青岛江山苑房地产项目营销策划产品定位报告73P.ppt

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1、|概 念 缘 起|New Concept,本项目最主要的建设及销售周期集中在2008年，整个2008年全中国人民的关注点只有二个字“奥运”；,青岛是奥运会帆船比赛的承办地，奥运会所代表的运动将在相当长的一段时间内成为青岛的关注热点；,黄岛作为青岛的经济开发区，是一个典型的人口导入型城市，而高知的年轻人是目前开发区最具消费力的核心人群；,开发区目前还缺少一个将营销概念和产品力塑造完美结合的楼盘，换言之，还缺少复合型地产“嫁接”理念运用的代表；,基地位于城市副中心，典型的CLD（城市中央生活区）所在，一个“落地”的理念将使本案成为区域内的明星个案；,这个世界唯有运动和音乐能成为跨越国籍、文化、语言

2、、年龄、身体状况等等因素的共同的喜爱。,|核心定位主題|Sports Time,开发区首座运动型国际社区,|案名建議|Project Name,NO1：韵动时代（主推案名）,谐音“运动时代”，朗朗上口。同时延伸出富有韵律的建筑节奏感，也直接将本案运动的核心理念彰显无疑。,|定位主題及闡述|Marketing Subject,主题概念,打造首个健康运动型的社区,将运动功能与健康理念作为开发的核心理念,对传统的运动型社区认识上的升华1.运动型社区不是简单的添置运动设备就可以称为运动型社区;2.不满足仅仅是“运动就在家门口”的社区模式。行夏理解的【健康、运动型】社区是：1.意味着健康理念与运动设施（

3、软硬件）在项目开发过程中、在产品细节中的具体运用；2.运动的最终目的是萃取出健康生活的理念，并且被居住者所感受；3.是从【物质化的运动社区理解】到【精神化的健康生活态度】的一次升华。,阐述 1,阐述 2,2008奥运年对市场的影响：1.城市基础设施的进一步改善催生市场的整体上扬态势；2.推进区域房地产水平的整体上升，竞争态势加剧；3.各项目必将争打奥运牌，以期在市场上赢得奥运先机；对于本案而言，2008奥运会带来的除了市场机遇之外，更面临的是如何从市场竞争压力中的突围。,客户需求特征:1.大量的人口导入需求是青岛的辅城；2.需求的后续潜力强劲海底隧道、跨海大桥的建设与竣工；3.需求中以高知、中

4、青年客群为核心开发区购买客群的普遍特征；4.未来外地客群的纷涌关注奥运会的召开以及黄岛自身旅游资源的开发。,阐述 3,|概念延伸|Concpt Extend,运动不是一个单一的词汇，今天它已经成为涵盖众多元素的一种文化概念，将它背后的理念深度挖掘，将为社区提供丰富的神形兼并的产品力塑造及营销模式支撑。,運 動,運 動,原规划上的不足:,1.建筑风格略显呆板，缺乏天际线变化;,2.建筑立面缺乏特色，不具备地标个案的个性化;,3.规划布局中的楼间距偏小。,A4楼前后楼间距3237米；,A5楼前后间距3236米。,总体规划布局建议1:,建议把A4、A5、A6三幢楼设置于前后两排，中间可以形成一个大的

5、集中式广场，改善景观视野。,开放式社区,总体规划布局建议 2:,1.界定场所 利用各种区隔手段建立区域识别地图2.宛如工艺品下衬底的丝绒 区隔：建立区域识别地图 统一视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象及鲜明的边界感,道路：与周边相区别的颜色铺装带有标志性线条LOGO,标志物：小品 路灯 其他,在气势上与周围环境形成反差，独具风格 在内涵上匹配区域欣欣向荣的活力 打破传统的规划布局，以开放、自由的形式解决了原来规划中围合式布局所造成的封闭、僵硬 可以通过景观包围建筑的设计手法将建筑融合在环境中，将建筑的开放性与生活的私密性有机结合,规划建议小结：,1.打破传统的规划布局，以开放、自由的形式，将

6、建筑的开放性与生活的私密性有机结合;2.在气势上与周围环境形成反差，独具风格;3.塑造统一的社区形象及鲜明的边界感;4.人车分流，车进小区，停入地下车库，降低噪音，保证地面人的活动空间。,運 動,建筑风格建议,1.纯高层板式建筑、规划简洁大气、现代风格具有公建效果。,2.现代主义简约造型，富有质感的肌理。,3.特立独行的城市住宅作品，优雅素净单纯，富有一定的表现主义色彩。,4.整体呈现大气、自由的建筑精神，极简主义的核心理解，给视觉独特的体验。,建筑单体设计建筑立面（细部）,1.室外构件&造型,栏杆、扶手的精致,阳台、窗、栏杆、扶手空调机位、雨漏管雨棚、门廊、角窗条形高窗、墙上的缝隙不同材质的

7、拼接、特殊的符号,建筑单体设计建筑立面（12层）,1.使用不同材质区隔,商业部分外立面可采用石材、或以钢铁材质勾勒边角,2.使用不同色彩,3.一层与二层相接处使用突出线条,建筑单体设计建筑立面（东西向百叶窗）,东西向增加百叶窗阻挡阳光直射丰富外立面形象,建筑单体设计特殊位置（住宅入口）,住宅入口设计外部与内部的切换体现私密性彰显主人尊贵身份,建筑设计小结,1.建筑设计要有特点，简洁大气，成为区域标志性建筑。2.建筑立面应该是：环保的：保证健康的第一要素；节能的：减少能耗，节约资源更是一种健康的心态；时尚的：顺应生活潮流的，不自封、不落后的体现。3.注重建筑细节，体现沉稳不张扬的建筑品质。,運

8、動,运动是年轻人的最爱，加之本案的目标客户为开发区高知、高收入的年轻人群，我们的户型设计以紧凑型物业为主，以匹配年轻购买群的置业能力及置业需求。同时，在户型当中融入创新亮点，以契合年轻一族追求新颖、积极向上的心理需求。,户型设计核心精神,1 合理控制房型面积 在保证客厅、主卧开间的前提下适当缩小其他功能区的进深。2 将入户花园、空中花园融入每套房源之中。根据房型面积大小考虑入户花园、空中花园的设计，建议在小面积房型（一房或二房）中设计水 平投影面积3-5的入户花园或者扩大阳台为水平投影面积6左右的空中花园；在中、大型面积 房型的设计中将空中花园以“庭院”的形式表现。,户型建议,参考房型一：小面

9、积房型融入入户花园,参考房型二：小面积房型融入空中花园,参考房型三：中套房型融入空中庭院,参考房型四：大面积房型融入空中庭院且奇偶层错开,3 凸窗的运用 在每套房源中合理运用凸窗，在传统的三面采光的矩形凸窗基础上设置可拆卸的凸 窗，供客户自行选择，变相赠送客户面积。,4 顶层跃层房型赠送大面积露台或客厅挑空。,参考房型五：顶层跃层房型融入入户花园、空中庭院、客厅挑空,实用率较高的观景窗,大凸窗/270度观景窗,房型面积控制及大致配比建议,注：1以上面积已经包括阳台、入户花园、空中花园面积；其中阳台、入户花园、空中花园按照水平投影面 积的一半计算。2建议一房的设计不是独立而存在的，而是通过与相邻

10、的二房或三房的组合而形成有效的配比。也就是一房与同层相邻的二 房、三房相结合，可以作为亲子房、老年房、活动室等等的多功能灵活空间。,21/2/2110113平米附带大面积入户花园,1/1/13942平米附带270度观景窗,可组合小户型：3+1房型,運 動,运动型泛会所：运动的终极目的应是全民健身，最大限度创造和满足消费者运动的需求，因此本项目把运动与会所功能结合在一起，提出了运动型泛会所的概念。,会所形式：韵动会（A6底部三层裙房的核心会所）+泛会所（社区中无所不在的运动设施）会所主题：运动、健康、休闲、交流的社区平台管理理念：两权分离的管理模式、控制性定向销售,韵动会以健身、娱乐类运动项目为

11、主：,1F：室内标准恒温游泳池、SPA水疗,韵动会2F：大型国际健身中心（引入国际高端健身俱乐部如美国一兆伟德、香港舒适堡、亚力山大俱乐部合作经营，并将其作为本案重要卖点进行推广）,韵动会3F：趣味运动馆（攀岩、桌球馆、壁球馆、羽毛球馆、乒乓球馆）,泛会所以户外时尚休闲类体育项目为主,英式草地滚球,自由马蹄场,在中庭花园、楼栋底楼架空部分设置小型趣味性的运动场所：如网球场、门球场、小型篮球场,運 動,1.室外照明采用太阳能光源，节约用电；2.雨水收集系统，经处理后可用于景观用水和绿化灌溉；3.外墙内增加保温层，窗体采用中空玻璃（LOW-E），内墙增加隔音材料；4.地下车库采用中部采光井，提供通

12、风和采光，节约能源；上述四项设计将让住户实现高层住宅的低成本居住。,低成本居住,1.小区内部人行交通路线中有台阶必有坡道，且坡道旁尽可能设置扶手栏杆，电梯内设扶 手，方便残疾人、老人的轮椅和婴儿车通行；2.室外照明采用地灯和落地灯，小区内实现无电杆；3.单元门厅照明采用感应开关控制，如采用触摸开关应考虑高度设置充分照顾老人与儿童。上述三项设计将在本小区中实现无障碍通行。,无障碍通行,该系统主要建立雨水收集和后备水源补充系统，以供应屋面/地面绿化及立体绿化用水。该系统可和小区中水系统合并使用。该系统在雨水管顶部/低部设置贴附式水箱及泵送系统，当雨水达到一定高度，水泵自动开启向屋顶/地下水箱泵水。

13、雨水加入营养液后可采取无土栽培、滴灌、喷灌等技术应用于屋顶花园，立体绿化，小区环境绿化美化，该系统设置水位、阳光、土壤干燥、营养液成份等多种探感器就控制器，自动进行雨水收集、营养液添加、绿化灌溉及水量补充。,雨水收集系统,低辐射镀膜玻璃又称为低辐射玻璃、“LOW-E”玻璃，是一种对波长范围4.5UM-25UM的远红外线有较高反射比的镀膜玻璃。低辐射玻璃还可以复合阳光控制功能，称为阳光控制低辐射玻璃。1.节能性。LOW-E中空玻璃对0.3-2.5UM的太阳能辐射具有60以上的透过率，白天来自室外的辐射能量可大部分透过，而夜晚和阴雨天气，来自室内物体的热辐射约有85以上被其反射回室内，仅有少于15

14、的热辐射被其吸收后通过再辐射和对流交换散失，故可有效地阻止室内的热量泄向室外。“LOW-E”玻璃的这一特性，使其具有控制热能单向流向室内的作用。2.具有部分热反射玻璃的性能，即白天可限制部分太阳能辐射的透过，夜晚可有效限制室内热能的外泄，因此应用更为广泛。3.可见透光率很高，其反射的颜色及淡，是建筑物外观透明、通透，突出室内自然采光效果好。,LOW-E 玻璃,车库采光井,单元可视对讲门禁系统,運 動,景观调整建议1：底层局部架空,高层建筑先天给予人一种压迫感，同时本项目占地面积并不大，建议通过底层架空的方式使建筑富有视觉的通透感，将局部景观和中庭花园进行连通，也为景观和运动设施争取了更多的面积

15、。,景观调整建议2：景观轴,小区内部园林序列感统一性层次过渡体现自然的韵律变化,景观调整建议3：景观细节,景观调整建议3：铺地处理,铺地的效果优劣直接影响到住区整体景观效果，因此为营造本项目更佳的质感，有必要在外观、色彩及质感方面的变化以及反映其功能的区别，起到引导步行路线的作用。,景观调整建议3：铺地的质感,不同材质，不同颜色的拼接，突出项目的品质感，及生活的品质感。,景观调整建议4：运动的趣味与参与性,景观调整建议5：减速带细节处理,减速带不仅仅是一块橡皮垫子，可以利用花坛做弯状车道从而达到车辆减速的作用，也可以利用鹅卵石等营造坡缓度达到减速效果，使之成为社区动线中景观的一部分，真正做到道路景观化。,中国的运动元素的运用,双生太极,运动符号,形象符号,材质符号,芦苇笙歌,照明设施应兼顾实用性、装饰性与环境设施的协调性，使其无论昼夜都能兼顾安全、美观、分界空间等功能。强调照明系统以人为本，避免眩光，频闪、超强光刺激，并使光线成为营造社区夜景的重要因素。,景观灯光计划：,The End,Thanks!,真诚期望携手共进！,