湖州市区前期物业招标文件示范文本(新).doc

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1、前期物业服务招 标 文 件（示范文本） 项目编号： 项目名称： 招标人： （盖章）法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）日期： 年 月 日第一章招标项目概况按照国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，现决定对 （项目名称）的前期物业服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标企业以密封标书的方式前来投标。1招标项目的简要说明11本项目位于湖州市: (招标项目座落地址)，四至范围：东至 ；西至 ；南至 ；北至 （或见附图）。12本项目规划设计的物业类型为： 。13本项目总用地面积 平方米。用地构成为：建筑用地 平方米；（其中公建用地 平方米）；道路

2、用地 平方米；绿化用地 平方米；其它用地 平方米。14本项目总建筑面积平方米。其中：地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积平方米； 地上总建筑面积包括：住宅建筑面积平方米，户数 户；商业用房建筑面积平方米；办公用房建筑面积平方米其他物业建筑面积平方米；以上面积为施工图预测面积，实际面积以产权实测面积为准。15本项目共计建筑物 幢（其中高层 幢 平方米，小高层 幢 平方米，多层 幢 平方米，别墅 幢 平方米，排屋或叠屋 幢 平方米，其他 幢 平方米）；建筑结构为 。16本项目的建筑密度为 %；容积率；绿化率为 %。17本项目规划建设机动车停车位（库）个，其中地上停车位 个，地上停车库 个；地下停

3、车位 个，地下停车库 个，其中 为公共停车位；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。18物业共用设施设备的配置及说明 (详见附件1)。19公建配套设施及说明(详见附件2) 。2项目开工和竣工交付使用时间 21本项目于年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于年 月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年 月全部建成竣工交付使用。3物业管理用房的配置情况 31物业管理办公用房：建筑面积约为 平方米；坐落位置：。32物业管理经营用房：建筑面积约为 平方米；坐落位置：33社区工作服务用房： 建筑面积为 平方米； 坐落位置： 。4房屋专项维修资金建立情况 及物业配套设施设备保修期限41由建

4、设单位按标准在房屋交付使用前一次性向物业专项维修资金管理机构缴存，物业交付时由建设单位向业主收取。42建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，物业保修期限为:(1).屋面防水工程：8 年; (2).有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏: 8 年； (3).供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (4).电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程: 2年； (5).房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(6).开发建设区域内的道路、绿化、电梯、监控系统、消控系统、其他设施设备：1年；5招标文件的领取5

5、1投标企业应于年 月 日 时 分前至湖州市 （地址）领取招标文件。6投标时间地点61投标截止时间年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不予接受；（截止时间应与开标时间相同）62投标地点： 。7招投标说明会 71招标人于 年 月 日 时 分邀请合格的投标企业对物业现场及周围环境进行踏勘，以便投标企业获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标企业承担踏勘现场所发生的自身费用。72招标人向投标企业提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标企业利用的资料，招标人对投标企业做出的任何推论、理解和结论均不负责任。73经招标人允许，投标企业可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标企业

6、不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标企业应承担踏勘现场的责任和风险。74投标企业应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。8开标时间、地点81开标时间：年月日时分 82开标地点： 第二章 招标文件9招标文件的组成91招标文件包括下列内容第一章 招标项目概述第二章 招标文件第三章 物业管理服务内容及要求第四章 投标文件第五章 开标、评标第六章 评标标准和办法第七章 物业服务合同签订说明第八章 奖惩措施9.2 除9.1内容外，招标人在提交投标文件截止时间 15 日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部

7、分，对招标人和投标企业起约束作用。9.3 投标企业获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件后3日内向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标企业自己承担。投标企业同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标企业的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标企业自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。9.4投标企业若对招标文件有任何疑问，应于投标截止日期前15 日以书面形式向招标人提出澄清要求，送至 （地点和单位名称）。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清，或是根据投标企

8、业的要求对招标文件做出澄清，招标人都将于投标截止时间 5 日前以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标企业发送。投标企业在收到该澄清文件后，应以书面形式给予确认，该澄清作为招标文件的组成部分，对投标企业具有约束作用。10招标文件的修改101招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。102招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标企业，投标企业收到该修改文件，应以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。103招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同

9、一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。104为使投标企业在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人可以酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。105补充通知须报当地物业主管部门备案。11合格投标企业 111取得建设行政主管部门颁发的 级及以上物业管理资质的专业物业服务企业。第三章物业管理服务内容及要求12物业管理服务的内容 121物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；122物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；123物业管理区域内的绿化养护和管理；124物业管理区域内车辆（机动车和非机

10、动车）行驶、停放及场所管理；125供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；126物业管理区域的日常安全巡查服务；127物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；128物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；129 其它13物业管理服务的要求 131按专业化的要求配置管理服务人员；132物业管理服务与收费质价相符；133其它 14物业管理服务标准141本物业管理服务标准参照中物协普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行） 二 级服务等级。具体标准要求如下： 142基本要求1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关

11、系明确。 2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6公示 16 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修 时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公布服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况；每年不少于一次公布物业服务资

12、金的收支情况。9按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 75 % 以上。143房屋管理1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3每 3 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建

13、立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。144物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查

14、、维修、保养等记录齐全。 3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，按相关规定组织实施。 5载人电梯 24 小时正常运行。 6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7消防控制室实行24小时值班制度，值班操作人员应当持消防职业资格证上岗，掌握火警处置及启动消防设施设备的程序和方法，确保及时发现并准确处理火灾和故障报警。8自动消防系统应由符合国家规定条件的单位每年至少进行一次全面检测

15、，检测报告存档期限不得少于三年。9设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 10小区主要道路及停车场交通标志齐全。 11路灯、楼道灯完好率不低于 90 % 。 12容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。145协助维护公共秩序1小区主出入口 （分时段表述）小时站岗， 24 小时值勤；次入口开启时间为 ， 小时值勤。 2对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次。 3对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 4对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。 5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员

16、会和有关部门，并协助采取相应措施。146保洁服务 1按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。每天清理不少于2次，桶体每周清洗不少于3次，动态废弃物必须在30分钟内清除。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2小区道路、广场、停车场、绿地等每日保洁时间不得少于12小时（早晨6：00下午18：00），夏天延长至晚上20：00，首次清扫于早晨7：00前结束，清空垃圾桶，并实行巡回保洁；电梯厅、楼道每日清扫1次，每 月 拖洗 2 次；公共车库及车库公共通道每周打扫不少于2次，楼梯扶手每 周 擦洗 2次；共用部位玻璃每 日清洁 1 次；路灯、楼道灯每 90 日清洁 1 次；及时清除区内主要道路积水、积

17、雪。楼梯间在本单元住户装修完毕后进行维修。 3区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每 3 月检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。 4二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。147公共绿化的养护管理1有专业人员实施绿化养护管理。 2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每年修剪不少于2次。 3定期清除绿地杂草、杂物。 4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5适时喷洒药物，预防病虫害。148其他服务标准（如水系的维护等）（1）对所有水系必须及时进行保洁

18、，水面漂浮杂物每日至少清理一次，对园区水系的水池每季至少清理一次。（2）对小区内景观河道及其相关设施承担安全运行管理，两岸设置安全警示标志。（3）小区保安配置标准要求（4）15物业服务费的结算形式采取 （包干制/酬金制 ）。16前期物业服务合同的期限161本招标项目前期物业服务合同的期限为物业交付前三个月起至首届业主委员会任期结束，首届业主委员会成立后提出终止前期物业服务合同的，经业主大会批准后，前期物业服务合同终止，中标的前期物业服务企业应及时与业主委员会做好移交工作（包括由开办费用所购置的各类物业管理设备用具进行移交）。第四章投标文件编制格式19投标文件的语言191投标文件及投标企业与招标

19、人之间与投标有关的来往通知、信函和文件均使用中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。20投标文件包含的内容201法定代表人身份证明书；202投标全权代表授权委托书；203投标函；204投标企业概况（1） 投标企业简介；（2） 投标企业营业执照副本复印件；（3） 投标企业物业管理资质证书复印件；（4） 投标保证金交纳收据复印件（原件在开标现场备查）；（5） 投标企业上一年度财务状况（包括财务报表、审计报告等）；（6） 投标企业业绩和物业管理获奖情况；（7） 招标人要求提供的或投标企业认为需要提供的其它资料。205项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职

20、能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。206管理服务人员配备、培训、管理根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的数量和岗位职责。1.管理人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求及拟派项目经理（管理处主任）相关管理经验的证明材料；2.管理人员培训包括：对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标；3.管理人员管理包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等。207根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案 （1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服

21、务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）拟分包的物业管理内容及服务质量控制方法；（9）档案的建立与管理；（10）有类似小区管理经验的案例介绍。208物业维修和管理的应急措施（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（4）雨

22、、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（5）电梯故障的应急措施；（6）消防应急措施。（7）（8）209丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施2010智能化设施的管理与维修方案2011施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案2012提供业主临时管理规约的建议稿2013投标报价 小区中多层住宅物业管理服务费基准价为 元/平方米； 高层住宅物业管理服务费基准价为 元/平方米；商业用房物业管理服务费基准价为 元/平方米；办公用房物业管理服务费基准价为 元/平方米；（含或不含能耗）；以上各物业类型测算浮动范围均在-10%10%之间。地下汽车位物业管理服务费标准为 50元/个，地上（下）汽车库物业管理

23、服务费标准为 元/个，自行车库（储藏室）物业管理费标准为 元/个（不得浮动）。投标方应根据此浮动范围写明本项目的每月物业服务收费报价总金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。1报价计价单位住宅、办公、商业按建筑面积元/每平方米月计算，汽车库、自行车库、储藏室、地下汽车位按个计算，并按季向业主收取物业服务费。按照湖州市相关规定，商铺物业费测算不包括门前三包费（环境、卫生、绿化及人行道市政设施维护）。2前期咨询服务费的测算和报价。前期咨询内容：（1）熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况，提出合理意见或建议；（2）对项目的客

24、户群体定位提出意见或建议；（3）对开发商营销方式提出意见或建议；（4）提出物业管理智能化管理方案；（5）对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议；（6）物业工程管理人员在施工阶段提前介入，熟悉各种设备和线路、管线走向；（7）物业交付前三个月物业服务企业介入的人员费用和办公费用等。3开办费的组成内容和报价清单。开办费组成的主要内容：（1）办公桌椅、电脑、电话机、传真机、复印机、文件柜、空调等办公设备；（2）对讲机、手电筒、巡逻车等维护秩序设备；（3）垃圾车、割草机、喷雾器、保洁工具、绿化工具等维护环境设备；（4）铝合金梯、电钻、万用表、疏通机、维修工具等维修设备。4物业管理办公用房由招标人

25、负责装修。5物业经营用房、共用部位、共用设施的经营收入不得计入物业服务收入，不作为测算依据，该部分纯收益专项存储，待业主委员会成立后，决定其使用用途。21投标文件的份数和签署 211投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共8 套，其中正本一套，副本 7 套，并明确注明“正本”和“副本”字样，投标文件“正本”和“副本”如有不一致之处，以正本为准，“正本”和“副本”字样标注在文本封面右上角；212投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印，由投标企业法定代表人或委托代理人按招标文件要求签字、盖章；213全套投标文件不应涂改或行间插字和增删, 如有修改，修改处应由投标企业加盖投标企业的印章

26、或由投标文件签字人签字或盖章；214投标文件须统一使用A4纸，并装订成册，不得活页装订，每页均应加盖连续页码，中间不得插页、缺页。22投标有效期221投标有效期为开标之日起 40 日，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。222在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标企业提出延长投标有效期的要求，对此要求投标企业须以书面形式予以答复。投标企业可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标企业既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标保证金的有效期。23投标保证金 231投标企业应向招标人交纳 3 万元投标保证金，投

27、标保证金是投标文件的一个组成部分，投标保证金必须从投标人的银行帐户中汇出，汇入招标人指定的银行账户中，不得通过第三者转入或现金解入，否则视为该投标人无投标诚意，其投标将被拒绝。未按规定交纳投标保证金的，不得参加投标； 投标保证金的收取单位名称： 帐号： 交纳地点：232未中标的投标企业的投标保证金，招标人在发出中标通知书后7天内退还，中标人的投标保证金在签订合同后7天内退还。233如投标企业发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：（1）投标企业无正当理由退出投标的；（2）评标委员会或行政主管部门认定投标企业串通投标的；（3）中标人未能在中标通知书规定期限内与招标人签订合同协议；（4）其它违反法

28、律法规行为。24投标文件的递交241投标文件的密封投标方应将投标文件装订成册，装入文件袋密封，在封口处加盖企业公章，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。242投标文件的提交2421投标人应按招标文件规定的地点，于截止时间前提交投标文件；2422由招标人（或其委托的招标代理机构）对投标截止时间前送达的投标文件进行检查，确认投标文件（或投标补充文件）的包装、密封、标识、投标人全称、投标文件送达时间等均符合招标文件要求后，该投标文件才能进入开标。243投标文件的修改和撤销（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分

29、。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。（3）在投标截止日期与招标文件中规定的投标有效期终止日之间这段时间内，投标人不能撤回投标文件，否则其投标保证金将被没收。 第五章 开标和评标 25开标251招标人将于本招标文件规定的时间和地点公开开标，所有投标企业均应准时参加开标。参加开标的投标企业的法定代表人或授权代理人应出具其身份证、资格证明书或授权委托书，投标企业的法定代表人或授权代理人未参加开标会议或迟到的将视为自动弃权；252开标由监督方主持。开标时，由各投

30、标人、招标人（或委托的招标代理机构）检查投标文件的密封情况，并由法定代表人或授权代理人在各自的投标文件上签字认可。经确认无误后，由招标人（或监督方）当众启封开标，宣读投标书、投标总报价、分项收费报价、前期咨询费、开办费和其他招标人认为有必要的内容。253投标文件有下列情况之一者,投标书不予受理；（1）未密封的；（2）逾期送达的；254投标文件有下列情况之一者，由评标委员会初审后按废标处理。（1）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（2）未能按照招标文件要求编制，内容不全或关键字迹模糊、辨认不清的；（3）投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一

31、致的；（5）投标文件确定的服务质量目标低于招标文件要求的物业服务等级的；（属细微偏差的除外）（6）投标文件附有招标人不能接受条件的；（7）投标报价超出各基准价浮动范围的；（8）投标文件无法区分正、副本的；（9）有出现不符合20.13、21.4条款的；25.5存在细微偏差的投标人在评标结束前应予以补正。26有效投标以不出现25.1、25.3条款的各投标人的每月物业服务总收费报价为有效投标；27评标271评标委员会与评标2711评标委员会由招标人依据有关规定组建，负责评标活动。评标委员会遵循公正、公平、科学合理，竞争优选为原则；2712本项目的评标委员会成员共设5 人。其中，招标人代表2人，由招标

32、人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员3人。招标人与投标人之间有股权、隶属或其它利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会。2713开标结束后，开始评标，评标工作在有关行政监督管理部门的监督下，采用保密方式进行。28评标过程的保密281开标后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较的有关资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均严格保密。282在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合同的过程中，投标企业向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。283中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能

33、中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。29投标文件的澄清291为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以书面形式要求投标企业对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标企业应采用书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。30投标文件的评审301评标时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留。302如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标

34、企业通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标。303在评审过程中,评标委员会可以要求投标企业就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。304评标委员会依据本招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告，并推荐一至三名排序的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定排名第一的中标候选人为中标人，也可以授权评标委员会将排名第一的中标候选人直接确定为中标人。305评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字

35、且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论，评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。评标委员会向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。306招标人确定中标人后，将在湖州建设信息网上向社会公示5天，接受社会各界监督。307评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决后，招标人应当依法重新招标。308因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，招标人有权拒绝全部投标。所有投标被拒绝的，招标人应当依法重新组织招标。31中标通知书311确定中标人后在投标有效期截止前，招标人将以书面形式发出中标通知书，通知中标的投标企业其投标被接受；312中标通知书为

36、合同的组成部份；313中标人应根据中标通知书中规定的时间、地点，由法定代表人或授权代理人与招标人代表签订前期物业服务合同；314招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标企业，并返还其投标书。32履约保证金32.1中标人在收到中标通知书后 30 天内并在签订合同协议书之前，提交 5 万元履约保证金（应按招标物业总建筑面积0.5元/平方米计算，但总额不超过5万）；履约保证金由市房地产业协会物业专业委员会统一保管，专项储存。32.2前期物业服务合同期满（或终止），办理了有关交接手续，交接双方签订了物业项目交接验收协议并经备案后30日内返还履约保证金，具体退还比例由物业行政

37、主管部门结合业主满意度调查、物业企业信用档案及前期物业服务考评结果确定。32.3为取得履约保证金所需的费用，由中标人自行负责。33物业服务合同签订331招标人与中标人将根据中华人民共和国合同法的规定，依据招标文件和中标人的投标文件，参照建设部前期物业服务合同（示范文本）的格式签订书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离协议实质性内容的其他协议；332招标人如不与中标人订立协议，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议，由房地产行政主管部门责令改正，同时依法承担相应法律责任；333中标人如不按规定与招标人订立合同，则招标人将废除授标，投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标担

38、保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。334中标人应当按照协议约定履行义务，对中标项目实行前期物业管理，不得将中标项目整体转让给他人。335中标人为非本市注册的物业服务企业，须先按规定到项目所在地物业管理部门进行资质备案，再签订前期物业服务合同。如因中标人不按规定办理资质备案，而导致不能按时签订前期物业服务合同的，责任由中标人承担。第六章 评标标准和办法34评标标准 341本招标项目评分分为企业资信、项目管理、投标报价和现场答辩四部分，总分100分，权重比例为20：35：30：15。（招标人可以根据项目实际调整权重比例，但不能超出浮动范围）35评标办法351企业资信（2

39、0分）（不得减少）3511企业资质等级（3分）。一级3分；二级2分；三级及以下1分；资质证书内容与营业执照内容不符的，一律得0分。3512物业服务企业通过国家有关管理体系认证（2分）。通过国家质量管理体系论证，得2分。3513优秀物业管理小区（5分）。管理本市物业获全国示范5分，管理本市以外物业获全国示范（或管理本市物业获省示范）4分，管理本市以外物业获省示范（或管理本市物业获市示范、市优）3分；（获得的荣誉应在有效期内，不重复计算，以最高奖项计分；每项荣誉只能用于一次有效投标且中标）3514企业信用（4分）。前期物业监督考评为好4分；较好3分；一般（或无考评记录）2分；差或存在物业服务企业资

40、质管理办法第11条规定的违规经营行为的，一律得0分。（考评记录一年内有效，但一项考评结果只能用于一次有效投标且中标）3515企业经营状况（4分）。上一年度企业物业管理市场经营盈利占总收入的8%及以上并提供财务报告和审计报告，得4分；盈利占总收入1%8%并提供财务报告和审计报告，得2分；盈利占总收入的1%以下或不能提供财务报告和审计报告，得0分。3516拟任管理处主任资信（2分）。曾负责管理过的项目获市级以上优秀小区得1分；个人具有物业管理师执业资格得1分；近三年内管理的小区存在物业服务企业资质管理办法第11条规定的违规经营行为的，一律得0分。（管理处主任人选不能重复拟派）352项目管理（35分

41、）（30-40分）35.2.1项目管理机构运作方法及管理制度（5分）35.2.2管理服务人员配备、培训、管理（7分）1.管理人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数、各类人员的专业素质要求(5分)2.管理人员培训包括：对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标(1分)3.管理人员管理包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等(1分)35.2.3物业管理服务方案（8分）35.2.4物业维修和管理的应急措施（5分）35.2.5丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施（3分）35.2.6智能化设施的管理与维修方案（3分）35.2.7在本市有类似物业项目经验并介绍案例（2分）35.2.8

42、投标书制作、表述、装帧完整精美程度（2分）353投标报价（30分）（30-40分）3531物业服务报价评分（25分）1物业服务收费测算思路清晰、数据真实、科学合理，有合理的利润（12分）；2物业服务报价（10分）以全部有效投标的每月物业管理总收费报价的平均值作为最佳报价，各有效投标人的每月物业管理总收费报价与最佳报价进行比较，按以下公式求出百分比K值（保留小数点后一位，第二位四舍五入）：K=（投标报价最佳报价）/最佳报价*100%，不足1%的按1%计算；当K值等于零时，得满分10分；当K值大于零时，K值每增1%，在总分上扣2分；当K值小于零时，K值每减1%，在总分上扣1分。最低得分为0分。35

43、32前期咨询服务费报价评分（3分）1前期咨询服务内容符合小区实际，费用测算合理（1分）；2前期咨询服务费初步报价（2分）前期咨询服务费初步报价等于或低于有效投标前期咨询服务费报价的平均值得2分，高于有效投标的平均值得1分。3533开办费报价评分（5分）。1开办费的组成内容合理并符合管理项目实际得3分；2. 开办费报价等于或低于有效投标开办费报价的均值得2分，高于有效投标的平均值得1分。354现场答辩（15分）（10-20分）3541投标人(1人)介绍情况，包括：企业概况、标书重点、管理理念及设想、承诺、主要管理人员的简历等(5分)3542投标人(2人)回答评委提问，包括：标书内容及管理事项、本

44、项目的基本情况及管理的重点和难点、物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等(7分)3543拟任项目物业管理经理（管理处主任）参加现场答辩得1分（应提供在本单位工作半年以上的交纳社会保险证明）3544答辩人的仪容、仪表、表达能力等(2分)355投标人得分计算各评委根据评分标准对各个分项进行独立评分，并汇总计算出每位评委对各投标人的评分(保留到小数点后一位)，计算各投标人的最后得分时，从各评委的评分中去掉一个最高分和一个最低分后，按平均分数计算(精确到小数点后两位)，平均得分即为该投标人最后得分。如评标结果出现得分相等，将由招标人决定名次。第七章 物业服务合同签订说明35物业服务合同的签订说明351中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照建设部前期物业服务合同（示范文本）格式签订前期物业服务合同。352招标文件、中标通知书、中标方的投标文件、答辩时的承诺及其澄清文