华燕上海海德休闲商业街·项目建议书.ppt

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1、,一、商业规划：宝山 西城区,策动中国 地产资料免费提供商,宝山区整体商业规划示意图,策动中国 地产资料免费提供商,宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架,从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。,从西向东，“三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。,策动中国 地产资料免费提供商,宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局,在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局，即：形成淞宝、大华2

2、个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村4个大型社区商业中心；,形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。,“3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。,策动中国 地产资料免费提供商,项目商业区位属性,本案位处共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。,本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。,策动中国 地产资料免费提供商,西城区区位规划示意图,策动中国 地产资料免费提供商,西城区功能定位：中高档舒适型居住社区,上海市

3、将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。,宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成,可容纳20万人以上的现代化生态新城。,整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。,本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅,面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。,策动中国 地产资料免费提供商,西城区商业规划定位：大型社区商业中心,该大型社区商业中心区域由两部分组成：,一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖

4、场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右；,二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。,策动中国 地产资料免费提供商,西城区商业规划特征：社区+轨道,该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。,该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边,的枢纽型组团式商业。,策动中国 地产资料免费提供商,二、项目本体：城市别墅社区商业,策动中国 地产资料免费提供商,住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅项目总建面:18,3586商业面积：1,0221,首批交房时间:200

5、9年年初房源总套数：约800套,策动中国 地产资料免费提供商,社区规划人口：4000人左右已推出房源:418套已销售套数：268套,预计近期入住：占规划人口的33%商业功能：轨道别墅社区配套商业,策动中国 地产资料免费提供商,本项目商业运作思路阐述,首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。

6、,策动中国 地产资料免费提供商,本项目商业运作思路阐述,其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。,策动中国 地产资料免费提供商,本项目商业运作思路阐述,然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。,策动中国 地产资料免费提供商,

7、三、项目商业特征分析：社区/地铁？,策动中国 地产资料免费提供商,项目商业特征分析之一：社区商业属性,项目所依托的蕰川路从市,区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。,周边其它住宅项目的社区,人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。,策动中国 地产资料免费提供商,因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。,策动中国 地产资料免费提供商,项目商业特征分析之二：地铁商业属性,地铁商业模式对我们的影响？,富锦路VS莘庄：区域共性,莘庄富锦路,区位属性都在外环线边上，都

8、是中心城区向郊区过渡地区。共和新路和沪闵路是其和市区连通的快速车行道。,交通条件都是轨道交通一号线的终点站。难存在换乘和大量流动客。,人群构成人员组成也大都以市区搬、拆迁和外来购房为主。,策动中国 地产资料免费提供商,富锦路VS莘庄：区域差异,发展时间,交通条件,地铁周边的住宅,莘庄,1993年1月10日：南段（锦江乐园至徐家汇）上行线建成；1994年12月12日：全线（锦江乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐部;1995年4月10日：全线（锦江乐园至上海火车站）试运营；1995年7月1日：全线（锦江乐园至上海火车站）正式运营；1997年7月1日：南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；2004年

9、12月28日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。目前整个区域的规划较为完整、科学。,除地铁外的其它交通条件也较为便利。地铁未开通前居民出入市区主要靠“徐闵线”“沪莘线”等几路老公交。而随着5号线的开通，莘庄站成为交汇换乘站。,地铁边上最大的纯住宅“众众家园”开盘于2000年9月,自驾：从市区方向来,富锦路,最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板块发展的潜力不像莘庄一次释放。,来掉头路程过长。公交：因为道路通达行的问题而相当不方便。地铁：短期内没有成,最近两年才开始以较大规模发展,为交汇换乘站的可能。策动中国 地产资料免费提供商,莘庄地铁商业的发展历程

10、,时间1997200020032006年2008年底,发展阶段初级商业初级商业发展中商业发展中商业逐渐成熟商业,发展状况房产中介及零售为主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超过50%借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，租金3-4元/平米左右控制率突破70%调整了80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-4元，商铺开始供不应求。随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口提供的快餐，有为商务

11、宴请提供的娱乐场所，租金普遍,达到2-7元/平米。策动中国 地产资料免费提供商,富锦路的未来？,在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后，,它将成就自身的辉煌！,策动中国 地产资料免费提供商,观点小结：,短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只能为本项目提供20%左右的消费能量。,但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发

12、展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为一个“小莘庄”。,策动中国 地产资料免费提供商,四、项目SWOT分析,策动中国 地产资料免费提供商,O T,W,优势（strengths）：,项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产,阶级消费人群数千人。,项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。,项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定,流动客群。,策动中国 地产资料免费提供商,W,O T,劣势（weaknesses）：,项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业,隔离。,项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体,为半封闭孤岛式商业属性。,富锦路地铁站为终点

13、站，所带来的客群基本为过路人群，很,难提供持续性消费支持。,策动中国 地产资料免费提供商,W,O T,机会（opportunities）：,随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空间。,目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道”，目前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。,策动中国 地产资料免费提供商,威胁（threats）：当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不成熟区域的商

14、业拓展尤其如此。,O,T,策动中国 地产资料免费提供商,五、项目整体商业发展与业态定位建议,策动中国 地产资料免费提供商,项目商业发展阶段划分,发展阶段商业养成阶段商业成长阶段商业成熟阶段,发展时间1-3年3-55-8,社区发展程度项目入驻30%50%项目入驻50%100%周边有1-3个其它新的大型社区建成并入住，并调整之前的商业。,策动中国 地产资料免费提供商,项目各个发展阶段的业态定位与租金水平,发展阶段商业养成阶段商业成长阶段商业成熟阶段,目标人群80的社区居民，20的地铁交通流动人群。70%的周边居民20的地铁交通流动人群。10%定向型消费人群。50%的周边居民20%流动人群20%的定

15、向型人群10%的商务宴请,业态定位社区服务50%餐饮30%零售10%特色餐饮 70生活配套 20休闲娱乐10特色餐饮50社区配套10%大型娱乐20%定向消费20%,租金水平1-2元2-5元3-7元,策动中国 地产资料免费提供商,项目近期推广主题建议：,城铁旁别墅社区商业品质生活休闲街,策动中国 地产资料免费提供商,六、项目服务执行工作相关,策动中国 地产资料免费提供商,项目整体工作推进步骤项目总体业态定位研究,细分业态定位研究,策划及媒体推广计划,合同商务条件,招商渠道客户拓展渠道案场执行策动中国 地产资料免费提供商,经营管理模式建议,统一经营管理,定期的市场推广吸引消费群体清晰的设立导视系统

16、,吸引人流的业态定位及铺位的选择人流线路的设置,灯箱广告位的合理设置,基础工作的执行力度（保安，保洁，服务人员）,策动中国 地产资料免费提供商,华燕的服务优势,熟悉上海本地的住宅及商业楼盘，了解当地的消费结构，能够进,行更准确的合理定位和合理布局。,提出效率工作，由富有经验的专业策划与招商人员为商业类项目,定位招商。,利用在金融界的良好合作背景，配合项目本身的优势，给予商业,投资者更便捷的投资空间和贷款渠道。,策动中国 地产资料免费提供商,华燕项目组工作与人员总体架构销售（招商）计划,销售招商人员架构,销售招商进程安排表,销售（招商）进程细则,销售（招商）策划,总负责人,销售负责人,招商负责人

17、,项目策划师,销售主管,销售专员,销售专员,销售专员,销售专员,招商主管,招商专员,招商专员,招商专员,策动中国 地产资料免费提供商,华燕品牌介绍,策动中国 地产资料免费提供商,上海华燕置业策划（集团）有限公司简介,SHANGHAI HUAYAN REAL ESTATE BROKER(GROUP)CO.,LTD.,房地产流通综合服务商&金融服务商,华燕集团，是集房地产全程策划营销代理、地产金融为一体的集团公司，成立至今已有超过13年的历史，同时，我们也拥有强大的商业、办公楼、规划、策划、销售以及招商团队，前后在上海、无锡、常州、等地操作过数个超10万平米的商业地产项目和数百万的住宅楼盘，积累了

18、雄厚的高端投资客户的资源，及海量的商家资源，并培养了一批专精此道的销售、招商人员,华燕拥有深厚的实力能对本项目提供专业的服务。,策动中国 地产资料免费提供商,中国房地产代理企业二十强,上海房地产代理企业十强,连续六年荣获上海楼市营销最高奖“金桥奖”,连续三年荣获上海文明单位称号,沪上首个通过ISO9001:2000认证的房地产营销代理企业,“华燕”已经成为两大类15个项目的国家注册商标,2007年荣膺中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10，其品牌,价值达到4.68亿。,策动中国 地产资料免费提供商,华燕商业投资事业部介绍,专业的商业地产综合服务商,华燕商业投资事业部是上海华燕置业发展有限公司

19、所属专业商业投资机构，以商业地产市场研究、商业地产投融资顾问、商业地产项目投资、商业地产综合服务和商业地产运营管理为五大主营业务。,华燕商业投资事业部拥有大量在业内有十数年房地产和商业地产投资运营的业内资深人士组成的经营执行团队，以前瞻性、差异化、增值度为专业精神，以“诚信、博爱、创新、共赢”为企业核心价值观，在上海、长三角及国内重要城市成功运作几十个经典项目，包含办公、商业、工业厂房等多种物业形态。,华燕商业投资事业部全方位整合国际国内商业地产运营、地产金融专家资源。特邀国内房地产专家、地产金融专家、国家级规划专家、知名景观设计大师，组成专家决策咨询团队，以国际化新视野、新思维构建全新商业地

20、产运作平台。,策动中国 地产资料免费提供商,华燕商业投资事业部服务内容,1、商业地产市场研究宏观经济预测研究商业投资环境与动态研究商业地产分类研究项目总体定位研究项目详细定位策划项目投资可行性研究2、商业地产投融资顾问多元化融资模式设计项目投资风险控制方案设计项目投资增值建议及流程再造项目境内外融资服务,4、商业地产综合服务区域或项目商业形态、消费需求研究规划与建筑设计顾问项目整体定位及策划项目详细定位及营销推广项目销售或招商执行5、商业地产运营管理项目经营管理方案及执行项目定位调整执行项目招商调整执行,3、商业地产项目投资公司股权或项目收购项目买断包销项目合作开发项目使用权经营烂尾楼收购策动中国 地产资料免费提供商,合作企业,合作项目,策动中国 地产资料免费提供商,近期成功案例,泓鑫时尚广场,万达商业广场,黄浦国际,上海小马路,近期成功案例,策动中国 地产资料免费提供商,近期成功案例,近期成功案例,外高桥集团 森兰商务休闲中心,