保利、万科财务分析报告.ppt

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1、保利、万科财务分析,（20072009）,林尹默 200830560314郑会鹏 200830560324周炎平 200830560326胡龙辉 200830560308,主目录,公司介绍,财务指标分析,综合评价,案例分析思路和方法,本案例主要采用比率分析的方法，并结合因素分析法和趋势分析法，从上市公司最核心的指标净资产收益率入手，对公司赢利能力、资产效率、偿债能力、股利政策做全面分析。,案例分析思路与方法,公 司 介 绍,行业背景万科概况保利概况主营业务收入净利润总资产净资产,行业背景,一，竞争激烈。这几年来，我们国家的房地产行业出现了几大公司垄断竞争的局面，彼此之间竞争非常激烈。二，舆论热

2、点。这几年来，房价，地价几乎成为了社会舆论的热点，人们非常关注房地产行业的现状和发展。三，几度起伏。从2007年的刹那繁华，到2008年的低谷徘徊，再到2009年的柳暗花明。房地产行业经历了不平凡的3年，给房地产行业留下了深刻的印象。四，保利集团和万科集团是国内最大的两个房地产行业的集团。,万科集团概况,1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.(缩写为VANKE)2.法定代表人：王石3.董事会秘书：肖莉4.股票上市地：深圳证券交易所5.股票简称及代码：万科A 000002 万科B 2000026.主营业务：房地产，专业住宅开发7.信息披露媒体

3、名称：中国证券报、证券时报、上海证券报及香港一家英文媒体,保利集团概况,公司的法定中文名称：保利房地产（集团）股份有限公司公司法定代表人：李彬海注册地址：广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场29-33 层股票上市交易所：上海证券交易所股票简称：保利地产股票代码：600048主营业务：房地产公司首次注册登记日期：1992 年9 月14 日公司首次注册登记地点：广州市工商行政管理局公司选定的信息披露报纸名称：中国证券报、上海证券报、证券时报,主营业务收入,收入是企业利润的来源，同时也反映市场规模的大小。万科三年来稳步增长，而且远远超过保利集团。,净利润,万科的净利润虽然比保利的多，但是中间有

4、一年出现了走低，而且总体的增长也缓慢。保利的利润额虽然比万科少，但是一直在稳定的发展中。,总资产,从图表可以看出万科的总资产比保利多，只是逐年增长比较缓慢。保利的总资产比万科少，但是增长比较快。,净资产,万科的净资产比保利的多，但是中间有过下降，总体增长也比较缓慢。保利的净资产比较少，但是能够稳定的增长。,核心指标分析盈利能力分析偿债能力分析资产效率分析股利政策分析,财务指标分析内容,核心指标分析,净资产收益率=（净利润/净资产平均总额）X100%销售净利润=（净利润/销售收入）X100%总资产周转率=销售收入/总资产平均总额权益乘数=总资产平均总额/净资产平均总额净资产收益率=销售净利润X总

5、资产周转率X权益乘数,净资产收益率,从图中可以看出万科这几年的总体趋势是下降的，但是保利却在稳定的上升中。,销售净利率,该指标反映企业的销售收入的获利能力。可以看出保利的获利能力比万科的强，但是在下降中。万科的在上升中。,总资产周转率,该指标反映总资产的利用效率。保利的利用效率比万科的高但是在下降中，万科的正在上升中。,权益乘数,该指标反映企业长期偿债能力。万科的比保利的要高，但是有下降的趋势，保利却在上升中。,核心指标分析结论,保利的净资产收益率在上升中，而万科正在呈现下降的趋势，说明保利的盈利能力正在逐渐增强。从销售净利润看，保利有下降的趋势。万科正在上升中。从权益乘数看，保利的负债经营比

6、例比万科小，但是却有上升的趋势。从总资产周转率看，保利的资产的边际收益正在下降，但是万科的在上升中。以上几个指标显示，两家公司的净资产变化情况的原因是多方面的，需要进一步的分析。,盈利能力分析,主营毛利率营业利润比重分产品收入分析新项目投资分析期间费用比较小结,主营毛利率,该指标反映企业的主要产品的获利能力。可以看出保利的比万科的强，但是有下降的趋势。,保利产品收入，利润结构,此表是保利的数据，可以看出房地产是其主要业务。但是其他业务的营业利润率有所上升。,万科产品收入，利润结构,此表是万科的数据。可以看出房地产是其主要业务。但是主要业务的营业利润正在下降中，其他业务在上升中。,保利新项目投资

7、分析,可以看出主要投资于上海地区。这与保利的战略有一定的关系。,万科新项目投资分析,可以看出万科在很多地方都投入了资金，可能万科在采用竞争式战略计划。,营业利润比重,该指标反映主要业务对利润的贡献程度。保利的比较高，平稳。万科的有起伏，目前在上升中。,万科期间费用占销售收入比重,万科的各项费用都在下降，呈现出其管理，营业，财务方面的控制越来越好。,保利期间费用占销售收入比重,可以看出保利的费用都在下降，其财务费用更少，反而还有余。,期间费用占销售收入比重,可以看出万科的费用比重比保利的大，但是两者都有下降的趋势,盈利能力分析结论,1、在主营业务收入方面，万科和保利均持续稳定增长，但万科远远高于

8、保利，显示了两家公司现今的市场地位差异。2、在主营业务利润率方面，保利持续高于万科，显示其良好的规模效益，但一直呈下降趋势，表明规模效益随市场变化而起不同作用。3、综合两家公司在收益率、净资产收益率及资产保值增率这三方面的数据显示，保利各方面较万科为优，这与保利在股票市场的强势表现相吻合。,偿债能力分析,流 动 比 率速 动 比 率资 产 负 债 率利息保障倍数偿债能力分析结论,流 动 比 率,流动比率反映企业在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。万科的流动比率围绕2.00左右波动，呈现良好态势；保利有较大波动，与其在08年存货超储积压有关。,速 动 比 率,速动比率反映企业在短

9、期内转变为现金的速动资产偿还到期流动负债的能力。万科的速动比率稍高于保利，显示其良好的短期偿债能力。,资 产 负 债 率,资产负债率是一个长期偿债能力分析的指标，反映企业总资产中债权人提供的资金所占的比重。万科和保利的资产负债率都比较平稳，但保利一直高于万科。,利息保障倍数,利息保障倍数反映企业偿付负债利息的能力，可以评价债权人投资的风险程度。万科的利息保障倍数远低于保利的利息保障倍数，这与其利息支出较大有关。,偿债能力分析结论,1、两家公司流动比率、速动比率均属正常，万科在稳定程度和绝对数方面都较优于保利，这与两家公司现金的市场地位相符。2、由于保利前几年规模扩张太快，资产融入资金增长较大，

10、所以其资产负债率呈下降状态。二万科生产经营正常，仍保持较高的负债率。3、万科不论是在短期偿债能力还是长期偿债能力都优于保利，但保利在这些方面也显示了很强的能力。,资产效益分析,应收帐款周转率存货周转率总资产周转率分析小结,应收帐款周转率反映企业应收帐款的周转速度。万科的应收账款周转率平稳增长，波动较小，而保利有较大幅度增长，2007年后高于万科，显示其良好的销售信用。,应收帐款周转率,存货周转率反映了企业存货的周转速度。万科持续高于保利，但两者间差距逐步缩小，显示房地产市场的竞争日渐激烈。,存 货 周 转 率,总资产周转率反映企业全部资产的运营能力，体现了企业对资产的运用效率。万科虽在总资产周

11、转率方面一直高于保利，但逐渐趋于一致，比较平稳。,总资产周转率,两家公司在应收账款周转率方面的对比变化显示了保利在销售信用方面的努力，取得了良好的结果，而万科作为房地产的中坚力量，在占有了较大市场份额后对销售信用的忽略。万科在总资产周转率方面一直高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，显示了在公司财务机制方面的优势。,资 产运营 效 率 分 析小结,股利政策分析,保利股利政策分析万科股利政策分析股价分析,保利股利政策分析,公司从0709年一直实施积极的股利分配政策，每年均派发现金红利，给股东以积极回报，同时，于2008年实施送股，实现股本扩张。,万科股利政策分析,公司从0709年一直实施积极的

12、股利分配政策，每年均派发现金红利，给股东以积极回报。没有实施扩张资本的政策。,股 价 示 意 图,股价以每年末最后一个交易日二级市场复权价格为准。两公司总体股价走势相似，但保利股价波动更大，在08年大跌后两家公司股价均只有微弱回升。,1、通过分析，万科的净资产收益率依旧保持在较高水平，资产结构和营运能力良好，作为房产的航母，保持良好的资金流动性是相当重要的。2、由于资金面的短缺，要求万科企业在今后要加强融资，扩大融资渠道，降低融资费用，适度增加企业贷款，控制财务风险，保证资金运作正常，并适度增加新发股。3、通过分析可知，近几年来，保利的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强。,综 合 评 价,4、保利近几年的发展速度明显快于万科，虽然规模尚有差距，但其实力不可小视。5、出于未来发展，考虑过多拿地，加大行业扩张，近两年土地成本高，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出问题。保利与万科要紧抓国家宏观调控政策，改善自身战略结构，筹集大量资金，为其提供发展动力和可靠保障。,综 合 评 价,