南通苏通产业科技园区E3、4地块营销策划报告99P.ppt

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1、苏通产业科技园区E3、4地块营销策划报告,报告引言,南通国家技术开发区南部，传统偏远地区，居住热度低，客户存在一定抗性,区域形象,生活氛围,交通区位,资源条件,传统技术开发区,缺少配套及宜居氛围,城市南部，距离市中心25公里，相对偏远,缺乏景观资源，教育资源,开发区那个就已经很远了，更别说苏通了，听说是南通的“苏州工业园区”不过太偏远，不会考虑，只会在市中心考虑买房。市中心的房子最保值，大家都跌的时候，市中心跌得慢，大家都涨的时候市中心涨的最快，苏通那边什么都没有，买房保值肯定不能买到那去啦。开发区的别墅很多，可是空气环境不好，我一个朋友住在优山美地，大半夜都能闻到化工厂的废气味道！公交车很少

2、，打车要等半天，交通很不方便，除非你有私家车，否则不要想住在开发区。现在都是为了孩子买房，开发区又没有什么好学校，干吗跑那么老远，就市区挤挤好了。,苏通产业科技园区长期规划利好，短期生活配套匮乏,只是城市居民的偏见,荒凉,交通不便,偏远,农村,没娱乐,没学校,空气差,脏乱,不安全,区 域 标 签,城市发展趋势东扩南进由于原市区地形的狭长，阻碍了城市的发展，根据南通市城市总体规划(2009-2030)规划，南通市中心将向东、南方向发展。,开发区发展综合性城市新区出口加工区、电子工业园暨数字健康科技园、海洋工程船舶装备工业园、新材料工业园、光机电工业园、电动汽车产业园、江海国际风情街能达商务区：行

3、政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区。苏通科技产业园：由中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(CSSD)、南通市经济技术开发区总公司、江苏省农垦集团合作开发。苏通科技产业园规划面积50平方公里，住宅面积约占1/3，计划分三期用10到15年时间开发完成，目标建成人口为30万的工业区、科技商务区和居住区协调发展的高档园区。,区域价值挖掘,【未来区域规划】,随着南通城市化南进及开发区和苏通园区的发展，苏通产业园区房地产市场将具备更加有力的基点支撑,区域价值挖掘,【价值挖掘】,地块条件36万方，1.6容积率，新兴板块，配套规划环境优,客户对产品的认同度全市客户置业特征，

4、区域客户的产品偏好,开发策略实现项目的战略占位，实现项目的滚动开发,营造居住氛围，塑造高档社区品牌 差异化创新是成功之道！,当地楼市发展状况市场高端项目品质感强，区域市场一片空白,理性下的博弈，滨江地产该如何定位自己的开发战略？,国房景气指数,房地产投资占固定资产投资比重,4月份，全国房地产开发景气指数延续之前的攀升趋势，回升至103.19，环比3月份的102.98上涨0.21，连续三个月的涨势显示国房景气指数缓步走出了去年一路下滑的低迷状态。虽然房地产信贷风险从严管理，但较大数量的外资介入房地产开发使得全国房地产开发景气指数回暖。,宏观分析,【市场整体描述】,上半年总体描述开发热情依旧,特征

5、：土地总体成交量继续缩水 住宅用地成交萎靡不振，工业用地唱主角；普通商品住宅地块溢价率水平都不是很高，非热点板块、品质一般的地块均以底价成交；知名房企拿地小心谨慎；,四月主要城市土地成交情况(公顷）,南通2005-2011年土地成交情况,宏观分析,【土地市场】,上半年土地市场地方避免地王雷区,一线城市移动平均存销比,年,平方米/套,宏观分析,【各级市场比较】,一线市场暗藏危机，二线城市压力较小,部分二线城市移动平均存销比,特征：虽然部分价格过高的二线城市也出现库存快速上升，供应大于需求的苗头，显示全国性限购使得去年避风港也受到波及，但是目前二线城市库存与08年底比较，仍然较低。今年二线城市的压

6、力明显小于一线城市。,不限购的唐山房地产市场销量一路向上,套,元/平米,其他不限购的城市需求也继续火热,万平米,特征：从成交数据来看，基本上不限购的三四线城市仅因为季节性因素而成交小幅下滑。并且这些城市的房价也基本呈现一路向上的趋势。,【各级市场比较】,不限购的城市 需求旺盛 成交火热,宏观分析,根据我司的价格需求弹性模型所得结果，住宅需求总是伴随这投资与消费行为共存。低端公寓属于过渡型产品，高端住宅属于最终消费产品。家庭住宅需求在长期总是会从低端生理满足型需求向高端生活享受型需求升级。,【策略建议】,宏观分析,从目前市场成交走势来看，长期看好二线城市高端住宅,一线城市已经成交回暖但是暗藏结构

7、性库存危机,二线城市库存压力不大，限购影响减弱非限购城市成交火热,【总结】,宏观分析,长期看好二三线城市以及非限购城市市场，高端产品前景更高,本月剩余可售面积87.56万平方米，月均成交面积12.69万平方米，出清周期为6.9个月。,【全市住宅出清周期情况】,南通市场动态,目前南通市场存量房有限，市场在售仅存87.65万方，按照月均成交面积，仅能支持7个月左右,本月南通住宅有大量的新的项目上市，供应量和销售量都有不同程度的上涨，但是市场以逐渐显现供大于求的态势本月新增面积30.95万平方米，共销售面积19.26万平方米，供求比为1.61，本月供给量大于销售量。,【全市住宅供求情况】,南通市场动

8、态,南通全市住宅新增供应和销售去化都不同程度的上涨，总体市场现状为供大于求,【全市住宅成交情况】,供应市场：经过11年初市场的短暂低谷后成交逐步上扬，5月住宅市场总销售面积19.26万平方米，环比上涨212.15%；成交均价：南通住宅市场价格基本保持稳定，成交均价维持在 9000-10000元/之间，目前销售均价为9889元/。,【全市住宅供求情况】,南通市场动态,11年市场成交逐渐回暖，成交价格稳定，达到9889元/,成交情况：截止2011年5月，泰州可售面积最大的依旧是主城区，累计可售面积达31.43万平方米，销售面积最多的是城东区，销售面积为20.56万平方米。,【区域成交情况】,南通市

9、场动态,主城区住宅为市场主供应区，市场成交主力为城东区,本月销售套数最多的面积段为120-160的户型，其次为90-120的户型。,【全市住宅面积段成交情】,南通市场动态,本月南通大面积住宅依旧受南通客户追捧，120-160面积段的户型稳居第一,市中心成熟板块,主城区板块,新兴城市居住板块,新东区板块,品质型热点板块,新城区板块,传统型居住板块,港闸板块,品质大盘宜居板块,开发区板块,【房地产整体板块格局】,南通市场动态,南通房地产市场划分为5大板块，各板块之间功能划分明显，功能定位有所不同，开发区以宜居大盘为主,【南通市区房地产整体发展格局】,南通市场动态,目前高端楼盘主要集中于主城区和新城

10、区，价格和品质较高，新东区和开发区处于市场快速起步阶段，港闸区处于全市的价格洼地,顺发御园,山水壹号,图例 住宅 洋房/别墅 商业/写字楼 新拍地块/新盘,金水湾花园,军山半岛,紫琅上郡,金河名人世家,新加坡明峰地块,中港翡翠城,优山美地名邸,幸福天地,炜赋星湖邻里,星湖101广场,星湖街区,益兴地块,景瑞18号,华润橡树湾,综艺地块,能达地块,通商地块,南通经济技术开发总公司地块,润华国际中心,一期基本售罄，二期正在热销，均价8800元/平米,3月27日开盘，目前均价9200元/平米,6月4日开盘，目前均价9000元/平米,1期预计下半年开盘,开盘时间待定,E岛28#、31#、33#在售，均

11、价12500元/平米,目前开发区范围内项目较多，橡树湾、景瑞18号等大盘均在热销中；军山半岛等别墅项目也均在销售，顺发御园和山水壹号两大别墅项目也即将入市，区域内整体竞争形势较为激烈。,【市场板块分析】,南通市场动态,开发区板块项目以景观资源类项目为主，未来规划良好，品牌开发区云集，未来市场竞争激烈,数据来源：根据南通市各类房地产网站以及相关的房地产数据整理而得,【市场板块分析】,南通市场动态,目前开发区内在售楼盘较多，去化也比较可观，其中不乏华润等知名开发商的项目，区域内整体竞争形势较为激烈。,【新拍地块分析】,南通市场动态,板块未来还有60万方住宅供应，加剧了市场的竞争性,品质开发商的陆续

12、入住带动南通市场的快速发展，品质化竞争成为主流；本案所在的开发区板块属于南通生态宜居板块，产品线丰富多样，项目以生态、景观为核心卖点;未来市场供应量充足，市场竞争激烈，找准项目定位尤显重要,客户置业分析,1.原住民和泛区域人群沿星湖大道城市化进程，将形成以能达商务区西南侧的星湖101广场项目为核心，周边6公里为半径的商业辐射圈，包含现已有15万人口的开发区居民，政府规划导入的动迁人口，市区价格挤压迁入客户。2.私营业主、企业高管及普通职员等产业人群南通开发区目前已有500余家外资企业、2000余家中资企业，周边地区民营企业云集，涵盖精细化工、电子、生物医药、船舶重工、钢丝绳加工、纺织品加工贸易

13、等产业，仅轻纺织加工贸易企业既逾3000余家，大型服务业项目（携程全球呼叫中心）以及日本王子制纸、振华港机等从业人员的持续导入，产业群体将逾40万人。3.公务员、教师、医生等泛公务员人群开发区大学城的建成，航运学院、轻工技术学院等全面进驻，形成高校与配套服务产业互动的规模化教育产业圈，区内原有的中小学教育资源，在能达商务区形成学区品牌。市政中心南迁导入的公务员置业需求。4.市区价格挤压客群开发区形象的转变和相比市区较低的价格，吸引市区刚需置业和改善置业人群。5.周边乡镇进城置业者能达商务区的城市副中心形象和完善的商务、产业、教育、生活配套以及便捷的道路交通，吸引周边乡镇进城置业居民关注和选择。

14、6.外地返乡置业者能达商务区位于南通与上海、苏州往来的主要通道核心地段，必将吸引南通籍外地从业者关注及置业。,客户认知,开发区客户可分为6大客户群体，远期规划人口达65万人,【开发区客户构成】,人口年均复合增长率7%自然增长无法实现如此高速人口增长,客户认知,目前开发区内人口约15万人，按照政府规划，2030年常住人口将达到65万人,【区域人口支撑】,2010年末开发区户籍人口统计：新开镇 面积14.53平方千米，人口48356人。竹行镇 面积31.98平方千米，人口51252人。小海镇 面积27.04平方千米，人口53119人。人数合计：182104 2.5人。2030年开发区人口预计65万

15、人。,产业人群是区域人口增长的主要因素,2007年底，全市总人口769.35万，人口密度为962人/平方公里，人口出生率为5.46，人口自然增长率为-2.27。,政府必将导入大量产业人群，以满足政府规划和区域发展的要求和目标。,客户认知,开发区将大量导入产业人群，中产阶层产生的也将主要集中在产业人群,【区域人口支撑】,苏通科技产业园：该园由中新苏州工业园区开发股份有限公司（CSSD）、南通经济技术开发区总公司、江苏农垦集团合作开发。是一个高科技、生态型、国际化、综合性的江海生态城、国际创业园。电子工业暨数字健康科技园：Intel公司制定电子产业发展规划，台湾中兴公司编制园区规划。园区规划用地面

16、积320公顷，重点发展计算机上中下游产业、光电产业、IT产业及电子周边制造产业、软件研发中心和生命科学、医疗设备、生物医药等产业。海洋工程船舶装备制造工业园：位于苏通长江大桥东侧，规划面积12平方公里。出口加工区：2002年6月21日经国务院批准设立，2002年10月29日封关运作，规划面积2.98平方公里。能达商务区：德国SBA公司进行控制性详细规划和城市规划设计，规划占地140公顷，是集行政办公、商务办公、金融贸易、商业服务、休闲娱乐、高档住宅为一体的大型综合服务功能区。电动汽车产业园：与中信国安集团、法国米其林、德国德固赛等国际知名企业合作，累计投资超150亿元人民币，计划用5年时间建成

17、国内一流技术水平的新能源汽车及关键零部件产业基地，打造出产值超过2000亿元人民币的产业链。江海国际风情街（星湖101广场&星湖街区）：位于南通开发区商业居住中心地带，占地面积300余亩，总建筑面积逾33万平米。与能达商务区相邻，集休闲、娱乐、餐饮、商务、办公、旅游于一体。,中新苏通科技产业园,能达商务区,本案,出口加工区,电子工业园暨数字健康科技园,海洋工程船舶装备工业园,新材料工业园,光机电工业园,电动汽车产业园,星湖101,客户认知,目前开发区已引入世界500强企业27家，拥有各类企业近6000家，为开发区的房产市场形成有力产业支撑,【区域产业支撑】,数据来源：同策研展部企业调查,携程旅

18、行网中高层管理人员比例近10%，置业关注：距离工作地点较近,客户认知,通过典型企业判断产业人群中的中产阶层基数,【典型企业携程呼叫中心】,数据来源：同策研展部企业调查,振华港机中高层管理人员比例约14%，置业关注：距离工作地点较近,客户认知,123,【典型企业振华港机】,500余家外资企业、2000余家中资企业、逾3000余家轻纺织加工贸易企业、大型服务业项目（携程全球呼叫中心）、日本王子制纸、振华港机、产业群体将逾43万人，私营业主和企业高管占12%，约51600人。,客户认知,未来开发区产业人员中高层管理者约5万人，区域中产阶层客户容量相对充足,【产业人群的中产阶层】,客户构成,客户类型,

19、身价不菲，资金雄厚；追求身份认同，喜好奢侈品消费；多次置业，房产投资保值理论的践行者；注重资源独享性和居住安全性；注重圈层感和归属感。,具有良好的教育背景，工作稳定，家底殷实；多数有过1-2次置业行为，关注居所品质；看重房间的功能空间尺度和社区的品牌口碑；对开发商品牌有一定的要求，认为品牌代表品质。,资金限制置业总价；近工作地点；生活配套完善，交通便捷；户型合理，附加值高，总价费用低。,客户特征,无论从区域形象、项目资源占有情况、还是未来去化风险等等角度考虑，我们注定无法在金字塔顶端“折桂”,区域市场最大量的客户群，受限于自身的资金量，对总价较为看重，置业主要考虑紧凑户型的过渡性居住,南通房市

20、的主力购房者，也是被宏观调控政策误伤最严重的购房群体，在目前的南通市场形势下仍将发挥主力的作用,客户认知,【客户划分与需求】,客户构成,客户类型,目标客户,华润、景瑞,和融、中港地产,农工商、中港地产,客户标签：中产阶层,客户认知,【客户圈层锁定】,锁定的目标客户为高端刚需首置和生活改善置业的中产阶层,理由一：品牌战略和融打造品牌需要,理由二：错位战术与同区小戶型竞品形成错位竞争,理由三：品质趋势 华润、景瑞等开发商共塑板块住宅品质,只有中产阶层才具备承载完成项目使命的基本素质,客户认知,【客户圈层锁定理由】,中产者部落,私营企业主,中高层管理人员,高級白领,职业经理人,事业单位人员,公务员,

21、医生,教师,中产阶层多在企事业单位或政府部门担任中高层管理且具有稳定的收入,客户认知,【客户构成】,38,在生活与工作之间找到一个现实的结合点而本項目的“商务区概念”与“滨江居住区概念”，正是最佳的选择总之“手不一定低，眼却一定高”适合他们自己的才是最好的,中产阶层置业更注重个性和品位的融合,客户认知,【客户置业动机】,他们买房并不为炫耀财富，更多是在实践个人品味及方便而本项目的“和融血统”与“纯粹江景”的同质居住是最佳品味保障坚持:更理性的消费，有品味的消费,美观的,国际的,品质精良的,品牌的,品味信仰的,设计创意的,健康的,聪明消费的,比较稀缺的,舒适的,使生活更轻松的,独特的,忠实感觉，

22、享受优雅,中产阶层追求生活享受和身份个性的展示,客户认知,【客户关注点】,908070605040302010 0,地段价格户型景观风格立面物业服务,除地段及价格要素外，针对项目品质方面客户关注集中在产品品质、景观、风格立面及物业服务,客户认知,【客户主力诉求点】,起步阶段发展阶段,成熟阶段,港闸区,老城区,开发区,南通主城区规划图,本案,新城区,江海港区,起步阶段,发展阶段,123,客户认知,【客户演变】,置业目的,驱动力,主力客户,项目形象,商业配套生活环境板块规划,生活氛围居住空间及品质社区品牌,启动及市场培育期,发展巩固期,成熟期,项目规划品质价格挤压板块规划,首置（分户、婚房）初次改

23、善,板块地域性刚需客户区域地缘性刚需客户,门槛级高端刚需客户泛区域挤压刚需客户全市性改善客户,高端刚需客户全市性改善客户,首置初次及二次改善,区域高端形象树立,品质及品牌形象确立,品质型规模社区形成,首置置业改善,本案目标客户群：门槛级高端刚需型+中高端改善型,客户认知,【客户趋势研究】,项目定位,主题性E4、E3应根据各自条件，实现分主题定位形象！,定位思考一E4、E3地块条件差异，同期入市，如何避免市场竞争？,E3-6地块,E3-6地块位于项目的北边，无相关配套，规划相对较差,地块属性,【E3-6地块属性分析】,E4-2地块,E4-2地块位于项目南部，配套有幼儿园和集中绿地，规划条件较好,

24、地块属性,【E4-2地块属性分析】,地块条件的差异性决定E4、E3地块的价值差异化互补,品牌,品质,避开竞争,价值互补,价值分析,【价值的互补】,依据地块属性的价值定位,【价值与产品定位的匹配】,项目定位,前瞻性E3、E4定位不仅仅是两个地块的定位，而是实现园区大规划实施契机的关键！,定位思考二如何跳脱区域定位，实现项目整体形象价值的提升？,36万方品质大盘撬动开发区，乃至整个南通地产格局,36万方“滨江国际城”华美展现,2009,2015,升级期,2020,造势期,立足未来开发区的高起点规划，针对地块自身属性定位为项目未来做全新的形象高度,发展契机,区域产业集群奠定强大经济基础住宅、商业、商

25、务复合型社区的生活机能对消费者说更具有吸引力尤其产业的导入对整个项目带来更高层此的住区人口和消费人口,36万方以居住为主的高端社区(36万),园区一期开发位置,园区二期开发位置,园区三期开发位置,50平方公里，30万居住人口36万),从大盘操作上说，苏通地块是苏通工业园区形象华丽升级的重要篇章,定位契机,潜力,生命力,【项目定位】,项目属性解读,项目定位分为2个重要方面,前瞻性,差异性,主题性,E3、E4地块定位不仅仅是两个地块的定位，而是承接整体苏通产业园区成型的关键！,明确自身核心价值要素，确立绝对竞争优势！,E3、E4地块应根据各自条件，实现分主题定位形象！,【产品定位原则】,项目定位,

26、项目品牌形象定位,区域品质名宅生态宜居社区推广形象：低碳、生态、品质、服务,价值挖掘,本项目需要以前瞻性眼光，有效整合自身价值资源实现全面升级！才能够另辟蹊径,杀出重围,王者归来!,地块使命：承前启后，确立全新综合大盘形象基点！,项目升级建议,在售项目价值点提炼,项目特点,推广诉求,项目卖点,一期,二期,【华润橡树湾】,橡树湾是华润橡树湾系列的又一代表之作，其高品质的建筑品质和国际化的社区生活是项目的核心卖点,典型案例借鉴,推广重点：一期热销、二期加推，示范区开放,【华润橡树湾】,3月27号，二期208套开盘前2天去化在30%以上，去化情况一般,典型案例借鉴,借鉴要素提炼,建筑与景观的协调，保

27、证景观,新主张,Art Deco建筑风格与整体调性的契合,5000平方高端主题会所,产品细节,中央景观轴、大面积绿化种植,高附加值房型，功能布局合理,【华润橡树湾】,典型案例借鉴,建筑风格：是采用芝加哥美学建筑的高层及宫廷式的叠加别墅所组成；景观设置：超过4万方的中心集中绿化，景观是采用英伦新古典主义园林风格；会所：社区会所，三个主题庭院共计三层所组成，分别是泳池夏日庭院、家庭聚会庭院、婚礼浪漫庭院，地下还设有恒温游泳池和健身中心。,景瑞打造的高端住宅项目，占地约20万方、总建筑面积约32.8万平方米，总规划户数约2200户,【景瑞18号】,典型案例借鉴,景瑞18号于6月4日开盘，均价9000

28、元/,建筑风格：是采用芝加哥美学建筑的高层及宫廷式的叠加别墅所组成；景观设置：超过4万方的中心集中绿化，景观是采用英伦新古典主义园林风格；会所：社区会所，三个主题庭院共计三层所组成，分别是泳池夏日庭院、家庭聚会庭院、婚礼浪漫庭院，地下还设有恒温游泳池和健身中心。,【景瑞18号】,典型案例借鉴,景瑞18号以其打造项目的舒适之道为推广主题，进行品牌宣传与项目核心价值点的推广,推广主题：能达商务区核心地段；低密度产品；公园式景观绿化,【景瑞18号】,典型案例借鉴,独特创新的风格设计,新主张,CA定制，装修风格的菜单式选择,多功能的主题会所，娱乐、健身中心,石材立面的品质感,产品细节,大面积集中性的生

29、态景观,本案借鉴点,2R功能实用；3R舒适，功能布局合理,【景瑞18号】,典型案例借鉴,借鉴要素提炼,含独幢、双拼、联排、叠加四类别墅产品,套型建筑面积为180-500平方米，可满足各类高端客户需求,人车分流,别墅户户双车位、户户大面积私家南院,沿天然河道错落景观,产品丰富,景观设计,【山水壹号】,典型案例借鉴,占地300余亩，纯别墅规划,纯别墅住区,含组院、双拼、独栋等丰富产品线,南加州建筑风格、意大利建筑风格、英伦建筑风格、法式建筑风格等经典建筑形态全部引进园区，与山水相互辉映,建筑风格多样,每一套别墅都拥有独立的下沉式庭院、入户前庭、侧院、内庭院等丰富的院落组织,大面积私家庭院,【顺发御

30、园】,典型案例借鉴,多功能会所,多元产品户型,管家式物业服务,产业核心地段,建筑风格装修,文化景观小品,多功能会所,酒店式入口,“滨江地产”风情街区,经典建筑风格,石材立面,集中式主题景观,高端多功能主题会所,【对应到本案的价值点提炼】,典型案例借鉴,满足项目客户的精神追求,通过项目的整体品质提升,品质化、国际化、宜居化,通过项目的实体表现和精神追求，提升项目的整体品质表现,实现项目实体DNA与客户精神诉求的无缝对接,客户与价值匹配,产品方案建议,南北中轴对称，围合式排布，优化中央集中式景观，排布使得景观资源最大化，凸显项目高品质特性,丰富的产品线，围合式布局,中央景观轴、景观资源最大化,高品

31、质多层产品，做高品质,南北组团中央对衬，互补干扰,1,2,3,4,突破限高，与规划不符合,5,【方案一排布建议】,产品方案建议,满足限高，符合规划条件,产品线东西布局，互不干扰,组团式布局，多层产品私密性强,1,2,3,【方案二排布建议】,产品方案建议,多产品线分开排布，私密性更强，小高层布局使得景观利用上不如方案一,产品优化建议,74,米黄色仿石材真石漆，给人稳重，典雅，高贵感。在打造高品质立面的同时有效减低了成本。,【方案一：Art Deco】,建筑风格建议,建议采用古典ART DECO风格,75,底层基座采用石材，墙身及顶部采用真石漆；注重建筑顶部的装饰线条，强化竖向装饰。,【方案一：A

32、rt Deco】,建筑风格建议,建议采用古典ART DECO风格,发展的方向是简洁，强调和内部空间舒适性，流线更粗旷；整体建筑，横向凹凸设计，纵向阶梯感设计；半对称或完全不对称；建筑局部讲究装饰，如非常讲究对房顶、基座的设计；主体的装饰强调铁艺,木艺的运用，呈现简洁、粗犷的时尚；外墙的落水管、室外管道，设置应与建筑主体设计统一考虑；落水管、电力线、可适当作隐藏安装。,【方案一：西班牙风格】,建筑风格建议,根据本案的拓荒者的领导形象，为使得本案更能树立苏通园区的标杆形象，提高项目品质高度，建议本案选择方案一：Art Deco风格,中央景观设计 该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林 严格遵照

33、欧洲古典园林的法则，5000的法式皇家园林呈长方形，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿中央轴线南北对称布置 中央景观元素 西式凉亭、花钵步道、大草坪 林阴步道、水渠和灌丛,绿城留庄,【中央轴线景观案例借鉴】,景观价值体系,中央景观,79,法式宫廷园林景观，层层进深、中轴对称的园林布局，令皇家气韵环绕簇护，与外立面风格呼应，配合项目品质提升中央景观轴根据中央广场面积设置不同尺寸的喷泉景观，与毗邻水系相呼应。,【南地块中轴景观路线】,景观价值体系,南地块景观路线建议采取法式宫廷园林景观路线，与外立面风格呼应，配合项目整体品质及环境营造,标准庭院入口小景庭院隔断墙及绿篱草坪及铺地庭院小品

34、大户型可考虑配备设备（如烧烤台）,【南地块多层成品庭院】,景观价值体系,有效弱化“花园过小 密度过高”抗性，营造与建筑风格融合的空间氛围，提升客户对产品价值的认同,五星级私人会所，包含商务宴会、高档SPA养生等内容，会聚常州的顶级精英。,新城首府,【星级私人会所案例借鉴】,会所运营,项目形象塑造会所+样板局部表现力支撑项目形象,尊贵感及仪式感强的会所，不仅提高了社区档次，也让居住者的身份凸显尊贵,【星级私人会所建议】,会所运营,会所主题鲜明营造强烈的仪式感及尊贵感，同时通过星级会所会聚南通高端客户以实现有效的圈层营销及口碑传播,83,巧妙高雅的内部设计，带来无限视觉美感，震撼心灵,【星级私人会

35、所建议】,会所运营,注重内部打造，给客户带来强烈震撼感,【星级私人会所建议】,会所运营,内部的软装，外部的豪华大气，给人带来高贵和舒适感,雪茄红酒吧,阅览室,钢琴酒吧,大堂,多功能厅/会议中心,【星级私人会所建议】,会所运营,内部的软装，外部的豪华大气，给人带来高贵和舒适感,【星级私人会所建议】,会所运营,内部的软装，外部的豪华大气，给人带来高贵和舒适感,87,起伏的地势 打破地形的局限弱化地形劣势 地势的抬高 视觉景观起伏性景观高低层次性,【坡地景观】,生态景观,喷泉、跌水、秋千等景观小品与人的融合 注意与整体景观的协调性和一致性，营造情景交融 景观小品应注重一定的艺术性，增加社区的人文内涵

36、,【景观小品】,生态景观,采用高大石材+铁艺材质围墙区隔小区与外部区域；墙体高度4米之间，体现深宅大院的尊贵及私密感。,【社区围墙】,生态景观,项目形象气质展示,产品深化建议,匹配,92,华美丰盛的(多而复杂的摆设)富丽堂皇的(黄金灿灿的色彩)看起来够贵的(材质跟工艺够贵)有明显欧美感觉的大尺度,大气派,大手笔前所未有(之前从没见过的)千万不是恶俗(有细节,艺术性,设计感)典型尊贵的(毫无争议的富贵符号),项目形象气质,匹配项目形象气质的产品深化建议,93,产品深化建议,整体调性气质与色彩材质示意,94,产品深化建议,奢侈显富张扬的会所兼售楼处,95,产品深化建议,奢侈显富张扬的会所/售楼处及周边样板环境,产品深化建议,奢侈显富张扬的会所,产品深化建议,奢侈显富张扬的房展会展位布置,98,奢侈且细节完美的现场实景呈现,产品深化建议,高墙/大门/石材/阶梯所营造出来的尊贵感与客户心理期待的体面尊荣相匹配,Thanks!,