商业模式规划报告终稿.ppt

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1、项目商业模式构建报告,作业工具图无极倍增商业模式,取势,发展策略,建筑规划,租售策略,财务分析,商业运营,品牌推广,项目的发展,战略资源整合,商业模式构建,市场水平切割,项目资源整合,政府资源整合,产业资源整合,资本资源整合,城市发展,政府支持,产业资源,市场空间,区域竞争,企业资源,优术,明道,合众,商业模式构建逻辑思路,推广策略,规划策略,开发策略,业态策略,建筑策略,租售策略,营销策略,运营策略,财务分析,市场研究,市场定位,功能定位,客户定位,商业模式概念,业态定位,物业定位,发展策略,规划层面,财务层面,运营层面,商业模式构建报告 目录,PART 2 业态策略,PART 1 规划策略

2、,PART 4 开发策略,PART 3 建筑策略,PART 5 租售策略,PART 6 财务分析,PART 8 运营策略,PART 9 推广策略,PART 7 营销策略,本报告是商业模式构建报告，因此，在进入正式方案之前，我们先来回顾一下在定位报告中已经提出的商业模式核心概念,商业模式核心,品牌总部基地Headquarters,休闲家居小镇 Town,主题购物公园 park,HPT商业模式,本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇（Town）HPT的创新型商业模式；HPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将

3、成为新都家具产业园的流通旗舰项目。,商业模式核心,品牌总部基地Headquarters,本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇（Town）HPT的创新型商业模式；HPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家具产业园的流通旗舰项目。,商业模式核心,主题购物公园 park,HPT商业模式,本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇（Town）HPT的创新型商业模式；HPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家

4、具产业园的流通旗舰项目。,商业模式核心,休闲家居小镇 Town,HPT商业模式,本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇（Town）HPT的创新型商业模式；HPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家具产业园的流通旗舰项目。,HPT商业模式,HPT商业模式作为本项目的商业模式核心概念,那该如何在项目的规划中落地?从规划层面而言，又包含有整体规划、业态规划、建筑规划和开发策略四大部分；而整体规划是业态规划、建筑规划、开发策略的基础和载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。下面请进入项目的整体规划篇,P

5、ART 1 规划策略,一、整体规划原则二、整体规划思路三、整体规划建议,PART 2 业态策略,PART 1 规划策略,PART 3 建筑策略,PART 4 开发策略,PART 5 租售策略,PART 6 财务分析,PART 8 运营策略,PART 9 推广策略,PART 7 营销策略,1、整体规划原则,整体规划原则,匹配市调结论,支持商业模式,支撑发展策略,满足项目定位,符合地块情况,结合项目地块情况，充分考虑其在园区的重要战略位置，与园区规划相协调，从整体把握项目规划。,以定位目标为基准，始终贯穿“品牌家居总部基地”的关联定位要求。,支撑项目“聚-分-合”发展策略。,由市场调研结论推导得出

6、本项目发展方向，从而明确项目整体规划。,整体规划应符合商业模式的构建及发展，利于项目开发运营。,PART 1 规划策略,一、整体规划原则二、整体规划思路2.1 市场容量测算2.2 项目地块分析2.3 项目定位要求三、整体规划建议,PART 2 业态策略,PART 1 规划策略,PART 3 建筑策略,PART 4 开发策略,PART 5 租售策略,PART 6 财务分析,PART 8 运营策略,PART 9 推广策略,PART 7 营销策略,1、市场容量测算,地块现状：面积达38.56万平方米，容积率过低,必将影响项目的收益.市场容量：成都家居市场空间约220万平方米，考虑到园区内其它项目，本

7、项目建筑规模应大幅低于此值。项目定位：打造品牌家居总部基地，定位高端档次，容积率不宜过高。竞争因素：产业园规划为全国性家具批发市场，竞争项目众多，只有具备一定规模优势才有影响力。周边项目：香江CBD一期容积率约2.5，家和家园约1.3，润川家具城约1.24，具有参考价值。,整体规划指标用地面积：38.56万平方米建筑面积：75100万平方米容 积 率：2.02.6,结合行业经验及初步测算，整体规划指标的建议如下：,2、项目地块分析,用地规模：578.3亩，合38.56万平方米地形地貌：形状方正，边长约600米地块四至：东至：园区规划路，与巅峰国际隔路相望 南至：5号路 西至：老成彭路 北至：家

8、和家园,主入口：老成彭路是园区主干道，人流车流量最大，展示面最好，项目主入口应在此沿线选点，但不宜开设过多入口，以免破坏其整体性。根据对称原则，主入口选在中间主干道：衔接主入口，引导老成彭路的人流车流进入项目，因此应该是东西走向横跨项目，搭通老成彭路与园区规划路。次干道：考虑对称原则，以及与家和家园的南出口对接，本项目南北向的次干道布局在地块中间。,约600米,约600米,家和家园,巅峰国际,老成彭路,五 号 路,园区规划路,主入口,现状,规划分析,2、项目地块分析,约600米,约600米,家和家园,巅峰国际,老成彭路,五 号 路,园区规划路,主营业态：家具、建材；辅助业态：灯饰饰品、配套,四

9、大区域：业态定位为家具、建材、灯饰饰品、配套四种类型，出于各种业态集中连片发展考虑，地块相应地划分为四大区域。四大区域布局：配合主干道的布局，考虑业态主次之分，四大区域也有大小之分。A、B地块边长均为300米，面积各为9万平方米，过于庞大，须以道路切割，以保证该部分区域的交通通达性，以及土地利用的高效性，并有更多的展示面，同时也使不同的物业形态相对集中和独立。项目最终形成了以一条主干道、三条次干道为骨架的总体平面布局。,业态定位,规划分析,A,B,2、项目地块分析,商贸物流,商贸物流：对项目的货运交通要求较高。项目规模：考虑本项目规模较大，所承受物流交通压力也相应较大。实例比较：八益家具城、太

10、平园国际家私广场的内部道路约10左右，未能满足物流交通需求，造成交通不畅。,功能定位,规划分析,主干道规划指标：双向四车道，两边设置人行道。次干道规划指标：双向两车道，两边设置人行道。,600米,600米,家和家园,巅峰国际,老成彭路,五 号 路,园区规划路,主入口,品牌家居总部基地,HPT（总部基地、购物公园、家居小镇）,景观规划要求,景观规划结构,依托路网规划，形成“一心一轴三带”景观体系,景观带,人造水景,立体绿化,艺术家居雕塑,项目主题定位：,商业模式概念：,景观规划表现,景观核心区,景观主轴,“三性两化”：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、,3、项目定位要求,项目主题定位、商业

11、模式概念,PART 1 规划策略,一、整体规划原则二、整体规划思路三、整体规划建议3.1 路网动线规划3.2 分区组团规划3.3 景观资源规划3.4 配套功能规划,PART 2 业态策略,PART 1 规划策略,PART 3 建筑策略,PART 4 开发策略,PART 5 租售策略,PART 6 财务分析,PART 8 运营策略,PART 9 推广策略,PART 7 营销策略,1、路网动线规划,一横：项目主干道，东西走向，连接老成彭路和园区规划路，短期内沿老成彭路的项目先启动，人流较多，而园区规划路聚集项目众多，远期看将会聚集人气，本项目可通过“一横”的规划，尽享两边人气。三纵：北接家和家园，

12、南接五号路，分担“一横”的交通压力，增强项目内部的可达性。,园区次干道,项目内部路网,园区主干道,老成彭路,园区规划路,五 号 路,一横三纵,主入口,次入口,次入口,次入口,3、景观资源规划,老成彭路,园区规划路,五 号 路,一心一轴三带,一心：景观核心区，以休闲广场为载体，以喷泉、水体、雕塑、绿化等形式表现，是整个项目景观的重点。,一轴：以项目主干道为依托，打造景观主轴。,三带：依附项目三条次干道，以绿化、雕塑等元素点缀，营造休闲购物氛围。,3、景观资源规划,人造水景,喷水,流水,跌水,立体绿化,3、景观资源规划 艺术家居雕塑,通过以家居为题材艺术雕塑，塑造项目人文、艺术气质，彰显项目高品位

13、、高品质形象，为入驻品牌提供更多的附加价值运用方式：抽象化的家居产品，既可观赏，又可供消费者使用，散落于项目各个公共空间。,艺术家居雕塑,4、配套功能规划,商务公寓,配套商业,星级酒店,配套功能：星级酒店（四星以上）、商务公寓、配套商业星级酒店：一方面产业园区生产企业众多，另一方面产业园未来将形成全国性家具批发市场，商务来往必将非常频繁，而目前园区内无为此服务的酒店，星级酒店满足园区的商务、会议等需求。商务公寓：居住、办公两用，一方面可以提供给园区内企业、进驻企业、商家；另一方面作为投资产品，满足投资客户的投资需求。此外，商务公寓的规划可以提高容积率，有利于资金流动。配套商业：作为娱乐、文化、一般商业的载体，为项目及产业园提供商业配套服务。,PART1 规划策略 小结,路网规划：一横三纵组团规划：八大组团景观规划：一心一轴三带配套规划：公寓+酒店+底商,老成彭路,园区规划路,五 号 路,项目整体为西北/东南向的规划布局朝向；8个组团相对独立各成体系，同时也能实现相互关联；一横三纵的主路网既能保证项目内的一定迂回性和可通达性，同时也能与项目外部干道融合。,A,B,C,D,H,E,F,G,