地产私募基金与信托结合的房地产基金房地产产业投资基金、公司制的房地产投资基金、房地产信托投资基金,房地产基金,1.基金执行摘要（基金摘要）2.关于投资标的3.关于基金设立4.关于基金运营5.关于基金退出6.风险分析7.基金管理人介绍8.基金认购风险申明书9.基金认购意向书10.附件,房地产基金主要要素,-40-,-,-,常见房地产基金信息概况,基金名称：某某某股权投资基金（有限合伙）基金规模：*万元*万元投资期限：*-*个月，遇约定情况可以顺延或提前结束。基金认购要求：自然人投资者最低认购额为300万元，并可以10万

17、元的整数倍增加；机构投资者最低认购额为500万元，并可以10万元的整数倍增加；基金认购采取金额优先、时间优先的原则。投资者人数不得超过48人。普通合伙人（GP）：某某某股权投资管理有限公司，认购基金份额【】%有限合伙人（LP）：社会投资者为优先级有限合伙人；劣后级有限合伙人为项目公司原股东及某某某股权投资管理有限公司关联方定向认购，持有基金份额【】%基金推介期：201x年x月【】日-201xx年x月【】日申购和赎回：基金存续期间，原则上不开放申购和赎回，投资收益和本金到期一次性分配基金管理人：某某某股权投资管理有限公司托管银行：*银行中介机构：*律师事务所、*会计师事务所、*评估事务所管理费：

18、每年收取 x%的管理费，于基金成立后*工作日内一次性或分期收取。业绩报酬：在达到约定的业绩后于有限合伙人分配的同时按约定提取。,-41-,-41-,-41-,常见房地产基金决策流程概揽,三委：权力机构下设项目立项委员会（以下简称“立项委”）、风险控制委员会（以下简称“风控委”）及投资决策委员会（以下简称“投决委”）等分别负责项目决策的立项、风险控制及投资决策。专门委员会组成和召集人：召集人负责召集、主持各专门委员会会议，督促、检查各项决议的执行情况外部专家：专门委员会可适时聘请外部专家、学者、知名人士等成为各专门委员会的特邀委员。各专门委员会地位平等、互相配合、互相制约，并分别在其职责范围内行

19、使职权，以提高项目决策的效率和科学性。秘书处：设委员会秘书处，统筹协调各专门委员会，负责专门委员会会议的前期准备工作，包括但不限于安排会议议程、准备会议材料、以及会议记录、档案保管等工作。,-42-,-,常见房地产基金决策流程概览之立项委,（一）制订项目立项申请的基本标准和指导意见；（二）审议并批准投资经理提交的投资建议书和投资立项申请；（三）向投资经理提出项目立项反馈意见和建议；（四）检查项目立项反馈的落实情况；（五）对拟提交风控委、投决委审议的项目提出立项意见；（六）规程规定的其他职权。,常见房地产基金决策流程概览之风控委,（一）拟订公司风险管理的总体战略和原则；（二）对立项委同意立项的项

20、目进行风险评估，并向投资经理提出风险控制措施意见和建议；（三）检查项目风险控制措施的落实情况；（四）对拟提交投决委审议的项目提出项目风险控制意见；（五）监督公司项目运作情况，对潜在的风险进行评估，并牵头其他各专门委员会、投资经理制订项目实施变更方案；（六）牵头制订项目实施中的突发事件应对措施；（七）规程规定的其他职权。,-,常见房地产基金决策流程概览之投决委,（一）研究并制定长期发展战略规划、项目投资策略等影响公司发展的重大事项；（二）审议并批准投资经理提交的经过立项委、风控委审批通过的每一个项目的投资计划、方案、风险控制措施与预算、评估报告、投资实施计划书等；（三）根据提议，审议并批准项目投

21、资方案的变更、修订；（四）决定项目所涉重大事宜中相关股东权利的行使；（五）审议批准项目投资的股权、债权、资产等退出方案；（六）规程规定的其他职权。,房地产基金,二、房地产基金实务,单投或多投项目房地产基金,普通合伙人,有限合伙企业,有限合伙人A,项目2,有限合伙人B,项目3,项目1,执行合伙事务,单类项目型和多功能型房地产基金,普通合伙人,有限合伙企业,有限合伙人A,项目2,有限合伙人B,项目3,项目1,执行合伙事务,商业或住宅,商业、住宅,单权能和多权能房地产基金,普通合伙人,有限合伙企业,有限合伙人A,项目2,有限合伙人B,项目3,项目1,执行合伙事务,股权或债权或收益权,股权、债权、收益

22、权,先签订合作协议,收购贵高公司65%的股权,成立有限合伙企业（LLP，即“贵高基金”）,贵阳高尔夫度假中心有限公司,合作协议签订后,房地产基金案例（一）,房地产基金案例(二),上海xxx,北京xxx,建银xxx基金 10-16亿,普通基金 1-2亿,优先基金 8-14亿,LP,GP,房地产基金案例（三）,华房投资GP,恒地置业原股东或华房系劣后级LP,社会投资者优先级LP,华房恒地基金,投资决策委员会,律师,会计师,托管银行,华房投资GP,恒地置业,投资管理协议,管理,与信托相结合房地产基金案例（一）,与信托相结合的房地产基金案例（二）,浦东星河湾,北京富华园及另一股东,集合信托计划,1,2

23、亿注册资金,2,15亿元，购买100%股权收益权,3,15亿元，委托贷款,4,回购股权收益权,5,广州海怡,为6回购提供担保,投资者,15亿元,认购信托产品,7,实际控制人,100%股权质押,6,8,兑付投资收益,房地产基金和信托结合案例,房地产基金以信托计划委托人身份出现；信托公司承受较大责任，主动管理性较强。,信托公司（信托计划）,房地产基金和社会委托人（受益人）,目标公司（融资方）,原股东,以信托资金向目标公司增资,以现金认购信托单位,信托贷款,受让股权,分配信托利益,受让债权,提供股东借款,有限合伙,信托与房地产基金结合的案例,信托计划成为房地产基金的有限合伙人；信托公司主动管理性较弱

24、。,房地产基金,信托计划,目标公司（融资方）,原股东,向目标公司增资,以现金成为有限合伙人,股东贷款,受让股权,受让债权,提供股东借款,普通合伙人,信托与房地产基金平行投资的案例,信托和房地产基金平行向项目投资（境内外平行）；信托公司和房地产基金可以同期或不同期向项目进行投资；信托公司和房地产基金可以共同或分别采用股权、债权、混合投资模式向项目进行投资。,目标公司,信托计划,原股东,房地产基金,房地产基金,三、与信托结合的房地产基金主要法律问题探讨,与信托结合的房地产基金若干法律问题,关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金20112864号）（四）的理解（四）投资者人数限制。股权投资企

25、业的投资者人数应当符合中华人民共和国公司法和中华人民共和国合伙企业法的规定。投资者为集合资金信托、合伙企业等非法人机构的，应打通核查最终的自然人和法人机构是否为合格投资者，并打通计算投资者总数，但投资者为股权投资母基金的除外。,与信托结合的房地产基金若干法律问题,关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金20112864号）（五）的理解（五）投资领域。股权投资企业的投资领域限于非公开交易的股权，闲置资金只能存放银行或用于购买国债等固定收益类投资产品；投资方向应当符合国家产业政策、投资政策和宏观调控政策。股权投资企业所投资项目必须履行固定资产投资项目的合规管理程序。外资股权投资企业进行投资，

26、应当依照国家有关规定办理投资项目核准手续。上海、杭州等地方规范要求：如在营业执照记载、规定单一合伙人比例不得高于90%等。,与信托结合的房地产基金若干法律问题,主动管理和无限责任第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。第六十八条有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。信托公司作为有限合伙人实际对有限合伙企业进行了管理的相关法律责任,与信托结合的房地产基金若干法律问题,信托贷款和股东借款信托公司作为房地产企业的股东时向房地产企业提供的借款性质是信托贷款还是股东借款，各自要承担什么样的法律责任。财政部门和税务部门认可债权性投资与其权益性投资比例为2：1。通过委托贷

27、款的形式是否可以解决借款的合法性。,与信托结合的房地产基金若干法律问题,循环投资和闲置资金运用循环投资和投资期限。通过短期拆借、金融债、货币市场基金、国债、短期信托产品、短期银行理财产品运用闲置资金。,与信托结合的房地产基金若干法律问题,税款的代缴义务信托业务中流转税和收益税。信托产品和投资人是否应该双重征收。投资于房地产的信托与其他投资品种的税收差异。,与信托结合的房地产基金若干法律问题,通过有限合伙是否可以隔离监管要求有限合伙的法律地位信托计划是单一的有限合伙人或出资比例超过50%和若干有限合伙人之一的差异,与信托结合的房地产基金若干法律问题,信托与普通合伙人和基金管理人自我管理模式和委托

28、管理模式有限合伙形式和公司制的基金管理人优劣,与信托结合的房地产基金若干法律问题,信托的退出融资型退出，以股权、债权、股加债混合投入资金，通过信托财产转让和以信托受益权转让退出；通过信托受益权转让退出是否可以避免有限合伙企业营业税的承担；投资型退出，期间择机退出和清算获益退出。,谢 谢！THANK YOU！,联 系 人：冯加庆 律师海华永泰律师事务所 高级合伙人上海律协信托业务研究委员会 副主任上海办公地址：上海市东方路69号裕景国际商务广场A座七层办公电话：021-58773177 021-58788199移动电话：013917834489传 真：021-58773268北京地址：北京市八里庄西里99号住邦2000商务中心2号楼17层电子邮件：网 站：,