台州项目营销方案汇报64P.ppt

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1、台州项目2014年营销方案汇报,2014年2月,目录,项目指标与区位概况市场环境与重点竞品分析年度销售指标与推盘计划年度营销核心思路与策略一季度营销重点工作售楼处样板段节点计划7 已完成工作汇报8 来电来访客户分析,一、项目指标与区位概况,规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。,1、规划指标,7,2、项目区位,本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。,二、市场环境与重点竞品分析,2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路

2、桥区），成交均价11291元/，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%.房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/。商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达108亿元。,1、近12个月市场核心数据分析,绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目

3、1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。,2、住宅典型项目供给及成交,注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。

4、,玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2楼均价在1.5-1.8万/平米。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析玉兰广场,银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析银泰城,新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析新明饰品城,黄岩模具博览城位于黄

5、岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析-黄岩模具博览城,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,本市未来的潜在供应量共计27.76万，需要19个月完成去化。,19,3、商业潜在供应量分析,市场后续供应量分析 供应情况预判2014年推盘量较大，约132万平方，2015年市场推盘量约108万平方，加上存量房源约178万平方，市场总体供应量约418万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率100万平方，已出让土地需要4年时间消化，未来销售压力较大。从供需关系分析：总体椒

6、江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保4月26日开盘。价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实际情况略微提升住宅价格，平衡商铺价格。,4、市场结论与分析,三、年度销售指标与推盘计划,二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发）,取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商10700平米、步行街商铺22400平米。套数：住宅底商71套、步行街商铺

7、299套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：12.7亿目标：8.89亿（70%）,取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米 套数：528套均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿（70%）,5,1,1,取证：2014年8月20日开盘：2014年8月23日 产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿 目标：1.74亿（50%）,4,取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014

8、年5月31日产品：东区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿（80%）,取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年6月21日产品：西区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿（70%）,2,3,交地时间：2013年12月27日开盘时间：2014年4月26日2014年新推室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿SOHO：推528套3.6亿，售370套2

9、.52亿合计：28亿,2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿),取证：2014年 月 日（突破）开盘：2014年6月21日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。套数：住宅底商35套、步行街商铺149套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：6.35亿目标：4.45亿（70%）,取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米 套数：528套均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿（70%）,6,3,1,取证：2014年8月20日开盘：2014年8月2

10、3日 产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿 目标：1.74亿（50%）,5,取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年5月17日产品：东区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿（80%）,取证：2014年 月 日（突破）开盘：2014年7月19日产品：西区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿（70%）,2,4,交地时间：2013年12月2

11、7日开盘时间：2014年4月26日2014年新推室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿SOHO：推528套3.6亿，售370套2.52亿合计：28亿,备选方案:2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿),取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。套数：住宅底商36套、步行街商铺150套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：6.35亿目标

12、：4.45亿（70%）,四、年度营销核心思路与策略,三、年度营销核心思路与应对策略,1、2014年核心难点问题,推盘量大：签约任务28亿，占椒江区年成交额的26%，如何短期内引爆市场，快速成交？,还是商铺：单价（底商35000元m、金街40000元m）、总价（均总价400万 间）均远高于市场，在椒江商铺市场不景气的情况下如何快速引导客户接受并下单？,先声夺人,商铺为首,高调推广,渠道为王,活动造势,决胜案场,2、2014年核心思路与应对策略,三、年度营销核心思路与应对策略,高调入市，项目拿地后即全面展开推广，引全城关注。,先声夺人,户外,向台州致敬！国际万达 百年企业,四海同台 万达舞台国际万

13、达 百年企业,报广,四海同台 万达舞台万达成功拿地，诚聘英才,新闻,万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代,万达广场为繁华而来2013台州房地产收官大事,万达精神与“台州式硬气”,商铺为首,万达正能量1月全城首发；商业潮流1月持续全城发行；深度中国行视频3月持续全城播放；八大章开盘前各大纸媒连续刊发；万达会刊每半月全城专业市场派发（大量软文）；台州城市商业的前世今生台州的城市中心在哪？为什么要投资万达广场？商铺投资定律十个财富故事。,高度重视商铺销售，把商铺销售放在首位，从项目推广伊始，通过大量软文、视频等资料，深度挖掘万达广场投资价值（尤其是商铺的投资价值），不断推高市场热度，使市场在开盘

14、前达到“疯狂”的程度。,思路与策略,向台州致敬！国际万达 百年企业四海同台 万达舞台国际万达 百年企业万达广场就是城市中心52万平米首席城市综合体繁荣大台州论台州商道 铸万达商圈大奖征集台州城市商业发展论文,高调推广,高举高打，既高调又低调,万达广场就是城市中心万达至 中心立 全台州 在一起万达广场就是台州城市之“芯”中心财富 错过不再万达广场 为繁华而来52万平米首席城市综合体繁荣大台州,投资跟着万达走 买铺就买万达铺拥有万达铺 荣耀台州城万达铺 耀家族商业航母 城市铺王万达铺 摇钱树财富避风港 基业永相传万达铺 传世铺,深入人心，引发共鸣,投资置业，舍我其谁,思路与策略,项目已自建网站、微

15、信、微博，利用项目丰富的广告资源，将网络打造成最为有力的销售道具。,重点区域,城市向南，客户向北。椒江为政府所在地，全市行政、商务中心，环境优美，最宜居；房价低于周边区县，最易居；故除椒江本地客户外，洪家镇、路桥区、温岭市、玉环县、黄岩区的客户是重点，户外布点主要集中在这几个区域；,精准目标之二,各专业市场派报，主要集中在路桥（小商品市场、日用品市场等）、黄岩（模具市场等）；,精准目标之三,各富裕乡镇，通过送戏下乡、文化汇演等手段渗入，如台州乱弹、温岭大奏鼓等；,网络、微信,渠道为王,思路与策略,精准目标之一,银行VIP、高端客户专场推介活动,渠道计划,通过开盘前的大活动造势，引发全城关注,活

16、动造势,标准动作,区域论坛（2.27）、开工庆典（3.13）、投资论坛（产品说明会4.12）、营销中心开放（3.30）、中国行（首批媒体中国行2.15）等；,台州城市商业发展论坛（2月27日）、小商品与大商业论坛（暂定）等；,城市风水论坛（4月6日）万达广场就是城市之“芯”,衍生动作,创新动作,思路与策略,决胜案场,每周都有暖场活动,亲子活动,DIY活动,儿童电影周,小型讲座,通过氛围营造（灯光、音乐、视频等）制造旺销场面，形成紧张气氛,案场包装与氛围营造,通过案场包装体现未来繁华，增加客户投资欲望,思路与策略,三、年度营销核心思路与应对策略,3、首开前重要销售与活动节点排期表（2014.1.

17、1-2014.4.26）,三、年度营销核心思路与应对策略,首开前推广内容与排期表（2014.1.1-2014.4.26）,三、年度营销核心思路与应对策略,3、首开后重要销售与活动节点排期表（2014.4.27-2014.12.31）,五、一季度营销重点工作,1、一季度合同、回款完成路径 一季度无合同、回款指标,四、一季度营销重点工作,2、一季度重要营销节点,3、一季度营销核心问题与对策问题：解决客户对万达、万达广场以及万达商铺投资价值的认知对策：通过集团标准动作，高举高打，形成轰动效应 通过标准动作的延展与创新，强化认知 通过大量的软文、视频等资料激发客户强烈的投资商铺欲望,六、售楼处样板段节

18、点计划,1月24日：临时展点开放3月30日：售楼处开放5月24日：样板段开放,七、已完成工作汇报,1、团队组建（置业顾问差2人，月底完成）；2、新媒体运用：网站、微信和微博1月24日已开通；3、围挡、灯杆旗、户外广告已出街；4、首批物料印刷已完成（商铺平面图、手提袋、集团蓝皮书、商业潮流和万达正能量）；5、临时售楼处已于1月24日开放；6、媒体见面会已于1月24日举办；7、冠名台州2014新春音乐会已于2月12日举行；,8、媒体中国行2月15日已出发；9、2月6日全城征集台州城市商业发展论文已开始（为27日城市商业发展论坛做准备）；10、广告公司已驻场；11、三维片、效果图和售楼系统已定标；1

19、2、售楼处软装2月20日定标；13、沙盘2月16日定标；14、售楼处物业公司3月10日定标；15、大量软文炒作已开始。,户外高炮、灯箱发布日期：01月27日,1、万达集团正式进入台州开启台州商业新时代2、万达精神与台州式硬气相同文化精髓，加速万达、台州融合3、万达广场为繁华而来2013台州房地产收官大事4、万达新书影响台州-商业潮流与万达正能量台州首发，可免费索取5、2014投资万达-台州经开万达广场媒体见面会暨新书发布仪式隆重举行6、万达临时展厅席设中信银行-扫万达微信“码”上有惊喜7、万达正能量-王健林董事长年会题诗8、万达速度初现端倪写在万达营销中心封顶之际9、万达“家风”10、融入台州

20、走进乱弹万达广场百场文艺下乡即将启动11、论台州商道铸万达商圈-全城大奖征集台州城市商业发展论文12、马铃儿响来万达唱-万达广场2014新春音乐会2月12日隆重上演13、“繁华之旅”即将出发万达广场媒体中国行2月15日启动14、万达广场新春会战-台州市领导视察万达广场工地15、唱支山歌给党听-万达广场2014新春音乐会圆满落幕,软文炒作（已发）,八、来电来访客户分析,来访客户情况（1.23-2.12）:,累计来访共192组，其中商铺客户74组，占比39%。大部分客户通过网络和户外了解本项目，其中网络共70组，占比36%；户外共57组，占比30%；客户介绍27组，占比14%。,累计来电共123组

21、，其中商铺40组，占比32%。在认知渠道上，以户外、网络为主，户外共64组，占52%，网络共47组，占38%。,来电客户情况（1.23-2.12）:,1、2013年12月27日，从拿地当日起即通过大量网络软文炒作，引起了台州市民的广泛关注。2、通过1月24日媒体见面会，向台州主流媒体和台州人民介绍了万达广场，同时当天临时接待中心对外开放、吸引很多市民前来咨询，市场热度在持续上升。3、通过网络炒作，来电、来访数量有明显增加，网络传播在台州市场有一定影响力，被客户所接受认可。4、春节期间，客户通过户外广告、朋友推荐，来访客户明显上升，外地回乡过年客户对项目关注度较高。5、新媒介“微信”在网络渠道中占比较高，微信网络渠道被年轻客户所认可，微信宣传效果明显。,前期工作总结:,开盘前工作清单,END,