中原地产 广州花都区房地产市场概况及客户群分析报告.ppt
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1、花都区房地产市场概况及客户群分析报告,花都区经济发展状况,1,20012010年广州市、花都区国民经济主要指标,数据来源:广州市统计局、花都区统计局,花都区经济发展水平,自2001年花都区建区以来,发展势头强劲,年平均生产总值增幅达15.22%,但占全市比例呈小幅度下降趋势,人均生产总值年平均增长14.06%,逐渐逼近广州人均生产总值。,2001年 2011年广州市和花都区居民的收入对比广州市统计局、花都区统计局,花都区经济发展水平,该数据表明了花都区城区人民生活水平正以较高速度提升,但跟广州市平均水平还是存在一定差距。,5,未来展望:花都区随着汽车城、皮具城等产业的日趋成熟,第二产业发展势头
2、十分强劲,年增长率高于广州市水平,随着这些产业的发展,该批产业对于技术人员的需求将会越来越大,相信未来外来的驻守在花都白领人士将会越来越多。从收入水平可以看到,花都区在建区后,人们的收入水平呈现上升的趋势,花都区民众的生活水平以及对生活的要求将会越来越高。而未来地铁9号线接驳3号线、城际轻轨开通后,相信有助于花都区各大产业的对外的商务交流,打通了困扰花都发展的交通瓶颈,未来产业发展前景将会更为广阔。,花都区经济展望,花都区房地产市场分析,2,7,2001年2010年花都区房地产市场状况 广州市统计局网站、花都区统计局网站,2001年花都区刚并入广州市,一切的配套、产业都不成熟,随着花都第十一个
3、五年计划的提出,将大力发展汽车制造业等四大产业,2006年花都区开始飞跃,随着工业日渐成熟,交通等利好消息带动,人们对于该区的未来发展赋予很大的期望,该区2007年房地产开发投资额翻了一倍,住宅销售也迅速增长。,宏观房地产市场状况,8,广州市房地产市场发展情况广州市新建商品住宅市场分析(一手),2003-2010年广州市一手住宅供求情况,分析:以上数据得知,广州市一手住宅0309年新批预售面积平均年增幅逐年减少,成交面积除了08年大幅下降之外,平均年增幅上升9.44,而成交金额方面则增幅最高,达14.68,而2010-2011年受到国家宏观调控的影响,成交量明显下跌,整体市场呈现放量价跌的态势
4、,广州市市区内的可售楼盘供应逐渐越少,价格增幅不断增高。,数据来源于阳光家缘,2003-2010年广州市二手住宅成交情况,分析:以上数据得知,广州市二手住宅成交情况逐年增长,随着一手住宅市场价格不断攀升,导致二手住宅市场也逐年上涨,增幅最大尤其以09年为最,2010年二手市场同样受国家调控影响,跟随大市呈现量跌价升。,广州市房地产市场发展情况广州市存量住宅市场分析(二手),数据来源于阳光家缘,10,后市展望:从政策层面看,2010年国家调控初步见效,但整体房地产市场仅出现量跌,但价格却呈现上升趋势,与国家本来调控目的将房地产价格调整至合理的价格有区别,因此预计未来国家仍会出台政策进行新调控,两
5、年房地产市场将面临收紧的压力;土地市场方面会加大土地供应规模并加大处理闲置地块的力度,市场供应将增加;同时将会加大以及加快社会保障住房的进程,保障人们住房问题。,广州市整体商品住宅总结及发展态势预测,综上所述:2011年广州楼市将以稳为主,期间或有小幅回落,但大势仍向好,成交方面,估计2011年广州市一手住宅的成交量约650-700万,全市均价水平与2010年相当;,11,花都区房地产市场发展情况花都区新建商品住宅市场分析(一手),2003-2010年花都区一手住宅供求情况,分析:花都区房地产市场在近年来不少知名发展商在花都区域大幅圈地,打造较多高素质的知名楼盘,加上广州市中心六区楼价不断上涨
6、的情况下,吸引不少客户转移到花都区域置业,从而导致花都区成交面积大幅上涨,成交金额平均年增幅达62.22。,数据来源于阳光家缘,12,2006-2010年花都区一手住宅产品成交走势,分析:数据显示,花都区0609年一手住宅成交逐年增长,套均面积幅度在110140之间,说明在花都区购房人群置业喜好集中在100以上的三四房单元,随着楼价的不断上涨,套均面积增幅有所下降;08年下半年开始,虽然楼价持续上涨,但成交套均面积不再持续下降,可见花都市场对小面积产品的接受度不高,100140面积段的户型仍然是未来的主要需求户型。,花都区房地产市场发展情况花都区新建商品住宅市场分析(一手),数据来源于阳光家缘
7、,13,2003-2010年花都区二手住宅成交情况,分析:数据显示,花都区二手成交方面也与一手成交持平,除了08年之外,各项数据均显示成交情况较为稳定,均价也逐年上升。,花都区房地产市场发展情况花都区存量住宅市场分析(二手),数据来源于阳光家缘,14,2010年花都区并没有新增土地供应,而在07年至今的新增土地供应22块土地中,只有2块地块已经推出市场,分别是07年花都区107国道地块E花间集;以及现正推出的08年凤凰路(新华宝田猪场)地块的锦尚蓬莱苑。花都区尚有占地面积约130万,建筑面积约205万的土地储备尚未推出市场,我司预计此批土地均将在未来1-2年内动工,于2012年前后推出市场,届
8、时,花都区的市场竞争必定极为激烈。,花都区房地产市场发展预测2012供应预测,2007-2010年花都区住宅用地供应与使用情况,广州市国土局网站,花都区09年以来商品住宅供应、成交概况,10年第一季度同比09年有所增长;外围四区供应保持稳定,而广州市整体尤其以中心六区为主受10年新政影响,供应量有所萎缩。花都区新建商品房供应从数据上看受新政影响较低,10年前三季度供应量均维持在30万。,10年外围四区前三季成交量虽然保持平稳,但与09年相比萎缩量较大,同比下降41.81%。花都区自2010年以来,成交量保持稳定但受10月新政影响明显,第四季前两个月成交量仅为09年第四季度的41.71%,成交量
9、萎缩较大。,受房产新政的影响,广州全市以及外围四区房地产市场呈现量跌的情况,花都区跟随大市呈现成交量跌的情况。,(资料来源:中原研究部),(资料来源:中原研究部),(资料来源:中原研究部),毫无疑问,09年以来无论是花都区、外围四区还是全市,一手成交均价都稳步上扬;数据显示花都区一手成交均价一直处于全市的低水平,同时低于外围四区的成交均价。外围四区第三季度成交均价同比大幅上升48.56,花都区同比32.40,相对于其余区域价格的迅速上升,花都区价格增长速度略低于其余区域。花都区成交均价一直处于低水平,主要原因是花都区楼盘主要以亲民型的大型楼盘为主。,花都区09年以来商品住宅成交均价概况,花都区
10、2010年商品住宅市场整体概况,(资料来源:中原研究部),根据数据显示,2010年整体花都区成交量略大于供应量,2010年4月受到新政影响,成交均价跌轻微下跌,成交量略微回落。自4月新政以来,花都区成交量一直保持稳定,成交均价表现起伏,但整体呈现上升趋势。11月供应量环比增加63.79%,成交量环比增加40.08%,11月成交均价为6425元,环比上升了3.96,同比下降3.15%。11月份花都市场整体而言是“量升价升”,由于一直以来花都区供应量比较充足,因此虽然广州大市11月价格升幅明显,但花都区价格上升比较缓慢。随着花都区配套逐步完善,交通网络日趋成熟,客户对其认同感不断加深,在现时政策下
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