中国产权式酒店专题研究（70页） .ppt

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1、产权式酒店介绍,产权式？,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,产权式酒店,产权酒店概念产权式酒店的特征产权式酒店的类型 产权式酒店税收政策产权酒店、分时度假酒店区分其他相关介绍,产权式酒店概念,产权式酒店概念,伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固“定投资回报+经营收益回报+入住权益”作为投资回报的一种物业经营方式产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公

2、司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。产权式酒店有三大类型：产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。注：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经

3、济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。,产权式酒店概念,产权式酒店特征,（1）业主拥有酒店独立产权 投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有40年，并且没有经营权。（2）酒店式管理，管理费用较高 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米月。（3）兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有

4、的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。,产权式酒店概念,产权式酒店类型,（1）有产权的时权酒店 有限的使用权由瑞士亚力山首先提出“timeshare hotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。（2）有限自用的投资型酒店有限的使用权+有限的回报收益 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管

5、理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。（3）养老型酒店（退休住宅型）有限的使用权+有限的回报收益使用权是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。,产权式酒店概念,产权式酒店相关税收政策,由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：（按租金收入征收计算）：1、营业税：商业类物业为5%（产权式酒店为商业类物业）2、城市建设维护税：营业税的7%3、教育费附加、地方教育费附加：

6、营业税的4%4、房产税：4%5、个人所得税：10%以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。,产权式酒店概念,产权酒店、分时度假酒店相似点,产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。性质相近产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功能不是日常居住。地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施居，家装饰与普通住宅楼有很大区别。使用方式相同消

7、费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。,产权式酒店概念,产权酒店、分时度假酒店相异点,是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。相反，产权酒店强调产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租收取利润分红。销售价格标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权利，所以价格相对产权酒店较低。付款方式分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可

8、以联合金融部门提供购房贷款。,产权式酒店概念,历史发展,分时度假产生于20世纪60年代的德国。在60年代早期一位名叫亚历山大奈特（Alexander Nette）的德国人在他所管理的位于瑞士提西诺（ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假酒店（Timeshare Hotel），亦称时权酒店。概念创始者引入这一概念主要是为了减轻家庭购买第二套住宅用于休闲度假的压力，当时只是把饭店内房间的使用时段进行简单的划分。每个家庭购买房间每年十二分之一的使用时段，即每年可享受在此度假一个时段的权益。1967 年法国设计出了全球第一个标准的分时度假产品，到70 年代分时度假开始在加勒比海及佛罗里达等地流

9、行并迅速风行美国。可惜早期提供的房间一般质素较差难以满足消费者的需求，直到80 年代后，多家国际级酒店集团加入分时度假行列形成分时度假交换系统。至此，欧美产权酒店的发展步入了正轨并得以健康持续的成长。,产权式酒店概念,分时度假交换系统,分时度假交换系统是分时度假中最吸引人的地方。它是指度假房产的使用权所有者，将自己的度假房产使用权通过全球计算机网络交换系统换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权。比如，当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时可以通过该系统交换同属于一个服务网络中任一家度假酒店的时段。1974 年，最早的交换系统出现。同年，RCI（Resort Condominiums Int

10、ernational）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。1976 年，II(Interval International)公司组建，RCI 和II 是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。目前，世界上已经有100 个国家和地区约4000 家的交换酒店或度假村加入了RCI和II。1984年后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假房产的质量有了大幅度的提高。1990 年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制。,国内产权酒店,在中国发展,产权酒店在中国,产权酒店在中国发展,（1）无产权“时权酒店”模式在我国最早出现。这种模式之下因投资人不拥有客房

11、的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”。因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服”的现象。“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。（2）“退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流。（3）“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，在中国其最大适用性为“开发商规避旅游用地产权不可分割”与“在资金链较紧时，加快

12、回收速度”两方面。,产权酒店在中国,今典红树林,在北京开发“今典花园”、“空间蒙太奇”、“今日家园”等项目的今典集团较早进入三亚，其三亚亚龙湾红树林度假酒于2004年开业，近年其在三亚投资项目为七星级酒店“海棠湾红树林费尔蒙度假酒店”及“三亚湾红树林度假酒店”。其中“三亚湾红树林度假酒店”部分以产权式销售。,产权酒店在中国,海棠湾红树林费尔蒙酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两

13、栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。配套：近千米长人工运河，1.2公里长东南亚风情河畔商街 百家店铺世界美食港“迪拜水上乐园”迷幻3D海底餐厅近5万平米国际电影节主题会展中心，含国际电影节标准颁奖影厅600座露天演出广场、结婚礼堂,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假产权酒店销售方式,其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七

14、星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,国际知名酒店管理公司,半山半岛,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，

15、据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业

16、主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,产权式公寓,半山半岛,三亚湾红树林度假酒店,配套商业,产权式公寓,洲际酒店,高档磁砖,高档磁砖墙面,海吉布或立邦乳胶漆,高档磁砖,铝木复合结构门框（山东华建铝材）,中空伏法双层钢化玻璃,高档磁砖墙面,铝木复合结构门框（山东华建铝材）,中空伏法双层钢化玻璃,瓷木地板,1.吊顶：高档防潮石膏板吊顶2.地面

17、：高档磁砖3.墙面：高档磁砖墙面4.洁具：东陶（ToTo）或同档次,高档磁砖墙面,局部吊顶,西门子厨具,德国博洛尼,进口Monocouche涂料,高级实木门,感应卡智能防盗门锁,墙面：进口Monocouche涂料或高级墙面砖吊顶：局部吊顶地面：高档磁砖楼梯：高档磁砖、不锈钢栏杆电梯：“日立”电梯（广州产,半山半岛,公共区域：墙面：进口Monocouche涂料吊顶：局部吊顶地面：高档磁砖楼梯：高档磁砖、不锈钢栏杆电梯：“日立”电梯（广州产）户内：1.入户门：高档防盗门，感应卡智能防盗门锁2.吊顶：局部吊顶3.地面：高档磁砖4.墙面：海吉布、立邦乳胶漆5.门窗：高档木铝复合门窗6.空调：“日立”牌

18、变频家用中央空调（青岛产）厨房：1.吊顶：局部吊顶2.地面：高档磁砖3.墙面：07户型高档磁砖墙面，01-06户型海吉布、立邦乳胶漆4.橱柜：整体橱柜5.抽油烟机、灶具：美大环保集成灶,卫生间：1.吊顶：高档防潮石膏板吊顶2.地面：高档磁砖3.墙面：高档磁砖墙面4.洁具：东陶（ToTo）或同档次阳台：（1）地面：高档磁砖，局部大理石（2）栏杆：不锈钢扶手、安全玻璃安防系统：进口智能安防系统垃圾收集系统：瑞典恩华特（Envac）封闭式垃圾自动收集系统注：以上材料如因市场变化及其他原因，将以同档次品牌产品替代。家具配置：主卧室：床（含高级床垫）和床头柜、衣柜次卧室：床（含高级床垫）和床头柜、衣柜、

19、书台客厅：沙发茶几、电视柜、餐桌椅各一套窗帘整套家电配置：彩电：主卧室、客厅各一台洗衣机、冰箱、消毒柜、电磁灶各一台,半山半岛国际公寓部分装饰及设备标准,半山半岛,三亚湾国际公馆,三亚湾国际公馆,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间

20、客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假

21、酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使

22、用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,华润外墙环保涂料,进口天然花岗岩、大理石等石材,公寓部分的会所目前用于做售楼处,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、

23、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒

24、店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,沙滩园林除了景观另外增设了各种海上娱乐运动项目,沙滩部分已与正式发售前全面完工,国际知名酒店管理公司,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。

25、其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,微

26、晶石环保地板砖,环保涂料,铝合金门窗，中空钢化玻璃,铁艺栏杆,三亚湾国际公馆,微晶石环保地板砖,高级壁纸,微晶石环保木地板,微晶石环保地板砖,高级壁纸,微晶石环保木地板,三亚湾国际公馆,国际知名酒店管理公司,微晶石环保墙面砖,微晶石环保地板砖,钢化玻璃淋浴房,科勒洁具、卫浴,三亚湾红树林度假酒店,博洛尼橱柜,高级天然气灶、抽拉式抽烟机,亚光肌理釉面砖,三亚湾国际公馆,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒

27、店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋

28、的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,国际知名酒店管理公司,三亚湾红树林度假酒店,项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年

29、30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。,经营模式建议,基本运作模式参与各方关系及其法律责任经营管理模式介绍经营管理模式分析,经营模式建议,

30、参与各方关系及其法律责任,投资者,开发商,担保公司,银行按揭,管理公司,酒店管理公司,房屋租赁合同,担保函,房屋买卖合同,委托关系,两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。,保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。,签定借贷合同，以房产抵押作保证。,开发商向银行作保证，承无限连带责任。,产权式酒店的运作模式如下,经营模式建议,参与各方关系及其法律责任,（1）房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的。（2）房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根

31、据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。（3）担保法律关系 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。备注：管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。,经营模式建议,产权式酒店经营管理模式,（1）管理公司自营 由开发商下属的管理公司自行经营酒店。（

32、2）委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。（3）挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。,经营模式建议,产权式酒店经营管理模式,（1）管理公司自营 由开发商下属的管理公司自行经营酒店。（2）委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。（3）挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。,经营模式建议,经营模式考评,1.

33、经营成本 2.品牌知名度对消费者的影响 3.抗风险能力,国内产权酒店优缺点,产权式酒店优点产权式酒店问题,国内产权酒店优缺点,产权式酒店优点,产区式酒店是一种将房地产、酒店、旅游结合在一起的一种商业概念，对多种资源进行整合，实现了资源共享，扩大了资源边际效用，因而有以下优点：（1）提高销售价格（仅对产权分时度假类产品）分割销售后，每份相对效用较高，例：将每年分割为12份后，每份价格提高为原预计价格的200%，价格也仅为原整体销售的1/6。如公司旗下有多家相关产品并可串联使用，则因其使用范围的提高带来了价值的提高，价格还可上升。（2）易于办理产权证明（仅对于我国旅游用地类产品）我国旅游用地不可分

34、割，不能办理独立的房屋权属证，若旅游用地上建设产权式酒店并以股权方式销售，可相对变相解决该种问题，给投资者以一定权属保证。（3）若承诺较高的收益回报，可加快销售速度若给予投资者较高投资回报，会极大的促进销售速度，但开发商未来收益会受较大影响。,国内产权酒店优缺点,产权式酒店问题,产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。（1）政策风险相对普通住宅，相关政策的变动对于产权式酒店会带来更大的风险。例如，出台的一系列旨在抑制投资的宏观调控，如商业贷

35、款门槛提高、利率提高等。（2）法律问题产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的商品房销售管理办法第2 章第11 条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第12 条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的房地产广告发布暂行规定第16 条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一

36、定的法律风险。,国内产权酒店优缺点,产权式酒店问题,（3）市场风险如发生经济危机，酒店等非生活必须类产品受冲击更大，收益将会明显减少。而由于其法律变更难度较大、建筑改造成本较高也令所有者难以转变产品类型。（4）销售抉择问题提高销售吸引力的最佳方式为提高业主投资回报率，但业主投资回报率直接与销售价格与未来收益相关。降低销售价格虽可业主投资回报率，但直接影响开发商项目收益。而如未来收益较高，则开发商更应持有该物业而不是将其变现。（5）售后风险在与业主签订商品房买卖合同时（后），开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商在名义

37、上将风险地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题看似对开发商没有关系。但在中国“稳定压倒一切的”的政策目标下，在未来运营管理或回报率与预期不符等方面出现问题后，开发商仍将会被联系。,酒店管理公司,洲际国际酒店集团万豪国际集团喜达屋集团香格里拉酒店集团希尔顿酒店集团亚龙湾五星级酒店公司概况,国际知名酒店管理公司,洲际国际酒店集团,【公司简介】：洲际酒店集团是亚太地区及全球最大并拥有最多酒店品牌的酒店管理公司。在100多个国家里拥有、运营及管理的酒店有3,500多家，酒店客房超过54.5万间。其旗下的主要酒店品牌包括：洲际酒店及度假村，皇冠假日酒店及度假村，假日酒店及度假村，快捷假日酒店。在

38、亚太地区，洲际酒店集团在23个国家经营160多家酒店。洲际酒店集团是一家英国公司，每年接待超过一亿五千万客人。是为旅客提供客房为主的，并拥有有限的餐饮设施。【合作要求】：1.由甲方提供相关基本资料给乙方，经乙方充分考虑后给予答复合作意向。2.如双方都有合作意向再作进一步的合作洽谈。【联系方式】：联系电话：02128933388 网址：,国际知名酒店管理公司,万豪国际集团,【公司简介】：万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿

39、美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场。目前万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店和华美达酒店共6个酒店品牌在中国经营的酒店达39家。【合作要求】：1.甲方要提供给乙方项目位置，设计规模以及简单的规划介绍等相关资料。2.乙方根据甲方所给资料做出相关分析，再决定合作与否。3.待双方都同意时再商讨合同以及相关费用等事宜。【联系方式】：联系电话：01065989966 传真号码：01065989960 电子邮箱：网http:/,国际知名酒店管理公司,喜达屋集团,【公司简介】：喜达屋酒店及度假村

40、管理集团(纽约股市代号：HOT)是全球最顶尖的酒店及旅游公司之一，在80个国家拥有740座物业及11万名员工。喜达屋是一个集业主、管理和特许经营于一体的酒店及度假村集团，旗下有多个享誉全球的物业品牌：瑞吉、豪华精选、喜来登、威斯汀、圣-瑞吉斯、W、至尊金选等九个享誉全球的酒店品牌。【合作要求】：1.甲方要提供项目位置，设计等相关资料。2.由乙方派专业人员对项目进行实地调查，对项目进行评估并提出相关建议。3.待乙方考察后，如双方都有意向合作，即可探讨合作相关事宜。【联系方式】：联系电话：0085227241062（香港）网址：http:/电子邮箱：,国际知名酒店管理公司,香格里拉酒店集团,【公司

41、简介】：“香格里拉”是香港上市公司香格里拉（亚洲）有限公司的品牌，该酒店集团隶属于马来西亚著名华商-“糖王”郭鹤年的郭氏集团旗下。香格里拉一向注重硬件设施的豪华舒适，加上亚洲人的殷勤好客之道，成为适合亚洲人文化的知名酒店品牌。香格里拉已是亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳的酒店管理集团之一，在无数公众和业内的投选中，均获得一致的美誉。【合作要求】：1.甲方先将项目有关资料发送到乙方，资料包括地点，位置，规模以及发展商等 基本资料。2.由乙方充分考虑后再决定是否参与合作，如有意向再作进一步的细节探讨。注：该公司业务要求重点在于省会城市。【联系方式】：联系电话：0085225993000

42、传真号码：0085225993613 网址：http:/www.shangri-,国际知名酒店管理公司,希尔顿酒店集团,【公司简介】：希尔顿国际酒店集团(HI)，总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除美国外全球范围内“希尔顿”商标的使用权。美国境内的希尔顿酒店则由希尔顿酒店管理公司(HHC)拥有并管理。希尔顿国际酒店集团经营管理着403间酒店，包括261间希尔顿酒店，142间面向中端市场的“斯堪的克”酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、分布在12个国家中的18间“康拉德”(亦称“港丽”)酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数超过了

43、2700间，其中500多间酒店共同使用希尔顿的品牌。【合作要求】：1.首先由甲方提供项目的相关资料给乙方。2.待乙方决定有合作意向后再进行后续相关事宜。【联系方式】：联系电话：02123216888 传真号码：02123216999 网址：http:/,国际知名酒店管理公司,亚龙湾五星级酒店概况,亚龙湾地区正在营业5星级酒店列表如下，知名酒店集团除香格里拉外均已有酒店物业。,产权酒店客户分析,年龄分布地域分布职业分布首选因素分析客户酒店管理公司选择因素,产权酒店客户分析,客户年龄分布,投资性物业客户年龄分布相对商品住宅更为集中，其中36-40岁所占比例最大。具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段

44、大部分是全家参与，年轻成员负责购买执行。投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。,产权酒店客户分析,客户地域分布,地域分布与住宅相似但更为集中，以江浙、北京、东北、山西四个区域为主。区域分布中以精明理财为传统的江浙（含上海）地区所占比例最大，达到34%；其后依次为北京、东北、山西等地。,产权酒店客户分析,客户职业分布,在客户职业分布中，公司以及政府职员所占比例较大，分别为34、22%。这部分人群接受过高等教育或与外界接触较多，因而思维敏锐且乐于尝试各种新的投资模式。在较高的收入，对未来预期较好，投资观念强并且乐于尝试各种新的投资模式。,产权酒店客户分析,客户首选因素分析,投资客户

45、认为投资回报率和地理区位最重要。当前的投资客户已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，会根据经验判断项目的价值、酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。,产权酒店客户分析,客户酒店管理公司选择因素分析,投资客户认为酒店管理公司知名度与管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。由于物业管理水平等在购买时难以衡量，而知名酒店管理公司大多具备较强管理水平与客户资源量，因而近半数客户首选公司知名度作为最重要考察因素。,产权酒店客户分析,国内房屋产权证办理,产权证办理条件（1）开发商是否具有五证两书，五证即：有土地使用证建筑用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程开工证商品房预售许可证，两

46、书即：住宅使用说明书住宅质量保证书。（2）用三联单收据等换发票，持发票、购买合同原件与商品房预售许可证复印件去相关部门办理。（3）土地证就需要办完产权证之后拿着产权证到土地局办理了，因为土地证属于产权证的副本。办理土地分割登记前提是土地已经办理出让手续，再各办理一份规划许可证。在分割登记后，就可以办理其中一块的转让了。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。,感谢聆听,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,