盘锦地区房地产投资调研分析.ppt

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1、,2011年1月,瑞麒地产营销策划,盘锦市房地产市场现状及发展趋势，是否存在机会市场 了解县域整体规划及发展，寻找县域内重点发展区域，研究每一区域房地产市场发展情况,了解盘锦房地产市场现状及发展趋势，寻找机会市场，探索地产发展模式,调研目的,调研课题,对目标区域房地产微观市场（产品、消费者、价格、销售进度等）进行探讨和分析，进而深入研究土地获取模式,调研结论,后续跟踪,盘锦地区有四个房地产重点开发市场：盘锦市（兴隆台区）及大洼县的大洼镇(县城)、辽滨开发区和田家镇四个区域房地产市场均有较好发展前景，存在市场机会。,工作说明,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,

2、城市建设状况,房地产市场运行状况,综合评价及开发建议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,地理位置：盘锦市位于辽宁省西部，总面积4071平方公里（市区256平方公里）。,行政区划：辖2区（双台区、兴隆台区）、2县（大洼县、盘山县）。,城市地理位置与行政区划,城市人口,

3、盘锦市总人口：128.2万人，其中非农人口比重较高，为78.9万人，仅低于沈阳、本溪和抚顺。市区人口：60.87万人（兴隆台区40.87万，双台区20万），总户数22.5万（平均每户2.7人），市区人口密度大，约为沈阳的1.7倍。暂住人口：5万余人（主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员）。人口年龄构成：虽然相对于沈阳市来说，老龄化的速度较慢，但历史地看，已经在向老龄化方向发展。3560岁人口超过44%。,盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较,现象：盘锦生产总值总量增速缓慢，远低于沈阳和全省平均水平，07年与02年相比，盘锦生产总值占全省和沈阳的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。07年

4、人均生产总值位列辽宁省第二位，虽高于全省平均水平，但增长速度明显减慢结论：盘锦属于资源型城市，“因油而生，缘油而兴”，经济来源主要为石油资源，油气开采及相关产业贡献值近65%。自1996年生产进入递减阶段，最终导致经济增速缓慢。资源型城市经济转型：确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、塑料及新型建材业、绿色有机食品业、现代服务业五大接续产业。,地区生产总值,20022007年地区生产总值统计,20052007年地区人均生产总值统计,从居民可支配收入情况可看出，盘锦居民消费能力较强（收入增长速度略低于沈阳，消费增长速度平均每年高出沈阳2%）。居民可支配收入来源中，工资和经营两方面所占比重达到7

5、0%，远高于沈阳和全省平均水平，主要源于当地业态发展情况（大型工业为支撑，私营业主比例大）城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%，从消费观念方面看，盘锦在与居住相关支出方面比例较低，可能的原因：前期区域内无高品质居住场所供应；区域住宅价格水平低于其他城市。2007年城市居民人均可支配收入14907元，人均消费性支出为11708元，均居全省第二位（仅次于大连），城市家庭恩格尔系数为31.6%（沈阳为35.3%），已达到富裕水平。,城市居民可支配收入与消费性支出,20022006年城市居民可支配收入统计,2006年城市居民可支配收入来源,2006年城市居民消费支出方向及数量统计,石化工业,

6、原油开采,华锦集团主营业务：化学肥料生产、塑料制品生产和热电厂现有职工1万余人总资产97亿元,省级开发区，规划面积21.55平方公里，以发展外向型经济和石油高新技术产业为主采取一区多园的发展模式，下辖四个园区：石油高新技术园、兴隆工业园、中兴商贸园和文化产业园。,辽河油田主营业务：石油、天然气勘探、开发、销售；职工8万余人 资产总额197亿元,经济开发区,区域经济格局及重点项目分布,环渤海经济圈的腾飞 东北老工业基地的振兴 辽宁沿海经济带的开发 县域经济的发展与壮大,城市宏观背景政治环境,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市建设状况,房地产市场运行状况,综合评价及开发建

7、议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,城市宏观背景,城市规划布局,城镇体系规划：以市区为核心、交通干线为依托，形成“城区卫星城片区中心镇一般城镇”的城镇发展格局。市域规划：五大片区，沿三条轴线发展。,辽河路,双兴路,红旗大街,工业大街,石油大街,双台子区组团,兴隆台

8、区组团,双台河,滨水公园,用地布局规划：“一水两城、双核心、多绿轴”的城市结构。两城以泰山路、双兴路相连，之间建设以双台河为主体的滨水公园。规划绿化6.84km2，绿化覆盖率达到40%。,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,房地产市场运行状况,综合评价及开发建议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场

9、运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,城市宏观背景,城市建设状况,发展速度：盘锦房地产行业虽起步晚，但发展速度较快。08年房地产开发持续升温，前四个月房地产开发额达到6.6亿元，同比增长879.6%。新建、续建的重点项目近20个。计划08全年总开发面积达160万平方米，预计完成开发面积100万平方米，总投资22亿元。房屋价格：盘锦房价0506年期间在全省处于较低水平，商品房和住宅的销售单价仅为全省平均水平70%左右。07年以后增长速度较快，现商品房均价3300左右。,房地产市场历史及发展趋势,全市共有棚户区、平房区291万平方米，共涉及居民2.4万户，主要集中在双台子老城区和兴隆

10、台区的部分村屯建成正和园、湖畔、书香苑、庆平家园等小区17个，锦湖花园、湖滨四季城、晟华苑等在建小区6个，总建筑面积185.1万平方米，约有1.75万户原平房居民已入住建成小区 截止07年，建成区内尚存平房区面积136万平方米08年平房区改造重点推进湖滨四季城三期，计划完成建筑面积15.8万平方米；锦湖花园计划完成建筑面积10万平方米；夹信子屯计划完成回迁楼建筑面积5万平方米；振雷花园小区计划完成建筑面积1.5万平方米。总计完成32.3万平方米的平房区改造任务。,棚户区、平房区改造工程,开发企业数量及运营模式,区域现有75家房地产公司，均为本土企业，开发历史均较短，多数企业仅开发12个项目，从

11、运营模式上主要有以下四种：,双台子区住宅板块结构及特征,锦湖花园(31.98万平),四季城(33.83万平),水榭春城,湖滨四季城,晟华苑(共五期),湖畔花园(10万平),南迁小区,2500-3000,2000-2500,3000-3500,3500以上,双台子区主要商品住宅项目分布示意图,沿湖板块,旧城板块,兴隆台区住宅板块结构及特征,3000-3500,2500-3000,3500-4000,4000以上,兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图,水木清华(35万),日月兴城(80万),蓝色康桥(建面200万，一期39万),长湖新城(19万),西水湾(二期18万),鼎信佳苑,紫润茗都(50万),

12、生态园(80万),新广厦(25万),广厦新城(48.4),河畔花园(20.67),裕祥小区,辽河南岸新区,塞纳湾,学府园(43万),沿河板块,城中板块,油田板块,各板块销售及未来供应情况比较,个案规模：沿湖、沿河、油田板块个案规模均在20万以上，城中和旧城板块以515万居多。销售情况：个案年消化量在215万不等，平均5万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块和城中板块销售稳定。未来供应：市场竞争激烈，潜在供应量大，未来供应主要集中在高端产品市场：沿河板块和油田板块。其他区域发展较稳定。,未来热点区域分析,未来热点区域：沿河板块旧城板块,异地专业开发商，进驻区域排序为：沿河板块 油田板块 城

13、中板块旧城板块 湖滨板块,未来供求及价格分析,08年市场总需求量约60万，总供给量在100万平左右。,近两年房价增长迅速，平均每年涨幅约32%。,未来价格仍会持续走高，但上升幅度应有所减小。,2008年供给量预测,各板块代表楼盘价格变动情况,房地产市场运行特点总结,未来供求：市场供给和消化能力均呈逐年上升趋势，08年预计供给面积为100万，消化量在60万以上。个案消化能力不均，平均每年在5万左右，最高年消化量可达到15万以上热点区域：沿河板块为新开发区域，未来发展和增值空间大；旧城板块是平房区改造重点。这两板块为未来热点区域项目规模：沿河板块和油田板块项目规模均较大，平均个案建面为70万；其他

14、区域项目规模不均，以515万居多产品类型：新开发项目均以小高/高层为主；旧城板块平房区改造项目中普通多层比例较大；洋房和别墅等高端产品占比较小面积区间：80120平二、三居户型为市场主力。油田板块以大户形为主，平均在130左右，160以上占一定比例；旧城板块以80110两、三室户型为主，一居室户型占一定比例；其他三板块均以二、三室户型为主，但面积区间为90120价格范围：基本在25004500范围内，沿河板块和油田板块为高端人群聚焦地，价格最高，基本在4000以上；沿湖板块虽具备景观、环境优势，但受区域发展影响，价格低于沿河板块和油田板块，均价在35004000之间；城中板块为3500左右；旧

15、城板块均价在3000以下。各板块价格在06、07年增幅相差不大消费群体：按消费能力分三类：高端消费群体（油田职工、企事业单位中高管和私营业主，多为重复置业可接受总价50万以上房款）、中端消费群体（机关、企事业单位普通工作人员，可接受总价3050万房款）、低端消费群体（平房区拆迁户，基本为首次置业，可接受的房款额在30万以下）销售情况：个案年消化量在215万不等，平均5万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块和城中板块销售稳定。,未来土地供应集中在双台区南部棚户区、兴隆台区沿河区域和南部城郊市区也可拆迁出让，但以商业为主，且拆迁成本高 土地价格每亩100万左右（出让金、拆迁费用和配套费），必

16、须以外资形式进入 土地出让标准净地出让（政府负责拆迁）,棚户区改造,沿河开发,城郊开发,市中心,土地市场现状及发展趋势,拟出让地块分析,八里堡地块临城中板块，但位于城市的最南端，项目四至及面积不确定。容积率约为2.5，楼面价500元/平，周边楼盘均价3500元地块优势：无明显优势配套，地价比其他区域低1020万/亩周边楼盘：西水湾,辽河沿儿地块属于沿河板块，项目四至及面积不确定。容积率可做到3，楼面价600元/平，周边楼盘均价4000元/平地块优势：新开发区域升值空间大，教育资源（临市重点高中、油田高中）、景观（沿河板块）竞争楼盘：水木清华、日月兴城,油田地块 属于油田板块，油田退回地块，约5

17、00亩；容积率在22.5之间，楼面价660元/平，周边楼盘均价40004500以上 地块优势：地块位于盘锦富人区，高端配套齐全（油田生活配套、新玛特、美术馆、体育馆、兴隆三百）、客户资源（油田职工）竞争楼盘：新广厦、广厦新城、生态园、蓝色康桥 土地现状：破产企业，拆迁周期短,兴隆台区,市中心,3.5公里,2.5公里,3公里,结论综合地块特征、竞争态势、销售风险及城市发展趋势，辽河沿地块综合性价比最高。,油田板块代表楼盘蓝色康桥,油田板块代表楼盘生态园,沿河板块代表楼盘水木清华,城中板块代表楼盘瀚新花园,沿湖板块代表楼盘四季城,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,房地产市场运

18、行状况,综合评价及开发建议,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,综合评价及开发建议,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,城市宏观背景,城市建设状况,区域综合评价,企业投资优劣势分析,区域开发建议,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,

19、微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域宏观背景,区域综合评价,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,地理位置大洼县位于盘锦市南部，距市区15公里，总面积1683平方公里，县城大洼镇辖区面积23平方公里，中心城区建设总用地8.42平方公里。,人口全县户籍总人口39.37万，大洼镇总人口6.73万，3.09万户，非农人口6.47万。,城市宏观背景自然

20、环境,地区生产总值：2007大洼县实现生产总值为91.2亿（排名前四位的乡镇分别是田家镇、唐家乡、二界沟镇和大洼镇），人均17538元，三次产业比重为33.4:45.5:21.1。居民可支配收入：全县城镇居民人均可支配收入7500元，农村人均纯收入6250元，农村居民家庭恩格尔系数为44.1%。大洼县被列为省（15个）发展县域重点县（市），县域经济综合实力全省名列第八位。,区域综合经济指标,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,县域总体规

21、划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域综合评价,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,区域宏观背景,区域经济格局及布局,重点布局机械加工业、石油化工业和高新技术产业，使其尽快融入市区经济圈，包括新立镇晨宇项目区（机械加工）、田家镇高新技术产业园（电子信息、环保等产业）和新兴镇石化生产基地,临市经济带,临港经济带,临路经济带,重点布局以食品加工业为主的轻工产业，包含大洼镇食品工业循环经济示范区,重点布局以船舶修造和机械加工为

22、代表的具有国际竞争力的先进制造业和石油化工业，包括二界沟镇水产品加工基地、荣兴乡水产孵化养殖基地和辽滨开发区船舶修造产业园,大洼镇,田家镇,田庄台镇,辽滨开发区,城镇体系空间组织结构规划以庄林路、盘营公路为主发展轴，贯穿大洼镇、田家、田庄台、荣兴、盘锦船舶修造园等城镇密集区，其轴线带动南北区域发展，是大洼县房地产开发建设、工业现代化的重要区域,城镇等级规模结构规划以大洼县城为中心，辽滨、田家、田庄台等重点镇为副中心,城镇职能结构规划大洼镇：综合型城镇，是全县的中心，是行政、经济、金融、交通、文化、科技中心，具有较发达的第三产业辽滨开发区：工业型城镇田家镇：服务型城镇，是以承接盘锦市城市扩散产业

23、为主的现代服务型城镇,县域总体规划,主发展轴,规划到2010年，大洼县总人口将达到41.5万人（大洼县城10万，辽滨5万，田家镇7.2万），城镇化水平达到35%，城镇人口将达到14.5万人。,有发展前景的区域主要有三个：大洼镇、辽滨开发区和田家镇。,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域综合评价,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析

24、,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,区域宏观背景,县域总体规划,大洼镇发展规划,城市发展方向以向东、向北发展为主，控制性地向西发展。按照北部工业区、南部老城区和东部新区的“一城三区”发展框架构筑大洼县城,南部组团县城的经济活动中心及生活居住区，规划面积6.5平方公里。以旧城改造、用地整合为主。重点发展商贸服务业。居住建筑以多层为主，小区建设突出“舒适方便”的特点。,东部组团 是县城的发展新区，是行政、办公、文化、娱乐、体育等聚集区。规划面积3.4平方公里。向东是大洼县城近期重点建设区域，居住建筑以多层为主，可适当建设低层低密住宅

25、，小区建设突出“时尚、环境优雅、具有时代感和现代城市风貌”特点。,北部组团县城工业区，规划面积5平方公里。以培植循环经济、食品工业和新材料工业为主，强化与盘锦市的联系，通过田家镇实现与盘锦市区的对接。,房地产市场运行情况,在售楼盘基础信息,湖畔花园,兴隆家园,湖畔花园效果图,在售楼盘销售信息,区域未来供求分析,未来热点区域分析,南部组团,东部组团,北部组团,房地产市场运行特点总结,开发商：均为盘锦本地开发商，开发商虽无高档楼盘开发经验，但有在三、四线城市开发楼盘的经验 开发项目：项目少，规模小 园区规划：园区规模小，物业服务水平较低，园区景观单一，除沿街商业外，基本无配套 产品类型：产品类型单

26、一，均为普通多层，配有少量商业和地上车库。面积区间：面积基本在120平以下，以80平左右两室住宅为主价格范围：07年均价1800元/平，08年达到2200元/平，上升22%消费群体：购买本地楼盘的客户基本为本地中层次消费群体（本地高端消费群体基本在盘锦市兴隆台区购置住宅，一方面是因为大洼与兴隆台区距离近，仅15公里；另一方面大洼本地相对高端住宅项目），这部分人的购买动机均为自住，更关注居住的便利性和实用性营销推广：仅有简单宣传单和户型图，无其他宣传手段。售楼员只对客户做户型方面推介，基本无促销活动 销售情况：湖畔花园07年销量7万平左右，因在售楼盘较少，所以整体销售呈较好态势 结合土地价格现状

27、，初步核算该区域投资潜力，若土地价格按楼面价300元/平，多层砖混建安费按700元/平，未来销售均价2300元计算，每平米的利润约为1000元,三百、农贸市场、客运站东湖宾馆、兴隆宾馆,商业,县人大、县委、县政府,机关,县高中、体育中心,教育,湖畔花园、兴隆家园,人民银行、农业银行,银行,县医院、,医院,楼盘,价值地块信息（一）,地块一,地块二,东部组团,南部组团,指标：500亩左右，容积率在11.5之间地块优势：位于大洼镇的发展新区，是行政、办公、文化、娱乐、体育中心聚集地，临湖，环境好 地块现状：种植树木,指标：占地150亩、容积率1.7左右地块优势：交通便利、紧临商业区、农贸市场，是未来

28、的经济活动中心和居住区 地块现状：两个废弃厂区、二小、部分平房,大洼镇,地 块 三,疙瘩楼水库,田家镇,县 城,地块信息位置：大洼县城4.5公里，临疙瘩楼水库（水库面积2.03万亩）面积：1000余亩地块优势：基本属于未开发区域，临水库资源，面积大，地块现状：以未开发土地为主,4.5公里,价值地块信息（二）,投资建议,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域综合评价,区域市场特点,未来供求

29、分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,区域宏观背景,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨开发区发展规划,功能定位以造船、游艇、快艇及配件、石油化工、装备制造、物流相关产业为主，兼顾休闲旅游度假的生态型临港工业综合体。06年10月重点开始作为辽宁省“五点一线”沿海开发开放战略的重点。,规划面积110平方公里，未来人口达到40万，计划2010年达到5万。,综合服务区：含商业金融与办公、教育培训、公用服务设施、居住及市政设施用地、绿地。东南侧延伸部分18平方公里（含岛4.1平方公里，陈

30、政高省长钦点，建造旅游区）,船舶修造及配套工业用地、石化工业用地,港口物流、临港产业、高新技术产业,港口码头，计划建成年吞量一亿吨的大港,区域发展现状,工业发展,房地产发展,土地现状,除原有辽滨村约有8000户居民外，其他均为沿海滩地，属未利用土地，无地上物，无拆迁成本。区域内现已有34.6平方公里达到五通一平，满足企业入驻条件。地价方面，工业用地在无基础设施时1万/亩，现在3万/亩，住宅用地价格估计将高于工业用地的2倍,计划投资67亿。05年末至今，落地项目80多个，开工建设26个，造船类项目6个，船舶配套类项目14个。竣工投产项目2个（辽宁宏冠船业有限公司和辽河油田装备制造业基地）。已形成

31、5万吨级中小型船舶、游艇、快艇及相关配套产业集聚的格局。目前带来新增人口的是已投产的两家企业，其中宏冠船厂2000多人，分别为外来技术、管理人员（现住企业内部宿舍）和当地原有居民，油田工作人员目前基本不在本区域居住。,政府现以工业招商为主，无专职房地产招商队伍。房地产方面，西侧综合服务区短期内不会启动，东侧综合服务区（总面积14平方公里）除天安房地产拿到一块地（规划建筑面积40万平方米）外，其他区域计划交百步亭（宏冠的控股集团）整体开发，现百步亭已注册市政公司，与开发区签合同。现规划已完成，景观带已开始动工，但并未最终确定由其独家开发。,配套建设,按照园区总体规划，由国家开发银行贷款支持，总投

32、资30亿元的园区基础设施建设工程已全面铺开，将在2010年全部完成。其中辽河大桥等两座大桥2010年10月通车；滨海公路全长1443公里2010年贯通（现已建成653.5公里）；园区内各规划路段（共40余路段），现北部主体公路已修建完毕,区域整体发展速度较快。,在建项目玉带明珠,开发商：盘锦天安房地产开发有限公司项目规模：规划建面40万，一期六栋楼（回迁楼，建面不到3万）产品类型：普通多层、小高、洋房、别墅面积区间：66.7-178.67平，主力户型为两室两厅一卫价格区间：回拆房单价约2000左右，总房款在1326万之间生活配套：在园区内规划完备的配套设施及商业体系：幼儿园、体育运动场、休闲会

33、所、商业网络等开盘及入住：暂未开盘，预计09年末入住,未来供求分析,需求2010年人口可达到4万人（含原辽滨村8000户约2万人），按每户3口人、居住面积90平计算，再减掉住企业宿舍部分人口，未来2年内约需100万平方米住宅供给按目前房地产发展状况，玉带明珠可供给40万平方米，还有60万平方米的市场空缺,房地产市场运行预测,开发商：区别于其他四线城市，以大开发商为主 开发项目：项目将均以大盘形象问世 园区规划：按开发区整体规划及本区域三面环水的特点，园区规划将注重景观设计和居住品质，配套齐全 产品类型：产品类型会较丰富，预计前期以多层为主，中期出现洋房、别墅等高品质住宅产品，后期以小高、高层为

34、主 价格范围：0809年普通住宅价格2000，随着基础配套和区域景观的建设，价格提升空间和提升幅度均较大，普通住宅年提升幅度应能达到20%左右消费群体：低端客户来源：原辽滨村8000住户，中、高端客户来源：工业企业引进新增人群（按规划2010年城区人口达到5万）、营口市部分人群及周边其他地区的部分投资者,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结构分析,田家镇规划及房地产发展,区域综合评价,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地

35、市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,区域宏观背景,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划,田家镇紧临盘锦市兴隆台区，距兴隆台3公里路程。现有人口6.7万，规划到2010年达到7.2万人。2007年生产总值为13亿，位列大洼县第一位，曾获得过“辽宁百强乡镇”（名列35名）、“辽宁魅力乡镇”等殊荣。位于大洼县规划的主发展轴上，是大洼县房地产开发建设的重点区域。城镇定位为服务型城镇，城镇职能是承接盘锦市城市扩散产业为主的现代服务型城镇。,区域未来供求分析,房地产市场运行特点总结,开发商：均为盘

36、锦本地开发商，开发商虽无高档楼盘开发经验，但已在盘锦区域内开发多个中端楼盘 开发项目：06年开始系统开发，项目较多，分布集中（在区域北侧靠近兴隆台区位置东西向呈“一”字型排开，后期开发项目逐渐向南延伸），个案规模较大，基本在10万平以上 园区规划：物业服务水平一般（物业费在0.61元之间），园区景观规划高于普通四线城市规划水平，除沿街商业外和车库外，后期开发项目基本都有规划会所等生活配套 产品类型：产品以普通多层为主（产品品质高于普通四线城市），在售楼盘有小高层，个别楼盘中已有少量洋房产品出现面积区间：面积最小为70平，主力面积是80100平的两、三室户型，每个楼盘都有200平左右的跃层户型

37、价格范围：06年1500，07年1900，现价格水平均价2300，每年价格增长约400元（源于产品质量和区域价值的提升）消费群体：本地及大洼镇中、高端消费群体；兴隆台中端及少量中偏高消费群体营销推广：以宣传单和户型图宣传为主，已经开始注重售楼处装修、装饰的风格和售楼人员综合素质的提升；有销售折扣和收取诚意金等销售手段销售情况：前期开发的楼盘已入住，开发中的有五个楼盘，在售的有两个，个案年销售量约45万平方米,盘锦市房地产投资调研与分析,大洼县房地产投资调研与分析,城市宏观背景,城市建设状况,房地产市场运行状况,区域综合评价,宏观市场,微观市场,热点区域分析,供求及价格分析,土地市场分析,板块结

38、构分析,区域综合评价,区域市场特点,未来供求分析,热点区域分析,城市发展规划,土地市场分析,区域发展规划,未来供求分析,房地产发展预测,市场运行现状,区域发展规划,未来供求分析,市场运行现状,区域宏观背景,县域总体规划,大洼镇规划及房地产发展,辽滨区规划及房地产发展,田家镇规划及房地产发展,区域综合评价,机会从房地产行业发展看，房地产处于起步阶段，竞争较小从土地价格看，地价较低，投资获利能力较强；并有一定的土地存量，可选择空间较大从住宅价格和需求看，区域房地产市场并未受到一线城市降价的影响，价格和需求持续较快增从住宅品质看，当地目前无高品质项目，不能完全满足人们不断提高的对高品质住宅项目的需求

39、水平从区域消费能力看，居民具备一定的消费能力，威胁从各区域规划与发展进度方面看，可能存在开发进度的不确定性从土地拆迁工作开展看，拆迁周期及成本难控制（企业负责拆迁）,谢谢,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv10

40、9ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J6

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