上海城市别墅专题研究报告（成全机构） .ppt

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1、上海城市别墅专题研究报告,研展部 纪美莹 马宁,导言,城市别墅诞生背景,别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势中产阶层提升居住质量和生活品质的需求,别墅产品城镇发展,城市别墅界定,位于城市主要区域或者快速发展区域。周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系方便。满足第一居所应具备的居住功能。自然资源依托性一般，注重内部景观打造。物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。客群一般为提升中的主流群体。,何为城市别墅,城市别墅特征,与城市豪宅相比,与郊区别墅相比,占有更多的城市资源,占有更多的自然资源,上海城市别墅发展历程,90年代,传统租界区的老别墅项目,1998年,虹桥别

2、墅区成型,浦东龙东大道、碧云板块,2001年,2004年,上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。,闵莘别墅区兴起,2007年,发展片区东移,至今,真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起,市场,上海城市别墅分布情况,上海城市别墅主要分布中环线附近。联体别墅集中在大华、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右。,08上海城市别墅市场表现,08上海城市别墅市场表现,供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面

3、积的66%，总套数的74%。独立别墅的新增供应量远大于叠加别墅。去化：全市城市别墅的总体去化率在37%左右，叠加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的84%。全市总体去化速度近每月3套，联体别墅去化速度最快可达到4.14套每月。,供应以联体别墅为主，独立次之。整体去化率在37%左右，以联体别墅去化为主。去化速度联体叠拼独立。,上海城市别墅市场表现存量,联排市场存量大概需要18个月消化完毕独栋市场存量大概需要13个月消化完毕,联体及叠拼别墅的主力面积范围在160-210平，230-270平，两个主力面积段。,上海城市别墅市场表现结构,300平米以下,300-340平米,370-430平米,490-5

4、30平米,32套,130套,19套,21套,城市独立别墅面积范围较大从245平米到538平米。主力供应面积在300-340平米,属于相对大面积别墅。,面积段划分及供应套数,上海城市别墅市场表现结构,160-210平米供应套数：628套去化套数：220套去 化 率：35%,去化速度：2.6套/月,230-270平米供应套数：453套去化套数：248套去 化 率：55%,210平米以下的小面积别墅是市场上供应的主力产品。,主流面积氛围160-210与230-270，300-340三个个区间段。,去化速度：2.7套/月,230-270平联体别墅产品市场占有率略高，去化速度较快。,300-340平米供

5、应套数：130套去化套数：58套去 化 率：44.6%,去化速度：2.28套/月,联体及叠拼别墅,独立别墅,上海城市别墅市场表现结构与去化,城市联排及双拼别墅总价在400-700万之间。,高性价比产品去化较快。,以万科金色里程为代表的高品质产品及长城中环墅的低总价产品去化较快。,上海城市别墅市场表现总价,独立别墅总价主要分布在2000万左右的水平上。,从其去化速度来看总价在2000万左右的高品质楼盘去化较快。,上海城市别墅市场表现总价,市场结论,分布：中环线附近，集中于大华、三林、东郊板块。,物业类型包括独立、联体、叠拼，供应量以联体别墅为主。,联体别墅产品总价集中在400-700万，独立在2

6、000万左右。,210平米以下的联体别墅是市场供应的主流产品。,物业类型销售速度联体别墅叠拼别墅独立别墅。,230-270平米的联体别墅是市场去化的主流产品。,产品,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅长城中环墅,概况,位于浦东新区孙桥镇总占地面积约11.9万平方米 总建筑面积约7.74万平方米 容积率0.65产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街联排别墅以4-7联为主，地面（就近停车）和地下结合的停车方式，地面人车混行。,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅长城中环墅,户型双拼F,半地下层,一层,三层,二层,建筑面积210平方米小面积双拼别墅 四房，三层主卧套房，两个

7、卧室面宽，6.8米 赠送半地下室，约43平方米，客厅挑高，客厅5.4米层高,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅长城中环墅,户型联排D,建筑面积165平方米小面积经济联排别墅 三房，三层主卧套房 一个半卧室面宽，5.4米 赠送半地下室，约33平方米 餐厅挑高6米，客厅挑高5.4米,半地下层,一层,三层,二层,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅长城中环墅,产品总结,城市纯别墅项目，产品力一般。双拼和联排的面积较小，联排别墅170平方米左右、双拼别墅210平方米左右。户型内部空间设计较为单一，联排别墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空作为主要附加

8、值。,纯别墅、小面积,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万科金色里程,概况 位于浦东新区三林地区 整盘占地面积:70000平方米 整盘建筑面积:104119平方米 容积率：1.5 产品包括：公寓、联排别墅 联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。停车：别墅均为独立地下车库停车，附送一个地面停车位，地面人车混行,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万科金色里程,建筑风格,纯粹古典的英式Tudor风格 外立面典型特征 哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设计；沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡缩小了约15；丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三分之一；瑞金宾馆般的长窗，只

9、是将三楼联墙不联窗的设计，变成 雍容典雅的三楼联体长窗。,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万科金色里程,户型252-256,阳光地下室地下室十分宽敞，可设置为娱乐室、此外还包括下沉式庭院和私家车库，与房屋主通道隔离，同时内设楼梯与一楼相连。,一层典雅起居大面积采光客厅，起居室与餐厅相连；厨房宽敞，附带一个露台。,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万科金色里程,户型252-256,二层父母房、客房、儿童房南面布置个卧室的大面宽，布局合理，连接两处露台，南北通透,三层主卧套房主卧、衣帽间、书房自成一体，休息与阅读互不干扰，保持独享的私密空间。,阁楼私藏赠送25平米私藏阁楼，独立的

10、储藏室，静谧的休闲室。,二层,三层,阁楼,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万科金色里程,产品总结,规划利用高层平衡容积率的同时，将联排面积最大化。联排排布较为规整，独立形成区域。建筑景观建筑风格为纯正英伦风格，借鉴经典Tudor别墅的同时，并加以改良。别墅区中心位置有一小型集中绿化。户型品牌开发商成熟户型，附加值高，赠送顶层25平方米阁楼和90平方米左右地下室。,品牌、建筑文化、成熟户型、附加值高,上海城市别墅个案产品分析,概况,位于浦东新区三林地区总占地面积约12万平方米总建筑面积约18万平方米整盘容积率1.5产品包括：双拼别墅、6层小洋房、7+1大洋房、14层大平层以及14层小户

11、型 均为双拼别墅，全部布置在南面沿河的位置，别墅区内人车分流，采用室内地下停车的方式，停车比为1：2,08热销城市别墅金地湾流域,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅金地湾流域,建筑和景观,现代简约风格以灰白色为主色条，淡雅精致着重简约时尚、优雅从容的视觉感受景观上以“多重原味庭堂院落”为主题，强调组团邻里化,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅金地湾流域,户型253,地下层,一层,二层,三层,大面宽，小进深近三个卧室的南向面宽客厅、餐厅、四卧南向客厅挑高双主卧起居室、家庭室分离三层豪华套房放大卫生间面积，带书房、衣帽和露台赠送50平方米左右阳光地下室南向花园、侧花园和露台,产品总

12、结,规划别墅布置在南向沿河的独立区域，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观没有特别的亮点，乔木种植较密集，以庭院空间营造为主题。户型“大面宽、小进深“，客厅餐厅，所有卧室南向，布置“双主卧”，赠送地下室和南向花园作为主要附加值,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅金地湾流域,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,概况,闵行区万源路788弄整盘占地面积:70000平方米整盘建筑面积:100000平方米 64栋独栋别墅主力面积（地上）为300486平米,户型536m2（地上321m2+地下215m2）,地下一层户内电梯娱乐休闲多层次功能布局带下沉庭院和工

13、人房半地下双车位设计，遥控自动车库门,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型536m2（地上321m2+地下215m2）,一层会友宴客，双客厅设计客卧错层设计，精致套房、步入式更衣间，卫生间,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型536m2（地上321m2+地下215m2）,二层双主卧豪华套房,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型528m2（地上315m2+地下213m2）,地下一层户内电梯休闲娱乐功能丰富带下沉庭院半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立布局,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型528m

14、2（地上315m2+地下213m2）,一层会友宴客，双客厅设计客卧错层设计，精致套房，更衣间、卫生间、露台三个入口，从各个方向入户,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型528m2（地上315m2+地下213m2）,二层6.6米超大主卧开间双套房、步入式更衣间、豪华卫生间,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型517m2（地上303m2+地下214m2）,地下一层户内电梯下沉式庭院半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立布局，卫生间宽敞透亮,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型517m2（地上303m2+地下214m2）,一层

15、卧室错层设计，与活动空间分离会客宴友，双客厅设计,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型517m2（地上303m2+地下214m2）,二层双套独立卧室步入式更衣间、豪华卫生间,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型586m2（地上362m2+地下224m2）,地下一层大面宽家庭活动室可随意布置半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立布局,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,户型586m2（地上362m2+地下224m2）,一层卧室错层设计，与活动空间分离会客宴友，双客厅设计花园餐厅独立多功能房,上海城市别墅个案产品分析,08热销城

16、市别墅万源城御溪,户型586m2（地上362m2+地下224m2）,二层4.8开间主卧套房、步入式更衣间、超大豪华卫生间,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,别墅品质细节私家专属电梯。进户门严格挑选实用材料，经过数十道工序加工，里层柚木，外层炭烧木，保持外在格调与内在风格，艺术性的视觉表现和实用功能创造朴实而高贵的形象。所有密码锁与锁业公司合作，即为此工程专门定制，为实现最好的匹配锁尽心力。入户台阶门廊：数千块有色大理石马赛克向前，拼贴出各种图案花纹，廊内复古的天然大理石铺地。,产品总结,规划低密度高绿化率住宅区，别墅户户

17、临水，自带半地下双停车位。建筑景观西班牙风格，西班牙景观户型独栋别墅，地下一层，地上两层，总面积超500平方米的豪宅，只含三个卧室，基本均为套房，极尽奢华。,上海城市别墅个案产品分析,08热销城市别墅万源城御溪,布局,城市内的别墅一般都不会是纯别墅区，而是与小高层、高层、洋房等组合形成复合型社区，但是别墅区域与其他产品区域都会用道路或绿化或水系分隔开布置，形成较为独立的区域。,城市连体别墅产品总结,主力面积,由于城市的土地价值高，因此城市别墅一般采用较为规整的外形，户型都没有太大的特色，都以节约用地，提高单位土地价值为前提，主力面积都有所控制，多为180-230平方米。,户型,以经济型联排别墅

18、为主 以190平方米为分界线，以下户型都只能做到1个半卧室的面宽，以上可以做到2个卧室的面宽。大部分客厅均有挑高设计，但不会很高一层均不设卧室，主卧都在三层，保证有两个卧室朝南,停车方式,大部分采用地下和地面结合的停车方式，带有室内停车，少数只有地面车位,附加值,多以赠送地下室为主要附加值，部分赠送阁楼或者内庭院 配备一般的智能化系统，没有什么特别的亮点,布局,一般布置社区中位置最好的区域，且临水系。,城市独栋别墅总结,主力面积,由于要节约用地，占地面积也不会太大，一般在300-340平方米的小独栋产品。,户型,一般都做到2个卧室的面宽，部分大户型可以做到近3个卧室的面宽。客厅有挑高设计 少数

19、户型一层设卧室，主卧均在三层 卧室数量在3个以上，并且保证3个朝南,停车方式,大部分采用地面和地下结合的停车方式，部分品牌楼盘采用全地下停车,附加值,以赠送阳光地下室，花园为主要附加值。配备一般智能化系统。物业的创新服务。,客户,利益对接,市场客户,城市连体别墅总价在400-700万之间城市独栋别墅总价在1000万以上,富裕家庭&富贵家庭 注重自我享受 彰显社会地位,首次改善&再次改善 品位体现 社会标志,上海城市别墅客群特征,富裕之家,身份标签,城市中产阶层,生活观,国际化后，回归自然,工作观,家庭观,消费观,处处领先，步步为营,家庭事业，两者兼顾,无关价格，只关合适,居住观,城市生活，边城感觉,社会认同的成功人事,追求品质，体现地位,无需奋斗，只需努力,忘物忘我，回归本位,花钱艺术，,家庭为重，亲情至上,富贵之家,利益对接,客户营销,城市中产阶层,利益对接,客户营销,社会认同的成功人士,利益对接,客户产品,城市中产阶层,利益对接,客户产品,社会认同的成功人士,