袁华之：房地产一级二级开发（完整版） .ppt

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1、房地产开发经营流程二一二年九月,2,主讲人简介：袁华之，北京市大成律师事务所高级合伙人、律师。袁华之律师现任中华全国律师协会民事专业委员会委员、中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员、中国人民大学法学院硕士生导师、北京市律师协会土地法律专业委员会主任、北京仲裁委员会仲裁员、北京仲裁委员会建设工程争议评审专家、北京市评标专家、北京市丰台区政协委员。袁华之律师擅长房地产、建设工程和公司法律业务，执业以来办理了众多非诉讼法律事务及诉讼仲裁案件，现任北京万科企业有限公司等多家房地产企业的法律顾问。其不仅精通建筑业法律法规，更具有深厚的建筑专业知识背景，每年承办的房地产与建设工程合同纠纷诉讼或仲裁案件

2、多达十余起，涉案争议金额十余亿元。袁华之律师的主要著作有房产实务与风险防范（中国人民大学出版社）、律师办理土地法律业务操作指引（受全国律协委托参与撰写）、建设工程造价管理理论与实务（一）（全国注册造价工程师继续教育培训教材，受中国建设工程造价管理协会委托参与审定）、建设工程造价鉴定规程（受中国建设工程造价管理协会委托参与审定）、股东权法律保护若干问题研究等。,3,房地产业既是我国重要的支柱产业,也是社会各界普遍关注的民生行业。改革开发以来，我国的住房制度改革和房地产发展都取得了巨大成绩，城市房地产管理法、土地管理法、建筑法、物权法等相关法律制度的相继出台和完善，也为房地产行业的健康发展提供了相

3、应的制度保障。本节课以房地产开发流程为轴线，在对房地产开发流程进行梳理的过程中，重点讲解流程中需要律师、特别是值得年轻律师注意，学习并深入探讨的内容，以期更好、更全面地帮助年轻律师尽快了解房地产开发经营的法律实务。因时间的关系，本节课我们重点讲解房地产一级、二级开发过程中律师应注意的法律问题。但是在这之前，首先让我们了解一下房地产开发的全流程，对房地产开发有一个初步的认识。,引言,4,一、房地产一级开发（一）一级开发流程1、提出一级开发申请2、土地开发项目预审3、编制土地储备开发实施方案4、确定开发主体5、签订土地一级开发委托协议6、办理相关政府部门批复文件（土地、规划、发改、市政等）7、办理

4、征地、房屋征收、基础设施建设手续，并组织实施8、组织验收,房地产开发全流程,5,（二）一级开发中的土地征收1、土地征收程序1.1用地申请1.2文件报审1.3发布征地公告1.4办理登记手续1.5落实征地补偿安置方案2、征地费用补偿和人员安置2.1征地补偿费用组成2.1.1土地补偿费2.1.2安置补助费2.1.3地上附着物补偿费2.1.4青苗补偿费2.1.5农民的社会保障费用,6,2.2人员安置方式2.2.1农业生产安置2.2.2重新择业安置2.2.3入股分红安置2.2.4异地移民安置3、征地补偿协议3.1协议签订主体3.2协议主要条款3.3协议的程序要求3.4征地补偿安置听证程序（三）一级开发中

5、的房屋征收1、征收评估1.1评估机构资质1.2评估机构的确定,7,1.3评估报告的审查2、征收补偿2.1征收补偿协议2.2征收补偿范围2.3征收补偿的决定2.4征收补偿档案与审计监督3、集体土地房屋拆迁（四）建设用地使用权的取得1、取得方式1.1协议出让1.2招标、拍卖、挂牌1.3租赁,8,2、建设用地使用权的划拨2.1划拨土地的范围2.2土地划拨程序3、建设用地使用权的协议出让3.1协议出让土地的范围3.2土地协议出让程序4、建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让4.1建设用地使用权的招标4.2建设用地使用权的拍卖4.3建设用地使用权的挂牌5、建设用地使用权的租赁二 房地产二级开发（一）房地产开

6、发流程1、立项（取得发改委立项批复）,9,2、（土地（取得国土部门国有土地使用权证）3、规划（取得规划部门建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）4、建设（取得建委建筑工程施工许可证）5、预售（取得预售许可证）6、交付（取得竣工验收备案表）（二）房地产项目的工程施工建设1、材料、设备、工程招投标1.1招投标概述1.2招投标流程2、项目开发施工过程管理2.1质量管理2.2工期管理2.3安全管理 2.4材料管理,10,2.5成本管理3、项目竣工结算3.1结算依据3.2结算方式三 商品房交易（一）商品房预售1、预售流程1.1满足预售条件1.2订立预售合同1.3支付购房款1.4预售合同备案登记1.5办

7、理预售商品房权属登记手续2、商品房预售合同2.1订立合同前的准备,11,2.2预售合同通用条款2.3对预售合同的补充约定（二）商品房现售1、现售流程1.1满足现售条件1.2订立现售合同1.3支付购房款1.4现售合同备案登记1.5办理现售商品房权属登记手续2、商品房现售合同2.1订立合同前的准备2.2现售合同通用条款2.3对现售合同的补充约定（三）二手房销售,12,1、二手房交易流程1.1签署中介合同1.2确定交易标的1.3审查房屋权属及现状1.4签订二手房买卖合同1.5交纳购房款1.6物业交割1.7办理二手房过户手续2、二手房买卖合同 2.1订立合同前的准备2.2现售合同通用条款2.3对现售合

8、同的补充约定3、中介服务合同3.1合同的签订主体,13,3.2合同的主要条款4、房价款的提存与监管4.1房价款的提存4.2房价款的监管四 商品房交付与物业管理（一）商品房交付1、商品房交付时间2、商品房交付流程2.1开发商送达收房通知书2.2办理物业入住手续2.3交纳物业费、契税、住房维修基金2.4房屋验收2.5房屋施工问题整改2.6办理房屋所有权证,14,3、商品房验收注意事项4、商品房交付的风险管理（二）物业管理1、业主自治机构1.1业主委员会1.2业主大会2、物业服务2.1物业服务合同2.2物业服务费2.3物业服务质量2.4物业管理法律责任及纠纷2.5物业专项维修基金五 合资合作开发房地

9、产（一）房地产合资合作开发形式,15,1、以提供土地形式合作2、以提供资金形式合作3、其它形式合作（二）房地产合资合作开发风险防范六 房地产并购、重组（一）房地产并购1、并购类别1.1股权并购1.2资产并购1.3在建工程并购2、收购流程2.1制定收购计划2.2可行性分析2.3草签并购意向书,16,2.4尽职调查2.5签订并购合同2.6企业、资产交接及接管2.7行政变更登记及备案3、尽职调查3.1了解项目概况3.2制作尽职调查清单3.3尽职调查的范围和内容3.4制作尽职调查报告4、收购执行（二）房地产企业重组1、重组流程2、制定重组方案3、重组的实施,17,18,专题一 房地产一级开发,19,第

10、三部分 土地入市及交易,Contents,目录,20,第一部分 概述,概念内容,21,（一）概念房地产一级开发也即土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、房屋征收、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程（房地产开发商获得土地后进行开发建设属于土地二级开发）。,一、概念,22,（一）内容土地一级开发流程分为四大阶段，即：计划编制阶段、前期策划阶段、征询意见和审批阶段、组织实施阶段。,二、内容,23,第二部分 房地产

11、一级开发,计划编制阶段前期策划阶段征询意见和审批阶段组织实施阶段,24,土地一级开发工作计划包括土地供应计划、土地利用年度计划、土地储备开发计划三个部分。一级开发工作计划是实施土地一级开发的依据，是土地一级开发体系中起规划、指导作用的纲领性文件。编制土地一级开发工作计划，首先要系统、综合地考虑土地一级开发的社会、经济和生态效益，坚持土地资源的可持续利用；其次要统筹上下级的计划、合理安排，并且协调好与其他规划的关系；还要因地制宜、科学论证，确保开发施工的切实可行；最后要充分听取各方面的意见，做到公众参与、专家论证和政府决策有机结合。,一、计划编制阶段,25,土地一级开发的前期策划阶段包括土地一级

12、开发的申请及一级开发实施方案的编制两大部分内容。（一）土地一级开发申请土地一级开发申请主要是指原土地所有者或使用者，征得区县和乡镇人民政府或上级主管部门同意后，向市国土资源局提出土地一级开发的申请，并获得批复的过程。涉及农用地的，要经过村民委员会和村民代表大会审议决定，报乡、镇政府批准并报区、县政府批复；涉及国有土地的，需要国有土地使用者决定并取得其上级主管单位同意，之后才能申报土地一级开发申请。（二）编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案是由城市土地管理部门、土地储备机构或其委托的土地一级开发策划机构，根据土地利用总体规划、城市总体规划和城市土地储备供应计划，并遵循社会效益、经济效益

13、和环境效益相统一的原则，对土地一级开发项目的基本情况、土地一级开发工作的实施方案、开发进度、投资构成等内容编制的综合性土地一级开发方案。土地一级开发实施方案一般包括项目的基本情况、工作方案、开发进度和经济分析四大部分。,二、前期策划阶段,26,1、基本情况具体包括：区域位置、自然环境的描述。包括项目的开发用地范围、四至等等。2、工作方案工作方案应包括征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。3、开发进度依据土地一级开发流程确定各项任务的顺序、时限，明确各项任务的前置、后置逻辑关系，确定开发关键路线及关键节点，以横道图或是网络图表达。4、经济分析结合资金来源、市场情况，做出项目开发的成本、

14、收入、利润等静态投资测算。结合开发进度、供地进度、计算资金流出与流入，做动态投资分析。,二、前期策划阶段,27,征询意见和审批阶段的主要工作由四个部分组成，即审定土地一级开发实施方案、确定土地一级开发主体、征询意见、市政府审核批复。（一）审定土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完成后，需要一个审定的程序。首先由项目所在区（县）人民政府审查，批准后报送市土地整理储备中心，由市土地整理储备中心组织专家会进行审议，而后需要报送市国土资源局进行审议通过，最后，土地一级开发实施方案需要经过联席会的终审并批准。（二）确定土地一级开发主体 土地一级开发实施方案经过联席会终审批准后，如项目属于授权进

15、行土地一级开发的范围，则直接由市土地整理储备中心与被授权单位签订土地一级开发授权合同，同时向市国土资源局申报一级开发批复；如项目属于需要进行招投标程序的，则进入招投标工作阶段。北京市的惯常做法是交给各区土地储备机构或以招标方式委托给有资质的房地产开发企业进行开发。,三、征询意见和审批阶段,28,随着土地管理的不断深入与完善，土地一级开发将会更加市场化，这种通过招投标确定土地一级开发权的方式将越来越多地应用在各个土地一级开发项目上，招投标方式也将成为确定土地一级开发主体的主流方式。,三、征询意见和审批阶段,29,（三）征询意见 中标单位签署了土地一级开发委托协议后，土地一级开发程序就进入了征询意

16、见工作阶段，这是取得土地一级开发权的企业真正意义上实施土地一级开发权的开始。土地一级开发单位首先要做的是通过规划部门的行政审批；其次要做的是通过国土部门的行政审批，办理建设项目用地预审；还要做的是征询并取得相关部门的意见；最后，还要通过市发展改革委员会的行政审批。需要委托项目咨询机构编制项目申请报告，并向市发展改革委员会上报立项申请，并取得立项批复。需要强调说明的是，这个立项批复，是市发展改革委员会对土地一级开发的立项，当土地一级开发工作完成并上市交易后，进行二级开发的企业还要向市发展改革委员会申请二级开发立项并取得二级开发立项批复。（四）市政府审核批复 土地一级开发企业完成上述工作，取得相关

17、批复、成果后，要向市人民政府申报，由市政府批准办理新增集体土地办理农用地征收或转用手续、存量国有建设用地收回国有土地使用权手续。,三、征询意见和审批阶段,30,组织实施阶段的工作大致可分为四个部分：国有土地收购与征地、拆迁、市政基础设施建设和项目验收。（一）国有土地收购与征地1、国有土地收购2、征地 征地是指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置的相关工作。征地工作是土地储备和一级开发过程中最为重要的工作环节之一，同时征地工作在操作过程中也相当复杂与困难。下面我们来看一个征地流程的示意图

18、，以便大家对征地过程有一个清晰的认识。,四、组织实施阶段,31,四、组织实施阶段,32,（二）国有土地上房屋征收与补偿1、征收的情形 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区

19、改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,四、组织实施阶段,33,房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。2、征收补偿的范围 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方

20、式和过渡期限等事项，订立补偿协议。,四、组织实施阶段,34,（三）市政基础设施建设 土地一级开发的市政基础设施建设，是指待开发土地的“三通一平”或“七通一平”建设，并且通过这些建设，为地后续的二级开发打下基础。（四）项目验收 土地一级开发工作完成以后，应由市国土资源局会同相关局、委、办对一级开发工作进行验收，核定一级开发总成本。土地一级开发成本审核及验收全部完成后，根据土地一级开发委托合同支付土地一级开发费或管理费，验收的土地纳入市土地储备库，至此，土地一级开发的全部工作完成。,四、组织实施阶段,35,第三部分 土地入市及交易,入市前准备入市交易签约,36,首先要做的工作是确定入市土地的土地出

21、让价格。由具有资质的评估机构，依据评估日期的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告；市国土资源局会同市发展改革委员会根据评估报告，提出该地块的出让底价，并经过与规划、建设、财政等相关部门审议，最终确定该地块的土地出让价格。完成一级开发的土地出让价格由政府土地收益和土地一级开发成本两部分构成。其次还要确定土地出让方案。由市国土资源局会同发展改革、建设、规划等部门，对拟出让地块的位置、四至、用途、面积数据、出让年限、土地使用条件、供地方式及进度、交易方式等做出说明和决定，编制并确定土地出让方案。最后要制定“招拍挂”文件。由市国土资源局根据土地出让计划，制定“招拍挂”文件。,一

22、、入市前准备,37,入市包括发布土地出让公告、发售“招拍挂”文件、投标（竞买）人资格预审三个部分。由市国土资源局在报刊、网站等媒体公开发布土地出让公告并发售“招拍挂”文件，投标（竞买）人在规定的期限内购买“招拍挂”文件，市国土资源局依据相关规定对投标（竞买）人进行资格预审，通过预审的投标（竞买）人缴纳保证金。,二、入市,38,交易的方式有三种，即招标、拍卖和挂牌。招标，投标人将投标文件按规定时间密封后投入标箱，招标人按规定的时间、地点公开开标，评标委员会评标，确定中标人。拍卖，在拍卖地点，完成宗地基本情况及竞拍规则介绍后，竞买人开始报价并竞价，超过底价的最高报价者成为中标人。挂牌，在挂牌之日起

23、，挂牌人在土地交易市场公布宗地基本情况、起始价及增价幅度，竞买人报价，经确认后挂牌人在土地交易市场更新显示报价，挂牌期限截止时，高于底价并最先报出最高价的竞买人成为中标人。,三、交易,39,通过土地交易过程被确定为的中标人，需要与市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并按合同支付政府土地收益和土地开发费等。此时，中标人已经正式取得了出让土地的土地使用权，而后，中标人向市发展改革、建设部门申报办理立项核准及备案，向市规划申请办理建设用地规划许可证，进入二级开发程序。(见图),四、签约,40,四、签约,41,专题二 房地产二级开发,42,第三部分 建设用地规划许可阶段,Contents,目录,4

24、3,第一部分 项目立项阶段,项目建议书的编制和审批可行性研究报告编制和审批,44,项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、重要性、条件的可行性和获得的可能性，供政府选择确定是否进行下一步工作。该阶段分为以下几个环节：1、编制项目建议书。项目建议书的内容一般应包括以下几个方面：（1）建设项目提出的必要性和依据；（2）拟建规模、建设方案；（3）建设的主要内容；（4）建设地点的初步设想情况、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；（5）投资估算和资金筹措及还贷方案；（6）项目进度安排；（7）经济效益和社会效益的估计；（8）环境影响的初步评价。,一、项目建议

25、书的编制和审批,45,2、项目建议书的审批 项目建议书按要求编制完成后，按照建设总规模和限额的划分审批权限报批。属中央投资、中央和地方合资的大中型和限额以上项目的项目建议书需报送国家投资主管部门（发改委）审批；属省政府投资为主的建设项目需报省投资主管部门（发改委）审批；属市（州、地）政府投资为主的建设项目需报市（州、地）投资主管部门（发改委）审批；属县（市、区）政府投资为主的建设项目需报县（市、区）投资主管部门（发改局）审批。,一、项目建议书的编制和审批,46,可行性研究是对项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。（一）编制可行性研究报告 可行性研究报告一般具备以下基本内容：

26、1、总论，具体包括：（1）报告编制依据；（2）项目提出的背景和依据；（3）项目概况；（4）问题与建议。2、建设规模和建设方案：（1）建设规模；（2）建设内容；（3）建设方案；（4）建设规划与建设方案的比选。,二、可行性研究报告编制和审批,47,3、市场预测和确定的依据4、建设标准、设备方案、工程技术方案：（1）建设标准的选择；（2）主要设备方案选择；（3）工程方案选择。5、原材料、燃料供应、动力、运输、供水等协作配合条件6、建设地点、占地面积、布置方案：（1）总图布置方案；（2）场外运输方案；（3）公用工程与辅助工程方案。7、项目设计方案8、节能、节水措施：（1）节能、节水措施；,二、可行性研

27、究报告编制和审批,48,（2）能耗、水耗指标分析。9、环境影响评价：（1）环境条件调查；（2）影响环境因素；（3）环境保护措施。10、劳动安全卫生与消防：（1）危险因素和危害程度分析；（2）安全防范措施；（3）卫生措施；（4）消防措施。11、组织机构与人力资源配置12、项目实施进度：（1）建设工期；,二、可行性研究报告编制和审批,49,（2）实施进度安排。13、投资估算：（1）建设投资估算；（2）流动资金估算；（3）投资估算构成及表格。14、融资方案：（1）融资组织形式；（2）资本金筹措；（3）债务资金筹措；（4）融资方案分析。15、财务评价：（1）财务评价基础数据与参数选取；（2）收入与成本

28、费用估算；,二、可行性研究报告编制和审批,50,（3）财务评价报表；（4）盈利能力分析；（5）偿债能力分析；（6）不确定性分析；（7）财务评价结论。16、经济效益评价：（1）影子价格及评价参数选取；（2）效益费用范围与数值调整；（3）经济评价报表；（4）经济评价指标；（5）经济评价结论。17、社会效益评价：（1）项目对社会影响分析；,二、可行性研究报告编制和审批,51,（2）项目与所在地互适性分析；（3）社会风险分析；（4）社会评价结论。18、风险分析：（1）项目主要风险识别；（2）风险程度分析；（3）防范风险对策。19、招标投标内容和核准招标投标事项 20、研究结论与建议：（1）推荐方案总体

29、描述；（2）推荐方案优缺点描述；（3）主要对比方案；（4）结论与建议。,二、可行性研究报告编制和审批,52,21、附图、附表、附件（二）可行性研究报告审批 项目建设单位提交书面报告附可行性研究报告文本、其他附件上报原项目审批部门审批。可行性研究报告经批准后，不得随意修改和变更。可行性研究报告批准后即表示国家、省、市（地、州）、县（市、区）同意该项目进行建设。,二、可行性研究报告编制和审批,53,第二部分 立项的环境影响评价审批阶段,建设项目环境保护管理范围建设项目环境保护管理的主要内容立项阶段,54,建设项目环境保护管理范围包括工业、交通、水利、农林、商业、卫生、文教、科研、旅游、市政、住宅建

30、设等对环境有影响的一切内资、合资、独资、合作等项目和技术改造项目以及区域开发建设项目。,一、建设项目环境保护管理范围,55,建设项目环境保护管理在不同阶段有不同的内容，具体主要为：1、立项阶段：审查项目建议书有关环保的部门，确定立项初步意见，审查可行性研究报告有关环保的内容，审批环境影响报告书（表）；2、初步设计阶段：审查初步设计中的环保篇，出具初步设计审查意见；3、施工图设计阶段：审查建设项目施工设计图，核发建设项目“三同时”审核通知单；4、施工阶段：对建设项目“三同时”执行情况进行现场监理；5、竣工阶段：审查竣工验收报告，核发建设项目“三同时“竣工验收单。,二、建设项目环境保护管理的主要内

31、容,56,分为项目建议书和可行性研究报告的建设项目环境影响评价审批。（一）项目建议书的建设项目环境影响评价审批1、建设单位 向环保部门申报：项目建议书，项目所在地的地形图。2、环保部门 审查项目建议书中的环保内容，提出建设项目立项的初步意见，并根据项目的性质、内容，项目所在地的环境功能（必要时通过现场踏勘确定），确定编制环境影响报告书或是环境影响报告表，并提出环境影响评价的具体要求。（二）可行性研究阶段的建设项目环境影响评价审批1、建设部门 向环保部门申报：可行性研究报告、经预审的环境影响报告书或表、其他文件。2、环保部门（1）对环境影响报告进行审查，如对报告有较大的意义，可对报告书重新组织评

32、审；,三、立项阶段,57,（2）对环境影响报告表进行审查；（3）对可行性研究报告中关于环境保护的内容进行审查；（4）最后核发环境评价审批意见。,三、立项阶段,58,第三部分 建设用地规划许可阶段,建设用地规划许可的基本内容核发程序,59,城市建设用地规划许可管理的基本内容是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地以及满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划和管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。规划管理部门主要从以下几个方面对建设用地规划进行审核：（一）土地

33、使用性质（二）核定土地开发强度（三）确定建设用地位置与范围（四）核定土地使用的其他规划要求,一、建设用地规划许可的基本内容,60,城市规划管理部门受理后，应当在法定工作日40天内审批完毕。审核同意的，发给建设用地规划许可证，不同意的，予以书面答复。（一）依据土地出让文件中的土地规划条件向规划部门提出申请（二）受理申请、现场踏勘、征求意见（三）审查总平面图、核定用地面积（四）核发建设用地规划许可证,二、核发程序,61,第四部分 建设工程规划许可阶段,工程规划许可的基本内容建设工程规划许可建设单位应当提交的文件,62,建设工程规划许可是城市规划行政主管部门依据城市规划，根据建设工程具体情况，综合有

34、关专业管理部门要求，对建设工程的性质、位置、规模、开发强度、设计方案等内容进行审核，核发建设工程规划许可证的行政行为，工程规划许可证是申请工程开工的必备证件。建设工程规划管理的对象是建筑物和配套设施。根据建设工程规划的特点，其许可管理的内容主要有：建筑物使用性质的控制；建筑容积率和建筑密度的控制；建筑高度的控制；建筑间距的控制；建筑范围的控制；绿地率的控制；交通道路的控制；基地标高的控制；建筑空间环境的控制；配套公共设施和无障碍设施的控制；在办公、商业、文化娱乐等公共建筑的相关部位，应按照规定设置无障碍设施，在审查建设工程设计方案是应当审核其中的无障碍设计；综合其他相关专业管理部门的意见。建设

35、工程规划许可证由项目所在地市、县人民政府城乡规划行政主管部门或者省政府确定的镇人民政府核发。,一、工程规划许可的基本内容,63,根据中华人民共和国城乡规划法及各地颁布的规划法实施条例，申请建设工程规划许可大体需要提供以下文件：1、申报单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表；2、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的建设项目法人授权委托书；3、建设计划主管部门批复文件；4、用地权属或使用土地的有关证明文件；5、建设项目选址意见书（含附件及附图，复印件）或建设项目规划条件（含附图，复印件）；6、建设工程设计方案审查意见（含附图，复印件），建设项目规划条件没有明确要求进行工

36、程设计方案审查的项目可不提交；7、具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸；8、建设项目选址意见书或建设项目规划条件建设工程设计方案审查意见等相关文件中，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如人防、文物、园林等）及相关材料；,二、建设工程规划许可建设单位应当提交的文件,64,9、其他法律、法规、规章规定的相关要求。需要说明的是，工程规划许可申请需要的提交文件依据建设工程项目所在地的政策予以规定，在申请核发工程规划许可证时，规划部门会下发申请核发告知单，申请人应当按照告知单的要求准备相关文件。,二、建设工程规划许可建设单位应当提交的文件,65,第五部分 报建阶段

37、,66,我国法律规定，凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。工程项目报建是工程项目纳入建设实施管理的第一个环节。建设单位或其代理机构在建设工程可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设工程发包前，应当持相关批准文件，按规定审批权限向当地建设行政主管部门或其授权机构办理建设工程报建手续。报建申报材料：1、报建申请表；2、立项批准文件原件和复印件；3、建设用地批准文件；4、资信证明；5、企业法人营业执照。建设单位必须在报建后开工前向受理报建的建设行政主管部门申请办理工程项目建设管理单位资格审批手续，领取工程项目建设管理单位资格审查批准

38、通知书。建设单位在办理完毕工程报建备案后即可在招标办通过招投标确定监理及施工队伍。,一、报建阶段,67,第六部分 建设工程施工许可阶段,建设单位申请领取施工许可证应提交的证明文件申请施工许可证应携带的材料,68,1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6、有保证工程质量和安全的具体措施，施工企业必须有建筑企业生产安全许可证；7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理，必须实行施工监

39、理项目，应提供经监理登记的监理合同；8、建设资金已经落实；建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保；9、法律、行政法规规定的其他条件。,一、建设单位申请领取施工许可证应提交的证明文件,69,1、施工许可申请表；2、“建设工程项目IC卡”；3、建设工程规划许可证；4、承接施工任务的建筑企业的安全生产许可证；5、申报施工许可工程现场情况说明表；6、建设工程资金入账凭证（按合同约定的工程预付款划入施工承包单位账户的凭证）；7、建设工

40、程施工承发包合同副本、廉洁协议；8、施工许可证核发之后，建设项目即可正式进入施工阶段。,二、申请施工许可证应携带的材料,70,第七部分 竣工验收阶段,竣工验收的范围和标准申报竣工验收的准备工作竣工验收程序竣工验收的组织,71,根据国家现行规定，凡新建、扩建、改建的基本建设项目和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。进行竣工验收必须符合以下要求：1、项目已按设计要求完成，能满足生产使用；2、主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；3、生产准备工作能适应投产需要；4、环保设施、劳动安全卫

41、生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。,一、竣工验收的范围和标准,72,竣工验收依据：批准的可行性研究报告、初步设计、施工图和设备技术说明书、现场施工技术验收规范以及主管部门有关审批、修改、调整文件等。建设单位应认真做好竣工验收的准备工作：1、整理工程技术资料；2、绘制竣工图纸；3、编制竣工决算；4、竣工审计。审计部门进行项目竣工审计并出具审计意见。,二、申报竣工验收的准备工作,73,根据建设项目的规模大小和复杂程度，整个项目的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。1、建设项目在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计及使用等单位进行初验；2、建设项目全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。,三、竣工验收程序,74,竣工验收一般由项目批准单位或委托项目主管部门组织验收。竣工验收由环保、劳动、统计、消防及其他有关部门组成，建设单位、施工单位、勘查设计单位参加验收工作。竣工验收完成后，建设工程即可交付使用。,四、竣工验收的组织,谢 谢！,75,