河南省驻马店市房地产调研报告68p.ppt

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1、,驻马店市房地产调研报告,2011.2,市场供需两旺。2011年上半年将迎来市场供应高峰！与其他地市相比，房价不高，已进入快速上涨通道！高层物业相当普及，产品相对成熟，多层供应逐步萎缩。城市框架尚未成型，北部新城区亟待填充，南部旧城亦需改造！,市场印象,1,驿城解读City Evolution,驻马店位于河南省中南部，北接漯河市，南临信阳市；处在我国南北交通的主干线京广铁路、京珠高速公路和106 107国道上，受武汉、郑州两个经济圈的辐射，全市土地面积15095.3平方公里。驻马店市是全国产业发展由东部沿海向中西部地区作梯度战略转移的主要过渡地区.这样的区位条件有利于经济发展，并带动 经济聚集

2、中心的形成。驻马店市历代驿站，故名曰“驻马”，又名“驿城”，有“天下之中”、“中土大郡”、“九州通衢”之称。曾两次申请更名天中市，均未成功！驻马店由于地势平坦、土壤肥沃自古及今赋予驻马店的只“有天下粮仓”“中州油库”“芝麻王国”看似荣耀实则落后的美誉。1965 年设置驻马店地区行政公署，2000 年 8 月撤地建市，设驻马店市，辖九县和一区，面积 1.5 万平方公里，人口848万人（2008年）。,2009年河南省各大中城市的GDP及增长情况,三区两县一体化市委、市政府制定的驻马店市“三区两县一体化”发展总体规划纲要显示，未来10年，“三区两县”共规划社区项目168个，总投资1.1亿元；房地产

3、共规划项目29个，总投资70.6亿元，其中驿城区项目23个，总投资66.6亿元。三区两县包括驿城区、经济开发区、产业集聚区、遂平县和确山县，共辖32个乡镇、13个办事处、514个村民委员会、63个居委会，总面积3582平方公里，至2008年底，总人口166.5万人。发展目标：到2020年，带状区域组团城市将有200万人左右，其中中心城区150万人左右；遂平和确山两县城各25万人左右；带状城市面积约200平方公里，其中中心城区150平方公里左右。“三区两县一体化”的提出，将会深度地整合我市经济、产业、环境等资源，拉动全市经济社会的全面发展。“三区两县一体化”的打造，将对驻马店未来的城市发展提供强

4、大的动力。改善环境，扩容城市，都将给房地产行业带来新的发展机遇，但一定要预防房价瞬间骤升的“吹气球”现象的发生。,至2008年底，驻马店市有人口848.78万人，按照全市全面建设小康社会的总体目标，2020年全市人口将达900万人。若按全省城镇化率2020年达50%的目标测算，届时，全市城市人口将达450万人，扣除县城和重点乡镇城市人口，中心城区将要容纳150万人左右。规划范围：分三个层次，即核心建设区、重点发展区、辐射带动区。核心建设区，即中心城区：由驿城区、经济开发区、产业集聚区组成。南起确山县城三里河北新区北边界，北至遂平县城汝河南岸新城区南边界，东起驿城大道，西至安信快速通道，约150

5、平方公里。第三产业发展带。沿中轴线107国道两侧，以乐山商场为龙头，在中心城区构建6平方公里左右的大型商业圈，遂平县和确山县老城区商贸物流园与之互动发展，形成新型大商贸、大物流发展格局；在汝河南岸遂平新城区、三里河北岸确山新城区，和中心城区、练江河、开源河、小清河两岸建设地产和金融、商务、政务园区，形成新型服务业集聚发展格局；107国道中心城区北段，发展高教、科技、培训、中介服务产业园，形成高端服务业集聚发展格局。,2009年河南各城市房地产投资/投资占GDP比重比较,“北延”：以行政新区北迁和新中心区建设为契机，塑造全新的驻马店。“西扩”：切实发挥交通干线经济辐射作用，向西扩展规划区域面积，

6、带动整个西部城区的快速发展。“东进”：向东打造工业走廊，强力发展天然气、火电、化工等工业，带动整个铁东经济的发展。“南优”：以练江河改造和华达西湖居住小区为试点，打造精品住宅小区，努力建设驻马店的“后花园”。“中改”：中部旧城区以完善公共基础设施和旧城改造为重点，优化人居环境。,中改,北上,东扩,西扩,南优,城市房地产格局“东贫、西富”。西区和北区集中了大量政治和商务资源，而东区属于滞后区，人口极为稀缺。,北区：将成为未来驻马店的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。西区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。东区：作为铁东区边交处，区域经济发展相对滞后，购买

7、力较低。房地产开发不成规模，以多层和中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以旧房、家属楼居住为主。,城市,东区,北区,南区,西区,2,市场供应Marketing Evolution,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,土地供应,在售楼盘广告投放,在售楼盘广告投放,南区板块：中华大道以南的区域为南区板块。这里市场竞争较弱，产品供应量较少，1-2年内未来供应量也明显不足，消费者对此区域认可度一般，1、市场供应量较少目前除了茵悦世家、福华御苑等少数楼盘在售外，其他楼盘大部分处于尾盘或已售罄，新开发楼盘也不多

8、，供应量较少2、市场竞争很小消费者刚性需求很大，但供应量不足，项目竞争压力很小3、未来建筑以小高层和高层为主4、建筑风格单一5、产品种类匮乏6、主力户型主力户型为三房，面积区间是120-140，其次是二房，面积区间为90-100，四房相对较少。,楼市版块简析,南区板块,注：本表格数据源自2010年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。,楼市版块简析,1、项目名称：茵悦世家开发商：河南伟恒置业有限公司物业公司：珠海市二城物业管理有限公司项目地址：驻马店市练江大道与乐山大道交汇处全程代理：红佳地产推广主题：驿城CLD30万海派花园城邦建筑风格：海派，楼间距36米。项目规模：建筑面积约30万，一期四栋

9、多层，三栋18层，一梯三户。工程情况：一期6栋封顶，二期挖基坑，2012年6月完工。开盘日期：未开盘面积区间：92两房，119-133三房价格：预计开盘平均价格在27002800元之间。优惠：2011年1月15日至开盘前，VIP增值卡全城盛大招募期，交3万元诚意金，即可尊享每日增值100元优惠，此优惠一直延续到选房之日止。交房标准：毛坯房项目配套：室外游泳池、地下车库、中央水系、3000专属幼儿园、双气；周边有大华超市、喜盈门超市、乐山商场、和和数码广场、水果市场、一五九医院、六小、一中、二中、十一小、回小、一高、老地高等销售热线：0396-2226666小结：海派风格简约却不失大家风范，项目

10、卖点较好，整合整合推广庄重、大气，楼盘规模效应好。,楼市版块南区个案,2、项目名称：银丰森林湖开发商：驻马店大富置业投资商：驻马店银丰集团景观设计：新加坡3A公司物业管理：上海申力物业项目地址：练江路西段（森林公园北大门对面）全程代理：博盛天下项目规模：占地约60亩，共15栋楼，约15万建筑面积推广主题：开户驻马店公园式居住时代工程情况：未开工开盘日期：刚亮相，沙盘刚到位，未开盘。近期排号，日期未定。交房日期：未定面积区间：96两房，89.5-143.5三房，价格：未定交房标准：毛坯房物业费：未定项目配套：中心水景、幼儿园、双气小结：项目对面即千亩森林公园，百亩湖泊，环境因素优越！销售员不熟练

11、。一二期产品为：第一排为六层多层，一二层为框架底商，第二排为七层电梯多层。二期为后两排，其中最后一排有三栋15层小高层建筑。,楼市版块南区个案,3、项目名称：碧海花园（经济适用房）开 发 商：驻马店银河房地产开发有限公司项目地址：驻马店市白桥路南段占地面积：123亩建筑面积：12万总 户 数：1300户建筑形态：多层、小高层工程情况：二期即将封顶，三期未开发开盘日期：2008年（一期）交房日期：二期4-5月份交房面积区间：一房（69.05）、二房（82-101）、三房（92-124）价 格：1850元/，其中二、三楼价格为1900元左右，余房很少。交房标准：毛坯项目配套：天然气、暖气销售热线：

12、0396-2776666 2779999综合评价：优势南区大盘；价格较低；周边配套景观优美；经济户型，小三房产品迎合未来需求。劣势部分人经济适用房有一定抗性；兵营式规划布局单调；社区景观园林无规划；建筑外立面呆板。三期三栋楼，预计将在三四月份动工开建。,楼市版块南区个案,5、项目名称：福华御苑开 发 商：驻马店福华置业有限公司项目地址：天中山大道与练江大道交汇处全程代理：维度占地面积：220亩建筑面积：46万建筑形态：多层、小高层、高层总 户 数：3000套主力户型：二房（96）、三房（133-143）价 格：2900元/（6-2-2西，2882元/）交房标准：毛坯项目配套：幼儿园、会所、商业

13、街、双气、地暖、智能化安防销售热线：0396-3821111/5666优 惠：一次性4%，按揭3%周边配套：小区配套有2000建业小哈佛幼儿园；4000福华名流生活会所；150米御苑商业购物街，40000商业配套，毗邻新世纪广场、森林公园；市中医院、市中心医院、爱家超市、喜盈门超市环顾左右；3公里内二十一小、二小、六小、四中等综合评价：优势规模较大，配套齐全；建筑形态丰富；营销包装水平较高；新森林公园将毗邻项目，未来升值潜力大；交通便利。劣势兵营式规划布局单调；户型设计较差；无景观规划。,楼市版块南区个案,4、练江花园下月交房，共六栋楼，下月交房，剩余三套大面积房源，三层价格2400元，一层带

14、花园2700元。,楼市版块南区个案,西区板块：置地大道以南，天中山大道以西的区域为西区板块。该区域开发已具一定规模，楼盘档次整体较高，产品呈多样化，百亩大盘颇多，市民对此区域不存在抗性，认可度很高。从某种程度上该区域是驻马店市“中高档楼盘的集结地，产品创新的新兴地。”1、楼盘规模普遍较大百亩大盘有莱茵湖（天都星城南区）、美庐园（天都星城北区）、永和华龙阁、金尚帝景蓝湾、中盛立方城等，小楼盘规模也都在80亩左右，平均水平远高于其他区域。2、未来建筑“向高走”趋势明显，小高层和高层将成为主流建筑形态目前市场上多层、小高层、高层不分秋色，但楼盘的后期开发以及最新推出来的楼盘都以高层为主，未来5年内，

15、多层将成为稀缺产品，特别是电梯洋房将成为最溢的产品形式。3、建筑风格多样化现代简约风格、新古典主义风格、欧式风格、中式江南风格等，但整体上新古典主义风格占主流，其他风格建筑的大胆尝试将进一步的丰富该区域产品形态4、产品创新普遍入户花园、270度落地大飘窗、明厨明卫的全明设计、复式、跃层等产品创新点很多，特别是中盛立方城采用全部跃层的户型，部分户型还有错层，这种大胆的设计，不论结果如何，都是不可多得的创新理念。5主力户型主力户型是三房，主力面积区间为110-140，有少量97-105的户型。其次是四房（145-200）和二房（85-100），一房最少，主要作为投资用。,楼市版块简析,西区板块,注

16、：本表格数据源自2010年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。,楼市版块简析,1、项目名称：莱茵湖（天都星城南区）开发商：民生集团投资商：金兴控股规划设计：北京中华建项目地址：交通路与铜山大道交汇处（驿城区政府西隔壁）全程代理：郑州同路推广语：新中心、花园城、民生家项目规模：500余亩 80万平方米 总户数约3980户，其中一期约600户工程情况：1期12栋楼，交房日期：预计一期2011年年中交房面积区间：85两房、117-125三房价格：小高层3280元/起价、7层3680元/；普通多层：3层3280元/；中心高层七层4180元/平方。交房标准：毛坯物业费：一期多层0.48，小高层0.7项目

17、配套：天然气、地暖销售热线：0396-2186666 2187777小结：莱茵湖属于天都星城南区，大盘规模化开发，依托民生置业的品牌效应和与政府的良好关系，具有较强的竞争力。,楼市版块西区个案,2、项目名称：美庐园（天都星城北区）开发商：驻马店民生置业有限公司投资商：江西民生集团建筑设计：北京中华建规划设计研究院项目地址：交通路与铜山大道交汇处项目规模：1000亩，总建筑面积约140万平方米，总户数约1.4万户，目前一期占地20万平方（约308亩）。工程情况：一期占地20万平方（约308亩）。开盘日期：美庐园二期浅水半岛2010年11月20日开盘交房日期：一期2011年入住物业类型：住宅,普通

18、住宅,写字楼,花园洋房面积区间：49-53一房，66-87两房，99-130三房，七房三厅256复式；一期C园售完，二期B园余10多套房，三期预计推出E园高层，A区多层计划放到小区的最后开盘。价格：小高层均价2900元/平方米。退台洋房四层3340元/（送花园）；交房标准：毛坯项目配套：幼儿园、会所、双气销售热线：0396-3125555 3127777小结：美庐园属于天都星城北区，交通便利，周边教育、医疗、休闲设施完备，公园、湖区正在美化之中。大盘规模化开发，依托民生置业的品牌效应和与政府的良好关系，具有较强的竞争力。,楼市版块西区个案,3、项目名称：新天地未来城开发商：驻马店新天地房地产开

19、发有限公司项目地址：置地大道西段驻马店市高级中学（新地高）隔壁建筑设计：河南中建设计院全程代理：郑州瑞富联行推广语：新地高 新城区 新生活面积区间：主推96-130三房价格：8、10#楼已推出，余房不多。5层2986元/优惠：春节订房再享1%优惠，每周一套5000元优惠特价房交房标准：毛坯，明年上半年交房；销售热线：0396-2221111/2252222配套：小区内设有幼儿园，临地高。小结：紧临驻马店高级中学（新地高）、与正在建设的高铁出口相距800米，未来地段、交通、商业价值显著。但近期项目周边人气不足。外立面颜色大黄非常扎眼。,新天地未来城2#、3#户型配比分析,楼市版块西区个案,项目2

20、010年初亮相时的来访客户分析，售楼部登记307组，平均日来访7.3组。,4、项目名称：永和华龙阁开发商：驻马店市永和宏业房地产开发有限公司项目地址：交通路与薄山路交汇处北60米园林设计：苏州园林景观设计院建设风格：中式江南风格全程代理：河南国美地产营销策划项目规模：占地约240亩工程情况：未开工开盘日期：2011年4月初 面积区间：80-90两房 105-135三房价格：未定，现推出50套团购价2500元。交房标准：毛坯物业费：未定销售热线：0396-2290000/3079999小结：驻马店首家以江南园林风格打造的居住区，白墙黛瓦，小桥流水，在驻马店市场具有创新性。但市场认可度、最终产品成

21、型效果、建材耐久性有待观察。,楼市版块西区个案,5、项目名称：金尚帝景蓝湾开发商：河南金尚房地产开发有限公司项目地址：解放大道铜山大道口驿城区政府西南项目规模：建筑面积180000，总户数约1100余户，3栋8层电梯花园洋房和10栋高层组合推广语：与姜昆为邻，入住大师级上层馆落工程情况：一期三栋楼8层带电梯，已经封顶，高层建至10层；交房日期：2011年10月左右面积区间：85.698.2两房，113138三房，169.2四房，286.6六房价格：电梯洋房 1层4680元/平方，优惠后4399元/（含赠送80平方地下室和77平方米私家花园），二至八层在2198元左右，价差非常小，10元左右。优

22、惠：全款6%，按揭2%交房标准：毛坯房项目配套：双气、地暖、地下车库、煤气泄漏报警器、红外安全监控器、双开式通透卫生间等，物业管理自己做，收费七毛。销售热线：0396-2877777 3588777小结：位于驻马店北扩西进重点区域，与现有楼盘天腾盛世、天都星城组成区域大型居住区，便于提升区域居住氛围。,楼市版块西区个案,6、项目名称：中盛立方城开 发 商：驻马店市中盛房地产开发有限公司项目地址：驻马店市淮河西路与铜山大道交汇处全程代理：郑州鸿宇地产营销策划公司推 广 语：LOFT 财富聚首 空间魔变建筑设计：中国技术集团有限公司西南设计院占地面积：180亩建筑面积：38万工程情况：未开工开盘日

23、期：5月份左右，预计下月排号；主力户型：二房（88-97）、三房（120-140）、四房（150-210）价 格：暂无交房标准：毛坯项目配套：双气、中水循环系统、幼儿园、篮球场、智能系统（访客对讲系统、智能停车系统、声光报警系统、烟感探测系统）、商业街销售热线：0396-3333333社区道路：人车分流综合评价：优势开发商资金雄厚；售楼部等包装上佳；全复式户型，独一无二的LOFT产品，超越市场；规模较大；智能化系统超越现有市场水平；毗邻高铁，地段较好。劣势产品产前，风险较大；高配置带来高物业费，消费者有一定抗性；周边配套不完善。,楼市版块西区个案,北区板块：置地大道以北的区域为北区板块。该区域

24、是驻马店市楼盘最多的区域，档次参差不齐，市场供应量很大，是未来市重点发展的区域，消费者认可度较高，市场供应量将进一步增大，竞争也将更加激烈。1、房产发展最为成熟该区域大盘、小盘都较多，新开发的项目也不断涌现出来，这里的房产开发相对于其他区域更为成熟，竞争也最为激烈。2、楼盘档次参差不齐3、建筑风格单一4、主力户型主力户型是二房和三房，主力面积区间分别是85-110和115-145，投资性的一房也占据小部分比例5、需求范围广泛，户型面积需求呈现减缩趋势不同的楼盘品质对应不同的客户群，客户群十分广泛。这里将是小三房最早普及的地区，也是该户型最为受欢迎的区域。,楼市版块简析,北区板块,注：本表格数据

25、源自2010年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。,楼市版块简析,1、项目名称：香水湾开 发 商：河南泽鑫置业有限公司项目地址：驻马店市文明大道与开源大道交汇处推 广 语：湾时代来袭项目规模：约25万,占地面积约80亩，一期为3#、5#、10#三栋楼。建筑形态：26层、28层、29层、32层高层面积区间：主推88两房，116-127三房价 格：加入会员一千抵二千；已交400多号；预计5月份排号，一万抵二万；开盘将在10月份，明年底交房。交房标准：毛坯项目配套：双气、地下停车销售热线：0396-2191111小结：首创驻马店湾区生活住宅，能够吸引公众眼球。但是由于建筑高度过高，密度过大，且以一条

26、宽仅十几米的冷水河作为湾区的载体，过于牵强。,楼市版块北区个案,2、项目名称：翡翠国际开发商：驻马店市新家园房地产开发有限公司项目地址：置地大道与文明路交叉口物业形态：3栋24层酒店式公寓，商住两用。一层商业街，二层大型超市，四层利用屋顶绿化的公寓会所项目规模：1012套总建筑面积82690工程情况：封顶开盘日期：2008年7月26日面积区间：31标准间，45-61一房，87-117两房价格：2600-3700元/优惠：买房送笔记本，不要笔记本抵3000元房款。交房标准：毛坯物业费：0.95元/月项目配套：双气、地下停车场、商业街、丹尼斯百货销售热线：0396-3650000小结：翡翠国际商业

27、部分地段较好，丹尼斯已签约入住，商业投资前景看好。住宅部分为酒店式公寓，多为小户型，宜商宜住不纯粹，两梯18户太嘈杂，且电梯过少。,楼市版块北区个案,3、项目名称：学府壹号开发商：驻马店金发经济发展有限公司项目地址：天中山大道与文明路交叉口西100米全程代理：自售项目规模：17亩地，一栋23层高层工程情况：建至10层以上开盘日期：1114层推出在售，10层以下据说是团购；1523层未推；其中12层3220元/平方，层差10元；优惠：全款2%，按揭1%交房标准：毛坯房销售热线：0369-2817777/2607777小结：位置好，办公为主，主推公寓，销售针对自住、办公和投资有不同的销售说辞。,楼

28、市版块北区个案,4、项目名称：置地百盛园开发商：驻马店百宸房地产有限公司投资商：河南省置地房地产集团有限公司项目地址：驻马店市文明大道与开源大道交汇处全程代理：SIG深度地产项目规模：占地面积约50亩，由7栋26层纯高层现代建筑组成工程情况：一期1#、3#、7#三栋楼，其中一号楼封顶；开盘日期：2010年6月6日交房时间：2011年12月面积区间：97两房，134-147三房价格：仅余顶层房源未售，三号楼余一个单元未推，预计下月推出。优惠：优惠一：购房即送7000元置业基金；优惠二：1000元签约礼；优惠三：购房即精送美礼品一份。活动对象：2010年12月30日起，新购房客户。交房标准：毛坯房

29、项目配套：双气、多重智能安防，毗邻天中广场、清河公园、文明大道与开源大道绿化带销售热线：03962663666/2663999小结：河南置地集团产品，在驻马店市场品牌知名度好，产品质量上乘。地段潜力好，户型方正、全明通透。,楼市版块北区个案,5、项目名称：御锦花园开发商：驻马店中地置业有限公司投资商：北京市山水连建筑技术有限公司项目地址：文明路与天中山大道交叉口西侧面积区间：89-103.5两房，125-142三房，163四房交房标准：毛坯销售热线：0396-2689222/333,楼市版块北区个案,6、项目名称：天基-城中心花园开 发 商：驻马店市天基房地产开发有限公司项目地址：驻马店市纬一

30、路与骏马路交汇处全程代理：清华地产-广州龙浩建筑面积：13万工程情况：2012年1月全部竣工面积区间：二房（110）、三房（142-172）价 格：3650元/交房标准：毛坯项目配套：天然气、会所、影院销售热线：0396-2190666 3339666综合评价：优势推广包装上佳，明显超出其他楼盘的水平；户型设计合理；内部配套优越（恒温地暖、新风系统）。劣势价格过高；项目规模较小,楼市版块北区个案,7、项目名称：逸泉-玫瑰苑开 发 商：逸泉置业项目地址：文明大道与开源大道交叉口占地面积：27亩建筑面积：6万建筑形态：30层高层开盘日期：4月份 面积区间：二房（90）、三房（101-138）价 格

31、：2380-3300，均价2800元/交房标准：毛坯项目配套：天然气销售热线：0396-3802666 3803999周边配套：学校有新地高、新市一中、市政幼儿园、开发区一小、黄淮学院等，市图书馆、博物馆、天中广场、市体育中心等大型人文配套，也都在小区综合评价：优势地段较好；价格优势突出；绿化率较高。劣势规模较小；内部配套较差。,楼市版块北区个案,8、项目名称：物华-领馆开 发 商：驻马店广安置业有限公司项目地址：纬一路与文明大道交汇处东200米路南全程代理：名城（北京）规模：两栋25层高层建筑，两梯七户；价 格：均价2800元/，其中东楼比西楼高150元/平方；工程：已封顶，10月份交房；物

32、业：收费1元左右；,楼市版块北区个案,9、项目名称：海云世纪城开 发 商：驻马店市海云房地产开发有限公司项目地址：驻马店市乐山大道和开源大道交汇处，天中广场正对面。全程代理：奎辰地产/正一堂占地面积：26亩建筑面积：69872建筑形态：19层高层建筑风格：新古典主义开盘日期：2010-4-25 交房日期：一期2010年底，二期2011年5月面积区间：二房（87）、三房（110-142）、四房（184-186）价 格：3200元/，（8-1-11西，3296元/；1-2-14东，3356元/）交房标准：毛坯、双气、全地下车库；优 惠：一次性2%，按揭1%销售热线：0396-3669999周边配套

33、：紧邻市委市政府、天中广场、会展中心、梁祝游园。交通配套：乐山大道、开源大道，置地大道，文明大道。京港澳高速、新客站，举步可至。生活配套：银行、超市、酒店、商业街，体育中心等。教育配套：黄淮学院、新地高、新二中、八中、开发区一小、二小等。综合评价：优势毗邻公园，地段好。劣势规模较小，内部配套不齐全。户型一般，无创新；新古典主义建筑风格较为常见，并无独特吸引之处。,楼市版块北区个案,中心区板块,注：本表格数据源自2010年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。,楼市版块简析,东区板块,注：本表格数据源自2010年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。,楼市版块简析,3,开发建议Brand Evolu

34、tion,驻马店市练江路地块简单分析白桥路劣势：地块内有数百个坟头，拆除压力非常大；地段非城市发展区域；周边环境非常差；缺乏城市生活配套；向东1000米处有工厂排放浓烟；练江河劣势：地段更偏远，进出老城区需绕行至练江路；周边生活配套缺乏；临近交通主干道，车流量非常大；,驻马店市练江路地块简单分析白桥路机会：区域范围内供应奇缺，仅有两个经济适用房项目；走低端产品，低成本运作，快进快出；是驻马店进出确山的传统老路，可针对确山客群；练江河机会：临近公园和两条河环抱，自然资源景观非常好；周边市场供应很少，房地产开发还没有推进到该区域；,驻马店市练江路地块简单分析白桥路威胁：坟头拆迁的不确定性很大，且因

35、数量很多，成本风险和时间风险均不可控；地段价值偏低，只能走低端路线，与格林集团的企业形象不符；练江河威胁：自然景观资源太好，政府对此的规划设计要求指标可能很高；只适合做高端甚至超高端产品，能否吸引到高端人群，有待进一步论证；地块规模小，可能为后进入者提供更好的竞争环境；,开发建议白桥路地块：反对开发。如果数百个坟头都在地块内，拆除成本很高，且时间具有很大的不可控；如果不在地块内，将把地块围合起来，给未来的销售和入住造成很大抗性。练江河地块：西隔天中山大道与森林公园相望，西北与西南两条自然河流环抱，绝对是一块不可多得的风水宝地；非常适合做高端住宅开发，强烈建议拿地开发。为便于项目的持续赢利能力，

36、杜绝竞争者和维护项目的品牌形象，建议增加拿地规模，将路河包围的三角区域整个地块全部拿到，目测预计在700亩左右。整个地块的开发，可以分成三大组团。北部临河区域可做临水别墅，从河北岸能看到整个小区的建筑天际线；南部做多层和花园洋房，做为一线产品，西部临天中山大道区域，做小高层和高层产品，将整个社区围合成一个世外桃园，即能出城市形象，也能提高单位土地的建筑成本，保证整个项目的投资收益。,讨论时间,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzz

37、vNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp

38、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,