合富辉煌秦岭别墅市场精品分析报告.ppt

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1、秦岭别墅市场,合富辉煌房地产（陕西）2009年9月3日,前言,认识秦岭：秦岭北麓是距西安最近的热点旅游度假、休闲区域,秦岭国家中央花园秦岭是中国地理上最重要的南北分界线，也是中国南北气候的分界线，四季分明，动植物资源非常丰富，已建成森林公园30多个，华山、骊山、终南山、太白山等已成为全国著名的山水景观，被誉为“国家中央花园”。,秦岭北麓距西安最近的旅游度假休闲地位于长安区境内的秦岭北麓地区，山势挺拔峻秀，土地平坦开阔，自然环境优美，人文景观众多，自然资源丰富。2001年秦岭的环山公路建成、西安市内直达秦岭的公交线路开通后是距离西安最近的旅游度假休闲地。,环山公路,秦岭风光,项目理解,项目区位：

2、项目位于秦岭北麓旅游度假热点板块，周边旅游度假景点丰富，有部分休闲配套，但生活配套较差,西安祥峪森林公园,亚建高尔夫球场,两个国家级森林公园：朱雀和太平森林公园草堂寺旅游区万亩优质无公害葡萄基地西安亚建高尔夫球俱乐部高科度假大酒店国家级618和210研究所西北工业大学、西北大学、西安建筑科技大学和西安高新技术学院等多个科研院所,草堂寺,朱雀森林公园,秦岭旅游度假区,项目理解,从对秦岭区域的认识、项目区位的理解、技术指标的解析、企业品牌等方面研判，本项目应该是,地处离西安市最近的旅游度假休闲热点板块区域 自然景观资源丰富、生活配套缺乏、品牌有待树立 中等规模，低密度独栋别墅项目,面对这样的基础条

3、件，项目所处的市场竞争环境如何？有着怎样的市场机会与威胁？哪里有市场空间？哪些客户是我们可以吸纳的？这都需要对市场进行深入的剖析,项目理解,宏观环境：宏观经济及房地产发展，赋予项目怎样的大环境？,市场机会宏观环境,西安城市化水平处于中级阶段，高于中国平均水平，但与一线城市相比差距较大。经济水平处于向小康过渡的阶段,人口结构：西安市现辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县。到2007年底总人口数为764余万人，其中男性392.2万人，女性371.8万人，性别比105：100。在总人口中，农业人口410.4万人，非农业人口3

4、53.85万人。,市场机会宏观环境,西安市GDP水平在全国处于较低水平；与一线城市相比，仅为广州的1/4，北京的1/5；与二线省会城市相比，是长沙、郑州的75%，仅为成都、武汉的一半；,西安整体经济目前还处于国内较低的水平，与同级别二线省会城市GDP相比差距较大；,市场机会宏观环境,2001年-2008年国内生产总值（GDP)的增长率：2004 10.1%2005 10.4%2006 10.7%2007 11.4%2008 9.4%2009年上半年7.1%,西安市GDP增长速度是全国GDP增长速度的两倍，处于高速增长阶段，未来有望迅速赶上同类二线城市。,2008年，西安GDP首次突破2000亿

5、元，达2190.04亿元，同比增长15.6%，增速同比加快0.9个百分点，连续8年保持了13%以上的增速。财政总收入同比增长24.4%全年财政总收入324.34亿元，同比增长24.4%。,15.60%,市场机会宏观环境,西安经济处于快速增长期，财富升级导致高端消费缺口打开，新的消费场所逐渐改变高端人群的消费观念，为房地产高端物业的发展带来契机。,风向标二：高端娱乐场所扩建：,高端消费产业的发展，将给房地产高端物业发展带来契机.,西安亚建高尔夫球场1997年投入运营，目前共有18洞，前期球场会员较少，球场经营状况不佳，近几年，项目运营形式转好，球场经常出现场地不够用的状况，已决定对球场进行扩建；

6、,2006年6月30日，长安美美在西安南门外长安国际举行盛大开业仪式，主要经营GUCCI、ZEGNA、FENDI、CHAPORD、BALLY、DUNHILL等在内的众多国际顶级品牌，成为西安最高档的百货卖场。,风向标一：高端商业进驻西安：,2006年11月23日星巴克咖啡西安高新店正式开业，这也是西北首家星巴克咖啡店，截止今日，星巴克在东大街、钟楼金花也开设了分店，星巴克在西安共计3家店。,风向标三：高端饮食品牌进驻西安：,市场机会宏观环境,陕西别墅高端物业的消费对象要定位于千万级富豪。陕西富豪人数与一线城市相比，差距较大，是四川富豪数量的一半。,陕西在千万富豪和亿万富豪人数的两项排名上都是第

7、16名。其中千万富豪人数为10200人，亿万富豪人数为610人。,排名地区人数%千万富豪/万人人口1 北京143,000 17.4 88 2 广东137,000 16.6 14 3 上海116,000 14.1 62 4 浙江110,500 13.4 22 5 江苏 59,5007.28 6 福建 31,2003.8 9 7 山东 27,9003.43 8 辽宁 25,7003.16 9 四川 21,2002.63 10河南 14,2001.7 2,千万富豪人数-全国十强排名,四川的两项排名都是第9位，千万富豪人数为21200人，亿万富豪人数为1350人；。,市场机会宏观环境,西安房地产市场2

8、000-2007年进入快速发展阶段，08年受诸多客观因素影响发展步伐减慢，进入2009年后房地产市场再次转好。,2000年-2007年受全国及区域经济高速发展推动，西安市商品房投资增速保持较快上涨态势。2008年受地震、经济危机等因素的影响，商品房投资减缓，市场供应开始萎缩。,2009年，宏观经济开始好转，房地产投资迅速回升，销售面积逐月攀升,市场机会宏观环境,西安住宅均价自2006年起均价从3307元/平米涨至4538元/平米；2006年-2008年，西安住宅均价年增长率在13%以上，2009年上半年增长率为7%，上半年房地产市场状况良好。,西安房地产市场住宅均价自2006年以来处于一个快速

9、增长的状态；,市场机会宏观环境,从纵向上看，西安别墅市场的发展速度很快，短短4年间供应及需求量从2005年的不足10000攀升至2008年的160000左右，投资额与销售额也基本成正比发展。可见西安别墅市场存在较大潜力。,西安别墅投资额逐年增大，销售额与投资额皆呈现上升趋势，在政府限制别墅开发背景之下西安别墅市场未来存在较大的发展潜力,市场机会宏观环境,仅从销量上看，近4年来西安别墅市场的销售面积呈直线上涨趋势，尽管2008年中国遭遇经济危机和汶川地震，但别墅的销量仍然有增无减。,受宏观经济高速增长的推动作用，西安房价保持较快上涨速度，与此相应，别墅产品的价格也基本呈直线上涨趋势，即使在08年

10、也未出现回落，可见西安市场对高端物业存在较强需求。,西安别墅价格及销售量呈现逐年攀升趋势，可见随着宏观经济的增长，市场对别墅物业的需求不断增大,市场机会宏观环境,宏观环境总结：,目前，西安经济处于二线同类城市中较低水平；但年GDP增长率超过全国平均水平，保持着较快的增长势头，未来有望赶超同类二线城市；经济的快速增长催生了消费缺口的打开，为房地产高端物业发展带来契机，但城市高端消费能力相对有限；宏观经济快速增长的势头之下，形成了房地产市场高速发展的动力和基础，为本案提供了良好的契机和发展环境西安市场对别墅物业的需求逐渐增大，为本案开发带来了机会；,市场机会宏观环境,区域研究：秦岭文化的研究？城市

11、的规划与区域的发展为项目带来哪些契机？,市场机会区域研究,秦岭的特点,文化特点隐士文化，天人合一，道法自然，自古修行之山；诗歌文化，诗意栖居，诗情人 生,地域特点秦岭和淮河作为中国南北地理分水岭；,气象特点四季分明，典型标准的温带气候代表；,秦岭研究世界只有一条秦岭。秦岭有条最名的终南山。“在天之中，居都之南”，谓之“中南”，名之“终南”这是长江与黄河两大水系的发源地、分水岭。“终南”因此而可谓神圣中华文明的正源。,市场机会区域研究,秦岭基础介绍终南山介绍秦岭诗词合集清零传说合集秦岭文化介绍秦岭隐士文化-空谷幽兰小说,秦岭研究资料链接,目前西安的核心城区为城内、高新区及城南区域，西安城市未来的

12、发展方向是浐霸新区及城北经济技术开发区。,城市发展规律：城市的发展必然向平原方向发展，城北及浐灞板块正是平原地形，而城南及高新区域发展空间已不大，城市不可能延伸至秦岭脚下；,政府作为导向：西安市政府及火车站北迁、泾渭工业园区的建设，已表明西安的发展方向是北向；,未来西安规划图,区域发展优势：浐灞区域作为新兴的板块，将成为西安生态环境最好的区域之一，加之地铁一号线的穿越，必将加快本区域的城市化进程，所以也将成为西安的未来发展方向；,未来西安规划图,市场机会区域研究,在未来的规划中，秦岭区域依然是生态旅游度假区。,打造秦岭生态旅游品牌：未来陕西省将把秦岭区域打造成为国际性生态旅游目的地、中国生态旅

13、游示范基地。处理好秦岭旅游与生态保护的关系，解决好主要景区有特色、可观赏、可通达的问题。交通将实现水陆空均可到达，提高景区交通线路密度。,”为秦岭山体,“,加大秦岭北麓生态保护力度，保护和恢复浅山植被，构建西安生态屏障；积极发展农业示范园和休闲观光园，强化生态建设对经济发展的带动作用。努力实现全区年接待游客达500万人次，旅游业直接收入达到4亿元，真正把长安建设成风光秀丽、环境优美的西安生态后花园！,长安区未来五年规划、发展前景展望努力把长安打造成西安生态后花园，,西安市政府、火车站北迁,城南、高新区南向发展将受到秦岭的限制,浐灞新区崛起,市场机会区域研究,西安高新区户县太平峪口一级公路（简称

14、“西太公路”）已于09年6月30日开工，计划2010年国庆节前建成通车。道路全长26.845公里，主线双向六车道，设计车速每小时60公里。,交通的逐渐改善将带动区域旅游度假的持续升温，形成近郊最热的旅游度假休闲地。,公路:重要景区无缝连接城市铁路：开通旅游专列航空：修建观光专用停机坪。水路：重点开发汉江水上旅游交通,利好1：西太公路的开通能缩短秦岭到高新交通时间；,利好2：水陆空三栖交通配套，打造秦岭一级交通骨架,市场机会区域研究,6月30日上午，西安高新区户县太平峪口一级公路（简称“西太公路”）开工奠基仪式隆重举行。道路全长26.845公里，预计项目总投资4.736亿元，计划2010年国庆节

15、前建成通车。该条道路的修建，对于西安高新区和刚刚成立的草堂科技产业基地以及沿线村镇实现加快发展，具有重要意义。西太一级公路北起西安高新区的西部大道，南达环山公路太平峪口，途中经过长安区的郭杜、兴隆乡、五星乡和户县的草堂镇等地。,道路规划宽度60米，主车道宽24米，建设总里程26.845公里，其中主线长21.57公里，支线长5.275公里。主线双向六车道，设计车速每小时60公里。工程建设总投资4.736亿元。计划于2010年10月1日建成通车。建成后，西安高新区到草堂科技产业基地的车程将缩短到20分钟。此外，西太一级公路的建成，还将使西安城市路网建设中形成一条北起六村堡机场高速路，南达南山脚下环

16、山公路，纵贯西安南北，总长40公里的快速交通大动脉。这条快速交通走廊的形成，还将为长安区和户县，为长安通讯产业园、草堂科技产业基地与西安地区高速公路网，与咸阳国际航空港形成更为紧密便捷的联系，从而为上述区域的经济快速发展、产业腾飞提供更为有力的对外交通支持。,（3）2010年西太一级公路建成通车，加速高新区与秦岭旅游区经济发展的步伐,秦岭北麓板块大配套形成时间周期较长，短期内无法提供足够的生活配套服务。,西安高新区草堂科技产业基地有望发展成西安卫星城,西安高新区草堂科技产业基地位于西安高新区西南方向约18公里处，共分为南北两区。未来13年内，西安高新区与户县政府将合作共建草堂科技产业基地，将其

17、建设成一座科技新城、人文新城、生态新城。计划基础建设为10年，水、电、路、讯、气、暖等基础设施建设；计划到2020年，企业总数将达到2500户，实现营业收入1278亿元，增加值225.8亿元，就业人口16万人。,草堂科技产业基地的发展周期过长，难以满足秦岭生活配套需要。秦岭仍会处于城市边缘，仍是城市休闲度假区。,高新区草堂科技产业基地,草堂旅游区,市场机会区域研究,据了解，目前基地各项建设已经全面展开，投资近2亿元的基地主干道路工程已经启动建设，招商工作也在有序进行，目前已正式签约亿龙生物科技、东风电工设备、群力自控设备和唐发科技等4个项目，项目总投资7.8亿元人民币，其中外资1000万美元。

18、基地建设将按照高标准、高起点的要求，一次规划，一次配套，计划利用10年左右的时间、投资90亿元进行水、电、路、讯、气、暖等基础设施建设。并将以电子信息、先进制造和生物医药产业，以光伏、新型电子元器件、半导体照明、软件与服务外包及创新型服务业为主进行招商及配套服务。,高新区草堂科技产业基地目前建设进度,通过与城市别墅区域度假别墅区的对比，本区域的未来可能发展为城市近郊常住度假别墅区。,市场机会区域研究,市场竞争：项目所处的市场竞争环境如何？有着怎样的市场机会与威胁？哪里有市场空间？面对竞争对手，项目应从哪些方面突破？,市场机会市场竞争,秦岭别墅板块：西安度假别墅聚集区,市场机会市场竞争,板块特点

19、：此区域离西安市较远，且交通不便，生活配套不足，且目前区域内项目产品 较差，项目总价低；由于本区域依山傍 水，自然环境较好，充分利用此资源可 另辟蹊径，作出与西安其它板块不一样 的别墅，区域前景较好；产品形态：本区域别墅以独栋、叠拼、联排产品 为主；面积区间：独栋：180-1120平米；叠拼：85-300平米 联排：100-320平米单价区间：独栋：5600-10000元/平米；叠拼：4500-5000元/平米；联排：5000-6600元/平米；总价区间：独栋：84-1600万元；叠拼：42-150万元 联排：50-220万元,代表项目：麓鸣园、南山庭院、高山流水、提香溪谷,市场机会市场竞争,

20、麓鸣园：主打美洲风格独栋别墅，体量较小，项目景观营造较好。,市场机会市场竞争,T-344.90平米户型,麓鸣园产品：产品面积较大，虽然开窗朝向有看景考虑，但内部空间设计不够合理，功能性单一，舒适性较差，度假感能未能体现,市场机会市场竞争,南山庭院：新中式风格的经济型类别墅，规模小，售价较低,市场机会市场竞争,南山庭院产品：无独栋别墅，产品密度较高，前庭后院设计，户型空间设计较为平淡无亮点，户型功能单一仅为多个卧室，无度假感营造.,市场机会市场竞争,高山流水：北美风格别墅，项目规模较大，在区域内品质相对较高，独栋售价为1万元/，但生活配套不足入住率较低,市场机会市场竞争,V4-5室3厅4卫-31

21、8.1平米1层户型,V1-4室4厅4卫258.7平米1层户型,高山流水产品：其独栋产品面积较大，但仅限于居住功能的强调，对于娱乐、休闲功能区域的设计考虑较为缺乏，无度假感营造,市场机会市场竞争,秦岭山水：北美风情大型别墅社区，产品线丰富，但项目整体品质不高,市场机会市场竞争,秦岭山水产品：产品密度较高，舒适性较差。产品线丰富，但户型设计较为普通，景观营造较差,市场机会市场竞争,提香溪谷：北美风格，规模较小，项目整体品质不高,市场机会市场竞争,建筑面积:368.39平方米,建筑面积：277.00平方米,建筑面积：297.42平方米,提香溪谷产品：景观营造较差，室内舒适度和实用性不高，并有面积浪费

22、，空间空能单一，缺乏度假感营造。,市场机会市场竞争,秦岭板块别墅产品的园林风格为中式及美式风格，建筑风格为美洲风格及中式风格。,市场机会市场竞争,秦岭板块别墅项目以独栋、联排及叠拼产品为主，面积较大独栋面积区间180-800，联排面积区间100-320 叠拼面积区间85-300；,市场机会市场竞争,秦岭板块别墅项目普遍价格较低，独栋别墅价格平均在1万元每平米，去化速度较慢，销售周期较长；,市场机会市场竞争,秦岭区域产品特点总结：产品品质区域内整体产品品质不高，景观营造普遍较差；户型独栋产品多为较大面积，主力面积在300平米左右；空间感产品空间设计较为平淡，舒适性不足，无特色和亮点；功能设计产品

23、功能单一较为严重，缺乏休闲、娱乐空间考虑；度假感产品设计无度假感营造，与城市别墅打造方式无异；,市场机会市场竞争,高山流水热销户型:,市场机会市场竞争,V20户型：313m2,A:地下室78平米，但采光较差B:花园面积约32.5平米C:客厅面积约32.5平米，无挑空D：露台面积较小仅7.6米赠送面积比例30.0%,A,C,D,目前秦岭传统型别墅项目内部生活配套基本未开放，休闲配套相对有限。,注明：以下标红配套为目前尚未开放。,市场机会市场竞争,秦岭区域度假型别墅产品研究度假型别墅酒店日租金为4900元/天，经营状况一般，主要因为别墅户型内部娱乐设施有限。,高科度假酒店简介：高科度假酒店位于西安

24、城南20公里处，占地约300余亩，由五星级配置的酒店客房、联排别墅、独立豪华别墅构成。,【会议功能】7个多功能会议室和1个可容纳300人的阶梯演播厅。【餐厅配套】“紫轩”中餐厅可供500人同时用餐。有11个独立贵宾包间可供使用。每个包间都具有独立的IP电视和免费宽带。【餐厅配套】“紫轩”中餐厅可供500人同时用餐。有11个独立贵宾包间可供使用。每个包间都具有独立的IP电视和免费宽带。,市场机会市场竞争,秦岭区域未来12年将出现别墅楼盘集中涌现的情况,麓鸣园181亩,南山庭院147亩,高山流水560亩,紫薇山庄1075亩,亚健高尔夫 150亩,秦岭山水670亩,嘉祥公司120亩,西安御园581.5亩,文华景园247亩,东大浴城1000亩,未知房产项目200亩,蔷薇园258亩,御景花园376.9亩,栗园山庄265.15亩,山水草堂2500亩,汇城474.44亩,国泰度假山庄,提香溪谷187亩,沣峪山庄,区域有可能转换为房产地块,区域潜在的竞争房产项目,区域在售房产项目,市场机会市场竞争,单位:万,秦岭未来潜在项目情况：未来区域别墅潜在供应量预计在225.84万平米。,市场机会市场竞争,谢谢！,