省级城市新区开发与经营的创新思路以钱江新城为例.ppt
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1、省级城市新区开发与经营的创新思路以钱江新城为例,杨宝民深圳市新摩尔商业管理公司总经理新加坡星联国际不动产机构董事中国商业地产联盟专家委员清华大学实用商业地产总裁班客座教授2008年9月,目录,一、省级城市新区的发展经济学分析 二、省级城市新区规划的新思想与发展模式中外城市新区案例比较 三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发 四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进 五、确定省级城市新区的CBD建设问题以迪拜和钱江新城为例 六、省级城市新区的城市综合体 七、省级城市新区的社会阶层和谐发展,一、省级城市新区的发展的经济学分析,1、最优的人口规模与空间范围匹配2、以知识创新和应用作为新区经济
2、增长的主要途径3、以政治革新作为经济发展的保证,1、最优的人口规模与空间范围匹配,中等城市以万人口作为比较理想的规模,省城规模以万人作为比较理想的规模,作者提出一种人口均等的省城规模模型。,中心城区,副城区,副城区,副城区,副城区,城市新区开发一般以万万人口为理想规模,人数过少难以设置大型教育和商业设施。我们认为适合配置的城市新区,至少要考虑商务区、公园、居住区合理的比例。城市外延型在空间上新区规模一般应该达到公里半径,城市内部建设新区半径可以在3公里之内。,图 一个中国省城的万人口规模,2、以知识创新和应用作为新区经济增长的主要途径,传统的资源消耗型经济发展以破坏环境为代价,造成中国经济难以
3、可持续发展,只有提高人口素质,提升教育水平,以知识的创新和应用作为经济增长的主要途径,中国经济才能长期健康发展。新区的产业选择要重点选择没有放弃破坏污染的产业,保护新区的生态环境是新区成功发展的基础,新区的环境要明显优于老区,这样才能保证新区的入住率稳步提高。,3、以政治革新作为经济发展的保证,以众多的人口分享有限的资源,造成中国很多制度不利于人权的保障,落后的户口制度限制人才的自由流动。我国的行政管理以人治为主,还没有形成行政以法制为主的氛围,城市领导人的更迭不断变换新区开发方向,因此带来了巨大的资源浪费问题。,二、省级城市新区规划的新思想与发展模式 中外城市新区案例比较,1、田园城市到第三
4、代新城规划思想变迁 2、办公与居住、商业教育等的合理空间规划 降低生活成本 3、公共教育和医疗的优质资源配置,提升生活质量 4、统一规划和集中力量实施新区开发的关系,1、从田园城市到第三代新城规划思想变迁,在19世纪末英国社会活动家E.霍华德关于城市规划的设想提出了田园城市的概念,20世纪初以来对世界许多国家的城市规划有很大影响。位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯(Milton Keynes,以下简称MK)新城是20世纪规模最大的新城开发项目之一,也是英国最后一批第3代新城。在 MK 的 首期开发中,把3个原有小镇联系在一起,新城开发和老城改造结合在一起,成为很有效的分期实施办法。在未来的建设中,MK
5、还要建立新的购物中心、戏院和欧洲最大的人造滑雪场,建设新住宅和举办建筑展览会,采用多种方法来吸引更多的人。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,图2 拉德芳斯区域鸟瞰,法国拉德芳斯是一个约3.6平方公里的新区,吸引了巴黎64的国外公司,50是公司总部。区内3600多家企业年营业额相当于法国一年的政府预算。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,图3 拉德芳斯CBD建筑群,这是欧洲最大的办公区、最大的购物中心,15万人在这里工作,万居民居住,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。,法国巴黎拉德芳斯是典型的CBD 新区,城市开发的物业比例合理。拉德芳斯是法国首都的新区,他的C
6、BD地位不是其他城市开发新区可以简单模仿的。,拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心,叫做四季(Les QuatreTemps),拥有250多家商店,营业面积10多万平方米。位于拉德芳斯中心,周边有环形道路。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,表1 拉德芳斯物业比例,图5 风景优美的深圳华侨城,华侨城是深圳规划最成功的现代化城区之一,它的规划起步于年代,由新加坡规划师进行了超前的生态规划,以旅游开发起步,居住区开发获得成功。目前集中增加办公空间和商业空间。目前,许多学者将深圳华侨城作为区域,华侨城在国内休闲商务旅游结合方面做得最好。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,图7 益田假日广场,图
7、6 深圳华侨城洲际酒店,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,对钱江新城的启发:防止房价暴跌。注意供求关系的特点,不要在短期内推出过多办公面积,注意不同物业比例的动态平衡。,3、公共教育和医疗的优质资源配置,提升生活质量,由于宽带网络技术的成熟,办公区域选择已经相对受到较小限制,但是,白领人群对子女教育的关注占有突出地位。优质的幼儿园、小学和初中和高中资源成为区域首先要配置的最重要资源,其次,是体育活动场所和优质医疗资源。,美国华盛顿乔治城大学,4、统一规划和集中力量实施新区开发的关系,再好的城市新区规划只是蓝图,新区真正要组织实施好需要集中力量,一般要注意避免两种错误:(1)一个城市不应该
8、同时开发多个新区,到处分散资源。金华在城市新区开发中没有集中力量开发最有前途的东区,导致新区发展缓慢。(2)同一新区的开发也不要遍地开花,一般适合采取分片滚动开发战略,改变入住率低,居民生活不便的盲目开发模式。南京市河西新区开发就存在这种问题,开发速度太快,开发的物业建筑形象和设计水平不高。,金华新区开发的教训,通过实际比较分析,一般万人规模作为一个片区开发规模比较合理,可以配置万平方米商业面积,按照.万人规模配置教育资源。我们需要有序推进新区开发,保证区域内合理的入住率,便于配置教育和商业设施。在新区开发实施方面,苏州工业园区是公认的成功样板。苏州工业园区不仅规划超前,而且招商质量高,世界强
9、企业进驻较多;在住宅区域和工业厂房开发成功基础上,按照城市新区规划要求,以金鸡湖为主的区域办公商务和购物中心物业都加快了进度,相关开发都取得了成功,其中苏州圆融时代广场综合体开发成为亮点。,小结,三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发,表 国内外新区开发模式比较,图新区开发的流程图,通过钱江新城等新区开发的经验和教训,我们总结一个省级城市开发区的正确流程。,四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进,图 迪拜城市风光,2004年9月,迪拜政府创立了DIFC,将金融服务业作为仅次于旅游业的重点开发产业。这个被称为“自给自足的小型国家”。如今已向世界各地的企业敞开了大门,欢迎金融服务类企业,
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