江苏太仓向东岛二期别墅项目品牌营销战略159PPT.ppt

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1、向东岛2010年品牌营销战略,第一部分2009年营销工作总结第二部分2010年总体营销战略,第1篇向东岛09年营销总结与启示,Point 1,客户调查分析,业主购买因素调查分析,购买原因,前期购买中投资因素较大，二期投资因素将逐渐减弱，市场竞争性将由此增强。,Point 1,客户调查分析,业主购买因素调查分析,客户能接受向东岛的交通时间在30-60分钟，可以看出，以向东岛为核心，周边的30-60分钟的区域皆可成为向东岛营销的目标区域。,所能接受交通时间,Point 1,客户调查分析,业主购买因素调查分析,图表看出：业主购买向东岛的两个主原因是投资和自住，迅速上涨的价格刺激一部分客户将向东岛作为

2、短期投资项目，而岛上的原生态环境和距离上海较近的区位优势促使大部分客户将定居向东岛。,优势认可,购买向东岛的客户绝大多数为私营企业主和高层管理者。,Point 1,客户调查分析,业主身份统计分析,业主工作职务,业主学历主要集中在高中或职高、大专和本科水平。这充分证明了向东岛对于他们来说不仅是生活，社会地位价值往往是决定性的。,Point 1,客户调查分析,业主身份统计分析,业主学历,业主基本集中在太仓，在嘉定、普陀、徐汇区域工作的客户也认可向东岛的板块优势和居住环境，嘉定区域成交最为活跃。,Point 1,客户调查分析,业主身份统计分析,业主工作所在地,Point 1,客户调查分析,向东岛来访

3、客户统计分析,2009年，向东岛共计上岛来访1309组上海及其它地区来访437组，占整体来访人数的34%，太仓地区组854组，占整体来访人数的66%,Point 1,客户调查分析,向东岛来访客户统计分析,根据来访数据调查，上岛客户多以男性为主。,Point 1,客户调查分析,向东岛来访客户结构统计分析,来访客户基本为夫妻或与朋友一起来岛上体验，全家拜访也比较常见,Point 1,客户调查分析,向东岛来访客户年龄统计分析,来访客户年龄以3050岁居多，且大都亲朋好友结伴一起来,Point 1,客户调查分析,来访客户统计分析（上海区域）,Point 1,客户调查分析,向东岛来电客户统计分析,上海的

4、推广取得了空前的关注，充分证明上海人对休闲度假和生态养生的强烈需求。,Point 1,客户调查分析,来电客户关注点数量统计,Point 2,广告传播效果分析,太仓及上海各媒介效果统计,Point 2,广告传播效果分析,户外广告媒介效果也非常明显，网络、电视、杂志配合户外达到立体化的传播攻势。根据客户对向东岛的了解程度，可以得出：向东岛的广告传播对客户的持续影响力很高，大多客户通过广告的吸引上岛体验，最终达到购买的目的。,客户对向东岛了解程度,Point 3,向东岛成交户型与面积分析,向东岛主流成交面积在320-470之间的B/C/D中小独栋、500以上的A型大独栋抗性很大，双拼别墅在合理的促销

5、政策中均有很好表现。,向东岛320-470平米中小独栋为成交主流,小结2009年向东岛在上海的推广的确吸引了大量关注充分见证向东岛定位的准确性和其原生态魅力但由于一期户型面积并不属上海购买主流现场不够完善等原因，造成一定的客户流失从来访的性别和年龄看他们一定很看重向东岛特有的区位价值和居住环境同时也需要无可替代的城市地位,Point 4,2009向东岛营销启示,Point 4,2009向东岛营销启示,为什么向东岛09年能完成6.5亿的销售指标?,定位精准,概念独到,战术灵活,活动丰富,空中品牌塑造地面锁定客户,第2篇2010年沪苏两地别墅市场压力有多大？,2010上海别墅环境市场预测,PART

6、 1,上海别墅市场分析2008年12月-2009年11月上海别墅市场价格走势,Point 1,上海别墅市场分析2008年12月-2009年11月上海别墅市场成交套数,Point 1,上海别墅市场分析08年12月-09年11月上海别墅市场成交量/供应量,Point 1,上海别墅市场分析别墅市场月度月均供应量预测（万平米）,Point 1,上海别墅市场分析上海市场供应量预测,Point 1,根据09年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们预测：,2010年上海600万以上别墅的市场供应量约为120万方300-600万左右的别墅供应量约为180万方,2010年上海嘉定区别墅调查在售各主要项目目前存量面

7、积对比,Point 2,2010年上海嘉定区别墅调查在售项目剩余套数对比,Point 2,2010上海嘉定区别墅调查在售各项目目前均价对比,Point 2,Point 2,2010上海嘉定区别墅调查嘉定别墅市场热点板块2010年价格预判,2010上海嘉定区别墅调查嘉定别墅市场预计,嘉定区域受11号线开通影响，众多自住和投资客户将目光瞄准本区域，房价和地价大幅上升，嘉定新城楼板价达到15800元/平米。嘉定区在售别墅剩余约300套，销售均价为27000元/平米。2010年嘉定区域别墅供应量预计在40万方，预计供应价格在29000-38000元左右。,Point 2,2010上海独栋别墅板块单价预

8、测,Point 3,2010上海独栋别墅板块单价预测,青浦区热点板块：徐径 35000 赵巷 35000 朱家角 35000 淀山湖 20000元嘉定区热点板块：南翔 38000 安亭 40000松江区热点板块：佘山 50000 泗泾 35000浦东区热点板块：张江 35000 川沙 28000 高桥 30000奉贤区热点板块：奉贤海湾 28000金山区热点板块：金山海滩 25000宝山区热点板块：顾村 27000,Point 3,太仓别墅市场,PART 2,太仓别墅市场分析在售项目基本情况一,Point 1,太仓别墅市场分析在售项目基本情况二,Point 1,太仓别墅市场分析在售项目基本情况

9、三,Point 1,太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目户型面积调查/户型面积对比,Point 2,太仓别墅市场分析太仓在售独栋别墅项目面积调查/平均占地面积对比,Point 2,太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目户型面积调查/花园面积对比,Point 2,太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目销售价格调查项目均价对比（区间价格取中间值）,Point 3,太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目销售价格调查/项目总价对比(单位万元/套),Point 3,太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目销售进度调查总套数与去化套数对比(估计),Point 4,太仓别墅市场分析2009年市场总套数与市场去化套数对比(估计),Poin

10、t 4,太仓别墅市场分析2010年市场供应总套数/去化套数预测,Point 4,2010市场压力总结,PART 3,太仓别墅市场压力总结,Point 1,根据对太仓别墅市场和客户需求分析，我们得出：,太仓2009年的别墅成交量尤其是高端别墅呈现井喷现象，别墅成交价格也屡创新高，达到20000元/平米，价格直逼嘉定。随着各大地产商进入太仓市场，太仓2010年别墅市场竞争将进一步加剧，别墅产品更加丰富，营销手段更加多样。,太仓别墅市场压力总结,Point 1,根据对太仓别墅市场和客户需求分析，我们得出：,太仓区域的别墅购买人群比较有限，多为本地民营企业主，购买目的为自住和投资，当供过于求时，购买倾

11、向于以投资为目的，如市场受到价格冲击后，一部分投资用途的别墅会大量抛盘，导致别墅市场价格紊乱，风险大幅增加。,上海别墅市场压力总结,Point 2,根据09年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们得出：,09年上海别墅市场的刚性需求得到很好释放随着别墅价格的不断攀升，成交量呈下降态势。上海别墅品种多样，各类别墅都拥有其独特卖点产品个性和特色成为别墅购买的重要组成部分。,上海别墅市场压力总结,Point 2,根据09年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们得出：,随着上海别墅土地成本增加，受国家房市宏观调控政策影响，上海2010年别墅市场供应量会进一步减少，受上海世博会的影响2010年上海别墅成交价

12、格在整体走高后，会趋于平稳或小幅下滑。,第3篇向东岛二期别墅产品优劣势分析,英式乡村风情与向东岛天然风景融为一体 厚实的石头城堡蕴含浓郁北欧风情与建筑文化坡屋顶与全挑高大客厅彰显英式贵族的高贵,纯粹英式乡村别墅风格,Point 1,二期产品优劣势分析,在整个太仓，纯独栋别墅板块已经无法复制了。向东岛无疑成为了值得珍藏一生的别墅。,纯独栋规划,Point 1,二期产品优劣势分析,市场主流面积规划,Point 1,二期产品优劣势分析,独栋主流面积300400基本符合太仓及上海高端别墅购买面积需求,显然，二期大大超越了一期当经典的英式乡村别墅根植于向东岛的田园野趣中当高贵的北欧建筑点缀在这原生态绿野

13、之上向东岛用新一代经典人文独栋定义了一个全新的别墅豪宅境界,但是，二期产品面临严峻的市场考验600800万的总价逼近上海周边高档别墅价位当地竞争项目不断涌现虽然已经确定向东岛太仓高端别墅品牌地位但要打开上海尚持仍需时日根据一期销售反馈，现场升级至关重要,Point 2,产品升级建议,作为高端别墅，面对高端客户的苛刻要求，必须在别墅的生活营造上不断完美。为打造原汁原味的英式田园样板区建议在别墅花园、景观规划上进一步升级,Point 2,产品升级建议,景观规划建议,小区道路两侧适度堆坡，或辅以部分石墙，采用大面积的绿化。,临水景观：石桥、流水是英式乡村别墅必不可少的元素,Point 2,产品升级建

14、议,娱乐设施建议,设置邻里公共庭院：古朴而具自然气息的公共庭院也是英式乡村别墅的一大亮点,英国人特别爱好、擅长园艺，精致的私家花园最能体现英式乡村别墅特点,Point 2,产品升级建议,私家庭院建议,园艺墙面,私家园门,私家宠物,坡地绿化,种植花卉,园内小品,第4篇向东岛二期的目标市场分析,太仓潜在客户调查,PART A,太仓潜在客户调查太仓高端客户潜力调查（按固定资产来分）,关键目标群体,太仓潜在客户调查太仓高端客户区域分析（太仓管辖乡镇分布）,太仓潜在客户调查太仓高端客户需求分析调查,太仓潜在客户调查太仓高端客户的职业分析,上海潜在客户调查,PART B,上海潜在客户调查高端客户群体置业分

15、析 年龄,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 收入,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 置业经验,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 置业人归属地,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 职位,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 工作和生活圈,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 购房动机,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 期望购房区域,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析期望物业类型和装修程度,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析可接受面积,上海潜在客户调查高端客户群体置业分析可接受单价及总价,Point 1,第5篇2010总体营销战略,向东岛2010年营销总策略,PART A,P

16、oint 1,二期销售目标,二期别墅产品套数为103套总销售面积为4万余平米，预计二期开盘单价为20000元根据09年销售完成率，销售任务=1期余货+2期新盘2010年，我们的销售目标 100套销售金额 8亿,向东岛板块地位华东提升策略,Point 2,2010营销战略关键之一,每个城市都有属于自己的标志性高端别墅板块上海有佘山、赵巷、朱家角、浦东世纪公园苏州有金鸡湖、独墅湖、澄湖、太湖板块向东岛板块的出路，在于跻身其中，从而不断改变高端别墅板块的格局,2010向东岛精准营销策略,圈层营销策略,活动营销策略,会所营销策略,Point 2,2010营销战略关键之二,价格精准定位策略,Point

17、2,2010营销战略关键之三,上海区域价格策略建议,选择拥有最佳位置景观和绿化的别墅针对上海市场，这些别墅只标总价（如果要涨价也只是调整总价），配合赠送相关优惠，如收藏品、私家水上平台等，使这部分客户拥有最佳资源和向东岛无可比拟的业主地位。,价格精准定位策略,Point 2,2010营销战略关键之三,太仓区域价格策略建议,太仓区域的客户，价格策略上实行小幅高开高走策略，按照单价和销售面积进行销售，配合一定的折扣比例，并在适当的时机进行涨价，刺激客户购买。,向东岛品牌提升概念,PART B,Point 1,2010华东总体推广战略,向东岛板块的影响力必须全面升级2010,成为上海乃至整个华东的一

18、个高端别墅板块,案例：太阳湖大花园板块,淀山湖休闲板块,上海西旅游休闲板块,上海西养生休闲板块,太阳湖国际养生城,Point 1,2010华东总体推广战略,华东国际生态养生岛,二期品牌升级跻身上海高尚别墅板块之列,天然群岛养生圣地,上海北 私属养生群岛,Point 1,2010华东总体推广战略,苏州市场战略,PART C,Point 1,目标市场定位,向东岛,太仓客户,苏州客户,想买豪华别墅,投资潜力别墅,想买上海别墅,想买上海别墅,想买休闲别墅,投资潜力别墅,最具投资潜力的大上海豪华休闲别墅板块,Point 2,品牌传播主题,问题是：第一是不需要去标榜的那么，如何让市场感觉到呢？,在太仓向东

19、岛是无可争议的太仓别墅之冠引领着太仓的别墅市场,Point 2,品牌传播主题,真正的王者淡定从容 静观世界不战而屈人之兵,Point 2,品牌传播主题,真正的王者传世人文风范非凡品位独一无二,Point 2,品牌传播主题,必须重新定义向东岛的区位优势挑战苏州高端别墅传统格局,对苏州向东岛是还有相当的神秘感,Point 3,精准营销战略,二期成交客户按照沪苏两地市场4/6比例分配即锁定60组有效客户,根据别墅成交客户比例，苏州地区要有针对性的邀请到500组全新意向客户，才能确保完成销售目标那么如何才能找到这500组意向客户呢？,向东岛经过近一年的高调造势已经在太仓整个周边地区形成了一个富人板块的

20、印象,向东岛就是沪苏间的一个财富阶层的圈子,Point 3,精准营销战略,有了如此的品牌认知度，有了固定的业主人群那么如何来吸引二期的目标客户群呢？,如何放大人群的力量，形成新的目标人群，成为营销的关键,聚集人群形成一个圈层,吸引新的人群形成更大圈层,营销的关键策略,Point 3,精准营销战略,商会营销,会所营销,锁定苏州500位客户,活动营销,Point 3,精准营销战略,组织岛上活动邀请业主和业主朋友一起参与达到圈人的目的,活动策略,四季养生主题活动,业主大树认领活动,Point 3,精准营销战略,太仓地区,苏州地区,通过华东地区的商会等组织，发起经济专业论坛活动及体验活动,沪苏经济人物

21、高峰沙龙,商会营销策略,拜访商会直接销售,邀请成员参与活动,Point 3,精准营销战略,台商会,浙商会,徽商会,川商会,粤商会,地产项目通过引进高端会所服务，增加项目的高附加值，吸引更高层次的客户关注，致使项目售价快速溢价30%-40%，通过CLUB品牌的号召力和所拥有的客户资源来锁定目标客户，以销售会籍来代替销售别墅，提升别墅品位,会所营销策略,引进CLUB运营品牌,借用CLUB客户资源,Point 3,精准营销战略,上海名流会,上海雍福会,上海鸿艺会,向东岛业主组织,向东岛开发商,知名会所经营机构,向东会,权威媒体,商会组织,名车俱乐部,游艇俱乐部,赛马俱乐部,名品俱乐部,权威网站,奢侈

22、品牌,Point 3,精准营销战略,会所营销策略,上海市场战略,PART C,上海市场目标客户,Point 1,向东岛二期成交客户上海区域成交客户比例约为40组即锁定上海40组有效客户，将邀请约1000位意向客户到访向东岛。,先融入上海 再影响上海品牌定位全面升级 成为上海国际别墅生活的补充,第一阶段国际生态养生岛概念炒作强势推广,第二阶段建立上海体验中心直接展示向东岛的魅力,第三阶段定向圈层营销锁定目标客户,Point 2,2010上海总体推广战略,2010.03-2010.05,板块概念升级强势热炒,软性线路向东岛生态保护区,硬性线路华东国际生态养生岛,大上海不可再生的原生态文明,Poin

23、t 2,2010上海总体推广战略,报纸,户外,网络,大众媒体投放计划,杂志,其它媒体,上海市区A5沪杭高速,中国经营报南方周末第一财经日报参考消息,别墅豪宅东方航空南方航空,搜房网搜狐绿色频道产品网站焦点网,直邮/楼宇广告/会所广告/写字楼广告,Point 2,2010上海总体推广战略,上海体验中心的选址设立,要想圈定上海客户，在上海的售楼体验中心是必不可少的，大多非上海的别墅项目若针对上海市场必会设立体验中心,如澄湖水岸别墅建议向东岛可将上海体验中心设在沿武宁路与中山北路交叉处附近，方便客户沿A11或A12上岛体验。,Point 3,2010总体推广战略,2010.03-04,2010.04

24、-2010.09,一方面开展大众广泛参与活动保持项目曝光度与市场持续关注,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,大众影响力活动,小众营销活动,一方面与各种车友会、俱乐部合作，展开小型圈层活动,如何找到目标客户？,CLUB营销,VIP营销,锁定上海1000位客户,会所营销,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,上海高端会所发展成熟，会员众多，且活动形式多样，不同的会所便是不同的富豪集团，若能很好借用这些会所资源，对二期销售会有很大促进作用。,会所营销,和会所合作组织活动,邀请会所会员参与项目活动,提供会所活动场地,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销

25、系列活动,如何找到目标客户？,车友俱乐部，健身俱乐部、美容俱乐部、高尔夫俱乐部、名表俱乐部等，上海高端俱乐部云集，其会员组成无不为社会塔尖精英人群，这一庞大的客户资源有极大挖掘空间,CLUB营销,提供CLUB活动场地,邀请CLUB会员参与项目活动,和CLUB合作开展活动,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,如何找到目标客户？,成立向东会，一期业主都为本会成员，充分发挥老业主及重要客户的圈层作用，提供意想不到的尊崇服务及形象多样的活动，借用意见领袖的作用带动项目销售,VIP营销,VIP活动,VIP成员炒作,向东会炒作,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,如

26、何找到目标客户？,上海目标客户资源之一,上海各商会和行业协会锁定上海各行业协会成员单位客户资源数量：约2000人,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,上海年度营销活动规划之一,沪苏商贾联谊会商贾人群：沪苏两地商会和行业协会领导成员或领导品牌企业主。（可根据具体要求进行调整细化）形式：可上海太仓两地联办（具体活动内容根据沟通再定）数量：每次20-50位对口行业企业家,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,上海目标客户资源之一,上海车友会俱乐部客户资源锁定50-100万价位的私车车主客户资源数量：约5万名,如何圈住目标客

27、户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,上海年度营销活动规划之一,穿越向东岛 体验岛生活汽车品牌：奔驰汽车，宝马汽车，荣威汽车，宾利汽车人群：拟邀年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士或私营企业主。（可根据具体要求进行调整细化）形式：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）数量：每次30位车主以上，可2周办1次,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,上海目标客户资源之二,上海各银行VIP客户资源锁定固定存款超过500万的银行客户银行类别：招行 建行 交行 花旗客户资源数量：约3万名,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战

28、略,圈层营销系列活动,世博年异地置业交流会银行品牌：招商银行，建设银行，交通银行，花旗银行拟邀人群：固定存款500万以上客户，年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士或私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）形式：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）数量：每次30人以上，可每月举办2次，地点先设在上海，确定体验意向 后，带客户上岛体验。,上海年度营销活动规划之二,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,上海年度营销活动资源之三,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,南方周末 读者资源锁定企业高管或学历在本科类

29、报纸读者客户资源数量：约8万名,低碳生活离我们有多远？南方周末：在这里，读懂中国，中国公信力最强 的报纸媒体人群：年龄40岁以上，企业高管或CEO（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）形式1：上海安排场地形式2：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）数量：每次30-50人左右，,上海年度营销活动规划之三,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,【鸿艺会会所】高级客户资源锁定上海高端奢侈品消费人群客户资源数量：2000人,上海年度营销活动资源之四,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,向东岛岛居豪宅上海品鉴会鸿艺会：上海高

30、端VIP私人会所，成员为领事馆高层和高端商务人士以及私营企业主。人群：年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士以及私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）形式1：向东岛上海品鉴会形式2：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）数量：每次30-50人左右,上海年度营销活动规划之四,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,莱悦游艇俱乐部长三角客户资源锁定上海及长三角高端奢侈品消费人群客户资源数量：1000人,上海年度营销活动资源之五,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,向东岛上海私人品鉴会莱悦游艇俱乐部：上海高端游

31、艇会所，成员为购买游艇业主、游艇爱好者、外资企业主及高管、艺术大师等。人群：年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士以及私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）形式1：上海游艇浦江游览暨向东岛推介会形式2：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）数量：每次30-50人左右,上海年度营销活动规划之五,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,搜狐网中国第一门户网站锁定搜狐网络上海高级客户资源客户资源数量：5万人,上海年度营销活动资源之七,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,世界向东搜狐-向东岛 企业家战略论坛搜狐网

32、：整合搜狐财经、汽车、娱乐、体育、社区等媒体与高级客 户资源。人群：年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士以及私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）形式1：搜狐向东岛企业家战略论坛上海会议形式2：搜狐向东岛企业家战略论坛太仓会议（具体活动内容根据沟通再定）形式3：组织客户看房体验团(现场预约和网上预约)数量：每次50-80人左右,上海年度营销活动规划之七,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,搜房网中国地产门户网站锁定搜房网上海高级客户资源客户资源数量：2万人,上海年度营销活动资源之八,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战

33、略,圈层营销系列活动,国际养生岛居搜房网看房团搜房网：长三角地产领导级品牌人群：已购别墅或具备购买意向客户（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）形式：结合上海世博会，炒作上海国际生态养生岛居，组织看房体 验团(现场预约和网上预约)数量：每次50-80人左右,上海年度营销活动规划之八,如何圈住目标客户？,Point 3,2010总体推广战略,圈层营销系列活动,如何锁定现场客户？,PART D,如何锁定现场客户？,Point 1,2010总体营销战略,项目现场最具说服力和打动力考虑到向东岛2期样板间要在6月才能推出，那么3-5月期间的客户体验主要是岛上的原生态环境和居住意境现场需要传递给客户的是

34、：无法超越的豪宅板块超凡脱俗的岛居宝地不可估量的升值前景英式田园的居住文化,如何锁定现场客户？,Point 1,2010总体营销战略,那么如何来向客户传递这些信息不断的刺激客户了解向东岛感受英伦岛居意境和岛居文化？,如何锁定现场客户？,Point 1,2010总体营销战略,关键词一英伦田园花香四溢,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,超大的体验中心惊艳上海，但空间过大导致现场氛围比较空旷、冷清，锁定客户的第一站就在体验中心，所以体验中心的包装至关重要。,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,感性部分：现场布置将英式田园风格完美再现。理性部分

35、：借地铁线和太仓未来规划凸显向东岛升值潜力巨大,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,此区域做成展板，通过交通的更加便捷城市板块的功能规划凸显向东岛的未来升值潜力,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,黄色区域增加花卉,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,此区域放些花草,接洽桌上放碎花风格桌布,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,此区域可考虑用植物藤蔓从顶上吊下来落在地上，也可以考虑整个接待区域用藤蔓来渲染，藤蔓边上用石头或铁艺围成，如路边小品。,向东岛体验中心升级,Point 2,20

36、10现场包装升级建议一,此区域也可设置2-4块屏风，将沙盘和接待台很好的隔开，屏风可以是半透明的，使沙盘区看起来更加私密，满足购买客户对高档别墅购买心理需求。,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,落地窗可以考虑挂些花篮,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,材料展示区可将展台换为独立展台，也可将材料放置在石头做成的展台来展示，展示区外围可用木制篱笆来增加氛围。,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,放置整岛规划图或旅游攻略图,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,放置1-2幅英式田园油画,

37、向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,洽谈区窗户边上可放置如下植物，渲染区域氛围：,窗台上可摆满花草：,向东岛体验中心升级,Point 2,2010现场包装升级建议一,在休闲椅附近和挡板边上放置一些花草园艺，如下：,如何锁定现场客户？,Point 2,2010总体营销战略,关键词二第二接待空间,如何锁定现场客户？,Point 2,2010总体营销战略,已完工的运动会所是体验中的一大亮点其本身就是很好的销售道具，合理利用这一奢华空间，使之成为现场客户接待的第二空间，客户怎能会不爱上这里？,会所内可参考体验中心，布置为英伦田园风格，使客户感受英伦田园运动休闲风情。,如何锁

38、定现场客户？,Point 2,2010总体营销战略,关键词三原生态保护区体验寻觅到那份不曾被打扰的宁静！,2010.03-2010.05,将岛上的不同景点巧妙的联系在一起，使客户在岛上找到那份幽静，那份对儿时悠闲时光的回忆，那份成功之后的回归之情。,向东岛原生态保护区完全体验,Point 2,2010现场包装升级建议二,向东岛原生态保护区完全体验,Point 2,2010现场包装升级建议二,亲近古树,烧烤体验,垂钓体验,林中漫步体验,水上体验,如何锁定现场客户？,Point 2,2010总体营销战略,关键词四体验动线,设计周密的岛上体验动线，可使客户较长时间停留在向东岛，充分体验向东岛的岛居魅力，当客户爱上了向东岛，我们就等着“提亲”吧！,Point 2,2010现场接待动线规划,如何锁定现场客户？,Point 2,2010总体营销战略,体验动线一（10年3-5月）,体验中心,运动会所,中心湖游艇体验,高尔夫体验,岛上原生态体验,如何锁定现场客户？,Point 2,2010总体营销战略,体验动线二（10年6-11月）,体验中心,运动会所,中心湖游艇体验,高尔夫体验,岛上原生态体验,2期样板区体验,以上是斯盖对后期营销战略的思考和规划由于时间关系部分策划内容尚需后期完善谢谢！,