1月15日天津市经济适用房市场报告.ppt

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1、天津市经济适用房市场报告,2010年1月15日,保障性住房的定义保障性住房的分类经济适用房限价房廉租房经济租赁房天津市保障性住房的历年供应量天津市住房保障五年计划天津经济适用房的分布天津经济适用房的市场状况及分析限价商品住房的分布限价商品住房的市场状况及分析保障性住房综述,目录：,保障性住房的定义,指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。,保障性住房的分类,经济适用房：包括定向销售经济适用房和定向安置经济适用房。是指我市面向低收入家庭销售，普通拆迁家庭及非拆迁低收入住房困难家庭的定向销售经济适用住房。市政基础设施拆迁定向安置和平房拆迁定向安置 住房。,适用价格：经济

2、适用住房价格将实行政府指导价，利润不得超过开发成本的3%。,购买定向销售经济适用住房的家庭须同时具备以下条件：（一）具有本市中心城区（外环线以内）非农业常住户籍；（二）家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍的（具体收入线标准由市国土房管局定期向社会发布）；（三）拆迁实行货币补偿安置，原则上房屋拆迁货币补偿安置费中拆迁房屋房地产市场评估价格低于25万元，他处住房合计建筑面积40平方米以下或使用面积30平方米以下。,转让条件：购买经济适用住房不满5年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房价格回购。购买经济适用住房满5年，购房

3、人可转让经济适用住房，但应向政府缴纳土地收益综合价款（约为成交价10%）。面向拆迁家庭销售的定向销售经济适用住房、平房拆迁和市政基础设施拆迁定向安置经济适用住房，上市交易时免交土地收益综合价款，购买满5年后经申请可直接取得全部产权。,限房价、限地价的“两限”商品房，限价商品住房每平方米价格将低于同一位置、同档次商品房20%。,2.限价房：,天房雅韵,限价房申请条件,申请限价商品住房家庭住房建筑面积不超过60平方米，人均年收入标准，将由2.5万元调整为3万元，核算2人以下家庭收入时，家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算，即2人户为9万元，单人户为4.5万元。申请人的户籍条件，将由天津市中心城区非

4、农业户籍3年以上，扩大到环城四区及滨海新区范围内非农业户籍。此外，天津还将允许男超过25岁，女超过23岁的未婚人员单人申请购买限价商品住房。,限价房转让条件,购买限价商品住房使用住房公积金贷款的，政府有关部门对其贷款担保费给予50%的补贴。限价商品住房购买人在交纳契税满5年后即可上市转让，交易税费与普通商品房交易标准相同。,3.廉租房：拆迁中最低收入住房困难家庭及非拆迁最低收入住房困难家庭中的孤、老、病、残家庭。,4.经济租赁房：重点解决拆迁中既不符合廉租住房实 物租条件、又无能力购买定向销售经济适用住房的低收入家庭的住房过渡性安置，包括实物配租和发放租房补贴两种形式。,小 结,目前天津市住房

5、保障系统内除限价房外，主要分流拆迁带来的居住刚性需求，因其严格的申请条件，转让条件等规定的限制，范围几乎仅限于拆迁居民，形成一个独立的供需体系。限价房因其申请条件较为宽泛，转让条件简单，价格低廉等特征，备受青睐，部分分流商品房市场需求，起到抑制房价的作用。,天津市保障性住房的历年供应量,近几年来，保障性住房供应总量逐年稳步 提高，经济适用房及限价房在保障性住房中扮演重要角色，自2008年起，天津市政府出台了住房保障五年规划，截至目前已完成目标的52%。预计到今年年底共计完成五年规划目标的74%，建设保障性住房28.1万套。截至目前，全市已有31万余户中低收入家庭受益于住房保障政策。天津廉租房房

6、源充裕。,天津市住房保障五年计划（2008-2012）,经济适用房：总量：经济适用住房建设总量为27.68万套、建筑面积1790万平方米标准：经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。分布：天津市内六区：3.78万套、建筑面积240万平方米；环城四区外环线以内：5.55万套、建筑面积380万平方米；外环线以外区域：18.35万套、建筑面积1170万平方米。政策：经济适用住房向非拆迁家庭转移。根据规划，2008至2009年，经济适用住房重点解决拆迁中低收入家庭住房困难；2010至2012年，将经济适用住房购买对象扩大到非拆迁中低收入住房困难家庭。,截止2009年12月，五年计划已开工909万

7、平方米，完成50.7%，预计2010年底完成78.7%。,限价房：2008至2012年，计划每年建设限价商品住房2万套、150万平方米（套均75平方米），累计建设10万套、750万平方米。限价商品住房每年建设2万套。规划中明确限价商品住房面向符合条件的住房困难家庭销售，采取集中建设和在普通商品住宅中配建相结合的方式组织建设。,廉租房：5年内廉租住房每年建1000套。自2008年下半年起，本市的廉租住房实物配租保障范围将由拆迁中最低收入住房困难家庭扩大到非拆迁最低收入住房困难家庭中的孤、老、病、残家庭。目前，尚有3000套廉租住房可供配租。按每年提供1000套廉租住房计算，可满足至2010年拆迁

8、中最低收入住房困难家庭配租需求。按照提前建设、应保尽保的原则，规划期内，本市每年建设廉租住房1000套、建筑面积5万平方米。新建廉租住房主要在中心城区（外环线以内）和滨海新区选址建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。在规划期建设的5000套廉租住房中的2000套、10万平方米廉租住房用于规划期内解决非拆迁最低收入住房困难家庭中孤、老、病、残家庭的住房困难，其余3000套作为政府廉租住房储备或用于其他对象实物配租。,经济租赁房：改善夹心层住房条件。经济租赁房重点解决拆迁中既不符合廉租住房实物配租条件、又无能力购买定向销售经济适用住房的低收入家庭的住房过渡性安置，包括实物配租和发放租房补贴两种形

9、式。2008至2010年，计划分别向5000户（含实物配租2118户，下同）、6000户、7000户家庭发放租房。由于经济租赁房保障期限为5年，因此，2010年以后，“新增”和“退出”家庭户数将基本平衡。2011至2012年，享受经济租赁房保障户数保持在7000户左右。计划在2008至2012年5年期间建设5万套、约300万平方米租赁型经济适用住房其中计划采取集中建设方式建设2万套、120万平方米；采取配建方式建设3万套、180万平方米。,天津市经济适用房分布图,天津市经济适用房分布特点,天津市经济适用房主要分布在天津市四郊，重点集中在新兴卫星城区，如北辰格兰春天，津南双港新家园，东丽华明示范

10、镇等，地点相对偏远，生活配套不完善，随着天津市城市建设的推进，轨道交通和路网建设，上述区域已逐渐趋于成熟。,天津市经济适用房大事记,1.2002年11月17日，建设部颁布了经济适用住房价格管理办法并于2003年1 月1日起施行。2.2004年4月13日，经济适用住房管理办法颁布。3.2004年12月27日，天津市定向销售经济适用住房管理办法颁布。4.2005年3月4日，颁布关于落实天津市定向销售经济适用住房管理办法 有关问题校友录的通知。5.2005年03月15天津市经济适用房申请工作全面展开。6.2005年04月15日上午，天津市经济适用住房定向销售会在和平体育馆举行。,7.2005年06月

11、13日起，2003年1月1日以后市中心城区房屋拆迁中低收入家庭可以申请购买定向销售经济适用住房。8.国务院于2007年8月7日下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。9.2007年8月25日双港新家园、华明新家园地块国有土地使用权的公开挂牌出让。10.七部委根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见对于经济 适用住房管理办法进行相应修订并于2007年11月19日颁布执行。11.2007年12月24日每日新报披露消息，为使广大拆迁群众有更充分搜狐网的时间选购合适的住房，对已开具的在2007年1月1日之后到期的天津市定向购买经济适用住房证明，其有效期统一延长至2008年12月31日

12、，具体延期手续在原发放购房证明的区房管局办理。12.2007年11月28日双港、华明环外新家园新家园正式开工建设。13.2007年12月28日双港新家园首个经济适用房示范区金秋新苑上市。,部分经济适用房项目,秋怡家园,类型：经济适用房,框架高层 项目位置：北辰区 铁东北路淮河道与姚江路交口 交通位置：地铁3号线、规划地铁3、5号线。最新动态：14栋18层。6栋26层高层。约2400多套。开盘时间：2008年1月入住时间：2010年10月31日 平均单价：4182 元/建筑面积：14.8万平米占地面积：6万平米绿化率：40%容积率：2.44物业费：1.50元/平米/月 户型面积：一居50-60

13、二居65-70 开发商：天津市津房置业发展有限责任公司,双港新家园类型：普通住宅,经济适用房,砖混,框架高层,框架多层 项目位置：津南区 双港镇 开盘时间：2008-01 入住时间：预计2010年9月份入住 平均单价：4100 元/建筑面积：民盛园160000平方米，民兴园85500平方米占地面积：220000平方米绿化率：45%容积率：1.21开发商：天津市住宅建设发展集团有限公司,双港新家园户型数据,华明新家园（顶秀欣园）类型：经济适用房,框架小高层 项目位置：东丽区 华明新家园10号地块 物业费：0.96-1.13元/平米/月建筑面积：162600平方米占地面积：84789平方米绿化率：

14、40%容积率：1.81规划户数:2424户 均价：3846元/平米开发商：天津顶秀置业有限公司,华明新家园户型数据,开发商：天津天房投资有限公司 项目位置：西青区 芥园西道与福姜路交口 建筑面积：14.5万平方米占地面积：7.3万平方米绿化率：45%容积率：3.1均价：4100元/总套数：2552套,福悦里,天房福悦里现状,天津市经济适用房市场分析,销售状况:截至目前，天津市绝大多数经济适用房基本售罄，伴随2009年楼市的飞涨，经适房的价格优势更加突出，越来越多的拆迁户选择经适房，甚至一些不符合条件的购房者也通过其他手段取得资格，加入到经适房购房大军里来。经济适用房的价格仅为周边商品房的50%

15、左右，加上独立的供需关系，使经济适用房基本不受市场左右。经济适用房的销售周期基本控制在一年以内，因经适房受销售均价及最高限价制约，楼盘内部的产品线不均匀导致个别项目周期延长。,政策导向：,自2005年经适房上市以来，拆迁带来的刚性需求逐渐得到缓解，申请资格一再放宽，天津市住房保障五年计划明确指出经适房申请将纳入非拆迁的困难家庭，政策放宽的趋势已经形成。随着经济适用房日趋成熟，政府加强监管力度，今年将在设施配套、功能环境等方面达到较高水平，绿化面积不少于40%。保障性住房所在地区必须要配建学校、医院、商业网点、邮政储蓄网点等。到2010年底，我市将完成住房保障五年计划中经济适用房的78%任务，随

16、后两年建设力度将减少。,经济适用房的机遇,未来几年内，经适房的申请条件逐渐放宽，经适房的销售瓶颈也将放松。回避高房价导致的一系列抑制房价措施。低风险，低投入，高效率的运作模式逐渐成熟。,目前,已上市销售11个限价商品房项目,推出房屋1.7万套。西青（1）：华城丽苑津南（1）：新尚园东丽（4）：百合阳光、舒畅园、舒畅欣园、华富家园北辰（5）：荔红花园、荔丰花园、天房雅韵、淮河园、宸欣家园,目前天津在售限价房分布,2010年新开工限价房,北辰：美震-中环时代、华城佳苑东丽：万科-新里程,天津市限价房的分布图,限价房分布特点,限价房供应土地主要分布在天津市四郊外环以内。东丽津滨大道一带和北辰普济河道

17、立交桥以北地块比较集中。以往经济适用房区域，如华明镇、双港新家园也出现少量限价房。限价房地块现状多为交通及配套不完善地区。但是未来发展速度较快，靠近快速路、中环等城市主要交通，大型社区的形成必将加速带动社区及城市配套。政府伴随保障计划的市政建设工程相继展开。,北辰普济河道立交桥北片区限价房华城佳苑,开发商：天津住宅集团 总用地：203726.17 m2，总建筑面积：511573.02 m2，住宅总建面积：504000.02 m2。商业建筑面积：7573 m2。容积率：2.5建筑密度：20%绿化率：40%建筑形式：一梯两户或一梯三户的11层小高层为主；交通状况：地铁3#、5#线,天津市限价房部分

18、项目,华城佳苑一期淮河园华城佳苑是天津市最大规模的限价商品房项目，共分为A、B、C、D四个地块，开发面积52万平方米。一期开发的淮河园建筑面积近8万平方米，规划住户近900户，户型上全部是全阳、通透设计，以65平方米一室、70至90平方米两室、100平方米三室为主，均价5400元/平方米。其建筑密度约为20%，为小高层11层及一梯两户格局。,华城佳苑地块现状,淮河园效果图,华城丽苑开发商：天津住宅建设发展集团有限公司占地面积:110000平方米总建筑面积:一期52000平方米位置：华城丽苑位于南开区密云一支路延长线 绿化率：30%容积率：2.6均价：4500元/总套数：1224套,天房雅韵,开

19、发商:天津市房地产发展（集团）股份有限公司物业类别：住宅、限价房建筑类别 高层；小高层占地面积:180000平方米总建筑面积:360000平方米物业地址：东丽区昆仑路与外环线交汇处向东一千米。绿化率：45%容积率：2均价：5175元/平方米,天房雅韵项目,天津市限价房市场分析,销售状况2009年初，天津首个限价房项目入市，受楼市调整影响，价格一度高于同区域商品房，由于受限价制约，阶段性促销都绝无可能，一度处于尴尬境地，随后下半年楼市飞涨，限价房以其广大的适应人群和近乎同区域商品房8折的价格备受关注，甚至出现数千人排队三天三夜的空前场面。截至目前，限价房可售房源基本售罄。,政策导向,限价房申请条

20、件极为宽泛，涵盖众多婚房及改善需求客户，并且将继续放宽，涵盖更多人群。每年150万平方米，2万套的供应量，平稳供应。限价房产权及建设标准与商品房无异，5年后可交易，无任何附加税费，等于8折买房。,限价房未来发展,2009年初限价房上市的尴尬境地证实限价房对于市场调整的抗风险能力不足，易现“冰火两重天”局面。由于限制价格，使利润固定，风险无限，利润与风险出现不对等现象。在高涨的市场面前，限价房带来的投资价值尤为突出。,保障性住房综述,廉租房与经济租赁房作为过渡性产品，始终游离于市场之外。限价房作为住房保障调控产品，其效力只有在市场高涨下才能得以体现，因开发风险较大，发展空间有限。经济适用房经过北京十年发展充分证实其存在的必要性，在解决城市建设方面发挥着重要作用，并伴随五年后限产权结束，合理融入二手房市场。,