重庆涪陵香江豪庭营销推广执行方案.ppt

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1、宏西吉香江豪庭1、3号楼营销推广执行案,PART审视自己,本案自身特征及项目定位回顾,1.1项目主要经济指标,总用地面积:21000平方米总建筑面积:139090平方米建筑用地面积:10500平方米居住建筑面积:103874平方米建筑密度:50%容积率:6.1居住总套数:1048套绿地面积：30%其中:3号楼与1号楼可销售住 宅的总面积为50719平米.,1.2项目区位与现状,项目位于涪陵滨江大道，东西长约202米，南北宽约198米，总建设用地面积21000平方米.北朝长江，面山，正对滨江好吃街.南靠涪陵上城区域(合智关庙等).西临锦天滨江与世纪滨江，涪陵金科廊桥水岸.东面有两江广场(商业体)

2、,有5分钟的路程.,1.2项目区位与现状,右图为项目工地现场施工图.工地形象墙已经投入使用.,1.3 户型配比与汇总,注:三室两厅的比例为54.54%.两室两厅带院馆的比例为:36.36%,一室两厅比例为9.09%,1.3 户型配比与汇总,注:三室两厅的比例为40%.两室两厅带院馆的比例为:40%,一室两厅比例为20%,1.4 看江分析,注:图示1与2为3号楼侧看江部分.图示3与5为1号楼侧看江部分图示4为1号楼正看江部分.,1.5 项目定位,目标消费群定位,1.5 项目定位,产品定位：港式豪宅,1.5 项目定位,形象定位：滨江明珠,璀璨人生,1.6 原项目营销利益点,独创空中院馆，珍藏江岸私

3、家院落眼界决定世界-10米宽景揽江豪宅113平米精致三房，追求适度方显豪华尺度99平米舒适两房，恰到好处才是豪华尺度近9平方米可变空间强大功能,精造华丽生活,PART所听所见,最新市场变化,2.1销售量和价格的快速增长,涪陵房地产1-9月商品房销售情况销售面积41.02万平方米(其中：商品现房18.35万平方米，预售房22.67万平方米)，同比上升52.26%；销售额63561.22万元(其中：商品现房24194.02万元，预售房39367.20万元)，同比上升60.28%，平均售价1549.52元/，同比上升5.27%，其中：销售住宅37.83万平方米(其中：新建商品房15.62万平方米，预

4、售房22.21万平方米)，同比上升61.74%，销售额56407.55万元(其中：新建商品房18879.91万元，预售房37527.64万元)，同比上升92.66%。平均售价1491.09元/。同比上升19.12%。,2.2十年金科，礼遇故乡,项目地址:滨江路用地面积:3.4万方建筑形态:高层(共6栋建筑,一梯六户.1.2号楼为34层,3.4号楼为33层,5.6号楼为32层.)中庭景观(3000平米巴里岛风情)一期简析:体量:(1号楼:21828平米;2号楼:23154平米;共计:44952平米)面积区间:71-143平米预计年底推出1.2号楼.目前已经开始积累客户,工地形象墙,车内吊旗已经投

5、放.,附金科廊桥水岸建筑布局图与江景展示平面图,注释:1.紫色部分为一期销售部分.预计年底推出.2.红色圆点部分为可观江景部分.全部为三房.(面积为:113平米.127平米.143平米.,2.2十年金科，礼遇故乡,金科看江户型分析:,2号楼 三房两厅两卫带院馆(约143平米),1号楼 三房两厅两卫带院馆(约127平米),分析:金科带院馆的三房:两种户型功能相同,都带有空中院馆,拥有一线江景资源,而143平米的三房享受四房的功能,客厅开间4.8米,具有较高的竞争优势.其127平米的三房,客厅开间4.2米.不带院馆的三房:面积为113平米,客厅开间4米.,1号楼 三房两厅两卫 约113平米,面积区

6、间:84.39-99.36平米产品形态:跃层或者为两房带空中院馆与其江景房比较本案的产品形态更加多元化.,1A户型:面积112.81平米,与金科带院馆的三房相比较,面积更小,总价低.与 113平米的产品比较(客厅4米开间,阳台面积大):功能相同.,1B户型:面积97.73平米,该户型三房的功能,面积比金金科113平米少15.27平米,但金科这种户型布局更合理,使用更方便,同时拥有大景观阳台的优势,本案与之比较,有价格优势.,1号楼,金科不看江户型分析,分析:金科不看江的户型:两房:仅有71平米(客厅开间3.6米)和91平米的户型.布局合理,面积紧凑,其中91平米的户型主要是在主卧的功能与客厅的

7、开间有所增加(客厅开间3.9米).可以看出其户型设计相对比较单一.三房:面积为98平米.户型中规中矩,没有明显特色.,2号楼 三房两厅单卫 约98平米,1号楼 两房两厅双卫 约91平米,1号楼 两房两厅单卫 约71平米,本案户型对比分析:,产品形态丰富跃层的设计,带有空中院馆,多一个可变空间,增加了产品的附加值.,3号楼,2.2十年金科，礼遇故乡,附:金科.廊桥水岸工地形象墙(左上图)车内吊旗(右下图),2.2十年金科，礼遇故乡,消费者的心理预期随着市场的升温,涪陵房地产市场同样火热.价格上涨,消费者对价格的心理预期已升高.目前,伴随着金科的进驻,涪陵结束了没有品牌地产的历史,人们普遍对滨江路

8、楼盘价格的预期价值又升高.从个访的消费者知,他们认为金科廊桥水岸开盘后,价格在3000元以上.,2.3 锦天滨江名都项目地址：涪陵区滨江大道占地面积：62960平方米总建筑面积：300000平方米总户数：2076户容积率：4.76绿化率：45%现目前销售均价：建面2200/平方米一期开盘：2006年7月总推体量17万方（858户）。现目前销售状况：一期销售12月之后实现清盘，平均每月大约销售72套，现正处于二期销售阶段。,锦天滨江名都户型配比,从户型配比来看锦天的户型配比比较均衡,但从产品的面积层度来看,所有户型面积偏向舒适,由此可见,锦天滨江的目标消费群体定位主要集中在追求生活品质,改善现有

9、居住环境的这部分人群,项目在品牌打造上也向品质大盘靠拢.,锦天滨江名都营销推广简析,大型山水园林社区,项目推广定位：,锦天滨江名都主推江景与社区小区景观，由此可见锦天滨江名都在其小区自身的内部景观打造上下足工夫，在其整个推广过程中，始终围绕山、水、园林三大自然元素作为重点诉求，在居住观念上领先于世纪滨江,强化自然居住的生活理念，并得到消费者的认可，成功地建立了品质项目的市场形象，树立起了良好的项目品牌，成为现目前滨江品质景观物业的典型代表。,锦天滨江一期6号楼简介,一期6号楼体量：3万方左右6号楼户型：建筑面积58平米一房，建筑面积 85平米两房价格：2500元/平米,看江户型已超过3000元

10、/平米.简析：作为小户型公寓，在产品形态上户型面积偏向紧凑，与一期相比6号楼观江看面有所减少，江景价值相对较弱，此期主要卖点在于户型面积的小型化，从而更好的控制了购房总价，对投资群体以及青年群体有较强的吸引力，借助一期的成熟口碑，剩余后部分房源主要以两房为主，紧凑户型的稀缺性使得该项目保持着稳定的销售频率。,附:锦天滨江二期地块,附:锦天滨江一期户型图.(注:二期产品类似一期产品),A户型 四房两厅双卫 133平米,四房两厅双卫 129平米,附:锦天滨江一期户型图,F户型 两房两厅单卫 92平米,E户型 三房两厅双卫 126平米,2.4 滨江国际花园概说：滨江国际花园位于涪陵滨江大道原世纪滨江

11、二期地块，预计17万方，项目目前尚未启动，就产品情况来看，该项目产品线较长，从两房到七房均有，在项目的推广宣传上，预计会融合现代，国际，花园三大元素构建现代化的品质居住社区，从项目根本上契合了滨江大道的整体定位，从营销调性上分析，该项目预计会走现代时尚路线，尽量营造高品质，国际化的住宅小区。,国际花园,滨江国际花园户型汇总,滨江国际花园以两房和三房为主，在主力面积的尺度上与本案相比偏向与舒适，此项目在购房总价和购房门槛上高于本案，结合着项目的推广形象来看，与本案除了产品的直接竞争外，滨江国际花园势必营造出一种舒适性,都市化的人居生活方式.,附:滨江国际花园地块图,非滨江楼盘调查表,2.6 香江

12、豪庭户型分析(1号楼)户型紧凑化.产品户型优势多元化,每种户型都有差异化的特点,有利于拉开与竞争者的差异.,2.6 户型分析,2.7 户型分析(3号楼)户型紧凑化.产品户型优势多元化,每种户型都有差异化的特点,有利于拉开与竞争者的差异.,2.7户型分析,2.8本案与竞争对手优势对比,2.9 涪陵滨江路竞争形势总结：自然风景奇丽，涪陵原生态宝地：涪陵滨江路近临长江，远望青山，上风上水，道路平坦，作为涪陵标志性生态带，其独有的山水风情早已成为区域居民假日休闲的完美去处。新商贸，餐饮休闲中心：滨路作为连接重庆主城的核心纽带基于其渊源长久的水运交通，显示出强大的物流网络，作为涪陵新的交通集散中转站滨江

13、大道于2006年被涪陵区政府规划为，商贸，餐饮，休闲购物一条街，其目的在于打造涪陵经济新中心。滨江路新休闲中心区区别于涪陵现目前的传统商业区域将在未来几年内形成强大的商业号召力，持续影响未来区域居民的休闲购物动向。滨江大道作为政府主打的新兴区域，无论是在硬件上还是在软件上，必将成为涪陵区新的城市标志。,2.9 涪陵滨江路竞争形势总结：滨江大道依托于政策规划的利好在涪陵人民心中已经形成了良好的区域印象，这对于房地产开发来说无疑是锦上添花，滨江地产于2005年开始起步，至今为止主要以住宅项目为主外带商业群楼的发展建设。从开发体量上看，滨江大道的项目开发均具有一定的规模性，在满足自身定位的同时尽量为

14、提升滨江形象而多做贡献，在品质与档次上与涪陵非滨江楼盘形成较为明显的差别，滨江楼盘的开发瞬时拉开了品质大盘与区域优价项目的市场竞争。新的休闲商贸街逐步形成，伴随着2005年滨江长廊、两江广场的修建，滨江大道迎来了商贸发展的高速时代，随着建设的逐渐成熟，滨江大道势必成为涪陵第二经贸圈，成为继高笋唐，南门山之后的又一经济高地。,2.9 涪陵滨江路竞争形势总结：,注:以上仅为位置示意图,2.9 涪陵滨江路竞争形势总结：,贡献:完善滨江路配套,竟争:本案销售面临的直接竞争者,A、高品质楼盘汇集区域，随着滨江国际的推出将会促使滨江楼盘的竞争加剧无论是锦天滨江还是世纪滨江或者是滨江国际花园，其共同特性无非

15、是强调江景价值与居住品质，锦天滨江二期推出体量有限，世纪滨江已无后续房源销售，在此层面市场竞争程度较小，但预计滨江国际花园与金科地产的介入外加上锦天滨江名都三期的推出，在共同推进滨江物业发展的同时也刺激区域市场的竞争加剧。B、户型尺度以舒适性为主,消费目的趋于永久性居住就目前滨江住宅项目的户型特色来看其主力面积以舒适型两房，三房为主，国际滨江花园出现跃层设计，标志着区域产品进一步升级，对追求品质生活的大家庭具备显现出一定的吸引能力,消费者在此购买住房大多数属于永久性居住,对二次转卖的考虑较少.C、江景、园林、现代三大元素构建滨江物业核心卖点滨江版块可利用的景观资源较为丰富，各项目对景观资源的主

16、要依托就是江景资源的最大利用，无论是世纪滨江还是锦天滨江或是滨江国际花园，其产品核心景观价值都在于朝江，亲水，但随着滨江大道的加速发展，滨江版块价值体系也呈现出多样化，休闲商业街区，城市生活方式等价值元素也渐渐浮出水面。,2.9 涪陵滨江路竞争形势总结：,2.10 项目自身利益点梳理：,2.11 其它需要解决的问题,品质提升的问题定价的问题销售周期的问题推盘策略的问题售楼部及样板展示的问题活动推广的问题,PART所思所想,定价策略销售策略推广策略,定价策略,均价测算分户价格测算,本案均价测算,过去我们采取可比楼盘打分法，将在售世纪滨江,锦天滨江作为参考对象,测算出项目的均价为2300元/平米.

17、受新特区的影响,涪陵的楼市也受到了影响,市场迅速变化,房价迅速上涨,市民对价格的预期值上升.从城区的楼盘看价格的承受:品山水,一二期价格在1600-1900元/平米,三期在今年年底推出时,预计2400元/平米.滨江路的楼盘:世纪滨江的均价为2238元/平米,其不看江部分与看江部分的价差在600元/平米.上周,对锦天滨江剩余户型为40.98平米的产品,价格已经达到2500左右.看江户型与非看江户型的价格差为600-700元/平米.其中锦天滨看江的价格已经达到3000元左右.随着金科品牌地产的入驻,消费者对品牌看好,同时又是在滨江路上,对金科的价格预期在3200元/平米以上.,本案均价测算,建议:

18、结合滨江路在售楼盘锦天滨江的价格,销售价格已在2500元/平米,而看江部分价格已超过3000元/平米.同时考虑到在金科在年底销售,消费者的价格预期值.为3200以上.对项目均价进行预估.3号楼考虑到区位临老城区,大部分户型没有江景的因素.同时,考虑入市时间比金科,锦天稍晚,建议价格在2700元/平米.而1号楼临江,江景资源大,展示性好,其价格差异应与3号楼非临江户型拉开差异.,3号楼中间层(17层)价格对比表与分析,备注:考虑到跃层的赠送面积,消费者购买后产权问题等因素.跃层考虑加300.具体推算如下:单价*面积*50%建筑面积即2700*22.23*50%等于3万元,然后除以面积87.58等

19、于342空中院馆,考虑加100.方法类似.,价格考虑因素与测算方法,附:3号楼考虑因素加分表,1号楼中间层(17层)价格对比表与分析,备注:考虑到跃层的赠送面积,消费者购买后产权问题等因素.跃层考虑加300.具体推算如下:单价*面积*50%建筑面积空中院馆,考虑加100.方法类似.,价格考虑因素与测算方法,附:1号楼考虑因素加分表,销售策略,销售分期户型销售策略,销售分期:,分栋供应项目总第一期推出3号楼与1号楼.根据工程安排及预计开盘时间:3号楼2007年8月16日动工,2008年3月开盘;1号楼2007年10月动工,2008年6月开盘.,3号楼,1号楼,销售分期与计划表,3号楼户型销售策略

20、D型与E型,靠近老城区,中庭景观资源缺乏,销售时主推,(院馆城市景观等)ABC型产品,跃层,侧看江,看中庭,位置相对较好,自然去化.,主力推广,主力推广,自然去化,自然去化,1号楼户型销售策略针对一线江景,考虑适当做销控,避免优势户型过早消化.D型与F型户型,主力推广,强调空中院馆C户型,跃层,自然去化.,适当销控,主力推广,主力推广,自然去化,售房部及样板间展示策略,售房部选址建议售房部功能建议售房部装修建议样板房选择建议样板房包装建议,关于销售中心的重要性：销售中心在项目的销售过程中体现出相当重要的作用，销售中心的包装能起到强化及深化后期广告宣传的效果，销售中心包装不仅有利于提升楼盘档次品

21、位，表现楼盘内涵，获取买家认可，促进销售而且还有利于加强公司形象，树立公司品牌，包装恰当的销售中心将会成为项目宣传最有效的广告实体，通过销售现场的效果展现来传达项目品质，文化概念，感染目标客户群，从而达到促进销售的最终目的。具体建议：地点：本案1号楼群楼部分。面积：300平米以上风格建议：注重品质感，华丽但不奢侈，大气，赋有品位能够章显出本案形象调性。修建策略:可考虑先修建临时建筑,视竞争对手销售中心的亮相情况而定,采用敌动我动先发制人的营销策略,如果滨江国际花园以自建卖场的形式抢先亮相,则我们可将临时建筑物改修为临时接待处,以便于拦截部分目标客户.,对销售中心的建议,销售中心选址示意图,销售

22、中心,选址说明：靠近锦天滨江与世纪滨江，正对滨江大道与滨江长廊，此地段汇集良好的人流使销售中心具有良好的识别性，易于本案的临街展示。,接待区：是置业顾问接待客户咨询的区域，接待台设计要作到简洁大方，接待台背靠墙面为形象墙，其主要内容为项目的LOGO、名称。展示区：分为项目自身质素及购房细节展示区。项目自身质素及购房细节展示区包括各类证照、物管的便民服务项目、特约服务项目、按揭程序、销控板等展板。具体位置应在与洽谈区紧靠的墙面上，以便于销售人员在与客户洽谈时灵活运用。项目概念展示区包括项目的主模型、单户模型，位置设在售楼处进大门处，充分发挥这些道具的宣传展示作用，从而达到吸引客户停留的目的。洽谈

23、区：设置六套洽谈桌、椅，并在桌上摆放一些装饰品（如鲜花、绿色植物、工艺品等），同时将该区域设置在售楼处内比较安静的地方，中间用绿色植物隔离，在售楼处幽雅的背景音乐配合下共同营造出一个轻松、愉快的洽谈氛围。,销售中心功能划分：,经理办公区：在售楼处内划出专门的经理办公室，并配置电脑、文件柜、桌椅等，其目的一方面是为方便现场管理，另一方面还可以作为和重点客户谈判的专门区域。收款区：在售楼处内划出专门的收款办公室和现场对接人员办公室。更衣室、员工休息区及储藏室：在售房部角落设置员工休息区以方便更换服装以及堆放宣传资料，使整个销售现场整洁清爽。客户休息区：在售楼处设立客户休息区，放置沙发、饮水机、绿色

24、植物，方便客户在等待时休息使用。项目影视休闲区:以图片展或则TV展示为主,营造现场氛围的同时无形之中对项目生活价值进行解读。,销售中心功能划分：,装修调性的展示,样板房装修建议：,样板间装修的重要性消费者不是专家，但是消费者对于装修风格的认知度正在不断提升。样板间是最能打动消费者购买欲的强有力的促销手段。我们建议样板间的装修风格尽显本案的核心优势同时要尽力凸显户型的优点规避户型的缺点。看房通道的包装设置一定要清爽、整洁、明亮，且动线流畅。样板房的开放时间：鉴于对开盘销售的促进作用，建议样板房的开放时间1号楼开盘之前，装修时间预留一个月，采用实地装修的方式。样板房装修风格建议：体现出项目庄重大方

25、的品质感.为提高项目品质以及展示项目户型结构的优点和规避户型缺点，同时达到实物刺激消费者的购买欲，建议选定2套户型装修样板房（详见附表)。鉴于样板间的展示效果与引导效果，在此我们建议，在考虑样板间房型选择上，选取最具有优势的户型以及赋有特色的户型，基于此我们建议样板间装修选择如下：,样板间户型选择建议:,样板间装修调性示意图：,媒介策略,媒体选择费用预算,媒体已投放类别,本案以投放的媒体,(如右图所示:)项目工地现场的围墙易家坝广场的户外广告.,户外广告,工地形象墙,户外广告看板：立在销售中心顶部或两侧，外墙以及主要入口的大型看板，其内容一般是楼盘的透视效果图，楼盘名称，楼盘主题广告语，销售电

26、话，楼盘标识，交通图等。楼体布幅：悬挂于楼体上的条幅，一般是对项目实际利益点的述说，以及项目工期的说明.,塔楼条幅,户外看板,需要完成及投放的媒体,指示牌：起引导作用，方便消费者参观看楼，提醒他们注意某些事项，展示开发商的细心与诚意。路旗，彩旗：主要设置在项目道路两旁，内容为楼盘名称以及楼盘标识。其目的在于渲染现场气氛的同时起到引导客户的目的。其他媒体:夹报,宣传物料,主题性活动等.,需要完成及投放的媒体,二.费用预算,本案3号楼(25459.2平米)与1号楼(25260.48平米),住宅可销售总建筑面积50719平方米,如果3号楼按2700元/平米,1号楼按3000元/平米计算则总销售金额1

27、.45亿元.按1.5%计算推广费用则本案1号楼与3号楼营销推广费用为216万,具体分配如右表所示.,PART赢在执行力,营销推广演绎,4.1 营销的关键节点,筹备期 预热期 开盘期 强销期 开盘期,4.2 营销手法,广告宣传-感性与理性的诉求团购直销-具有主动性,主动寻找客户.主题性活动-互动性,体验性,感受生活,4.3 营销主张,城市未来中心,全新港式生活空中院馆，珍藏江岸私家院落层层跃进,品味港式生活.1+12,亲水豪宅,空间随性,自由随变近9平方米可变空间强大功能,精造华丽生活,4.4 营销的主线,4.5 营销推广演绎,筹备期推广演绎预热期推广演绎开盘期推广演绎强销期推广演绎,第一阶段：

28、筹备期,时间:2007.11-2007.11.30筹备期主要工作：筹备期工作倒计时表的制定。售房部的修建，工地现场包装。沙盘模型制作、售房部办公用品及电器采卖。户型面积确定、配套设施及景观确定、物业管理确定、交房标准确定。准备销售人员组织、培训、熟悉市场、考核上岗。确定开盘前期营销推广细化方案。住宅用物料设计定稿，并确保于进场后可投入使用。户外广告位置选定及各媒介配合公司的确定。各宣传广告设计定稿。准备参加涪陵房交会的相关事项。,第二阶段:预热期,时间:2007年12月至2008年2月底市场背景:经过前期的准备，售房部已装修完成,销售条件已经具备，销售工作开始.通过筹备期的工地包装及户外广告宣

29、传，目标消费者对对本案产生了一定的关注，此阶段继续对广告的投放,在消费者心理树立起项目的形象,提高项目的知名度.营销目的:广告宣传+主题性活动,提升形象与知名度,为开盘造势蓄客.主要工作：销售人员进场接受客户咨询和登记，为开盘强销积蓄客户。测试客户对产品及其价格的反应，为准确评价销售政策及修正打下基础,同时也为开盘定价做好准备.跟进各项广告的发布事宜并测试其效果。,A.广告宣传:,国际化 港式 宽景 舒适 生活,核心利益项目价值（江景、空中院馆、紧凑的户型、可变空间、上风上水）,形象定位滨江明珠,璀璨人生,广告一:宣传起势,形象传递.,滨江明珠,璀璨人生,每一个门牌,归属一个姓式,港式滨江风情

30、,如约上映,香江豪庭,一期3号楼缤纷呈现,与生活接壤.10余米超大宽景，阳光四季书房，极致江景美妙珍藏！,亲水豪宅,开启港式生活,龙王沱上风上水,空中院馆缔造多元生活,1+12 空间随性,自由随变 84.39-99.36平米紧凑两房,带有空中院馆,空间随性,自由随变,一个充满情趣的自由空间,让你在家就可拥有自然,花园里,小桌旁,品一杯拿铁,品位惬意生活;一个充满多功能的书房,工作与家两分离,更深的感受家的温馨;一个充满,广告二:项目利益点的阐述(空中院馆篇),香江豪庭销售中心开放献礼全面接受客户预约登记,滨江上港式生活上风上水空中院馆,广告三:销售中心形成,全面积累客户.,B.团购工作展开,团

31、购目的:提前展开客户资源的挖掘工作.团购对象:针对涪陵的企业与学校的员工与老师,如太极集团,涪陵榨菜集团,涪陵师范学院.另外也可挖掘港客运中心的职工等.团购界定:6人组,出示相关证明文件.团购的优惠:半层购买，即6套的客户,享受一次性9.7折,按揭9.9折.整层购买，即12套以上的客户,享受一次性9.6折,按揭9.8折整层购买的客户，享受优先选房.单套一次性9.8 按揭无传播渠道:学校摆外展,企业可发直邮等,狂欢圣诞夜,星耀香江豪庭,时间:圣诞节(12.24)地点:滨江路项目销售中心目的:通过圣诞节的活动,树立形象,拉近与客户的关系,让客户了解项目,达到开盘积累客户的目的.活动对象:前期积累的

32、客户活动内容:魔幻圣诞(热情拉丁优雅提琴魔幻圣诞圣诞颂歌)摘星体验之旅（许愿等）特色功能区(提供甜品爆米花等)缤纷璀璨烟花燃放中间穿插互动活动(让客户了解项目),C.主题性活动配合,活动准备工作:活动方案的制定现场包装:售房部,工地周边,舞台搭建等物料准备:活动展示易拉宝,冷餐,礼品,礼花的准备等人员的安排:销售人员,相关工作人员等协作协调:礼仪公司,现场秩序的维护(可以请当地派出所人员协同)媒体推广:电话联系,夹报投放,短信通知,人员派单等,春节主题活动：合家庆，香江毫庭港派生活艺术节,活动时间：2008年1月第-2月初，活动背景:春节返乡高峰期.也是本案开盘前的最后冲刺阶段.活动目的：造势

33、，抓住此时机扩大项目知名度，使消费者对项目的生活模式产生兴趣。争取返乡客户群.活动地点：项目销售中心活动对象：全体目标消费群体,活动内容：举办有趣的现场有奖小游戏，时尚生活的短片欣赏以及开展现场的舞蹈晚会。活动形式：以现场小游戏或是抽奖的形式开展此次活动，凡来销售中心咨询项目的客户均可在抽奖，奖品可以是小礼品也可以是一张由全体销售人员签写的祝语卡片。物料准备:活动方案的制定,现场项目展示,礼仪公司的确定(活动内容),现场包装(条幅,舞台搭建,展示区域的布置)等.人员安排:销售人员(接待工作),现场工作人员(活动相关细节负责人,保安,清洁工等)媒体宣传：体育广场展示与派单，收集好所展示的图片（活

34、动信息的宣传）短信与电话通知积累的客户.,第三阶段:3号楼开盘,时间:2008.3月市场背景:随着金科廊桥水岸新推楼栋的销售,以及锦天名都二期的开盘,整个滨江路市场活跃,竞争也比较激烈.通过前期的准备，积累一定的客户，对项目形象、内涵已有了一定的认识，但需要我们进一步的对卖点进行挖掘，对利益点进一步的阐释.营销工作:开盘方案的确定与开盘活动的组织.广告诉求:港式生活，上水的宅院，开盘相关信息,滨江港式生活，炫耀涪陵,上风上水亲江宅院,50万人欣赏,港式生活即将启幕！,开盘前广告诉求:,开盘活动主题:馆藏生活，华丽绽放,活动目的：强化本案品质形象,通过对港式生活的现场解读，演示本项目对豪的诉求,

35、感动消费者的同时增加项目附加值.活动时间：2008年3月（开盘时）活动地点：项目现场活动对象：全体目标消费群体活动形式：现场宣布优惠措施，项目常规开盘动作+现场文艺表演。媒介配合：夹报,短信群发等。需要提前准备的事项：涪陵繁华区域派发宣传单页并进行活动信息的告知宣传.,第四阶段:3号楼强销期与1号楼蓄客期,时间:2008.4月-2008.5月份.市场背景:开盘后,本案产品得到较好的销售,积极展开销售,对3号楼的剩余产品进行销售.1号楼拿到预售许可证,现在处于客户积累过程.营销工作:分析开盘成交客户资料,针对问题户型,采取有针对性的措施,实现3号楼的快速销售.二期产品的宣传,积累二期客户.广告诉

36、求:江景港式生活方式龙王沱上风上水空中院馆,超越,载誉前行,香江豪庭.1号楼亲水豪宅,接受预约登记,亲水宅院,馆藏江岸-滨江生活展示会时间:08.4月地点:易家坝广场+项目销售中心(形成互动)目的:收藏品，在某种程度上，也是“品质”的代言物。通过对收藏品的展示，特别是滨江生活的展,同时结合现场的体验互动活动,可以进一步深化“馆藏江岸”这一宣传,传递出项目的形象,提升知名度.活动内容:滨江生活展(广场活动)征集滨江生活宣言.(在广场活动后,秩序进行,保持客户对项目的持久关注)符合项目所传递的生活特性的小品与生活体验场所.,主题性活动配合,第五阶段:1号楼开盘期,时间:2008.6月市场背景:3号

37、楼产品已经完成销售的60%,剩余的户型主要是靠近南面老城区部分(缺乏中庭景观资源).市场竞争激烈,项目需要在新的时期推出优势产品,增强竞争力.与廊桥水岸,滨江名都争取客户.同时借助两期的价格差异与景观差异,促进3号楼剩余部分产品的销售.在4月份和5月份的广告宣传,积累了一定的客户.为1号楼开盘做好了准备.营销工作:开盘的活动组织,开盘合同的签定等.开盘方案的确定与优惠政策的确定.开盘信息的传递与告知.广告诉求:江景港式生活方式开盘信息,*月*日 全江景豪宅,倾情绽放,亲江宅院,馆藏江岸,远眺青山,近观清江,夜澜城市夜色,尽享受滨江的生活,你融入了城市与自然,被生活所倾倒.其实,仰慕与被仰慕者的

38、转机.就在那一刹那.香江豪庭*月*日华丽开盘,让自己成为他人的仰慕,1号楼开盘活动:,主题:馆藏江岸,绚丽开盘时间:2008.6月地点:项目销售中心对象:积累的客户与老业主目的:体验式的活动让消费者感受是生活,促进积累的客户集中消化.活动形式:家居风格展示(打造滨江路上,浓情港式生活港湾)现场抽奖等现场包装:售房部,工地现场(楼体条幅),舞台搭建等物料准备:开盘活动方案,合同,礼品的准备等.媒体推广:夹报,短信等,全案完，谢谢！预祝本案成功,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYS

39、Oer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw

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