洋房户型报告.ppt

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1、海景园洋房建议方案,开盘时间 2011-6-25 入住时间 2012-10容 积 率 0.80 绿 化 率 40%户 数 总共1100户 当期624户物 业 费 2.00元/平方米月占地面积:103000 平米 建筑面积:150000 平米产品类型：高层为两梯四户，户型两室一厅面积区间为86-92小高层为两梯四户，户型两室一厅面积区间为84865层电梯观景洋房户型为一梯两户，面积区间为132.66-137.807层电梯观景洋房为两梯5户，户型是两室和三厅面积区间为86-113.68洋房首层赠小院、赠地下室。顶层赠阁楼。首层与顶层均价在8800元上下,【海川园】,竞品分析,交通状况,目前还没有通

2、往港东地区的公交线路,周边配套,【餐饮配套】鸿福居分店、三鼎园、仁和饭庄、兰州拉面馆、德起饭庄、福通酒家、小古林餐饮、五龙餐饮【学校教育】实验小学、大港一小、大港一中（市重点高中）、大港二中（初中）大学城成熟教育设施【周边医院】大港医院、大港中医医院【邻近银行】中行、工行、农行、建行【商业环境】迎宾超市、一商友谊、物美大卖场、华润万家【标志建筑】大港区检察院、大港区法院以及大港一中,【海川园】,竞品分析,南北不通透,双阳卧室,卫生间无窗干湿分离,厨房细长,洋房户型80平米（7层到顶）,【海川园】,竞品分析,南北通透,双阳卧室,卫生间有窗户,独立厨房,洋房户型130平米（5层到顶）,【海川园】,

3、竞品分析,南北通透,南侧卧室,卫生间干湿分离,北侧卧室,洋房户型110平米（7层到顶）,【海川园】,竞品分析,销售分析-套数,【海川园】,竞品分析,销售分析-面积,【海川园】,竞品分析,销售分析-均价,【海川园】,竞品分析,开盘时间：2011-06-28 容 积 率：1.50 绿 化 率：42%总户数：730 户 占地面积：49006平方米 建筑面积：73269平方米开发商：天津市宏源泰置业发展有限责任公司楼盘信息：社区共计20个楼座，其中2栋公建，18栋住宅。住宅中12栋5、6层花园洋房，一层两户，无电梯。6栋16层的高层，2梯4户主力户型面积区间：69101平米,【滨海现代城】,竞品分析,

4、交通状况,目前还没有通往港东地区的公交线路。,周边配套,【学校教育】与规划的幼儿园、小学、初中全部一路之隔，步行在3-5分钟之内，距大港一中约3 公里。【商业环境】处于港东新城横、纵两条大型商业带的交汇处。项目共有2栋公建，2层局部1层，公建面积共2720平米，公建除了1020平米商业外，包含医疗服务、文体活动、市 民学校、书报刊亭等多种服务功能。,【滨海现代城】,竞品分析,南北通透,130平米三室一厅一卫,双阳卧室,厨房餐厅一体,【滨海现代城】,洋房三室户型,竞品分析,销售分析-套数,【滨海现代城】,竞品分析,销售分析-面积,【滨海现代城】,竞品分析,销售分析-均价,【滨海现代城】,竞品分析

5、,开盘时间 2011-12-17 入住时间 2013-03容 积 率 1.80 绿 化 率 46%户 数 744户物 业 费 2.00元/平方米月占地面积:42800平米 建筑面积:97602 平米产品类型：天房海滨园9、10、14号楼已开盘。高层24层到顶，主推88-90平米户型，均价6300-6400元/平米，全款97折。洋房主推134-146平米户型，均价9800元/平米。,【海滨园】,竞品分析,交通状况,目前还没有通往港东地区的公交线路,周边配套,1.【餐饮配套】指小区内部或周边的餐饮场所；2.【学校教育】指小区内部或周边的大学、中学、小学及幼儿园等教育场所；3.【周边医院】指小区内部

6、或周边的医院、诊所等医疗机构；4.【邻近银行】指小区内部或周边的银行5.【商业环境】指小区内部或周边的商场、超市、银行、邮局、移动联通营业厅等商业配套；6.【标志建筑】指小区周边的标志建筑；7.【其他配套】除以上六种配套以外的其他配套。,【海滨园】,竞品分析,南北通透,双阳卧室,主卧带卫生间,独立餐厅,洋房户型,【海滨园】,竞品分析,销售分析-套数,竞品分析,【海滨园】,销售分析-面积,竞品分析,【海滨园】,销售分析-均价,竞品分析,【海滨园】,开盘时间 2011-06-25 入住时间 2012-07容 积 率 1 绿 化 率 51%物 业 费1.5元/平方米月占地面积:47817平米 建筑面

7、积:47808平米产品类型：3.5洋房:127182，二室、三室、四室。7层电梯洋房：主力户型，88-92，两室。,【枫尚河院】,竞品分析,交通状况,目前还没有通往港东地区的公交线路,周边配套,【学校教育】大港一中、石化二中、外国语学院滨海分院、南开大学滨海学院、天津医学院等【周边医院】大港医院、大港中医院、妇幼医院【商业环境】紧邻港东新城主商业街区，未来将打造成大型购物中心，大型超市和餐饮，3D影城，24小时不夜城休闲娱乐中心等高端商业配套，大型综合商场有：迎宾超市、一商友谊、物美超市【其他配套】湿地公园、溪谷公园,【枫尚河院】,竞品分析,南北通透,庭院,卫生间含窗,赠送面积,洋房户型,【枫

8、尚河院】,竞品分析,南北通透,空中花园设计,卫生间无窗,北向卧室,洋房户型,【枫尚河院】,竞品分析,销售分析-套数,竞品分析,【枫尚河院】,销售分析-面积,竞品分析,【枫尚河院】,销售分析-均价,竞品分析,【枫尚河院】,开盘时间 2011-12-03 入住时间 2012-11容 积 率 1.5 绿 化 率 42%物 业 费1.4元/平方米月户数：总户数677户 当期户数202户占地面积:180000平米 建筑面积:300000平米产品类型：巴登巴登70-180平米花园洋房8、9号楼已开盘，首层赠送小院，户户赠送露台，顶层赠送阁楼，均价9000元/平米，优惠1个点。高层在售1、2、3号楼，1号全

9、景楼王已全面公开，均价7500元/，整栋楼约100户左右，1号、2号楼28层到顶，3号楼24层到顶，全款97折，贷款98折。,【巴登巴登】,竞品分析,交通状况,目前还没有通往港东地区的公交线路,周边配套,【餐饮配套】小古林餐饮、五龙餐饮【文化体育】大港体育馆、大港公园【学校教育】大港一中、石化二中、大学城（外国语学院滨海分院、南开大学滨海学院、天津医学院等）、小学【周边医院】大港医院、大港中医院、妇幼医院【商业环境】迎宾超市、一商友谊、物美超市,【巴登巴登】,竞品分析,南北通透,双阳卧室,北卧室,洋房户型188平米,【巴登巴登】,竞品分析,庭院赠送,南北通透,无赠送面积,卫生间无窗,北向卧室,

10、洋房户型80平米,【巴登巴登】,竞品分析,南北通透,卫生间无窗,北向卧室,洋房户型106平米,【巴登巴登】,竞品分析,赠送露台,南北通透,卫生间无窗,双北向卧室,洋房户型106平米,【巴登巴登】,竞品分析,销售分析-套数,竞品分析,【巴登巴登】,销售分析-面积,竞品分析,【巴登巴登】,销售分析-均价,竞品分析,【巴登巴登】,开盘时间 2010-12 入住时间 2012-8容 积 率 1.09 绿 化 率 48%物 业 费1.6元/平方米月户数：总户数1386户占地面积:152200平米 建筑面积:166000平米产品类型：剑桥港湾2期预计4月份开盘，主推洋房和高层，一期在售121、122、12

11、3号楼。主推16层到顶85-113平方米两室户型和142平方米三室户型，均价：7600元/平米，洋房69-80号楼在售，均价：8500元/平米，全款优惠2个点，贷款1个点；新增别墅85号楼，均价：13000-16000元/平米，全款2个点，贷款1个点。,【剑桥港湾】,竞品分析,交通状况,186、522,周边配套,【学校教育】南开大学滨海学院 天津外国语学院 天津医科大学临床学院 天津国土资源和房屋职业学院【邻近银行】建行、工行【商业环境】迎宾超市、一商友谊,【剑桥港湾】,竞品分析,南北通透,南卧室,北卧室,洋房户型A110平米,【剑桥港湾】,竞品分析,南卧室卫生间,南北通透,双阳卧室,北卧室,

12、洋房户型C130平米,【剑桥港湾】,竞品分析,弧形窗户,【剑桥港湾】,竞品分析,剑桥港湾一起洋房主要为：A1A2户型、B1B2户型、C1C2户型经过一年的销售检验，110-120平米二室的A户型与B2户型销售速度较快，C1C2三室的大户型由于总房款高、销售速度稍稍慢于前者。销售较慢的产品为三室的B1户型，此户型缺点在于两个卧室朝北。导致客户对阴面卧室冬天寒冷的抗性极为明显。建议海景园洋房户型设计中，将三室户型设计为双阳卧室，从而减少销售抗性。,销售分析-套数,竞品分析,【剑桥港湾】,销售分析-面积,竞品分析,【剑桥港湾】,销售分析-均价,竞品分析,【剑桥港湾】,竞品总结,1、市场上洋房的最小户

13、型为80两房，其中两室两厅一卫的户型集中区间在82-95，集中在90左右；2、三室是市场上的主导户型，其中一卫的面积大多分布在99-110，在100上下浮动，而两卫的户型面积区间为101-134，面积段跨度较大，而平均在110左右。3、市场上也出现了四室两厅两卫的户型，面积段从130-180都有，140做四室的户型是因为小的储藏间也宣传为一个房间。正常四室集中在150左右。4、市场上洋房产品多为首层赠送50平米地下室，20平米左右小院。顶层总70平米左右的阁楼。5、从市场销售来看三室和两室的销售情况较好，例：海川园的户型多集中在这个区域，即将开始销售的也基本已经被预定。从市场总体销售得出，12

14、0平方米左右的三室比90的两室销售情况要好。而140的三房销售欠佳6、综上所诉：户型设计的好与坏对于当地楼盘的销售有较大影响，所以本项目需要在现阶段做好户型优化。,本区域楼盘户型总结,产品建议,巧妙入户 首层通过花园入户；二层以上户型通过外跨楼梯入户，住二层也能体验穿过小院进家门的美妙感觉,产品建议,层层退台设计每一户有自已独立的天空；在露台上，在花园里，或仰望星空，或享受阳光的沐浴。,产品建议,地下空间的充分利用 一层二层均带地下室；一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。,地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室顶层三跃户型紧俏入户方式转变，每户均独立入户，营造

15、类别墅的专属入户感受退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。,产品建议,洋房产品发展建议：,价格建议,依据目前区域市场在售楼盘销售价格推算销售均价在8485元/平米左右，本项目销售价格可参考市场均价浮动。,1、两室的面积段建议在110，抢占市场先机。2、三室的户型应该集中在120-130双阳卧室，市场上的主流户型应该占到最大的份额，其中客户对于卫生间的要求不严格，那么一卫的设计应该多于两个卫生间的。一卫的面积应该在95平方米左右，两卫的面积在100左右。3、四室的户型份额应该占到较小的比例。面积也应该控制在

16、150。4、户型面积的相应缩小，有助于在总价有优势的情况下拉快销售速度。,户型配比建议,南北通透,卫生间无窗,赠送露台,产品户型建议-巴登巴登106平米二室,户型南北通透，采光条件良好南北均有露台各功能区空间方正，避免空间上的浪费主卧独立卫生间，营造舒适环境卫生间无窗，通风采光欠缺,产品户型建议-剑桥港湾 110平米二室,户型南北通透，采光条件良好各功能区空间方正，避免空间上的浪费主卧独立卫生间，营造舒适环境,独立餐厅设计功能区分明确,客厅面宽5米5宽敞明亮,大面宽落地式阳台飘窗，增加观景效果,产品户型建议-剑桥港湾 140平米三室,敞开式厨房,阳光双卧室,弧形窗户,阳光双卧室，采光条件良好主卧独立卫生间，营造舒适环境弧形窗户增加采光,