郑州别墅市场研究分析（终稿）67p.ppt

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1、别墅项目个案分析。,郑州别墅板块划定，谁在独领风骚？,别墅，代表了每个人心中对美好居所的深沉向往，承载着生活的梦想，也抒发着世事的荣耀郑州房地产繁华初绽，别墅便以锦上添花之势蔓延势不可挡的发展版图，作为中原公认的中央别墅区版块惠济区，自别墅市场发展之初，便以迅雷不及掩耳之势迅速发展：三所、九郡弘、大河龙城、赢家水岸、甲六院 惠济区成为受众“默认的豪宅区”，真正意义上形成豪宅与豪宅连成片的区域化效应,开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积：600亩 总 建 面：48万平方米 产品形态：多层、别墅、洋房 容 积 率：1.57开发周期：整个项共分四期

2、开发，其中一期25栋庄园建筑 分布在项目东北地块，后期三个团沿着地势的 自然走势形成相对独立领域。销售进度：联排别墅销售均价9000-11000元/花园洋房7500-8000元/,天伦庄园,惠济区代表性项目1,一 期,二 期,三 期,四 期,开 元 路,天 河 路,本案,推出产品及户型配比,1,2,3,4,5,16,17,19,18,13,12,11,9,10,15,14,23,20,22,21,25,24,8,7,多 层 洋 房,叠 加 别 墅,联 排 别 墅,6,天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等多层洋房：166套，一梯两户联排别墅：

3、1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200,惠济区代表性项目1,推出产品及户型配比,1,2,3,4,5,16,17,19,18,13,12,11,9,10,15,14,23,20,22,21,25,24,8,7,多 层 洋 房,叠 加 别 墅,联 排 别 墅,6,天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等多层洋房：166套，一梯两户联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200,惠济区代表性项目1,果岭

4、山水3期岛屿生活,开 发 商：郑州黄河大观有限公司 地理位置：郑州市惠济区黄河南岸86号占地面积：300亩 总 建 面：13万平方米 产品形态：多层洋房、双拼、联排、独栋别墅容 积 率：洋房、双拼别墅0.95，联排、独栋别墅0.32绿 化 率：58%开发情况：岛屿生活项目总计71栋住宅单元，其中电梯花 园洋房22栋1056套，开发面积96365；双拼 别墅13栋26套，开发面积15275（联排别墅与独 栋别墅尚未开发）。销售进度：目前已处于尾盘期，其中双拼别墅现进行排卡（仅 有5套），多层洋房正常销售销售均价：双拼别墅13000元/；多层洋房6800元/,本案,惠济区代表性项目2,推出产品及户

5、型配比,目前在售房源：1#西、2#东、11#西、18#、19#均价6800元/,惠济区代表性项目2,推出产品及户型配比,目前在售房源：1#西、2#东、11#西、18#、19#均价6800元/,惠济区代表性项目2,推出产品及户型配比,目前在售房源：28#、29#、31#西（仅5套）目前在排卡，交50万排一个号13000元/,双拼别墅13 栋，26套，开发面积15275果岭山水三期岛屿生活园林景观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场。,惠济区代表性项目

6、2,推出产品及户型配比,目前在售房源：28#、29#、31#西（仅5套）目前在排卡，交50万排一个号13000元/,双拼别墅13 栋，26套，开发面积15275果岭山水三期岛屿生活园林景观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场。,惠济区代表性项目2,竞争对手分析岛屿生活,位置对比：项目依托黄河游览区为主要景区吸引客户，加之现在发展的较为成熟，虽更加远离市 区，但优势不可低估推出产品：推出产品形态较多，相对“纯粹别墅区”的金荣盛景荣庭而言，具有一定产品

7、形态优势；但其开发的别墅面积较大，严重限制了部分客户群销售价格：项目由于开发的别墅面积较大、单价较高、导致总价过高（800万），价格方面不具优 势,惠济区代表性项目2,清华忆江南2期伴山居,开 发 商：郑州清华园房地产开发有限公司地理位置：荥阳市广贾路东侧占地面积：296亩 总 建 面：17万平方米 建筑类型：联排、花园洋房、情景洋房、坡地容 积 率：0.35绿 化 率：53.7%总套数:836套项目特色：水景地产,宜居生态地产,低密居所销售进度：目前房源已售90%，处于清盘期销售均价：别墅14000元/；洋房3800元/,本案,惠济区代表性项目3,推出产品及户型配比,04,03,02,01,

8、玉 玺 园,凤 舞 园,如 意 园,龙 心 园,凤舞园联排别墅07栋346.69,玉玺园04栋两室两厅92.02,凤舞园概况：纯多层和联排别墅，126-370 6300-14000元/,玉玺园概况：全部为90左右的两房，分为带 电梯与不带电梯两种，3600元/,惠济区代表性项目3,推出产品及户型配比,04,03,02,01,玉 玺 园,凤 舞 园,如 意 园,龙 心 园,龙心园03栋两室两厅97.73,如意园01栋三室两厅126.86,龙心园概况：现仅剩两房，3800元/,如意园概况：126-142三房，4000元/,惠济区代表性项目3,竞争对手分析清华忆江南,位置对比：项目依托黄河游览区为主

9、要景区吸引客户，但现在发展的不够成 熟，加之目前到园区 的道路不够方便（置业顾问说最近要扩宽改造），相对金荣盛景荣庭位置优势不明显推出产品：以江南风景为主要卖点，产品定位为居住和旅游度假推出产品形态较多，达20多种户型，凤舞园中推出的联排别墅无地下车库，只能停在露天的院子里或者再买地下车位，设计不 合理，不方便业主停车销售价格：目前除别墅以外，价格相对较低；但别墅均价达14000元/相对金荣盛景荣庭而言价格方面不具优势,惠济区代表性项目3,开 发 商：河南正商置业有限公司 地理位置：郑州西南绕城高速与中州大道交汇处南500米占地面积：333500平方米 总 建 面：500000平方米 产品形态

10、：别墅、洋房、高层容 积 率：1.49绿 化 率：40%开发周期：整个项共分三期开发，其中推出一期约10万平米，产品为洋房和联排别墅。项目特色：采用纯正的西班牙风格，西班牙风情结合坡地溪谷景观，在郑州独一无二销售进度：目前正在销售一期，年底前开盘。价 格：待定,正商红河谷,电梯洋房,花园洋房,联排别墅,电梯洋房、花园洋房、别墅均为一期,本案,十八里河,中州大道,二期、三期工程,龙湖板块代表性项目4,推出产品及户型配比,电梯洋房共为七层，均为一梯两户,电梯洋房,电梯洋房,电梯洋房,户型分为复式、二居室、三居室、四居室等,中州大道,十八里河,龙湖板块代表性项目4,电梯洋房推出户型图,第一层,第一层

11、,一层,一层,一层,一层,二层,龙湖板块代表性项目4,三、四、五层,六 层,七 层,龙湖板块代表性项目4,多 层 洋 房,花园洋房,花园洋房,中州大道,十八里河,花园洋房有单层结构，有复式结构,龙湖板块代表性项目4,花园洋房推出户型图,二 层,三层,复式结构,龙湖板块代表性项目4,联排别墅,联排别墅,联排别墅,中州大道,十八里河,龙湖板块代表性项目4,联排别墅推出户型图,三层,一层,二层,龙湖板块代表性项目4,三层,地下室,龙湖板块代表性项目4,清华大溪地,地理位置：中原区郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米）占地面积：3600亩 总 建 面：48万平方米 建筑类别：高层、多层、联

12、排、双拼容 积 率：0.74项目规划：项目整体由休闲娱乐区和休闲住宅区组 成，规划多个功能分组团，实现以“两馆 一中心一市场”为主线，多个餐饮、娱乐 休闲项目发散分配的主题结构。项目特色：创意地产（集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合 性休闲居住项目）销售进度：清华大溪地一期现在会员招募中，预计10 月底开盘，洋房可优惠2万，别墅优惠8万。价 格：待定,商业/休闲/娱乐区,住宅区,住宅区,住宅区,一期开发,西部板块代表性项目5,多层电梯洋房主推户型及分析,A1 四室两厅两卫,C1 三室两厅两卫,E 三室两厅两卫,150,130,130,主卧朝南，淡定人生客厅与阳台相

13、连浩瀚风景尽收眼底,超宽露台，从容睿智卧室全部朝南每一个房间都充满阳光,宽阔客厅，连通阳台餐厨相连设计动线合理轻松烹饪,西部板块代表性项目5,联排别墅主推户型及分析,首层客厅方正大气，厨房连接大面积露台二层朝阳观景卧室三层卧室通透窗体气流自由穿梭多重露台匠心独运推窗见绿赠送地下室,367,西部板块代表性项目5,双拼别墅主推户型及分析,首层设入户花园与内花园，开阔客厅与入户花园相连二层亲情老人房带多角露台与衣帽间，儿童房衔接观景露台顶层主人房尊配衣帽间及洗手间多种开阔露台与空中花园赠送地下室,376,西部板块代表性项目5,双拼别墅主推户型及分析,首层气派客厅与观景露台、花池相连，餐厅与露台相连二

14、层主人房配套一应俱全，衣帽间、卫生间、露台、奢华气派、三层独立书房带景观露台私家温泉场池、品味闲贵人生赠送地下室，地下设健身房、洗衣房、工人房、生活分区更合理,516,西部板块代表性项目5,开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积：600亩 总 建 面：48万平方米 产品形态：多层、别墅、洋房 容 积 率：1.57开发周期：整个项共分四期开发，其中一期 25栋庄园建筑分布在项目东北地 块，后期三个团沿着地势的自然走 势形成相对独立领域。销售进度：10月23日认筹，别墅办卡约30张 价格约10000元/。,天伦庄园,个案研究7,一 期,二 期,三

15、期,四 期,开 元 路,天 河 路,1#,2#,5#,多层洋房产品,99,99,137,137,156,156,156,156,156,156,3#,4#,99,99,99,99,137,137,137,137,137,137,2#、5#全部为156三房,4#全部为137三房,推出产品及户型配比,1,2,3,4,5,16,17,19,18,13,12,11,9,10,15,14,23,20,22,21,25,24,8,7,花园 洋 房,叠 加 别 墅,联 排 别 墅,6,天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等多层洋房：166套，一梯两户联排别

16、墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200。,一期B区,开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路北段占地面积：600亩 总 建 面：50万平方米 产品形态：联排别墅、花园洋房、小高层 容 积 率：1.05开发周期：一期洋房、别墅已经交房，目前小 销售二期洋房产品。销售进度：9月22日洋房开盘，销售均价6200 元/,怡丰森林湖,一期B区房源,二期B区,个案研究8,负一层,一层,二层,三层,16#楼 东户 面积205.41平米,设计特点：入户花园，空中露台、赠送地下室,个案研究8,负一层,一层,二层

17、,三层,面积264平米,个案研究8,联盟新城七期基本情况,建筑风格,西班牙风情,二、项目规划,项目整体规划35栋：12栋叠加别墅、23栋花园洋房三个出入口：1个主入口、2个次入口2个车库入口,主入口,次入口,次入口,地下车库入口,地下车库入口,1,2,3,5,6,8,9,10,11,12,15,7,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,29,30,31,32,33,35,36,37,38,39,50,51,三、项目房源分布,叠加别墅,各房源分布图：叠加别墅12栋,花园洋房房源分布图：图中虚线所标为临路及较小户型（140、170）所在区域面积较大户型（230、2

18、60）所在区域350房源分布区域,三、项目推出房源户型配比 及各楼栋房源梳理,花园洋户型配比,花园洋房房源梳理,1,6,8,7,33,37,38,1#、6#、7#、8#、33#、37#、38#一个单元、一梯两户四房：170、6套三房：140、6套,花园洋房房源梳理,2,5,16,2#、5#、16#二个单元、一梯两户四房：170、6套三房：140、18套,花园洋房房源梳理,15#、23#、25#、22#一个单元、一梯两户四房：230、12套,花园洋房房源梳理,1,2,3,5,6,8,9,10,11,12,15,7,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,29,30

19、,31,32,33,35,36,37,38,39,50,51,35#、36#、39#、50#二个单元、一梯两户四房：170、12套三房：140、12套,花园洋房房源梳理,9,21,32,9#、21#、32#一个单元、一梯两户五房：260、12套,花园洋房房源梳理,19,19#一个单元、一梯两户六房：350、10套,四、项目推出房源整层平面图,6,8,7,1,5,16,2,38,33,37,39,35,36,50,9,3,15,25,9,21,32,2,5,16,39,35,36,50,22,23,18,27,别墅类产品：18#、27#1-2层为一户3-5层为一户,11,26,别墅类产品：11#

20、、16#、26#、29#1-2层为一户3-5层为一户（三层、四层户型与一、二户型相同）,16,29,目前状况,推出房源：12栋别墅（10#、11#、12#、17#、18#、20#、26#-31#），每栋四户；23栋6层的花园洋房（1#、2#、3#、5#-9#,13#、15#、16#、19#、21#、22#、23#、25#，32#、33#、35#-39#、50#），均为一梯两户；1栋会所(51#)销售价格：别墅26000元/27000元/，花园洋房14000元/-17000元/营销活动：暂不排卡，开盘时间未定，来者登记，通知交钱选房,整体规划：市场多以花园洋房+别墅规划布置，与纯别墅社区相比客户群 相对较广，但项目档次相对较低。产品：联排、叠加产品为主，独栋别墅相对较少，市场竞争激烈。销售进度：目前多处在前期认筹，新入市项目较多。区域分布：随着城市发展，别墅分布逐渐向龙湖板块、西部版块转移。市场竞争加剧、同质产品较多,竞争楼盘总结,