03月29日深圳宝安区项目方案汇报.ppt

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1、2011年03月29日,深圳宝安区项目方案汇报,汇报内容,宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳市六大辖区之一，南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇及光明街道办事处，设16个居民委员会和106个村民委员会，人口130多万。宝安作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农

2、业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。,城市认知深圳西北部,城市发展空间结构：以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。西部发展带由宝安中心组团、西部工业组团和西部高新组团共3个组团组成，功能定位为区域生产性服务业中心、全市重要的高新技术产业和先进制造业基地。,宝安区深圳西部发展带上的重要节点,截止2011年，深圳地铁运营线路将达到5条，分别是：地铁1号线、地铁2号线、地铁3号线、地铁4号线、地铁5号线。深圳地铁规划共16条线路，总长585.3公里，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条

3、，规划城际线4条本项目周边规划两条线路，1号线和10号线，但是离本案都有一定距离。,未来轨道交通分析,区域规划：宝安中心组团根据2004年公布的深圳组团式发展规划，新安已列入宝安中心组团,1、城市新区功能区：由宝安新中心区和碧海新区组成，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示宝安中心组团的滨海城市特征；2、城市更新功能区：由宝城和西乡老城区组成，主要实现三个转变：扩大现有商贸服务中心，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造；3、产业拓展功能区：由固戍开发区、鹤洲开发区及周边组成，依托深圳国际机场和大铲湾港区发展现代物流业和科技型、城市型工

4、业；4、航空商贸功能区：由机场东部地区组成，包括福永中心区和西乡北黄田地区。依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务组团；5、航空运营功能区：航空港区和部分基础设施配套区。,宝安中心组团位于深圳市宝安区西部滨海南部地区，包括新安、西乡和福永（南部），总面积162.1平方公里。组团的功能定位是：西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。,城市化率较高2007年底，深圳城市化率为82%左右，宝安城市化率为56%，处于一个相对较高的阶段。工业化水平高宝安因为地广人稀，一直是深圳工业发展的重要

5、基地。2008年，全年工业总产值达到925.8亿元，比上年增长36.2%，其中工业增加值为267.5亿元，占深圳工业增加值的25%，占宝安区国内生产总值的61.8%，工业化水平相当高。相对独立的发展城区宝安与特区一城两制，在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方面，呈现出明显的独立发展趋势。在未来几年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展7个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为核心，以交通干线为指向，向北呈西、中、东放射的三条城镇

6、发展轴，宝安中心区作为深圳的次区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区，未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。,城市发展认知,汇报内容,房地产板块,从目前宝安区在售项目来看，项目主要分布在两个板块，地铁沿线西部板块以及中部板块,在售项目体量都较大，容积率多为3以上，建筑类型多为塔式高层，户型以两到三居为主力户型。价格根据自身板块和产品品质不同，差距较大。在地铁沿线项目，对外报价在22000-25000元/之间，离地铁较远的项目在15000-18000元/之间。,区域在售项目情况,本区域潜在项目比较多，但是由于本案体量小，风险小，对本案不会构成威胁。,区域潜在项目情况,

7、本案周边目前二手房对外报价在15000-22000元/不等，商业在45000元/左右。,项目周边二手房价格,区域内典型项目万科金色领域,立面形象,典型户型,项目简要阐述 项目约16万分两期开发大社区，地道法式建筑风格，15层亲地小高层，大花园，院落式蝶式布局，产品涵盖80平米舒适两房到180平米宽阔四房。,项目简要阐述合正汇一城位于宝安碧海中心区新湖路与西乡大道交汇处，为地铁1号线西乡站上盖都市综合体项目。由7栋2732层的高层住宅和1栋商务公寓围合而成，西南面设有地下两层及地面三层商业，地下商业与地铁一号线西乡站无缝接驳。高层住宅户型主要为：70平米左右的小两房；80-88平米左右的中大两房

8、（改造后可变三房）；115-125平米左右的三房及140-150平米左右的四房。,区域内典型项目合正汇一城,项目简要阐述潜龙曼海宁由深圳市潜龙实业集团有限公司开发。位于深圳的五大城市副中心之一龙华新城的高尚生活区内，即新区大道与和平路与交汇处的东侧，与福龙路仅百米之隔；且临近地铁4、6号线，而社区与上塘站仅200米微离。本项目总占地面积为50000.55，总建筑面积为24.6万。整体社区由14栋26-28层的高层建筑组成，其中包括一栋28层的高档酒店式公寓。社区共有2020户单位,车位1690个。是一个集高尚住宅、酒店式公寓、休闲商业为一体的综合商住项目,区域内典型项目潜龙曼海宁,观澜田背旧村

9、改造项目位于宝安区观澜街道内，西邻观澜大道，南靠环观南路，东临格兰云天大酒店，北靠祥澜路。该项目原划定为非农建设用地村集体工业区，拆迁用地面积33288.1平方米，建设用地面积27258.8平方米，项目容积率4.22，总建筑面积115035平方米，其中住宅56800平方米，公寓40000平方米，商业12235平方米，保障性住房3000平方米，配套设施3000平方米。,区域内典型项目观澜田背旧村改造项目,土地成交情况,从表中可以看出宝安区近期2010没有居住类用地成交。与本项目位置较为接近的成交地块是2009年深圳经济特区地产所摘得的光明街道公园路南侧地块，成交楼价价格为6612.7元/。,区域

10、房地产市场总结,区域内在售项目主要集中在地铁一号线附近 和 城区内部。地铁沿线项目对外报价在22000-25000元/之间，离地铁较远的项目在15000-18000元/之间。区域潜在项目比较多，多为旧城改造项目，从土地成交来看，这部分项目用地都在09年以前成交，所以近期会集中上市，从市场供需情况来看，会对本项目有一定的影响，但是本案体量小，抗风险能力较强。项目周边二手房价格在15000-22000 元/不等，价差主要体现在楼龄、小区品质、装修等硬性条件上。,汇报内容,新安中部距离宝安中心区（5分钟车程）距离南头关（5分钟车程）距离深圳市中心（25分钟车程）距离机场（15分钟车程）,项目区位：位

11、于新规划的宝安中心组团，为宝安新中心区的一级辐射地带，区位优势明显,项目交通：地块位于上川路与建安路交汇处，上下临前进路与广深公路两条重要干道，交通便利，通达性好,广深公路,宝民路,上川路,建安路,前进路,项目主要指标分析,项目位于新安街道建安一路与上川路交汇处，交通边路，配套齐全，与地铁1号线还有一定的距离 约2.5km。,34-1,项目四至：地块处于成熟生活区，周边为中高端住宅小区,东南面紧邻宝乐花园；东北面紧临建安路，对面为雅豪轩；西面紧临雅景居，临近鸿景园；西南面紧临雅兰亭。,南,西,东,北,项目认知：中心区一级辐射区，老城区成熟区域项目,Page-25,优势,项目位于新规划的宝安中心

12、组团，为宝安新中心区的一级辐射地带，区位优势明显，交通便捷，通达性好；地块处于成熟生活区，周边为中高端住宅小区，地块周边商业、医院、学校等公共配套设施齐全，市场认知度较高；项目规模不大，启动资金需求较小，作为短平快项目，适合公司发展现阶段的需,劣势,限于项目规模较小，项目的可塑性空间较小，难以打造大规模、高品质社区化项目，对项目的品质和市场推广带来不利因素项目中包含部分保障性住房，对项目未来市场销售带来干扰因素。目前项目上存在地上建筑物，拆迁需一定时间,机会,.地处深圳，中国经济最有活力的区域之一。同时深圳具备毗邻香港的区位优势，未来深港一体化发展的趋势不断增强和深化，必将带来两地地产价格走势

13、的相互影响深圳中心区项目价格持续走高，带动新中心区周边片区价格飞涨。同比北京上海等一线城市，深圳房地产市场发展较为理性成熟，竞争充分。,威胁,项目SWOT分析,房地产宏观调控政策给当地市场带来一定影响未来周边供应量较大，将会形成较为激烈的竞争,Page-26,从所在区域来看：该项目地处宝安中心组团，发展潜力较大从项目规模来看：该项目规模小，利于快速回笼资金从周边配套来看：该项目周围被成熟小区围合，生活配套较为丰富，因此开发风险较小从规划条件来看：该项目容积率接近3，限高80米，地块方正，利于打造围合式高档小区,项目自身条件分析总结,汇报内容,项目定位指导思想,充分考虑区域发展特点充分考虑当地客

14、群置业特点最大限度发挥项目规模小，地块方正的优点尽可能规避地块小，园林绿化面积有限的弱点确保项目能够在市场竞争中脱颖而出，有鲜明特色,项目总体定位,“城市精品.高档服务式公寓”,客户定位,城市中坚知富阶层,注重私密性和社区物业服务有稳定的收入来源有追求，有梦想注重生活舒适感受眼光独到，看中未来投资及自住双重考虑有稳定的家庭，年轻三口之家或者购买作为婚房注重社区人文风情及小环境有改善型换房需求处于事业上升期的知富人群注重生活区域便利性,项目产品定位,中等价格高档品质国际风情现代气质超高薄板精工建筑豪华大堂空中园林英式管家,立面风格,外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简洁，局部加以凸窗、转角窗

15、形成的造型，体现产品的现代感,户型及交房标准,户型：建议2225层三梯六、四梯八户布局，以68平米的一居及88平米的两居为绝对主力，局部配有40的零居及120的舒适三居；交房标准：公共部分豪华装修；附加值营造：强调入户大堂的礼仪感与品质感，高层大堂挑高设计，富于艺术装饰。电梯厅及公共走廊增加装修的设计感。注重地下大堂的设计及装修。,空中庭院,因项目占地较小，园林面积有限，因此在做好地面园林的同时，充分利用屋顶面积，打造立体空中庭院，提升项目整体品质。,物业管理,人性化的物业管理中心,在尽量控制物业管理成本的前提下提供最贴心的细节服务阖家旅游安排、生日、宴会等，信报派送，儿童接送。等等，细致化的

16、服务,最贴心的生活秘书,私属高端会所增强小型社区归属感,摒弃泛会所的概念，除了必备功能外（如：泳池、健身房）应更深一层次的将客户的特性导入在会所中，如：商务空间、雪茄吧、红酒吧、水疗养生馆的设立，图书馆（分类阅览室）、家庭医生中心（含心理医生）、成长乐趣馆等。,FAMILY 会所概念男人商务+女人养生+孩子成长,汇报内容,项目合作模式探讨,合作开发原则：确保集团整体利益最大化优势互补，能够整合资源尽快推进项目开发充分保障现有土地方宝银电器的利益确保我司作为合作开发方能够获得基本市场化收益水平,项目合作模式探讨,合作方式：我公司与深圳宝银电器公司签订两方合作开发协议，成立合资公司，尽快启动项目先

17、期相关工作深圳宝银公司负责提供项目建设用地，负责地上全部建筑物的拆迁，配合我方做好本项目的开发建设工作由我方负责补交土地出让金及一切开发建设资金，负责项目报建、设计、施工、营销等全部房地产开发工作。在盈利模式上，保证我方一定市场化利润的前提下，最大限度的返还深圳宝银公司一定规模的住宅面积。,汇报内容,经济测算依据,地价按照补交土地出让金计算：楼面地价住宅1480元/平米，商业2558元/平米（保障性住房部分免交土地出让金）建安成本根据市场行情，住宅3200元/平米计算（不含精装修）销售价格按照保守估计，住宅销售均价18000元/平米，商业40000元/平米保障性住房在建成之后由政府以4500元

18、/平米统一回购,经济测算成本投资,项目销售总投资约为25530万元，合6455元/平米,经济测算,项目开发计划,2011年6月底之前确定合作方案成立合资公司并运作取得土地2011年底前完成项目前期准备工作，取得开工证2012年1月开始施工建设，施工周期16个月2012年5月开盘对外销售，2012年底售罄,经济测算现金流量表,从现金流量表来看，最大资金缺口发生在2012年一季度，为8230万元，主要为地价5289万元及一些前期及大市政建设费用,经济测算销售面积敏感性分析,考虑到在项目建成后，其中一部分住宅无偿交给现有土地方宝银电器作为收益分享。从敏感性分析可见，当可售住宅比例超过60%时，税后净

19、利润可达1亿元。销售净利率25.06%。可售住宅面积比例达50%以上时，可保证我方销售净利率达19.1%在计算土地增值税时候,土地成本按照5000元/平米核算,经济测算售价敏感性分析,当我方可售比例为100%时候，销售价格的敏感性分析如下,经济测算售价敏感性分析,当我方可售比例为70%时候，销售价格的敏感性分析如下,经济测算售价敏感性分析,当我方可售比例为50%时候，销售价格的敏感性分析如下,经济分析总结,从可操作性角度来看：该项目启动资金仅需6000万元，最大资金缺口8200万元，属于我公司可承受范围，因此有较强的可操作性从收益角度来看：该项目整体销售的净利润率保守测算可达36.1%，即使让

20、出30%的住宅面积给现有土地方，销售净利润率29.01%，高于行业一般利润水平。按照目前行业普遍利润水平（销售净利润率15%）倒推，最高可让出50%的住宅面积返还给现有土地方作为利润分享。从风险角度看：该测算在售价上按照目前周边市场均价下浮10%的水平测算，且土地价格基本可以锁定，因此开发风险不大,结论与建议,该项目开发风险较小，启动资金较少，利于快速开发回笼资金，无论从可操作性角度还是从财务角度均具有较大优势该项目属于系统内土地项目，我司与宝银电器的合作开发，利于优势资源整合，能够最大程度确保集团整体利益最大化我公司已有在广州投资的市场基础和团队优势，该项目的开发，能够进一步确立并强化公司在珠三角区域的地产战略布局，以此为契机，不断发展壮大综合以上几点考虑，因此建议尽快推进相关合作事项,