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1、,演示者：林丹敏,Enter,小组成员：沈文英、邱缨涵、庞冕、林丹敏、黄利莹、叶珍珍、李惠兰、陈艳君,让我们走进城中村,城中村形成的原因：1、土地制度的影响2、传统宗族观念的影响。3、城中村有其发展的社会条件。4、政府缺乏及时的规划和调控。,从城中村自身存在的问题谈改造：,1)建筑密度高，建筑环境差。2)道路无系统，交通用地严重不足。3)内部用地混乱。4)配套公共设施不完善。5)市政管线工程薄弱。6)防灾救护能力差。,从城市发展的角度谈城中村改造的必要性：,这是实现城市物质形态现代化的需要。这是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要。这是改善城市环境和社会治安的需要。这是盘活城市资产，提高城市

2、土地利用效率，使城市资产升值的需要。,改造计划,广州市将全力推进“城中村”整治改造，5年内全面改造一批“城中村”，10年内基本完成全市138条登记在册的“城中村”整治改造，确保广大城乡居民共享城市改革和发展成果。按照广州的规划，将争取用3-5年时间基本完成52个城中村的全面改造任务。其中亚运会前，完成猎德、冼村、小新塘、萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下（白云区）等9个城中村的清拆工作。,实地调查,问卷调查,问卷内容,数据分析,结论,活动留影,问卷调查,问卷内容,数据分析,结论,活动留影,不管是住在城中村里的居民，还是非城中村居民都表现出一个现象对城中村改造计划不了解。就是了解，也大部分只是

3、听说过，看过类似报道，并未认真了解过。,广州居民对于城中村改造计划还是抱着一个相对支持的态度，,问卷调查,问卷内容,数据分析,结论,活动总结,问卷调查,问卷内容,数据分析,结论,活动总结,问卷调查,问卷内容,数据分析,结论,活动总结,对于城中村改造计划的感想1、城中村改造是必须的。2、城中村改造要考虑其居民的衣食住行。3、补偿措施要尽量让城中村居民满意。,问卷调查,问卷内容,数据分析,结论,活动总结,村民：在迷茫中等待命运的安排,改造城中村，让居住条件变得更加舒适，让城市变得更加亮丽,难：孩子上学、租房安家不易,愁：回迁后丧失经济来源,The View,给有梦想的人一个落脚的地方,忧：能否确保

4、按时回迁,一步一步退到城市之外,开发商：争议声中开动推土机,争议一：26元/平米/月！寒心！临迁补偿：由政府和居委会共同出资，每平方米补偿业主26元，待小区建成回迁时，村民可以获得原来房屋总面积82%的住房。争议：据了解，之前被收购土地的村民都有30元每平米的补偿，为什么标准越来越低呢？而且即管是100平米的自建房才每月拿到2600元的补偿，根本没法在附近租到同等类型的房子。,争议二：6.21！超高容积惊现广州！超高容积：林和村改造项目总占地面积约 6.5万平方米，可建总建筑面积40万平方米左右。改造后的林和村有14栋150米高的49层住宅据悉，林和村改造项目容积率为6.21。争议：目前广州全

5、市容积率大概在22.5左右。容积率过高，将带来更多人口，随之增加旧城区负担。专家认为，这跟城中村改造初衷背道而驰。,开发商：争议声中开动推土机,争议三：房产证“冻过水”？房产证问题悬而未决：林和村组织临迁费和拆迁费补偿协商时，只认定“宅基地使用证”上的土地所有者，并没有与实际建房者签订拆迁补偿协议。争议：合资户们现在在林和村居住的房屋，是通过与林和村村民签订合资建房协议书，由村民出地，由合资户出钱建房，建好后按双方约定分房，各自使用至今已20多年。现在怎么办？答案还是待定.,开发商：争议声中开动推土机,争议四：村民对开发商合作协议蒙喳喳 村委与开发商合作协议没有透明化：有不少村民反映，村委没有

6、向村民们公开与新鸿基合作的任何协议和合同。很多时间都是被蒙在鼓里。争议：记者深入探查时，村民反映村委没有履行公开改造合作协议细节的义务。甚至这么大的一个升级改造工程村委只召集村民开一次会议。,开发商：争议声中开动推土机,对于城中村改造问题的解决方法,（一）补偿措施,1、“拆一补一”。所谓的“拆一补一”，就是以回迁安置后成套房屋的套内建筑面积计算，“1平方米补回1平方米”。这种措施，可以保证被拆迁的居民的安置问题得到解决。,2、“多补商业少补居住”，面积换成商铺。“多补商业少补居住”，就是要考虑被拆迁的房屋的使用性质，如果是商业用地，就多一点补偿，或者该房屋是用于出租的，也可以相应补偿多一点。此

7、种补偿，可以是货币补偿，也可以是采用商铺补偿。在这一方面，我们可以参照西安城中村改造的经验，鼓励村民在保障基本居住需求后，把多余的住房补偿面积置换成商铺面积，使得城中村改造不会再增加中心城区人口密度。,3、货币补偿。我们可以根据被拆迁土地的性质用途，住宅房屋面积，当年的地价、房价等相关的方面综合考虑，通过一定的折算标准来进行货币补偿。在某一方面来说，货币补偿是最快捷的方式，但会导致一些城中村居民的经济利益有所损失，而且安置问题可能无法得到解决。,1、属于广州市城市规划条例第六十三条规定的违法建设房屋。未取得建设用地规划许可证进行建设的；未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行

8、建设的；临时建设工程的使用期已满，或使用期未满但因城市规划、建设和管理需要，城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的；擅自改变建(构)筑物使用性质的；越权审批和其他违法审批建设的；其他违反法律、法规规定进行建设的。,四种情况不予补偿：,2、超过批准使用期限的临时建设房屋。如建设工地的临时房屋、灾区的临时房屋、道路工程建设房屋等。3、新房建成后应当拆除的旧房。这是与宅基地相关的一条规定，本村村民只能拥有一处宅基地房，在新房建成后，新房就成了该村村民的宅基地房，那么原有的旧房就不再是其宅基地房。这一旧房是不能算在补偿里面的。4、地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。,（二）改造措施,1、针对具有历史意义的古建筑。古建筑代表了一种文化，一份城市记忆，一个生活圈，具有很多的纪念开发意义。因此在改造过程中，不能一味地否定原有的城中村建筑，而应该是有所选择地保留，特别是具有历史意义的古建筑，在保护的基础上，可以考虑建成具有文化特色的旅游景区，或者公园。2、针对改造后的城中村面貌。改造后的城中村不要都建成一排排的高楼，千篇一律，没有文化特色。最好是一村一特色，不行的话，至少做到一个区一种特色。而且，可以适当保留原有的一些面貌，如古树、古街道等，毕竟这些古老的东西很大程度上都是一种纪念意义。,展望：许城中村一个美好的未来,