成都综合体市场物业调研专项报告.ppt

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1、成都综合体市场物业调研专项报告,开发背景,1、综合体背景,2、分物业背景,成都综合体发展特征解析,成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级,多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，多为失败案例,多以“新区”开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱,城市中心，副中心及核心地段全面发展，规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展,新城市广场,阶段特征,代表项

2、目,万达广场,新鸿基环球贸易中心,第一阶段,第二阶段,第三阶段,就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型，而本案属于精品型城市综合体,成都综合体发展特征解析,目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成,成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开。,相关数据显示，目前成都在建的大型商业综合体项目数十个，大多数体量都是10万平方米以上;据不完全统计，2010年成都市立项综合体50多个，未来供应面积达1000万方，市场竞争激烈，城南表现最为突出。而随着城市规划推进及经济发展，目前成都市综合体应逐渐形成四大板块竞

3、争格局：东大街板块、人南路及天府新城板块、市中心板块、非典型板块（城西及城北）,成都综合体竞争现状解析,城市中心区域,市中心板块占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线,成都综合体竞争现状解析各板块解析,在售及潜在项目：约58个在售及未来供应：170200万方,城东中心区域,东大街板块西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群,在售及潜在项目：约1520个在售及未来供应：600700万方,成都综合体竞争现状解析各板块解析,非典型板块城西城北鄯散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域，为主，多以商业

4、和国内实力开发商开发为主,在售及潜在项目：约58个在售及未来供应：约300万方,成都综合体竞争现状解析各板块解析,人南路及天府新城板块供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来潜力巨大,在售及潜在项目：约1015个在售及未来供应：300500万方,成都综合体竞争现状解析各板块解析,城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力巨大,成都综合体板块格局,综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线上，其中以人南沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块

5、，供应巨大，实力开发商扎堆，项目挑战较大！,成都综合体竞争现状解析各板块解析,综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最，项目挑战较大,随着经济及城市规划的日益发展，成都市综合体正日臻成熟，城市升级在即目前成都市城市综合体供应面临井喷，未来供应巨大，主要集中在东大街即天府大道两轴线上受天府大道和城市新中心（天府新城）双核驱动，城南综合体供应为全城之冠，且多位实力开发开发，品质高端，但未来潜力巨大,通过对区域内规划中的城市综合体，可以发现,综合体具体各项物业概况分析放于后面分物业分析部分,小结,启示：群雄逐鹿的混战年代，大鳄云集的国际城南，挑战与机遇并存，而作为精品综合体，如何

6、成就“精品”，是赢得市场是本案成功的关键,开发背景,1、综合体背景,2、分物业背景,写字楼,住宅,商业,20032004,19992002,20052007,2008至今,萌芽期,起步期,发展期,提速期,经营模式：销售特征：乙级写字楼平稳发展，甲级写字楼开始面市，但发展区域局限在市中心CBD区域。代表项目：CBD区域，99年成都第一个甲级写字楼川信大厦投入使用；00年第二座甲级写字楼冠城广场投入使用,经营模式：销售特征：甲级写字楼区域开始由城市中心CBD开始向城南沿线发展，写字楼品质有较大的提升代表项目：CBD及CBD的延伸区域人南沿线板块03年城市之心及维斯顿联邦投入使用,其品质逐步超越之前

7、项目,经营模式：销售/只租不售特征：只租不售模式（中环广场）出现，表示出市场正开始成熟代表项目：总府路时代广场（05年）、人南沿线汇日央扩（06年）、顺城路中环广场（06年），以及国际级甲级写字楼香格里拉,模式：销售/只租不售特征：供应激增、全面开花形成四大板块，随着城市土地资源的稀缺和天府新城规划的出台，板块热点重点向东大街和人南中轴沿线发展代表项目：CBD仁恒置地广场），天府新城板块写字楼在建项目猛增,成都写字楼市场发展解析发展阶段,成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，而项目所处人南中轴是发展的热点区域,从07年开始，中途虽经历地政及全球金融危机，但成都经济仍较稳健且整体向好，全市办

8、公物业供需水平总体呈快速上升态势09年成都写字楼呈井喷式放量，新增供应几乎08年1倍，而随着经济的持续回暖及东大街和天府新城的规划成熟，预计10年后市场供应量也将持续攀升，而需求虽有大幅提升但由于作为主力客户的企业入驻项目具有一定的滞后性，故短期内将供大于求而随着各重点板块的成熟，大量外资企业入川，写字楼物业必将得到进一步吸纳（2010年前5月成都办公物业供需比为1.14，达历年最低），未来将持续看好,长期来看（0710年）成都办公物业供需水平快速上涨（年均供应约10万方，年均去化约6万方），整体短期内呈供过于求态势，但长期将持续看好,（注：写字楼物业指甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字楼、商住

9、楼、商务公寓；写字楼物业处置方式有出售、出售部分、只租不售。本数据只统计出售）,成都2007-2010年5月办公物业量价走势,成都写字楼市场发展解析量价走势,供求：进入10年以来，写字楼市场相对09年较为活跃，同比供应及需求量较为均衡且有一定提升；成交价格：自09年以来稳步上扬，10年以上趋于稳定，但仍小幅上扬，主要是由于目前市场供应甲级写字楼大增，高品质产品对于高价格，持续拉高成交价格。,近期来看（0910年）10年上半年供需同比有较大增幅，价格受新增甲级写字楼带动较为明显，预计未来将持续走高,成都写字楼市场发展解析量价走势,成都甲级写字楼面临井喷，供应激增，供大于求的现象较为严重,自09年

10、起成都甲级写字楼市场出现井喷，供应激增，未来4年内成都甲级写字楼市场供应量预计在218万平米以上 虽随着城市规划发展，东大街及天府新城的逐步成熟，投资稳步增减，写字物业年吸纳量有稳步增加，但供应增加却更快，预计未来几年整体将长期处于供大于求的状态,成都市甲级写字楼量价态势,成都写字楼市场发展解析甲级写字楼供需走势,CBD区域起势升华主要功能：企业总部、行政中心、外企总部区域概况：中央商务区，是成都重要的政治、金融、消费、商务、文化中心，有大量高端商务、消费场所代表项目：城市之心、百杨大厦、仁恒广场,人南沿线黄金主轴主要功能：科技商务区、总部区域概述：成都商务高档写字楼的黄金主轴，亦是城市发展的

11、黄金干道，区域内有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域代表项目：汇日央扩国际广场、国航大厦、凯德来福士广场,天府新城炙热区域代表项目：拉德方斯、蜀都中心、航兴国际主要功能：会展总部、企业总部、金融后台服务区、软件园、中高档住宅区域概况：位于南三环外，随着市政府南迁，以及大量大型企业总部迁入，以及地铁的开通，该区域将成为成都经济附中心，是最有发展潜力的区域,东大街沿线区域全面喷薄主要功能：金融前台、企业总部区域概况：规划将在3-5年内建成西部金融中心，成都的金融街，该区域有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域代表项目：喜年广场、铁狮门、摩根中心,四大板块，已然形成

12、全面开花，繁荣全城,成都写字楼市场竞争现状,CBD及东大街板块,规划项目,成熟项目,在建项目,市区CBD板块：整体起步发展较早，自身有较成熟的区域配套和板块认知，随着旧城改造，区域再次迎来起势发展的契机，但由于自身土地有限，项目较少且多为高端精品项目东大街板:政府规划西部金融中心，金融商务前台服务区域，自07年以来区域有大量商业土地供应，乃成都写字楼两大热点板块之一,总部基地,综合体,写字楼,商业/酒店,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,未来供应重点项目,区域内重点项目,本区域写字楼多为自持，租金基本维持在90-140元/平米左右，单位面积近年来已增至100平米以上。未来市场供应：CBD区域

13、21.5万平米，东大街32.7万平米,CBD及东大街板块,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,规划项目,建成项目,在建项目,总部基地,综合体,写字楼,人南及天府新城板块,商业/酒店,本板块项目多沿天府大道分布，以综合体及纯写字楼为主，未来供应巨大且项目多偏高端由于地段及区位规划定位等原因，本案作为城市精品型综合体项目，其面临主要竞争区域基本为人南中轴及沿线，板块内的竞争由于项目所处站南区域以总部及商业体居多，竞争稍弱，故本案竞争区域主要为人南线和会展板块,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,未来供应重点项目,区域内重点项目,本区域基本属于甲级写字楼的聚合竞争，目前区域均价在8000-15000

14、元/平米之间，租金由于区域成熟度所限目前处于较低水平在60-130元/平米之间，整体销售较好，月均走量在之间不等；区域整体未来供应将在80.86万之上,人南及天府新城板块,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,典型案例分析花样年美年广场,小结：,产品业态丰富，超大规模，内部配套完善，创新LOFT产品可实现空间自由组合；产品主要走差异化定位路线，其中LOFT产品，在成都乃至整个西南市场上较为稀缺。客户,成都写字楼市场竞争现状,区域典型竞品,典型案例分析蜀都中心,写字楼33F,小结：,与本案南北相望，且物业形态和规模接近，是本案的主要竞争对手产品规模一般，区域位置优，地段好，产品无明显特色。蜀都中心

15、写字楼面积偏大（最小为300），本案可走差异化路线，写字楼主要面积集中供应在100-400的面积段。,成都写字楼市场竞争现状,区域典型竞品,天府新城,人南,东大街,CBD,2010-2014年全市写字楼供应激增，年均逾有28万甲级写字物业面世，2014年达到最高特别是人南中轴及沿线（天府新城）区域，整体供应占总供应的60。本案上市期间，写字楼市场面临的竞争主要集中于人南沿线区域和天府新城区域,未来写字楼物业供应态势,成都写字楼市场竞争现状,未来成都写字楼市场供应巨大，2014年达最高，城南为重灾区,本案写字楼物业客户定位,关键词,地段、交通、通达性、物业形象及配置，配套，办公成本,地段、交通、

16、保值性、投资回报、投资门槛、优惠度、区域前景、物业配置,本案写字楼物业客户定位,成都成熟甲级写字楼客户制造业，高科技行业和专业服务业实力客户占成都三甲，对地段，形象，配置尤为看重,目前成都现有成熟甲级写字楼物业客户多为资金雄厚的制造类,IT及专业性服务企业随着成都经济地位及投资的大力增长，省外大中型企业及大型外企入驻成都正越来越多，高档写字物业需求将逐步增高。,区域内写字楼客户中，中小面积段的产品投资客户所占比例多，大面积的产品主要是以企业自用型客户为主。投资客户以省内客户为主，多位私企老板，而自用客户多位选择在区域内落址的高科技，制造类及金融服务类企业，大型自用客户整层购买现象较多,区域典型

17、甲级写字楼客户投资与企业自用并重，目前阶段以企业自住为主，多为高科技、金融居多,本案写字楼物业客户定位,成都写字楼客户特性分析,本案写字楼物业客户定位,客户关注点,价格实惠（6500元,投资客户,购买蜀都中心的主要原因是地段优越（城南CBD核心区域地铁口物业）且价格实惠（8500元/平米），曾与天合凯旋广场和新希望国际比较，因地段和性价比而放弃,自用客户,王先生，购蜀都中心,卢先生，购特拉克斯,旁边既有高新国际广场和茂业中心等，未来一定增值，成熟度现在也差不多，不过就是买高层就要整层买，总价有点大，目前正在犹豫中，等等看看周边马上要出来的几个项目的价格在说,写字楼客户特性分析自用客户关注地段、

18、档次形象和软性配套，投资者则对投资门槛和投资前景最为关注，受国家金融政策的影响较大,本案写字楼物业客户定位,本案写字楼物业客户定位,重点客户群,核心客户群,游离、偶得客户,IT公司、房地产等客户,高科技、专业服务公司(物流，商业类),投资者、金融公司、咨询服务公司,本案目标客户来源：外来与本土企业数量比为1:1，自住客户比例略高于投资客户；,自用客户主要来源：高科技产业、专业服务业、金融贸易投资行业，银行、电信等单位通常为大客户，自用客户主要关注点：地段、品质、软性配套（物管、区域配套及项目配套等），主要办公需求面积段：200-500平米；投资客户，以沿海投资客户为主，多为私企老板，本地投资客

19、户以公务员、私企老板级高管为主，主要关注投资门槛，投资偏好面积：100平米以内；,成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，供需快速上涨，整体短期内将呈供过于求，长期持续看好的态势从近期量价走势来看，成都市整体及甲级写字楼物业将面临井喷，供大于求现象严重，但价格受新增高端甲级写字拉动较为稳健且将持续走好目前而言，成都写字楼市市场已形成是市中心、东大街、人南延线及天府新城四大板块，全面开花态势渐已呈现，城南将是未来供需至高点，短期内有较大供应压力目前市中心、东大街板块区域写字楼多为自持，租金基本维持在90-140元/平米左右，单位面积100平米以上。人南延线、，目前区域均价在8000-15000

20、元/平米之间，租金由于区域成熟度所限目前处于较低水平在60-130元/平米之间，整体销售较好，月均走量在之间不等；项目主要精品未来供应较大，目前基本处于前期剩余部分清售阶段，区域整体年内911月将是较好的市场供应虚弱期，适合项目入市本案客户预计自用与投资基本持平，多位高科技、金融及专业服务公司为主，有少量实力投资客,小结,开发背景,1、综合体背景,2、分物业背景,写字楼,住宅,商业,成都市高端住宅,区域整体住宅,时代豪庭,朗御,天紫界,西府少城,置信丽府,新界,保利中心,中海城南1号,誉峰,时代晶科名苑,华宇蓉国府,中粮项目,朗基顺江路项目,都汇华庭,目前成都市城市豪宅已然形成市中心、城西及城

21、南新中心三大区域的鼎立之势。,富力华庭,市中心,城西,成都A区,在售项目,潜在项目,城南新中心,紫檀,神仙树大院,力迅领筑,鹭岛国际社区,叠翠峰,蓝光凯丽香江,天玺,瑞升望江橡树林,上城,双城,竞争格局,据不完全统计，二环内均价在万元以上的在售项目与二环外典型城市豪宅项目目前存量总计在90.27万平方米。,数据来源：嘉联市场调研统计,产品概况,目前成都高端住宅项目均价已经上万，城南尤甚且产品面积多较偏大，精装修较普遍,未来成都市整体高端住宅供应巨大，预计2010年下半年后新增入市项目个数约为16个，总供应量约在174.69万平米。,数据来源：国土局,注：依据楼面地价、所属板块预计单价在万元以上

22、的项目。,未来供应,华宇蓉国府,典型案例,项目规划,华宇蓉国府东靠人民南路四段，北邻四川省体育馆，外接国际城南CBD，内依美领馆，项目定位为复合型国际商业建筑集群，总建面约16万平米，由6栋高层建筑组成，3栋27层高层，3栋33层高层。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,5号楼,6号楼,项目自身及周边配套设施：幼儿园：玉林实验幼儿园、武侯区英艺幼儿园；中小学：高新区第一小学、成都玉林中学附属小学、成都七中、棕北中学；大学：四川大学、华西医科大学、四川教育学院、四川体育学院；农贸市场：天农贸市场、玉林菜市、大学路农贸市场、九茹村菜市；公园

23、：望江公园、天府广场、人民公园、老成都民俗公园；商场：仁和春天棕北店、百联天府购物中心、家乐福大世界店。,上页所示楼立面展示：5号与6号楼为商业酒店，项目采取统一招商；1号楼4号楼为住宅，现销售楼栋为图中展示2号楼，户型从85.55-115.51不等，共180多套。项目规划中，85 的套二户型正对小区中庭；,项目自身及周边配套设施,华宇蓉国府户型配比,2室2厅1卫1厨 85.66,2室2厅1厨 88.90,3室2厅1厨 114.16,2室2厅1厨 88.25,第一批次推出第2号楼，面积区间在85.66-115.51平米，以二房为主，有少量三房户型。2号楼位于小区转角位置，南三段和玉林北街交汇处

24、，居住较噪杂。,营销推广,至4月17日开盘以来，华宇.蓉国府首批次推出2号楼总共186套房源，开盘以来总共签约成交25套，成交均价13850元/平米。拟定合同50套左右，实际成交率仅为13.44%。5月5日-5月9日，房交会期间，华宇.荣国府一跃成为本届春季房交会冠军，销售71套，均价13850元/平米，但其数据包含了房交会之前未备案数据，就此分析其销售进度依然受到了新政的冲击。5月12日，蓉国府现阶段在售2号楼，余房近20多套，其中套二户型仅余几套，项目现阶段销售实行按套出售，总价从120-160万不等，无优惠可享受，二套房贷按揭：若一套房贷已全额还清，可享受三成首付，一次按揭未清则首付五成

25、。由于新政的原因，项目来访人数与来电量均减少，普通工作日内访问量平均值基本处于2-10人/天。,综合评述,优势：华宇.蓉国府地理位置优越，项目地处南一环。紧邻地铁、高端商业群，城南CBD，美领馆都近在旁侧，造就了其高端生活品质的环境。项目自身分为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓营造高端商业氛围。问题：华宇.荣国府虽然地段优越，能够吸引一部分客群自住兼投资，但相对于要求高品质舒居环境的自住性客户而言，其地段处于闹市之中，自住环境较之鹭岛国际社区以及置信.丽都丽府花园这样的改善性舒居楼盘略显居住环境劣势。,客群分析,强销期客群来源：蓉国府开盘以来购买客群包括本地对于该地段和华宇品质追求的客

26、户群体以及对于该项目投资回报率看涨的客户群体，外地客户主要来自于北京，上海，深圳等一线城市的投资客及自主兼投资客户。持销期客群来源：自新政实行以来，成都各大楼盘来访来电量均出现直线下滑的现象，成交率也大大降低，蓉国府自新政后房贷利率的上调及严格的首付比例政策下本地客户相对少，购买客群主要来自北京，深圳等一线城市客户，相对于北京，上海2-3万/平米的普通购房价格，类似蓉国府这类投资率相对明朗化的成都高端万元楼盘，一线城市的部分客户是能够欣然接受得。,开发背景,1、综合体背景,2、分物业背景,写字楼,住宅,商业,成都市高端住宅,区域整体住宅,区域（站南组团）住宅市场研究,竞争格局,站南组团,大源组

27、团,本项目属于站南板块，区域内整体住宅市场呈两极分化，主要面临大源板块的竞争项目,本案,区域（站南组团）住宅市场研究,量价走势,区域住宅市场供不应求，价格持续上涨，4月份均价超过10000元/平米,区域（站南组团）住宅市场研究,产品概况,区域内高端项目均价均在10000元/平米以上，面积偏大基本在200-300平米左右支撑价格的主要有：独一无二的自然景观、产品（板楼、外立面）、顶级酒店配套、顶级酒店VIP物管区域内中高端产品的面积偏小，属于首置性产品，附加值相对较少高端项目除了华敏世家之外，月均走量在20套左右,区域内高端住宅面积偏大，产品品质高，附加值高，月均走量20套左右,区域（站南组团）

28、住宅市场研究,未来供应,2009年,2010年,2011年,中海兰庭二期10万方,华润凤凰城二、三期46.7万方,华府西苑二期8万方,10万平方米,125万平方米土地供应：52万方高端项目产品量：20万方,166万平方米土地供应：53高端项目产品量：30,建发地块15.6万方,复地地块23万方,金瑞泰地块55万方,高新置业地块11.1万方,城南1号30.6万方,誉峰15.6万方,半岛城邦47.9万方,世纪峰景59万方,2012年,128万平方米土地供应：41高端项目产品量：16,蓝光1881 21万方,区域市场内竞争激烈，预计在2010年下半年2011年集中放量,区域（站南组团）客户研究,需求

29、以首改和再改为主，置业目的以自住为主，拖家带口，要求较高的生活品质,区域你典型项目客户特征,客户类型：别墅回归客户为主职业业特点：企业主、高管需求特点：以自住改善型需求为主，以投资型需求为辅区域：以成都本地高端人群为主，另外还有不少四川二级城市和省外的高端客户，北京、上海、香港客户占20-30%（一线城市受广州领峰带动）。观注点：高端客户纯粹性：没有买小户型、低总价的其他层次客户产品品质：天际泳池、品牌、精装、国内唯一3家的W酒店性价比：抛开6000精装，价格13000-14000,誉峰,客户类型：别墅回归客、外地回成都高端客户职业特点：企业主、房地产周边高科技企业高管需求特点：以自住改善型需

30、求为主，以投资型需求为辅区域：成都本地为主，国内一线城市（主要靠老客户圈层介绍）观注点：地段产品品质:石材外立面、少有的板式结构服务：业主享受配套酒店免费VIP服务,华敏世家,客户特征,竞争格局,中海部落格,成都主要公寓均分布于一环附近其次站南组团也是公寓市场供应的主要区域,项目公寓市场研究,产品概况,面积为45平米左右的户型功能完善的套一是畅销产品,目前在售的酒店式公寓总体销售状况良好，单项目月均去化速度在40-50套左右小面积段套一产品十分畅销，几乎呈供不应求状况；从总价段来看，无论是套房还是标间，总价超过60万的产品销售速度较缓慢。,项目公寓市场研究,未来供应,未来区域内供应主要集中在2

31、011-2012年，2012年将是供应的高峰时间,项目公寓市场研究,置业目的,客户区域,职业特征,关注点,45-85平米的购买客户80%以上为投资型客户,本地投资型客户占绝大部分，成都本地投资客户更多会选择购买功能相对单房 较完善的套一产品 从套一产品的成交客户来看，也有部分外地投资客户，这些客户的资金实力 更强，同时他们大多有北京、上海等一线城市视野，了解大面积的公寓投资物 业的发展模式,以私营企业主与企业中高管理层居多，此类人群具备较强投资意识与投资实力,注重物业的投资回报率，更关注物业的升值空间 与市中心小面积公寓不同，大面积产品购买客户也十分关注产品本身，包括项 目品质、环境资源、配套

32、、软件服务等生活属性的因素,项目公寓市场研究,客户特征,公寓客户以小户型投资为主，投资回报率、升值空间是其核心关注点,小结,本案区域作为成都传统富人区延伸区，具有开发高档公寓的市场及客户基础结合项目公寓产品规划特征，投资客户是本案主要客户区域内中大户型为主的外投资性极强的住宅产品，特别为综合体内的投资性极强的住宅/公寓产品,市场环境、客户属性研究,1、写字楼市场环境及客户属性,2、住宅市场环境及客户属性,3、商业(酒店)市场环境及客户属性,成都具有重商传统考古学者认为至迟到春秋时代，成都的早期城市化进程基本结束，发展成为一座比较典型的工商业城市，世界上第一张纸币交子、“扬一益二”、“江山之秀，

33、罗锦之丽，管弦之多，伎巧百工之富，扬不足以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了成都商业历史之悠久、辉煌;商业投资环境良好现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在“2008年中国商业地产行业年会”上被评为“2008中国商业地产投资环境最佳城市”。“一铺养三代”的观念深入人心民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。,成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,近年来，在西部大开发战略的推动下，成都经济快速发展。商业地产发展更是如火如荼，新项目不断涌现，已经进入到从单一模式到开发、经营多元化模式的时代；同时，台湾、香港乃至世界上的众多

34、的零售业巨头开始挺进成都。,从图中可以看出，成都市城镇居民的人均可支配收入与消费支出的绝对数量上落后于广州等一线城市，但居民的消费倾向较高，约有75.5%的收入用于消费，仅低于广州和沈阳；随着收入的提升，将会带来消费支出的增长，较高的消费倾向为未来的商业发展提供持续性的需求。,随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,核心商圈（春熙、盐市口、骡马市）：以售百货、街区商业为主；服务对象为全市消费者；区域商圈：大卖场、零售百货为主；服务对象主要为本区域

35、消费者；文化/旅游商业地产：成都都文化及历史特色，服务对象以旅游客及外地消费者为主；随着国际城南及城东副中心的规划和发展，国际城南的天府商圈及城东副中心商圈将是未来商业发展的核心区域，商业形式也将以综合卖场及零售百货为主。,成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。,2007年,成仁路万达广场的亮相完全打破了传统的商业模式运作,商圈升级已经上路;200

36、8年,凯德来福士广场开工、万达金牛区项目签约、华润万象城落户,商圈升级更是箭在弦上;2009年,华侨城欢乐谷开园,城南奥特莱斯项目揭幕成都商业地产全面升级已经开始；10年，群光百货广场、仁和春天二期、百扬大厦、成都国际商城、盐市口人民商场二期、万象城、金牛万达广场、九龙仓天府时代广场和国际城南项目、华人置业文化宫项目以及成都伊厦国际商贸城、仁恒置地、来福士广场等陆续面市。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展

37、提供了持续性的需求。成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展。未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。,成都商业整体市场背景：成都商业市场整体向好，且随着商业巨头的入驻，整体面临升级换代；未来商业竞争主要集中在城南，巨头的扎根虽带来激烈的竞争，但中高端的商业氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,老城南传统商圈紫荆-桐梓林商圈：以大型卖

38、场（家乐福）和餐饮娱乐为核心棕树商圈：以大型卖场（百联天府）和餐饮为主高攀商圈：规划高攀滨河商业带，以餐饮休闲为主区域商圈成熟，且消费档次较高，但消费承载力趋近饱和，迫切面临升级换代。新南天地商圈占地500亩，商业建面超过40万，投资超过20亿，由国内外知名专业卖场组成，辐射半径广及西南；城南门户，新老商圈承接地带，凭借西南独有的商业规划及业态组合，打造西南首席的国际化商圈。实现对老城南的升级换代，成为国际城南最有力的商业拳头。国际城南商圈高新管委区域：依托大型零售百货（中航城市广场、茂业百货）新益州广场区域：满足区域内高端住宅及金融商务人群大源居住配套区域：依托大型卖场（伊藤、复地）及精品百

39、货世纪城商圈：依托商务会展、酒店及高端餐饮购物新城南商圈目前基本处于规划阶段，预计5-10年后形成一定规模。,按照城市发展及规划，城南可大致分为两大商业片区，三大商圈，成熟度由北向南递减。,紫荆-桐梓林商圈,棕树商圈,高攀商圈,新南天地商圈,高新管委商圈,新益州广场商圈,大源住宅配套,世纪城商圈,项目所属新南天地商圈，定位西南首席国际化商圈，担负老城南商圈升级及新城南主力商圈职能,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,本项目,“新南天地”商圈“新南天地”商圈位于高新区站南组团,东临天府大道,西靠益州大道,北临火车南站,南靠三环路，占地约500亩，商业总建面超过40万，投资超过20亿。商

40、圈内业态以大型商业卖场为主,包含世界500强的瑞典宜家家居、荷兰GTC（凯丹广场）、法国欧尚、法国迪卡侬等国际商贸大腕,以及富森美家居、苏宁等6个主力商家组成的超级卖场阵容。建成后将成为四川省第一个配套有大型停车场,辐射半径广及西南的购物中心，将成为天府新城今后的宜居生活最有力的商业拳头。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,商圈以大型专业主题卖场为主，包含：家居、日用百货、运动休闲、餐饮娱乐等生活所需，并相互形成互补、共赢；但商业定位中高端，大众化，缺乏高端、个性、富有特色的商业。从各卖场开业时间来看，区域商圈1-2年打造完成，3-5年即可成熟。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本

41、案商业定位,商圈客户主要来源于传统城南中高端住户及高攀片区公务员，随着商圈的成熟，对于全市其他区域客户吸附力将逐渐增强。,传统城南中高端住户 概况：片区内居住时间较长，老城南原有商圈不能满足其生活需求。老旧小区租住户 概况：片区内居住周期较短，多为2035岁之间的外地来蓉工作人群。新置业人群（2000年以来修建的高层电梯公寓置业人群）概况：片区内居住时间较短，客户来源分布较广，年龄跨度大，多在2550岁之间。军人、公务员 概况：高攀片区公务员小区和军队小区打造带来的住户，以中年人为主。随着商圈的成熟，大型卖场及世界500强的品牌号召力（如：宜家中国第四店，西南唯一；苏宁广场成都旗舰店；凯丹广场

42、法国高端品牌首次引入），新南天地将逐渐吸引全市其他区域，甚至西南地区的外地客户。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,城南商圈格局：按照城市发展及规划，城南可大致分为两大商业片区，三大商圈，成熟度由北向南递减；新南天地商圈：项目所属新南天地商圈，定位西南首席国际化商圈，担负老城南商圈升级及新城南主力商圈职能；商圈以大型专业主题卖场为主，包含：家居、日用百货、运动休闲、餐饮娱乐等生活所需，并相互形成互补、共赢；但商业定位中高端，大众化，缺乏高端、个性、富有特色的商业。从各卖场开业时间来看，区域商圈1-2年打造完成，3-5年即可成熟。区域客户分析：商圈客户主要来源于传统城南中高端住户及高

43、攀片区公务员，随着商圈的成熟，对于全市其他区域客户吸附力将逐渐增强。,新南天地商圈定位西南首席国际化商圈，大型主题卖场相互补充，中高端的品质随着3-5年商圈的成熟，将会吸附全市乃至西南地区客户。但区域目前缺乏高端、个性、特色商业。,项目商业经济指标,商业建筑面积：29081.5商业在总建面中的占比：17.5%商业面积中大部分用于酒店及商务公寓配套，实际用于销售及招商的商业面积约7000-8500（根据项目平面图估算）1号楼主题商业店（紧埃酒店大堂）：合计约2000-25001号楼底商1-2F：单间面积690-890（4间），合计约3000-35002号楼底商1F：单间面积130-370（4间）

44、，合计约1000-15003号楼底商1F：单间面积100-500（5间），合计约1000,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,项目商业体量较小，且能用于后期销售或招商的商业面积较小，多为底商。,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,项目商业定位：配套酒店、写字楼、公寓的配套型商业，为项目品质锦上添花；与区域商业互补，形成差异化优势，和谐共荣。,项目已有50%以上的商业体量规划为酒店、写字楼及公寓配套，剩余体量较小且较为分散，因此从定位上来说，商业不是相对独立的一块，应是项目酒店、写字楼、公寓的延续，是品质与功能的延续；区域商圈基本以大型中高端专业卖场为主，商业业态丰富，项目体

45、量相比过小，在区域市场中与商圈和谐共荣，进行差异化的补位；,本项目目标客户,投资客户自用客户餐饮、精品购物、休闲、娱乐配套类商家,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,1号楼主力店：小型高端精品购物店、精品餐饮旗舰店或主题展示厅（配套酒店）,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,1号楼底商：品牌旗舰店或高端餐饮、咖啡、酒吧,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,2号楼底商：银行（全球性银行）、高档餐饮、精品咖啡店,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,3号楼底商：精品购物、24小时书店等生活配套精品店或结合2楼公寓配套打造私人高端会所,概况：项目商业体量较小，且

46、能用于后期销售或招商的商业面积较小，多为底商,整体区域共荣，差异化的点补位，考虑到新南天地目前商圈地位，本案商业面临的的竞争挑战相对不大，不存在较大的销售困难；项目商业定位：配套酒店、写字楼、公寓的配套型商业，为项目品质锦上添花；与区域商业互补，形成差异化优势，和谐共荣。商业业态建议：1号楼主力店：小型高端精品购物店、精品餐饮旗舰店或主题展示厅（配套酒店）1号楼底商：品牌旗舰店或高端餐饮、咖啡、酒吧2号楼底商：银行（全球性银行）、高档餐饮、精品咖啡店3号楼底商：精品购物、24小时书店等生活配套精品店或结合2楼公寓配套打造私人高端会所,功能配套、锦上添花；差异补缺、和谐共荣,成都商业市场概况,新南天地商圈,本案商业定位,