外贸信托简介房地产版【ppt】 .ppt

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1、中国对外经济贸易信托有限公司China Foreign Economy and Trade Trust Co.,Ltd.,稳健思变 诚客礼才愿景-国内理财市场的金字招牌，国际金融市场的百年老店,94,87,经人行批准于北京成立，同年12月正式开业。,1987.9.30,加入原中国化工进出口总公司(现更名为中国中化集团公司)，与原中化财务公司合并。,1994.12.31,02,经人行批准重新登记，成为受银监会直接监管的信托公司。股东为中化集团(持股90)和中化化肥公司(持股10)。公司注册资本8.32亿元人民币(含3，400万美元)。,2002.9,05,远东国际租赁有限公司获准受让中化化肥公司

2、所持外贸信托10%的股权。,2005.6.1,07,07年9月，银监会同意外贸信托变更业务范围，依据新办法开展业务，并同意外贸信托将公司名称变更为“中国对外经济贸易信托有限公司”。,2007.9,08,注册资本金增至12亿元人民币(含3，400万美元)。增资后中化集团持股93.07，远东国际租赁有限公司持股6.93,2008.1,发展历程,09,2009.7,中国中化股份有限公司获准受让中国中化集团公司所持外贸信托93.07%的股权。此次变更后，公司股东为中国中化股份有限公司（持股比例为93.07%）和远东国际租赁有限公司（持股比例为6.93%）。,10,2010.3中化集团财务有限责任公司获

3、准受让远东国际租赁有限公司所持有的外贸信托6.93%的股权。2010.7根据中国银行业监督管理委员会（银监复2010【036号】文）批复，公司注册资本金增至22亿元人民币（含3，400万美元）。,中国中化集团公司（以下简称“中化集团”）是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，已20次入围财富全球500强，2010年名列第203位。1998年以来，中化集团积极探索社会主义市场经济条件下传统国有外贸企业转型发展道路，大力推行理念创新和管理变革，集中资源发展农业、能源、化工、金融和地产五大主业，已经逐步发展为理念先进、管理科学、核心能力突出的新国企，整体实力和产业地位迅速提升，在相关行业的影响力和带动

4、力不断增强。中化集团在境内外设有多家经营机构，并直接和间接控股“中化国际”(600500.SH)、“中化化肥”(00297.HK)、“方兴地产”(00817.HK)、”GMG Global Ltd”(GMGG.SI)和“英特集团”（000411.SZ）五家上市企业。,中国四大国家石油公司之一；中国最大的全肥种、化肥产供销一体化企业；中国领先的化工产品综合服务商；中国最早进入财富全球500强排行榜的企业之一。,股东情况,中化集团财务有限责任公司（简称中化财务公司）成立于2008年6月，是由中化集团投资设立的非银行金融机构，注册资本金为10亿元人民币。中化财务公司开业以来，以“依托集团、服务集团、

5、规范运营、创新开拓”为宗旨，着力拓展业务范围，积极创新业务品种，服务内涵不断丰富，金融研发创新能力逐步提升，已发展成为中化集团公司重要的金融服务平台。,中化集团财务有限责任公司,能源 Energy,农业 Agricultural,化工 Chemicals,其他 Others,地产 Real Estate,金融 Finance,公司经过长期探索与实践，明确了未来发展的战略方向，坚持走专业化、差异化的发展道路，积极调整经营布局，大力发展主营业务，形成了资产管理、金融合作、房地产信托和营销服务四大业务板块。2010年，外贸信托克服了宏观经济环境下行和行业政策调整的不利影响，超额完成了全年经营预算目标

6、，营业收入和税前利润均实现了大幅度增长，整体盈利能力显著增强。,稳健经营,愿景国内理财市场的金字招牌 国际金融市场的百年老店使命为客户提供优质、专业的产品和服务为股东创造合理、可持续的投资回报为员工搭建坚实、和谐的事业发展平台战略目标经营业绩进入行业第一阵营，综合实力进入行业前五名,资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方

7、式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。,经营范围,发展战略,经营范围&发展战略,战略目标建立以营销服务为支撑的主动型自主资产管理模式，培育持续稳定的盈利能力，打造核心竞争力。,发展战略,外贸信托将继续推进“一、二、三、四”发展战略，全力培育核心竞争力，打造持续盈利能力。即：一个核心-人力资源建设；二项策略-专业化和差异化经营策略；三种能力-自主投资能力、项目开发能力和市场营销能力；四大板块-资产管理、金融合作、房地产信托、营销服务。,组织结构,职能部门,业务部门,独立董事,金融产品总部金融合作,房地产信托总部房地产信托,投

8、资一部,投资二部,一部,二部,三部,证券产品部,一部,二部,三部,财富管理中心,投资发展部,董事会信托委员会,董事会审计委员会,特许资质,作为少数几家受银监会直接监管的中央级信托公司之一，外贸信托在行业中具有独特的优势，获得多项特许经营资质，包括：,公司荣誉,近年来，外贸信托取得了一系列辉煌的成就，行业地位稳步提升，社会影响力不断扩大，获得的主要荣誉包括：,外贸信托持股比例,0,100%,50%,外贸信托持股比例,外贸信托持股比例,40,25,48.72,投资参股企业,创新思变,集合信托发行规模对比 单位：亿元,诚客礼才,“委托人意愿至上”是外贸信托的服务宗旨，公司一直在客户服务方式方法上不断

9、创新实践。2010年，公司将理财中心更名为财富管理中心，将增强自主发行能力放在重要的战略地位。截至2010年12月底，公司全年共发行集合信托产品312亿元，与2009年相比增长872；其中，自主发行规模超过28亿元，与2009年相比增长了两倍，合格投资者客户达到1700多人，与2009年底相比增长了74%，自主发行能力显著提高。,自主发行规模对比 单位：亿元,优秀人才是金融服务机构的发展动力和重要根基，2010年，围绕专业化发展战略，外贸信托持续推进战略性人才引入，积极配置资产管理、房地产信托、营销服务等各个业务板块，共引入与公司战略发展相匹配的核心人才5名，专业人才8名，招募储备人才32名，

10、公司人才结构得到进一步优化。截止至2010年年底员工人数为131人硕士学历83人博士学历3人人才学历结构进一步优化，专业背景持续优化。,诚客礼才,房地产企业合作伙伴,房地产金融技术合作伙伴,1,3,2,投资机构,中介机构,投行及基金管理机构,房地产金融业务种类,低风险(包括杠杆运用)高,私募,直接方式,间接方式,公募,权益,负债,负债,权益,直接投资持有不动产资产,私募股权投资基金,持有房地产企业股权,对冲基金,成熟物业直接投资开发,担保/抵押贷款,夹层融资,CMBS商业抵押担保债券,无担保房地产企业债券,持有房地产企业上市股票/REITs,共同基金,结构化产品,负债/夹层基金,基本回报价值增

11、值回报机会回报,回报（IRR）,低,高,不动产行业金融工具体系,为外贸信托可以服务的工具,运用工具债权类信贷类夹层融资类收益权融资类股权类股权投资类基金类,2010年外贸信托管理房地产金融信托产品规模150亿元,房地产金融业务规模,房地产信托业务标准,1、区域条件（1）一线城市：北京、上海、天津、广州、深圳等；（2）二线城市：重庆、沈阳、青岛、大连、杭州、苏州、南京、西安等2、物业类型 住宅为主，其他如商业、写字楼、工业物流、商业连锁等3、投融资方式 贷款、股权、夹层、证券化、改制上市、私募股权投资等4、风险控制手段（1）土地、房产抵押；回购条款（2）明确的第一、第二还款来源（3）开发企业标准

12、：二级以上（含二级）开发资质；行业排名前列；实力雄厚；（4）信誉良好；有过往业绩支撑5、参与公募REITs试点项目标准（1）区域：一线城市（2）发起人：有实力的知名开发商（3）物业类型：业态同质的打包成熟物业（4）信用：当地知名度高（5）现金流：租户稳定、优质、现金流可预测,房地产信托业务具体标准,1、房地产抵押贷款信托（1）信托产品：房地产抵押开发信托贷款。（2）资金用途：项目建设。（3）产品期限：1-2年。（4）融资规模：1-10亿元。（5）利率水平：根据项目、产品结构及市场情况。（6）贷款条件：项目具备四证，借款人或其股东具备二级资质，满足资本金比例。（7）第一还款来源：项目销售收入。（

13、8）第一保障措施：项目土地、在建工程、现房抵押变现资金。（9）第二保障措施：第三方资产抵押或担保；现金流充沛的应收账款质押、股 权质押；第三方保证担保等。,房地产信托业务具体标准,2、房地产股权信托（1）信托产品：房地产股权信托。（2）资金用途:A、项目公司股权投资、集团公司股权投资；B、一级土地开发；C、支付土地出让金；D、项目建设；E、公司准备A股IPO前的股权定向增发私募。（3）收益水平:A、项目实际收益实现；B、固定收益。（4）第一还款来源:A、一级土地出让收入；B、项目公司销售利润分配。（5）股权退出措施:A、项目清算：股权本金及收益实现；B、期间转让：向项目公司母公司、第三方进行股

14、权转让；C、如果是IPO项目，A股二级市场溢价退出。（6）管理措施:A、根据持股比例确定管理和财务介入程度；B、资金专款专用，专户监管。（7）保障措施:如果信托投资为非控股，A、本金保障：a、融资方对信托投资本金予以符合政策要求的现金 回购；b、项目公司母公司相应股权予以质押；B、收益保障：项目实际投资分红，或固定回报。,房地产信托业务具体标准,3、股权+债权的房地产信托（夹层融资）（1）平行夹层A、资金运用方式：股权与贷款并行使用。B、资金用途：a、股权资金运用于土地一级开发，土地出让金、以及其他应用；b、贷款运用于符 合信贷政策的开发贷。C、期限：1-3年D、收益水平：股权收益等同于股权信

15、托，贷款收益等同于信托贷款。E、保障措施：分别等同于上述股权信托和贷款信托相应标准。（2）交叉夹层A、股转债方式 先期股权应用，期间转为贷款。B、债转股方式 先期贷款应用，期间转为股权。C、保障措施：分别等同于股权、贷款相应的条件。,房地产信托业务具体标准,4、应收账款买断/质押/财产信托类的房地产融资（1）阶段性买断商业物业收益权等应收账款，到期回购应收账款收益权。（2）对应收账款及物业资产设立财产信托。（3）应收账款质押。（4）以买入返租的形式长期持有物业的投资。（5）在满足上述条件下，增加抵押、质押、担保等条件。,房地产信托业务案例介绍,开发贷款-凯晨世贸中心集合资金信托项目,区位：长安

16、街畔，中国工商银行总行对面；北面即金融街。凯晨世贸：西长安街上唯一拥有完备辅助服务设施的顶级纯商务写字楼。它占地4.4万平米，总建筑面积约19.4万平米，地上14层，地下4层。交易对手：方兴地产信托类型：资金信托信托规模：6.9亿元信托期限：3年发行对象：机构投资人,交易结构（开发贷款）,开发贷款-凯晨世贸中心集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,项目特点凯晨项目属于标准的开发贷款项目。凯晨项目当时处于开发初期，尚不具备申请银行开发贷款的条件，针对这种情况我们为其进行了信托融资。该项目对资金的需求量大，使用期限长，对融资成本的要求又很严格，发行有较大的困难。针对这个问题我们设计了流动性方案

17、，并引入中化为信托的流动性及还款进行了担保，从而在投资人总数不超过200人的要求下，超额完成了发行任务，共融资6.9亿元。,开发贷款-凯晨世贸中心集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,区位：定福庄边缘集团区域规划的东北角。抵押物：位于朝阳区农展馆南路，长虹桥东约200米的瑞辰国际中心，抵押部分为其全部商业用房和两层写字楼，合计10032.31平方米。交易对手：北京天鸿保证人：上海天鸿质押担保：抵押物租金信托类型：资金信托信托规模：1亿元信托期限：2年,第三方抵押开发贷款-万象新天集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,偿还借款本息,抵押担保,用于,发放贷款,投资,投资,优先受益人,抵押物

18、附着的应收账款质押,瑞辰国际中心,连带责任担保,上海天鸿,次级受益人,万象新天项目,北京天鸿,信托计划,第三方抵押开发贷款-万象新天集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,项目特点本项目已申请银行开发贷款，因此采用了第三方抵押作为保证措施；抵押物为较成熟物业，有稳定现金流，因此以抵押物上附着的应收账款为质押提供保证措施；开立资金监管账户，对抵押物附着的应收账款进行监管。好处不影响项目申请银行开发贷款；抵押灵活，有现金流入的抵押可增强项目的保障力度。,第三方抵押开发贷款-万象新天集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,房地产信托业务案例介绍,第三方抵押开发贷款-万通上北新新家园集合资金信托项

19、目,区位：天津市塘沽区厦门路,紧邻京津塘高速、天津经济技术开发区。交易对手：天津富铭置业保证人：万通地产抵押物：北京市朝外大街甲6号，东二环和东三环之间的万通中心D座房地产，总计44,623.29平方米。质物：北京万通时尚的全部股权 信托类型：资金信托信托规模：2亿元信托期限：2年,第三方抵押开发贷款-万通上北新新家园集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,项目特点本项目已申请银行开发贷款，因此采用了第三方抵押作为保证措施；抵押物为成熟物业，有稳定现金流，已附着法人按揭贷款，作第二抵押权；以抵押物所有权人北京万通时尚全部股权作质押。好处不影响项目申请银行开发贷款；抵押、质押灵活，并可增强项目

20、的保障力度。,第三方抵押开发贷款-万通上北新新家园集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,区位：复兴门内大街158号，临西长安街，百盛购物中心对面 交易对手：中远房地产（远洋地产）信托类型：财产信托受益权转让信托财产：评估价值为6.79亿元的、3.42万平米远洋大厦写字楼发行规模：3.5亿元信托期限：5年，3年提前结束,财产信托&受益权转让-远洋大厦项目,房地产信托业务案例介绍,交易结构,设立财产信托,受益权转让,财产信托&受益权转让-远洋大厦项目,房地产信托业务案例介绍,项目特点北京远洋大厦有限公司以自身持有的3.42万平米物业委托外贸信托设立财产信托，该信托财产评估价值为6.79亿元，北

21、京远洋大厦有限公司将自身持有的6.79亿元财产信托受益权中的3.5亿元受益权作为优先受益权委托外贸信托对外转让，并承诺三年后回购，中远地产对北京远洋大厦的回购承诺提供连带责任担保。通过设立财产信托并转让受益权的方式，中远地产获得了一笔期限较长、使用灵活的资金，符合当时中远地产急速扩张的需求。财产信托设立后，外贸信托委托北京远洋大厦有限公司负责信托财产的运营管理，以远洋大厦稳定的租金收入来支付优先受益权的收益，其本质是采用了资产支持证券的形式，也是REITs的初级形态。在发行方式上，为了满足不同投资人对信托期限的要求，受益权转让计划分为一年期、两年期和三年期，对持有期限短的投资人，由外贸信托安排

22、再次发行转让。,房地产信托业务案例介绍,财产信托&受益权转让-远洋大厦项目,区位：海淀万柳居住区的西北部，紧邻西三环与北四环，北邻万柳公园及高尔夫球场。拥有多所著名中小学等教育机构。晨枫家园：共11栋楼，层数不超过五层，户型全部为叠加官邸（高档复式公寓），每户面积在 250-340 平米之间。交易对手：亿城股份信托类型：资金信托信托规模：8005万元信托期限：2年融资方式：股权+债权,房地产信托业务案例介绍,夹层融资-晨枫家园集合资金信托项目,交易结构,房地产信托业务案例介绍,夹层融资-晨枫家园集合资金信托项目,项目特点：晨枫家园的土地已抵押给银行申请开发贷，无法提供额外抵押物。对此我司采用了

23、股权投资+股东贷款的方式为其融资，并对项目公司进行后续监管。夹层融资优势：对股权投资部分的资金回报要求适中，一般为固定回报；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；对控制权的要求低，不干涉经营，仅要求一票否决权等；夹层投资人既是借款主体的参股人，又是该主体的债权人（债权可能无抵押担保，有保证担保）；资金的使用效率高，我司资金进去后，项目公司还可以向银行申请贷款。,房地产信托业务案例介绍,夹层融资-晨枫家园集合资金信托项目,住宅部分,商业部分,房地产信托业务案例介绍,股权投资-海河新天地集合资金信托项目,区位：距天津站后广场仅1000米，距滨海新区仅25分钟车程，距天津机场、滨海国际机场仅15分钟

24、车程。海河新天地：高档住宅建筑面积约23万平米。4万平米的超四星级酒店和4.5万平米的酒店式公寓。8.6万平米的商务建筑，由1栋甲级写字楼和4栋乙级写字楼组成。交易对手：远洋地产信托类型：股权投资资金信托信托规模：1.96亿元信托期限：3年，1年提前结束项目特点：如贷款会导致其负债率过高等无法从银行申请开发贷。因此采用了股权投资的方式为项目注资，并对项目公司进行后续监管。,房地产信托业务案例介绍,股权投资-海河新天地集合资金信托项目,交易结构,房地产信托业务案例介绍,股权投资-海河新天地集合资金信托项目,项目特点：本项目为股权投资信托计划模式，但其实质仍为固定成本融资。中远天津通过溢价回购社会

25、投资者持有的信托受益权返还融入资金，溢价部分作为融资成本。在项目公司自有资金不足35%的情况下成功提供了融资服务。可以改变中远房地产融资结构，降低债权融资的比例，改善财务结构。业务流程：信托公司发起设立信托计划；信托公司以信托计划募集资金，与中远天津共同对远驰公司进行增资扩股；中远承诺到期溢价受让信托受益权，并委托信托公司继续面向社会投资者转让；运行满三年，中远受让全部受益权，且不再对外转让，成为信托计划唯一受益人；中远房地产为受让提供担保；中远成为信托唯一受益人后，中远房地产与信托公司协商处理信托计划存续问题。,房地产信托业务案例介绍,股权投资-海河新天地集合资金信托项目,交易对手：北京京成

26、远东房地产开发有限公司信托类型：混合型结构化信托信托规模：4.56亿元，其中优先级：2亿元，信托公司对外募集次级：2.56亿元，以北京城建三房地产对京成远东的股东借款作价认购 信托期限：2年，可提前结束资金运用：以优先级信托资金对京成远东增资扩股，持有其95%股权 信托退出：优先级：京成远东提前偿还股东借款或城建三房地产受让信托持有的股权 次级：以股权等形式进行分配保障方式：土地使用权证抵押，京成远东剩余股份质押；城建三房地产、东方嘉豪、陈肖然为借款本息偿还提供连带责任担保，为信托提供信用增级；信托公司对项目公司委派董事，并进行财务监管和销售监管。,房地产信托业务案例介绍,混合型结构化信托-京

27、成远东集合资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,混合型结构化信托-京成远东集合资金信托项目,交易结构,区位：位于北京市大兴区黄村镇新城北区。项目基础数据：项目占地69940平方米，预计总建筑面积为183081平米，其中，项目业态包括小高层和联排别墅。交易对手：旭辉集团信托类型：股权+债权投资资金信托信托规模：4亿元信托期限：2年，1.5年提前结束项目特点：能够解决房地产开发企业因贷款导致其负债率过高而无法从银行申请开发贷、以及四证不齐无法得到贷款（包括银行开发贷和信托债务性融资）等问题。采用股权+债权投资的方式对房地产项目注资，并对项目公司进行后续监管。,房地产信托业务案例介绍,股权投资-旭辉

28、公司股权+债权投资集合资金信托项目,交易结构,FOTIC信托计划,旭辉全资子公司,旭辉集团,收购股权、应收账款债权,退出承诺,信托计划到期分配信托财产,信托资金,取得土地使用权,房地产信托业务案例介绍,股权投资-旭辉公司股权+债权投资集合资金信托项目,土地,行使优先购买权,土地抵押担保,其他第三方,股权及债权对外转让，担保人补足差价,拥有优先购买权股权及债权对外转让差价补足担保所持项目公司股权质押担保,项目特点：本项目为股权+债权投资信托计划模式，但其实质仍为固定成本融资。旭辉集团通过行使优先购买权返还融入资金，支付的债权利息作为融资成本。在项目公司自有资金不足35%的情况下成功提供了融资服务

29、，且信托资金可用于支付地价款。可以改变旭辉集团及其项目公司融资结构，降低债权融资的比例，改善财务结构。业务流程：信托公司发起设立信托计划；信托公司以信托计划募集资金，收购旭辉集团拥有的全资子公司的股权以及应收账款债权；赋予旭辉集团对信托所持股权及债权的优先购买权；旭辉集团于信托投资完成后行使优先购买权，约定受让价款支付的期限，项目公司支付债权利息；旭辉集团以其持有的项目公司剩余股权质押为旭辉集团支付股权受让价款提供担保；运行满一年半，旭辉集团支付全部股权以及应收账款债权受让价款及债权利息，信托计划清算结束。,房地产信托业务案例介绍,股权投资-旭辉公司股权+债权投资集合资金信托项目,项目基本情况

30、：位于济南市历下区大明湖畔，项目总占地约168亩，规划建筑面积约22万平方米，为住宅项目。交易对手：保利置业集团信托类型：结构化混合信托信托规模：13亿元，其中公开发行优先9亿元，以债权及股权收益权认购次级4亿元信托期限：1年优先级信托资金用途：受让保利大名湖项目特定资产收益权 投资收益来源：保利大名湖项目特定资产的收益或特定资产收益权的转让收入。保利置业通过支付行权费的方式享有按约定价格优先受让特定资产收益权的权利。,特定资产收益权投资-保利大名湖项目集合信托计划,房地产信托业务案例介绍,特定资产收益权投资-保利大名湖项目集合信托计划,保障措施：保利置业和山东和顺投资以持有的保利嘉园100%

31、的股权为保利嘉园支付行权费以及履行特定资产收益权转让差额补足义务提供质押担保。在信托计划生效两个月内，保利嘉园以其持有的保利大名湖项目的土地使用权为保利嘉园支付行权费以及履行特定资产收益权转让差额补足义务提供抵押担保（项目开发贷获批后为第二抵押权人）。保利嘉园、保利置业和保利（香港）承诺承担特定资产收益权转让价款差额补足支付义务。保利嘉园、保利置业、保利香港为信托计划提供信用增级。对信托成立后的银行贷款及项目销售资金收付进行监管。项目特点：能够解决房地产开发企业因四证不齐无法得到贷款，以股权转让或增资障碍较多及股权融资规模有限等问题。采用购买特定资产收益权的方式对房地产项目注资，并对项目公司进

32、行后续监管。,房地产信托业务案例介绍,特定资产收益权投资-保利大名湖项目集合信托计划,分配,以保利嘉园共计5000万元股权收益权作价认购次级信托受益权,股权质押,对保利嘉园3.5亿借款作价认购次级信托收益权,分配,分配,投资,按季支付行权费差价补足承诺信托财产信用增级,土地第二抵押权,购买大明湖项目特定资产收益权,优先级投资人,信托计划,保利嘉园,保利置业,保利山东置业,山东和顺投资,山东顺和,保利置业,差价补足承诺信托财产信用增级,保利（香港）投资,房地产信托业务案例介绍,项目基本情况：位于北京东北二环,东直门的当代万国城，特定资产为该社区内的酒店、电影院。交易对手：当代节能信托类型：特定资

33、产收益权信托信托规模：1.5亿元信托期限：2年退出途径：当代节能回购信托对外转让项目特点：对持有型资产以未来全部年限的现金流进行融资。当代节能通过支付行权费的方式享有按约定价格优先受让特定资产收益权的权利。,特定资产收益权投资-当代万国城项目集合资金信托计划,房地产信托业务案例介绍,房地产信托业务案例介绍,保障条件：标的资产为收益权转让价格与约定价格之间的差额提供抵押担保；标的资产获得的收益作为应收账款债权为标的资产收益权转让价格与约定价格之间的差额提供质押担保；当代节能对信托进行信用增级。业务流程：信托公司发起设立信托计划；信托公司以信托计划募集资金，购买标的资产未来年限全部收益权；赋予当代

34、节能对信托所持收益权的优先购买权；当代节能以其持有的当代万国城部分房屋为抵押、以标的资产获得的收益为质押、当代节能对信托信用增级；当代节能按期支付行权费，于信托到期前行使优先购买权，或受托人对外转让标的资产收益权。,特定资产收益权投资-当代万国城项目集合资金信托计划,房地产信托业务案例介绍,委托人：中国光大银行 借款人：北京首都开发股份有限公司 担保人：北京首都开发控股(集团)有限公司 贷款用途：北京幸福三村、单店（首开常青藤）和回龙观D02、F06 项目开发贷款 信托类型：单一资金信托信托规模：20亿元信托期限：2年项目特点：借款人资质良好，项目结构简单清晰，执行速度快。与银行合作，融资成本

35、降低，融资规模增大。,单一资金开发贷款-首开集团单一资金信托项目,委托人：中国金茂（集团）有限公司 借款人：中化方兴投资管理（北京）有限公司 贷款用途：发放流动资金信托类型：单一资金信托信托规模：5亿元信托期限：1年项目特点：借款人资质良好，项目结构简单清晰，执行速度快。,房地产信托业务案例介绍,委托贷款-金茂集团单一资金信托项目,房地产信托业务案例介绍,项目基本情况:杭州城北城市副中心，地处上塘高架、大关路交通金十字，紧邻规划中的地铁站，15分钟可达市中心，是杭州运河CBD中商业价值最高的地块之一。交易对手:万通地产信托规模：43000万元信托期限：4年（2+2），在2年期满时投资者有权选择

36、退出信托目的：以股权方式投资于万通杭州项目，包括收购股权和发放股东借款，资金用于杭州项目的开发建设。信托受益权的转让：信托计划满2年时投资人可选择转让受益权；由外贸信托面向社会投资者转让，未完成委托转让的由万通地产受让。退出方式：在信托到期前，项目公司进行利润分配并完成退出清算，根据获得的利润分配金额向信托持有人进行收益分配；信托到期前项目公司无法完成退出清算的，则指定评估机构对信托份额价值进行评估，万通地产按评估值的一定比例与固定成本之较高者支付信托公司。,基金类投资-杭州万通地产基金,房地产信托业务案例介绍,外贸信托,社会投资者,“富祥4号”杭州万通地产基金,外贸信托,万通地产,投资管理团

37、队,万通杭州项目,募集资金,收益分配,投资管理服务,投资管理费,分红,股权收购+股东借款,外部管理模式,发起设立,基金类投资-杭州万通地产基金,房地产信托业务案例介绍,基金类投资-杭州万通地产基金,房地产信托业务案例介绍,项目管理：公司治理：股东会决议由全体股东一致表决通过，派驻董事，修改项目公司章程。预算管理：项目公司出具年度预算现金流量表，当年投资计划调整幅度超过10%，需要召开董事会通过；项目公司对外签订的合同需每月向股东方备案；每半年由会计师出具专项审计报告。账户及销售回款监管：受托人有权查询和监控项目公司全部银行账户情况；项目进入销售阶段时，销售回款账户预留受托人授权人名章，同时开通

38、网银功能。受托人对销售回款账户500万元以上的支付进行监管。项目特点：本项目的流动性安排可为房地产企业提供较长期的资金。真正的股权投资而非固定收益融资，资金进入时间及用途较自由，不受融资类项目的诸多政策限制。受托人在项目执行过程中参与管理，控制风险。,基金类投资-杭州万通地产基金,房地产信托业务案例介绍,基金类投资-有限合伙型,基金名称,中国光大控股-外贸信托房地产投资私募基金,有限合伙人,外贸信托发行的信托计划,发起人及普通合伙人,中国光大控股、光大安石,基金规模,10亿-50亿人民币（分期募集）,基金存续时间,3年投资期+2年退出期，可延展,基金预期内部收益率,股权类投资IRR不低于30%

39、;固定收益类投资IRR不低于15%,发起人投入,发起人至少对基金跟投10-20亿人民币,杠杆限制,杠杆比率（LTV）不超过60%,收益分成,在有限合伙人投资收益超过10%的年回报率（扣除基金管理费之前）后，一般合伙人与基金管理人提取20%的分红；在有限合伙人投资收益超过20%的年回报率（扣除基金管理费之前）后，一般合伙人与基金管理人提取40%的分红,基金管理费,在投资期，每年收取投资额的2%其后收取已投资但未退出项目金额的2%（年化），按年收取,房地产信托业务案例介绍,基金类投资-有限合伙型业务模式,基金（有限合伙）,有限合伙人/信托计划,一般合伙人/光大安石,占99%出资,占1%出资,项目公

40、司,地产公司,A级投资人,B级投资人,基金管理人,房地产信托业务案例介绍,基金类投资-有限合伙型投资决策流程,房地产信托业务案例介绍,基金类投资-有限合伙型运营管理,运营管理：光大安石作为基金的普通合伙人负责对外代表合伙企业，执行合伙事务，负责合伙企业日常管理和运营。外贸信托作为基金的有限合伙人，在基金募集方面发挥其渠道及品牌优势，并参与基金投资的结构设计以及风险控制。光大安石和外贸信托派人组建基金管理委员会，负责对投资项目及所投资项目的运营管理进行最终决策，基金管理委员会由光大安石3人，外贸信托2人组成，委员会委员拥有一票否决权。基金在每个会计年度结束后委托第三方独立机构对基金的财务状况进行

41、审计。基金涉及评估的，由独立评估机构对组合投资进行评估。开立资金监管账户及保证金制度。,房地产信托业务案例介绍,经营性物业贷款,房地产信托业务案例介绍,经营性物业贷款,贷款规模：视项目容量而定。资金运用：向商业物业持有公司发放经营性物业贷款。还款来源：商业物业经营收益，未来银行的经营性物业贷款。商业物业的经营收益视项目情况按约定按时足额缴付至信托帐户。否则构成违约，信托公司将宣布贷款到期，要求归还全部借款本息并向保证人追偿、处置抵质押物。贷款期限：8-10年，贷款满1年后可申请提前还款。利息支付：按季支付，到期一次性还本。保障方式：商业物业抵押，商业物业应收账款质押；集团公司连带责任担保；信托

42、公司成为商业物业保险第一受益人；相关合同强制执行公证。,Thanks,中国对外经济贸易信托有限公司 北京市复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座6层,联系人及联系方式：薛 英：59568820 13501171971李 丹：59569033 18611800428 张 琛：59568742 15801350191吴 迪：59569237 18611902868 刘 琼：59569213 13811159506 胡玉婷：59569257 13811522270 张 颖：59568796 13488653017 郎明杰：59569747 18600061631 陈 路：59569742 13426109207,