南京仙林大道项目市场报告92p.ppt

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1、仙林大道项目市场报告苏州迪赛 2010年8月,前言：本案隶属句容地界，但板块上属于南京仙林板块，与南京房产市场有着千丝万缕的联系，其价格、客群、销售渠道皆直面南京，因此本报告将立足于南京市场着力阐述。,印象篇,NAN JING NANJING is one of the important tourism cities in China,2010 famous for its natural beauty and historical.,文化与现代精神在此交融,六朝古都，金陵王气，千年孕育的文明焕发出新的城市精神，借这一方风水宝地，我们将掀开新的城市篇章,宏观篇,城市经济,2009年南京市的G

2、DP总量在全国省会城市中排名前六；2009年南京市人均GDP江苏排名第四，人均GDP达55743元。,从十运会、世界城市论坛到青奥会，大型盛会的举办加速了南京基础设施建设的步伐，近年南京市的基建水平较高；南京市房地产投资占社会固定资产投资的比例20%左右，房地产业发展呈现健康态势。,预判：经济基础厚，房地产运行环境良好。,土地市场年度走势,2010年上半年成交土地价格达8098元/，较同期最高的07年高处近一倍。,预判：南京土地市场上涨潜力巨大，未来房价将出现较大的上涨趋势。,土地市场区域市场,2009年各区域成交,09年各板块土地成交面积中仙林排位第三，达53.96万方；09年各板块土地成交

3、面积同比涨幅中，仙林涨幅达74%，位列第二；09年仙林土地成交平均单幅面积近9万方，大宗地块成交成为仙林土地成交的特点；,预判：仙林板块异军突起，竞争者加速进入，未来竞争将十分激烈。,住宅销售年度成交均价走势,2010年上半年南京住宅销售均价8618元/，年度环比增长17.49%。,预判：南京整体市场呈现健康稳定的发展状态，新兴板块后劲十足。,住宅销售09年各板块销售,2009年度各板块销售情况表,从2010年月度走势来看，4月份以后，全市成交均价突破万元大关，后市成交均价基本维持在1万元/以上；4月新政之后，市场处于明显的饱和状态，供过于求；,预判：南京市场受新政影响较大，供过于求明显，仙林

4、板块销售低迷，无新盘加推活动。8月部分板块成交量出现井喷，8月市场呈现出“价跌量升”的局面。,项目所在区域篇,大学城何止一家为何仙林板块能一枝独秀？,南京三大大学城，仙林大学城一枝独秀，优势资源使其它板块只得望其项背。,仙林大学城PK江宁大学城,又是什么让仙林板块发展如此之快？,南京总体规划“一城三区”,主城区（含河西）为一城；浦口珠江新市区、仙林新市区、江宁新市区为三区；仙林新市区规划范围：南至沪宁高速、北至宁镇公路、西至绕城环二公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。,项目所在板块功能规划,仙林新市区分为四大片区；仙鹤片区（大学集中区）：高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共

5、设施；白象片区（科技产业园）：高新技术密集型产业为主，部分学校用地和居住用地；麒麟片区（国际会展交流区）：临近沪宁高速公路，综合性商业、金融、贸易等商业预留地；青龙片区（高尚住宅区）：环境优美，山水环抱，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主的风情小镇。,项目所在板块交通,项目地铁二号线终点站经天路站10KM；经天路站新街口15KM；项目沪宁高速7KM；项目宁镇公路3KM；项目绕城高速13KM；,轻轨2号线终点站经天路站点,产业规划液晶谷（日本夏普进驻）,夏普南京公司总体规模在1000人以上，该项目计划年内展开筹备工作，预计2010年底建成；夏普寻寻觅觅，在中国转了大

6、半个圈终于落户，而它选择的是仙林。本案位于液晶谷东，对未来客群拓展来说是个极大的利好。,南京液晶谷处于高校云集的南京仙林大学城北部，规划面积4平方公里。,发展历程,2002.01,2005年底,2010.05,1993-1995,2003.09,2009.06,仙林大学城启动,南京“东进南延”着手规划,地铁2号线通车运营,仙林大学城总体规划出炉,路网框架基本形成,仙林街道办事处成立,2004,栖霞区行政中心提出迁址大学新城,南京东部新城，仙林新市区新CLD居住区,自然资源,宝华山国家森林公园、国家四A级旅游景点,汤山温泉,人文资源,南师大图书馆,南京大学,规划：科学规划，起点高，产学研齐头并进

7、；自然资源：宝华山、汤山、紫金山，群山环抱；人文资源：11所高校、4所中小学校，在校师生突破17万；发展历程：起步早（2002.01），规模大，区域成熟度高。,卖点归纳,城市向东，奏响凯歌,区域市场,南京市区客户是本案重要客户群，对南京各区域板块市场做抽丝剥茧似的解读，希望能从中获得一些启示,客户分析轻轨实现了城市一体化、城际带来了1小时都市生活圈,沪宁城际铁路宝华站、仙林站距离本项目分别为5、10KM左右,沪宁城际站点示意图,沪宁城铁开通，长三角城市实现了1小时都市圈，外地投资客快速导入,南京2号轻轨东延线至仙林大学城经天路站,快速交通是客户选房的重心，地铁2号线东延段的完工及沪宁城铁仙林站

8、和宝华站的开通，给本案带来了极大利好。,供需分析南京市场8月总体供需,南京市场8月总体供需比在1.3左右，河西、江宁及浦口供需基本平衡，城南、城北、仙林供大于求；仙林板块供需比在3.94，为8月江南8区之最，严重供大于求。结论：目前楼市“二次调控”呼声日高，南京受新政影响程度较大。,供需分析南京市场各区8月面积段供需,南京江南八区新增供应中，80-120中小户型占比重最大，占总新增供应的3成之多，其次为120-160户型，占比27%，200以上户型新增占比16%；南京江南八区去化中，80-120中小户型占比35%，120-160户型占比34%，200以上户型去化占比仅为6%。结论：新增及去化依

9、然以中小户型为主，大户型房源供不应求，去化缓慢。,价格分析南京市场各区8月销售价格,从各板块成交来看，8月成交均价中，除江宁江北板块外，其它板块成交均价均突破万元；仙林板块成交均价13206元/，环比上月下跌11.18%（-1406元/）。结论：仙林区逐步融入主城区，均价上涨空间较大。,产品分析,随着交通条件和居住环境的改善，城市别墅区已经从传统的环紫金山玄武湖区扩展到江宁三山片区；同时未来城市范围逐渐向外延伸，仙西、九龙湖方山和老山阳面等近郊别墅区将成为城市别墅区的可发展区；溧水、宝华、汤山以及老山阴面的区域属于远郊别墅区，由于可开发量较多，且与主城区的连接逐渐畅通，成为别墅购买客群休闲度假

10、的第二居所，融进南京别墅市场中。,竞争格局演变,主城区环紫金山板块以独立、双拼为主代表项目钟山国际高尔夫售价：45000元/,江宁板块三山：已经形成较为成熟的别墅聚集区，独栋为主方山：以经济联排为主。其他板块：九龙湖片区、汤山片区等均成为别墅开发的热点区域。代表项目：玛斯兰德、罗托鲁拉小镇 售价：1.5-2万元/,江北板块以绿城玫瑰园（1500-3500万/套）、山河水（13000元/）为代表多为独立别墅项目,远郊溧水板块土地规划容积率相对较低，主要以度假别墅为主，如卧龙湖国际社区、恒大金碧天下。售价：8000-14000元/,仙林板块主要以宝华山及仙西别墅项目为主代表项目仙林翠谷、大山地、栖

11、园售价：1-2.5万元/不等,区域竞争界定,核心竞争,重要竞争,次要竞争,可忽略竞争,区域竞争界定,仙林板块,江宁板块、汤山板块、江北板块,溧水等远郊板块,主城区板块,界定1：区域距离界定2：产品价格、品质,板块解读环紫金山板块（主城区）,作为南京城市的“生态绿肺”，紫金山巨大的自然资源价值无法估量，而且，随着城市规划的进一步东扩，紫金山板块无疑将逐步进入城市的中心位置，区位价值更加明显。环紫金山玄武湖的珍稀景观区是南京城市别墅的传统区域，主要集中在紫金山、玄武湖等自然景观良好的区域，紫金山因为其地处城中的独特位置和长久的人文积淀，成为南京高端别墅的集中地，钟山国际高尔夫等为板块典型代表。,板

12、块研读：主城区域别墅由于具有较好的山水资源，唯一性明显，同时有较好的配套，得到了市场高端人士的认可。但由于目前区域在售项目不多，且客群与本案存在一定的差距，因此与本案竞争关系并不明显。,板块解读江北板块,江北板块的概念是一个广义的概念，从地理位置看包括浦口和六合两个行政区。而对于广大购房者而言所谓江北板块实际上是指浦口滨江板块。根据南京市的整体规划，2020年，浦口区总人口112.3万左右，城市建设用地约89.95平方公里，人均城市建设用地约119.9平米。区域内拥有长江滨水景观带，老山森林公园、珍珠泉等旅游景点，自然资源丰富；别墅供应主要集中在老山、珍珠泉附近。,板块研读：凭借政府的有利支持

13、，江北板块别墅市场近年来开始发力。随着区域别墅项目的兴起，同样作为南京新城发展的江北板块，将成为南京别墅市场极具竞争力的板块之一。江北新城的兴起，将给本案带来不小的竞争压力。,板块解读江北板块,江北板块市场目前主要以独栋产品为主，区域别墅开发起步较晚，目前以珍珠泉、老山区域为供应的重点，后续供应充足；区域内具丰富资源优势，别墅市场开发时间短，随着江北交通格局的改善，区域有望发展成南京居住别墅板块，目前总体市场认可、接受程度良好。,江北板块绿城玫瑰园,地址：浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号容积率：0.3建筑面积：9万m2占地面积：460亩绿化率：70%建筑风格：地中海规划布局：项目位处南京唯一

14、省级旅游度假区珍珠泉旅游度假区密林深处，有 10 万余亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周。地形坐北朝南、背山面水，近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊，项目建成后将成为南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区。配套：老山森林公园、高尔夫球场,绿城玫瑰园销售动态,2008年06月，一期48套在售，800-1500万/套2009年06月：二期法式、意式山地别墅46套，547-889，1500-2000万/套2009年12月：二期剩余三套2010年06月：推出10套独栋，660-1000，1500-3500万/套2010年08月：一次性付款优惠总价优惠10

15、万元月均去化：约4套/月,绿城玫瑰园户型分析,负一层作为多功能厅设计 首层双车库设计 四厅一卧设计 格局较高二层三房设计，主卧套房设计 户型整体私密性较好 功能布局合理带800左右私家庭院花园,8室2厅8卫1厨759.09,江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁地区已经发展成为南京别墅物业的主要聚集地。三山板块主要依托将军山作为景观资源，成片开发别墅项目，目前已经形成一定的规模，山水华门、翠屏国际城、玛斯兰德等项目得到了市场的充分认可，别墅集中区的概念基本形成。百家湖地区由于开发时间比较早，有百家湖花园等一批项目，

16、目前基本开发完，无新项目上市。方山九龙湖板块将是江宁未来中端价位别墅的聚集地，加州城、罗托鲁拉等项目的批量上市将带动方山市场的兴起，方山将很快进入高速发展期，大量分流三山板块的潜在购买者。,板块解读江宁板块,板块研读：从江宁板块的各个区位来看，现在大致格局基本已定，区域主要以中高档别墅开发为主，成为南京中高档别墅聚集地。随着地铁南延、江宁大学城的开发，方山九龙湖板块将成为江宁板块别墅的热点开发板块，将构成对本案客群的主要分流。,板块解读江宁板块,江宁板块的别墅项目主要集中在三山、方山及九龙湖，其中三山做为江宁中端别墅的集中区，由于近期新增可开发项目不多，在区域所占的份额不断下降，其“一股独大”

17、局面将被打破。而方山、九龙湖板块由于区位交通设施的不断完善，将在江宁板块中发挥着越来越重要的作用。,江宁板块复地朗香,地址：江宁经济开发区佛城西路88号产品形态：联排、双拼、独栋建筑风格：美式容积率：0.39占地面积：33万m2建筑面积：13万m2绿化率：64%规划布局：项目分四期开发。一期、二期、三期已形成独立的别墅群落，四期为百余栋高档独立别墅，主力户型400-700，第一批次房源09年底推出，2010年5月16日再度开盘。周边配套：三山风景区、江宁大学城内部配套：八大艺术主题会所、健身房、网球场、壁球馆、泳池、风情园、有幼儿园和沿街商店,综合商场:大超市,医院:医务室、沿街商店,综合商场

18、，大超市,复地朗香销售动态,2003年06月，一期42户开始发售，2004年09月，一期完成交房2004年09月：二期共计190户，9月19日开盘，联排均价在5500元/，双拼均价在6800元/，于2005年10交付使用2007年05月：三期岭郡开盘，共计53户，独栋274-345，总价200-270万，双拼500-800，总价600-1000万2009年12月：四期半山别墅开盘，面积426-517，为小面宽、大进深、侧院式纯独栋别墅，其中地下室占全面积比率大于50%2010年05月：四期加推12栋独栋，为427、514、593户型2010年08月：一次性付款优惠总价优惠10万元月均去化：约3

19、套/月,7室4厅5卫1厨554.87,复地朗香户型分析,产品为以联院特色的类独栋产品 下沉式庭园大面宽餐厅挑高设计主卧套房设计,远景规划50万人口、15所高等院校师生、液晶谷高新技术员工、国际交流会展商业区人员,这就是仙林大学城,板块内项目分布,项目,仙林翠谷,东寰大山地,朗诗地块,保利紫晶山,中豪仙龙湾,亚东城已售罄,依云溪谷雅苑,东墅山庄,栖园,恒基玲珑翠谷,鸿雁名居,高科地块,阳光集团地块,在售项目,出让地块,5km,翡翠湾,仙林板块主要在售项目,仙林板块发展历程,成交地块：目前仙林西板块出让底价较高，仙林东板块相对较低；物业形态：综合考虑区域的文化、自然资源等，多以别墅等高端物业形态出

20、现；公寓发展：02年仙林大学城宣布成立，亚东城成为仙林大学城的拓荒者，见证了仙林板块的发展：别墅发展：2007年，招商依云溪谷开盘销售，自此仙林出现了容积率在0.5的别墅建筑，栖园等亦在当年推出，07年是仙林西板块别墅发展的一年；2008年仙林板块相继有东墅山庄等项目推出；仙东板块别墅物业几乎在同时也相继喷发；其中别墅项目以招商依云溪谷最为高端，成交单价在3.5万元/左右。2009年到2010年间，随着房地产整个宏观经济市场的变动，房价有所起伏，但是总体趋势依旧看涨。,板块研读,以轻轨及产品价格为界定标准，将仙林板块分为仙西和仙东板块，2号线终点站往西至二环路为仙西板块，2号线终点站至东宝华山

21、为仙东板块，产品价格从西往东可分为三大递减阶梯，依次为环紫金山板块仙西板块仙东板块；仙林别墅的产品由于受容积率的限制，纯独栋别墅社区少，主要以联排和公寓等混合型物业为主，整体别墅市场发展还不够成熟。目前仙林板块人气相对不足，但随着政府各项配套设施的投入，加上地铁2号线的贯通，预计未来仙林板块将成为南京远郊别墅板块市场上极具市场竞争力的板块。,周边成交地块,周边四宗主要竞争地块共计占地面积54万方，总建面积86万方；朗诗地块主要规划为19栋三层联排别墅和25栋多层，建筑面积156760平米（含地下），设置3700商业会所（沿街商铺及超市）；阳光集团地块从容积率来看，预计将以别墅和花园洋房的组合形

22、式出现；高科地块规划30幢住宅，以小高层和高层为主。,个案研究,翡翠湾,地址：栖霞区仙林东路6号（七乡河与文苑路交汇处）容积率：0.53绿化率：35%建筑面积：9.9万m2占地面积：16.8万m2规划布局：项目由254套独立别墅组成，另规划有约800的高级会所和1600的商业街，项目西接规划中的七乡河滨河公园，主力户型300-400，200精装修庭院交通：二号线仙鹤中站出口 配套：内部规划约800平米的高级会所和1600平米的商业街,翡翠湾销售动态,2010年05月，开始预约，预约金交纳20万2010年06月06日，推出52套独栋，户型300-400，均价11000-15000元/，交预约金享

23、受9.7折优惠2010年06月09日，按揭和全款均9.8折优惠，明年十月交付目前已售20套左右，月均去化7套左右,仙龙湾,地址：仙林大学城仙隐北路应天学院对面容积率：1.2绿化率：35%建筑面积：19.1万m2占地面积：15.9万m2规划布局：项目规划户数1238户，其中独栋别墅20套，其余为电梯花园洋房与复式挑高公寓，花园洋房90-238，复式公寓为40-50，独栋别墅300-400。交通：二号线仙鹤中站出口 配套：教育：仙林大学城；商业：3万方的大型苏果社区店、麦当劳汽车餐厅；内部配套：幼儿园和大型社区商业。,2009年12月18日开始认购2010年1月：在售面积90-166平米房源，均价

24、13000元/2010年4月10日：推出90-160 的新房源，价格14500元/2010年06月17日：推出40套挑高小户型，40-50平方米左右，均价17000元/；19间沿街商铺，面积120-300，价格38600元/2010年07月：一次性付款优惠800元/平方米，按揭优惠200元/平方米月均去化：约106套/月,仙龙湾销售动态,景观楼王，大平层；一梯一户，六阳台设置；3.3米层高，客厅挑高5.8米，双餐厅设计；4.2米大开间南向主卧，豪华套房设计；双入户设计，动线清晰，私密性强。,仙龙湾户型分析,4室2厅3卫建筑面积286（花园洋房）,建筑风格：英伦风格地址：仙林大学城学子路与灵山北

25、路交界处容积率：0.65绿化率：46%建筑面积：53536m2占地面积：82363m2规划布局：规划户数218户，共计46栋。整体规划以优雅的都铎式建筑风格为基调，主力面积200300之间，建筑主体34层，每户均拥有车库、前院、后院及特色中庭等多重庭院景观。交通：地铁二号线配套：金鹰国际仙林店、鼓楼医院仙林分院、苏果超市、南京外国语学校仙林分校，大成名店购物中心。,东墅山庄,2008年6月第一期的别墅面积在200300m2左右，价格在1300014000m2左右，2010年6月推出第二期叠加别墅，面积在150170m2左右，价格在20000元/m2左右月均去化：约3套/月,东墅山庄销售动态,户

26、型赏析,依云溪谷,地址：南京栖霞区仙林大道南侧物业类别：独栋、双拼容积率：0.47绿化率：40%建筑面积：16.87万m2占地面积：24.19万m2规划布局：一期90套双拼，4套独栋别墅。岛屿、带状绿化为构成因素，流水、湖泊为基本骨架的规划结构；同时，结合水岸创造出的自然缓坡与半围合半开敞的庭院绿地，着力刻画出小桥、流水人家的田园诗一般的浪漫情境。交通：地铁二号线配套：亚东商业广场、大成名店购物中心、苏果文苑路社区店、鼓楼医院仙林分院、金鹰商业步行街。,2008年6月首推的主力双拼别墅面积在217266m2左右，价格在15500元/m2左右，总价约为315万元。2009年8月新推双拼别墅，均价

27、调整为17000元/m2，每套总价在400万元左右。2009年8月底，仅剩的双拼价格再次抬升，每平米涨价到18000元/m2。2010年5月再次开盘，推出的独栋，双拼别墅，其中双拼面积大约为300m2，总价为800万，独栋面积大约在400-600m2，总价约为2000万。2010年7月，双拼别墅面积为300m2，价格为800万，独栋面积为400m2价格为2400万。月均去化：约15套/月,依云溪谷销售动态,户型赏析独栋（地上381+地下154）,户型赏析,户型赏析,栖园,建筑风格：法式风格物业地址：栖霞仙林大道北侧、学子路东侧物业类别：双拼、联排、叠加容积率：0.75绿化率：50%建筑面积：2

28、2万m2占地面积：29万m2规划设计：产品设计，联排别墅的面宽达到了近10米，约8平方米的中庭，每户至少有3个庭院：前院、后院、中间庭园，此外还有阳台、屋顶花园。户型上，双客厅、双挑高（6.8米的挑空客厅、5.9米跃式餐厅）、双主卧、双露台设计。交通：地铁二号线配套：金鹰国际、苏果超市、鼓楼医院仙林分院、南京外国语学院仙林分院、南京中医药大学、中心商务区。,2008年6月二期开盘时候推出144-200m2左右的叠加别墅单价在11000左右，260m2左右的联排别墅，单价在15000元左右，相应总价约为380万。2009年10月叠加别墅售罄，联排别墅的价格增加到15200元/m22009年10月

29、底，联排价格再次上升为17000元/m22010年新推房源，叠加别墅面积约为16000元/m2面积大概在150-200之间，联排别墅的价格为19000元/m2，面积大约在260-270。2010年7月，联排的价格增长到21800-26800元，再创新高。月均去化：约23套/月,栖园销售动态,在售主力户型产品价格21800-26800元/；产品今年5月底推出，目前仅剩数套在售；最大特点赠送面积比例大，超过建筑面积。,户型赏析4房2厅4卫268（赠送面积281）,户型赏析,仙林翠谷,建筑风格：西班牙、北美风格地址：东依宝华山国家4A级森林公园，西邻南京仙林大学城物业类别：别墅容积率：0.44绿化率

30、：40%建筑面积：35万m2占地面积：63.67万m2规划布局：分5期开发，一期总占地面积约270亩,东西高差20米。共分为5个组团:沿湖组团包括13幢独立别墅、会所和样板区；A、B、D组团为北美风格小院排屋，C组团为南加洲风格小院排屋。户型设计上，所有排屋户型面积都控制在230280。配套：学校：仙林大学城目前11所高校农贸市场：规划在建农贸市场，今后小区内会有商业中心和超市。医院：三级甲等医院鼓楼医院交通状况：地铁二号线仙林东延站距项目约8公里左右,2009年3月25日，加推价格为120190万/套2009年6月25日，联排别墅为150200万/套2009年9月28日，面积为240290m

31、2的别墅价格在188260万/套2010年4月8日，一期售完，即将推出250m2联排别墅，均价12000-14000元/m22010年5月27日，推出新的联排别墅，面积约250m2，大约总价在220万左右。,从价格来看，从08年初期别墅均价在7200元/m2到09年的一路攀升到10000多元/m2，总体依旧呈现出增长的趋势。从户型来看，大多数的户型都在250平米左右，比较适中，同时由于总价仅仅在200万左右吸引了很多的购买者。,仙林翠谷销售动态,东寰大山地,建筑风格：北美风格地址：东依宝华山国家4A级森林公园，西邻南京仙林大学城物业类别：独栋、双拼容积率：0.39建筑面积：11万m2占地面积：

32、22.5万m2规划布局：项目规划有山景独栋，水景双拼，坡地排屋，共340户，规划三期开发。一期包括31幢独立别墅和19幢双拼，总共69户，地下一层地上两层的建筑，北美风格，独栋面积250-300平米，双拼240平米左右。配套：学校：仙林大学城目前11所高校农贸市场：规划在建农贸市场医院：三级甲等医院鼓楼医院交通状况：地铁二号线仙林东延站距项目约8公里左右,2008年11月，买240赠送170，约200-300万/套2009年6月，双拼240，约200-300万/套，独栋250-300约260-500万/套2009年12月中旬，二期御墅组团开出，350-370，总价500-600万/套2010年

33、4月，320，总价在400-600万/套2010年5月，500，价格530万/套，认购有总价3万优惠2010年7月，下批100余套房源预计10月份加推，独栋200-400，联排200左右,价格从08年年底的9000-10000元/上升到09年年底二期的13000-14000元/；一期69户去化时间12个月，月均去化6套左右；产品依山而建，北美风格，美感较强，产品赠送面积较大，占建筑面积71%。,东寰大山地销售动态,负一层,一层,二层,户型赏析四房两厅三卫500,北,地下室全赠送，双车库设计；南向大露台设计，采光面无限拉伸，将生活空间向户外延伸；整体户型方正，舒适性强。,保利紫晶山,建筑风格：英

34、伦风格地址：栖霞区马群大庄6号地块物业类别：类独栋、类双拼、花园洋房容积率：1.2绿化率：35%建筑面积：21.44平万m2占地面积：25.7万m2规划布局：项目利用其地势与周边道路天然存在的6-8米高差，“台地叠景”、“大社区小组团”、“装饰性建筑风格”等均在项目得到不同程度的体现，别墅新古典主义英伦风格，花园洋房则采用了Artdeco建筑风格。配套：学校：仙林大学城、项目内部南师幼儿园医院：鼓楼医院仙林分院交通状况：地铁二号线仙鹤门站,动态展示,售楼处,老爷车,引导牌,开盘预约金50万，享受开盘优惠，目前已经结束，预计推出价格在17000-20000元/；目前预约客户300组左右，预计推出

35、近200套花园洋房；花园洋房户型140、170、195三种，一层赠送花园及地下室；类独栋和类双拼别墅，面积240-340平米，地下室全赠送，预计10月份开盘。,户型赏析4房2厅4卫268（赠送面积281）,户型赏析,项目认知,项目地块经济指标,地块位置,宝华镇牡丹路南侧、仙林大道北侧，西为青龙高尚住宅区,地块位置,仙林新市区总体规划,地块四至,东至宝四路、西至纬九路、南至仙林大道、北至牡丹路,北地块（紧邻牡丹路）,地块内部规划道路（东西向）,南地块（紧邻仙林大道）,东为空地,核心属性提炼,关键点1：自然、市郊、人文属性突出关键点2：配套设施匮乏，生活便利度差,项目SWOT分析,具体推导方法,市场比较法通过对区域典型成交个案进行分析对比，最终得出项目价格，相对比较客观，因此本案选择市场比较法进行定价：“市场比较法推导过程”,市场比较法类独栋别墅,价格定位,综合以上分析类独栋价格开盘均价13000元/联排别墅开盘均价11000元/花园洋房开盘均价8500元/,目标客群分析特征描述,目标客群分析特征描述,