涡阳·北城世纪城项目营销提案144p.ppt

《涡阳·北城世纪城项目营销提案144p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《涡阳·北城世纪城项目营销提案144p.ppt（144页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、,涡阳北城世纪城营销方案,xx地产2012.10,前言:本项目发展战略思路围绕开发商目标:达成开发商销售经营目标的实现实现对品牌的提升如何实现:基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。,项目整体战略,1、以快速销售回笼资金为导向，现金为王；,2、先期运作形象制胜，树立人居标杆，后期以价值为导向，树立高性价比市场地位，打造涡阳第一热销名盘；,3、推广铿锵有力，渠道精准制导，销售把握到位，成交水到渠成！,报告需要解决的三大问题,我们要达成的三大目标,实现项目整体销售目标的达成 完成预期

2、销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 树立城市标杆实现多元化的营销互动与利润递进式超越 利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化,报告整体思路与3W策略路径：,WHY为什么？,一、WHY之项目目标分析：,10万平米,18个月,90%,二、WHY之市场现状分析：,作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划。采用“西进东抑，南扩北拓”的空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓展，重点向西南、向南发展，适当向东北发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一轴一带双心六区”的城市总体布局。,城市规划,“一轴”：沿向阳路-向阳大道-闸北路城市发展轴，

3、具有商业服务、生活居住和产业发展功能，也是城市人文景观主轴线。,涡北生活区,涡北工业区,老子文化生态区,城南新区,城西工业区,老城区,“一带”：沿涡河生态风光带，有生态防护、风景旅游、休闲娱乐功能。,本案,本案,巨人印象,旺角广场,逸景豪庭,紫光大厦花苑,同润广场,锦绣花园,河畔铭城,河畔清华,涡阳目前市场在建项目较多，市场存量巨大，未来竞争激烈物业类型主要以高层为主，多层产品较稀缺户型面积以中小为主，两房三房是主力产品,综述,由于近几年涡阳城市建设速度的加快和可开发用地供应的持续放量，涡阳整体房地产开发规模将继续扩大，未来面临激烈竞争总体房价趋于平稳，随着众多项目近期的集中入市，市场面临挑战

4、房地产市场呈现跨越式发展，开发水平和营销水平发展较快市场供应持续增加超过市场需求，买方市场考验把握每个客户的能力，营销成为关键,三、WHY之项目难点分析：,区域：城南新区住宅投放量活跃，本区域尚处于起步阶段，非热点区域,环境：景观资源不充分，目前区域规划公用配套设施稀缺；,配套：生活配套欠缺，公共交通不发达,地块：方形地块,规划难度较小,项目难点分析：消费者对区域价值的认同不充分；居住氛围不成熟、生活配套不完善；板块之争，同周边竞争区域争客户；开发商品牌与竞争对手有差距；市场放量将迎来高峰，竞争激烈。,1、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景2、强化“公园”、“河”居住的稀缺性景观价

5、值3、深度挖掘及延伸项目产品价值4、针对城市竞争压力，建议“领头羊”策略，形象一步到位5、以差异化定位/差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久市场关注度,挖掘价值 树立形象 放大优势 弥补劣势,营销难点突破：,WHO我们是谁？,一、WHO之项目分析：,产品解读：基础数据,户型统计分析：项目一期户型以三房为主，户型面积在86-121平米之间，其中100平米以下三房占据约70%；两房户型仅45套，所占比例较小；100平米以上户型占25%左右，属于改善型住宅产品。,住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，84多平米2房，86-121平米3房，总价相对较低，去化速度得到保证；每单元均设有较大电梯厅和走廊

6、；客厅、主卧朝南，满足高品质生活需求；从基本布局看，户型能够满足居住功能，01、04户满足南北通透的需求，景观面开阔，02、03户南北通透性稍差；增加了附加值部分（凸窗），但特色不足，赠送面积较少；,项目规划：项目以板楼为连接、围合，整齐划一，气势宏伟，产品特点：商业、住宅相得益彰；建筑特点：ART-DECO风格建筑群，建筑造型时尚风味浓郁，具有现代感；成为区域一道风景线；户型设计：充分满足居住需求，户型方正紧凑，但缺少赠送；面积区间：80-121平米之间，两房、三房设计，符合市场主流需求；,产品解读：项目特点,人文底蕴浓厚 紧邻涡河及老子文化生态园，景观资源丰富 路网发达，道路通达性优越 四

7、面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象 45万平米ARTDECO建筑群，规模优势明显 户型面积控制合理,优势 S,主力中小户型，竞争力强 涡阳经济持续高速发展，带来大量投资置业客户 政府导向，片区逐步繁荣 区域市场空白，为项目带来机遇 资源整合，强强联手，打造北城标志建筑 消费者对于品质楼盘的关注与需求 市场整体营销水平处于发展阶段,机会 O,项目SWOT分析：,项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件 区域目前公共交通极为不便 相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距 目前周边人气淡，居住氛围缺乏,市场未来供应量巨大，集中入市竞争压力大 与城南等其他板块之争、资源之争 客户同质

8、化，争夺战严峻 同期知名品牌开发商的项目同步入市,威胁 T,劣势 W,项目SWOT分析：,北城核心,ARTDECO建筑，品质园林,面积合理，户型设计较好,老子文化生态园、涡河近在咫尺,路网通达，自带大型商业配套,商业、住宅并存，45万平米物业,片区升值潜力巨大景观资源优越,高品质项目，领袖涡阳,生活价值较高,项目卖点整合：,区位价值：北城核心板块，前沿居住价值产品价值：商业与住宅并存，完美搭配，提供生活所需景观价值：老子文化园、涡河，天然氧吧生活；配套价值：项目自身商业配套、涡阳县中医院；投资价值：锁定北城未来投资前景交通价值：路网发达，城市通达性高地标价值：45万平米ARTDECO建筑群，一

9、道完美风景线服务价值：售前/售中/售后服务（营销服务和物业服务）,项目核心价值：,项目核心价值主张：,客观存在卖点,区位价值、景观价值、投资价值配套价值、产品价值、交通价值,主观营造卖点,售前/售中/售后服务价值,显性卖点,隐性卖点,核心价值主张,代言涡阳人居新标准,前沿规划设计，现代生活理念,高端品质居住区,本案形象气质如何确立？,二、WHO之项目定位：,一座城镇的都市人居梦想,城市需要什么,随着涡阳经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而涡阳住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，目前市场高品质产品较少；在城市化发展过程中，每个阶段都有一个特定的项

10、目引领市场。,涡阳缺少城市领袖级品质居住区,本案的开发，实际上是涡阳城市进程的人居提升运动,项目梦想,（这不仅是梦想，更是涡阳迈向城市发展的大势所趋）,成为涡阳的都市人居典范！,本案，无可参照的先例，无可比肩的对手，自我定位比市场比较更重要。因为一旦陷入比较，将等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路！,没有既定的规则，我们自己制定规则，没有既定的标准，我们设立标准。不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。要有魄力承担起领导者的责任，要有魄力开创属于自己的影响力。任何的参照和动摇都会影响我们最终目标的实现。,所以，在形象和价值上成为第一，是我们的必然选择。不

11、只是为最终实现利润、快速回笼资金考虑，更是为项目未来可持续发展和上升奠定基础。,事实上，面对销售这一核心问题，我们的选择是：让涡阳人接受价格前，先让他们接受一个全新的标准，无论是形象还是产品都做到名副其实的第一。让涡阳人见识一个前所未有的高度，见识一个全新的居住理念，如此，才能打破涡阳人固有的认知和心理障碍，实现更高的价格，如此，才能让我们项目真正意义上成为人居的标杆，引领市场。,项目的产品属性及目标客群决定了项目的核心地位“地 位”,“地”涡阳新城大占位城市进程里程碑涡阳人居发展趋势城市人居标杆价值,“位”涡阳新城大占位打造涡阳第一人居典范国际主流精品生活样板匹配新贵阶层专属生活,项目定位,

12、涡阳首席都市人居样板区,市场战略定位,市场引导者,市场追随者,市场补缺者,高档,中档,低档,市场地位,客户及产品定位,市场挑战者,高档,精品,中档,形象定位,实现区域市场的引领承担起市场新领导者的形象，片区市场先驱者角色，品质楼盘形象,1）宣传造势高度决定位置站在城市运营的高度打造涡阳人居新标杆项目高端形象占位 2）产品优势塑造形象高度改写城市品质居住格局,45万平米新都市城邦,项目市场定位：,项目形象定位：,价值诉求支撑点：涡阳首个国际化生态社区涡阳人居名片涡阳最高生活品质样板区,北城都心世纪城邦,项目主推广语：,备选：,一座城的光荣与梦想,一个世纪 一座城,形象表现,方 案 1,方 案 2

13、,项目价值塑造：,典范标签主要体现在哪些方面？项目立面风格ARTDECO园林？细节？配套（商业、幼儿园）（楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）？物业管理？生活方式营销塑造项目展示营销塑造,项目价值提升建议-园林,国际化园林风格，独树一帜的 鲜明形象，展现项目形象,体现情趣的小品，增加情趣感,景观中心极具展示效果展现项目品质,项目价值提升建议-细节,项目的细节对品质具有重要的影响，在景观小品的应用，道路的铺装，架空层设置，建筑立面干挂石材等均可提升项目品质，增加项目卖点。,项目价值提升建议-物业,物业前置，售楼部实行五星级服务，从礼仪引导、保安、保洁等展现物业服务水平，给客户专业的物业服务印象

14、。,聘请知名物业管理公司作为项目物业管理顾问，提升项目形象。,项目价值提升建议-商业,项目商业是弥补区域生活配套不足的关键，提前进行大商业的招商，有利于提升住宅价值，促进住宅销售，同时为后期的商业销售打下基础。建议跟大型知名商超达成意向合作协议，借势推广宣传。,项目价值提升建议-安全,引进小区智能化系统家庭安防系统、小区对讲系统、停车库管理系统等，增加项目的附加值价值，塑造项目领袖人居的形象。,项目价值提升建议-舒适度,阳台壁挂式太阳能，单位成本约40-80元/平米注：国家对于建筑节能有资金补贴,碳晶板地暖，单位成本约90元/平米,三、WHO之项目客户定位：,本案客户只有一个共同点：看好北城板

15、块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。,他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市不断向上的最积极力量。,世纪城的出现，为这座城市人居树立了新的发展方向与价值标杆；为他们提供了现代都市的生活方式。,向往美好生活 新都市居住理想,89,本项目客户定位核心客户为乡镇进城客户、地缘性客户，市区外溢客户为重要客户,乡镇进城客户：主要是乡镇一些个体工商户，外地打工者，关注价格以及配套等因素地缘性客户：主要为附近的上班族、土著居民，购买能力不强，关注价格以及交通配套,老城区外溢客户：被动外溢且有品质需求者，愿意为优质产

16、品支付一定溢价。,本地或外地投资客：看好项目价值，以资产处置或长期增值为目的的投资需求。,客户分析,项目客户定位,随区域价格的提升和居住价值的引导,客户层级：有一定经济实力的进城客户置业特征：核心关注产品的品质，以及周边的配套（教育配套）；,客户层级：经济实力较低的进城客户置业特征：将更加被加压到外围区域，或某些低价型战略的项目；,单纯的需求低价置业,承受力下寻求较高品质产品,随着城市化进城的加快和北城房地产市场的进一步发展，乡镇进城客户逐步成为购房主力,针对此类客户，应紧抓其产品需求敏感点，放大产品品质、以超高性价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。,乡镇进城客户因承受力的不同而出现

17、两种类型客户,客户分析,项目客户定位,地缘型客户因职业不同收入不同而存在三种群体，本项目应主攻其中的中高收入人群,客户特征：经济实力较强的中高层技术人员和管理人员，有一定文化涵养和品质认知；敏感点：品质、交通、配套。,客户特征：大多为区域内原有的农民，集中在回迁小区和自建民房中；敏感点：价格、基础配套、交通。,客户特征：区域劳动密集型产业基层普通工人，绝大部分为进城务工人员，经济实力有限；敏感点：价格、基础配套、交通。,高端的形象展示以及高性价比的产品，将成为打动该类客户的最主要手段,客户分析,项目客户定位,市区外溢客户品质性价比追求型市区客户进驻，此类客户是本项目重点捕捉对象,绝对价格挤压型

18、,市区外溢客户,品质性价比追求型,低密度生活追求型,品质环境改善型,客户特征：支付能力较弱，对价格极端敏感，被市区高价格挤压出来，到外围寻找价格洼地；敏感点：价格、基础配套。,客户特征：有一定支付能力和品质追求，在一定总价压力下面积段可以向品质妥协，核心关注交通，教育配套、房产证；敏感点：性价比、品质、交通、教育配套，产证权属,客户特征：经济实力雄厚并希望远离市区杂乱的生活环境，到外围追求纯粹的低密度生活区；敏感点：居住环境、物业类型、资源占有。,客户特征：支付能力较强并愿意为品质支付溢价，不满意区域环境和楼盘品质，寻找舒适的品质型改善产品；敏感点：品质、环境、学区等特殊配套。,高端的形象展示

19、，优良的产品设计以及高性价比，将成为打动该类客户的最主要手段,客户分析,项目客户定位,乡镇进城客户,目标客户：私营小老板价值牵引：区位/面积/配套购买动机：希望有一个合适的地方安家；住进县城有面子，改善生活条件,客户定位,目标客户：外地打工者价值牵引：价格/面积/配套购买动机：有一定的积蓄，返回家乡安家置业,地缘性客户,D-1,目标客户：企业中层管理者价值牵引：区位/小区环境/配套购买动机：希望住在一个安静舒适又不远离城市、交通方便的地方；,客户定位,目标客户：土著居民/企业员工价值牵引：区位/价格/配套购买动机：希望住在一个离工作地方近、生活方便、交通方便的地方；,老城外溢客户,D-3,目标

20、客户：公务员/事业单位员工价值牵引：环境/交通/面积购买动机：改善生活，寻找品质更高、环境更好的居住项目,客户定位,目标客户：普通居民价值牵引：配套/交通/面积购买动机：改善居住条件或婚房置业,WHAT做什么？,一、WHAT之项目营销推广总体策略：,5、利用价格杠杆，低开高走，高调推广,1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌,2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透,3、“眼球经济”与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）,4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销,基本战略思路：,形象领袖 高举高打 针对渠道 渗透营销,通过对产品物业高端形象的炒作，强化客户对北城板块发

21、展趋势、投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，树立项目领袖形象；进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。,总体营销策略：,策略总纲：,策略一：销售策略抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略策略二：定位策略产品领先、形象领先的竞争战略策略三：价格策略分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略 开盘期策略：理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；关键词：市场份额 价值最大化成长期策略：随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示 VS 价值最大化,竞争策略：地段价

22、值论策略：我们要做的是对区域版块价值的引导。领袖策略：树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。,二、WHAT之项目营销执行：,营销执行策略：,打好三大营销战役：体验营销，渠道行销，活动营销做足四项功课：节奏控制/推售控制/价格控制/营销整合,营销策略,展示策略,展示策略要点：由外围至内部，全方位展示营造雕琢细节元素，凸显项目独特内涵树立项目形象，充分超越竞争对手居住理念的延伸，影响涡阳的力量,打造高品质景观及物料展示，建

23、立区域内高端项目形象，提升客户心理预期,营销策略,展示策略,营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步,洽谈桌椅,窗帘装饰,艺术小品,沙盘,展板,影音区,背景墙,灯饰,营销策略,展示策略,营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步,木质,特殊构建及工艺,地面建议采用石材，便于后期保洁维护地面砖拼接工艺要求高,吊顶：暗灯带,营销策略,展示策略,营销中心广场：具有良好的展示作用,营销策略,展示策略,样板示范区：现代时尚风格，迎合年轻客群实际需要，充分展示产品实用性,营销策略,展示策略,样板示范区：欧式奢华风格，迎合高端客群实际需要，充分展示产品高端性,营销策

24、略,展示策略,围墙包装：精致的风格，凸显项目品质，吸引客户眼球,营销策略,展示策略,导视系统：树立大型精神堡垒或路口指导视牌，并对其进行亮化包装，营造销售氛围,广场地面标识,logo标识雕塑,无处不定制,中英文结合指示系统,营销策略,展示策略,专属定制：展示“处处显个性，无处不定制”，充分体现专属元素，令客户感受到尊贵,营销策略,推广策略,推广策略要点：推广渠道与目标客户来源相结合高调亮相，强势铺开线上展示，线下轰炸节点密集投放，避免细水长流,渠道要有效，起势要高调，执行要牢靠,推广渠道：在县城设置外展场，放大本项目地段优势，锁定区域目标客户,营销策略,推广策略,县城内商业区设置外展场，利用商

25、业中心人气，积累客户。,拦截市区外溢客户,推广渠道：在县城咽喉要道设置户外大牌，封锁乡镇进城客户及县城外溢客户,营销策略,推广策略,以闸北路-向阳路、淮中大道为主轴线设立户外大牌及道旗，封锁乡镇进城客户及县城外溢客户。,拦截市区外溢/进城客户,闸北路,本案,向阳路,淮中大道,推广渠道：在城南新区咽喉要道及竞争项目附近设置广告牌，拦截看房客户,营销策略,推广策略,在竞争项目周边设立户外大牌及道旗，拦截看房客户。,拦截竞争项目客户,推广渠道：针对进城客户，主动出击，以流动外展场和乡镇赶集的形式走出去，布展宣传,提前短信预热，在乡镇进行路演活动，派单，拉客，接受咨询，并以团购优惠组织客户看房,在各乡

26、镇采取流动外展场的形式，每个地点进行3天布展，组织客户看房,营销策略,推广策略,推广渠道：项目周边没有人流集中的场所，我们该如何吸引客户上门？刀锋行销！,除了常规的线上推广，以环保行动的名义发起行销，全城派发印有项目lOGO的环保无纺布袋，袋中放置项目的宣传资料,营销策略,推广策略,推广渠道：针对区域内产业园客户，线上线下进行团购召集！名盘进厂区，名盘进社区！,名盘进厂区联系企业工会，以员工福利的性质开展团购活动，安排人员去社区和厂区设点派单，拉客，接受咨询,主动攻击地缘性客户,营销策略,推广策略,营销节奏总体铺排：,营销策略,推广策略,推广阶段：形象导入期,1月份营销中心公开形象出街,时间：

27、1月2月目标：迅速 建立高品质大盘形象主要渠道：户外、道旗形象画面 外展传播项目信息辅助渠道：短信、网络、营销活动推广主题：树立项目形象，引发市场热点节点配合：营销中心开放,5,4,3,2,1,12,6,7,8,9,准备期,价值诠释期,10,11,形象导入期,冲刺期,开盘热销期,持销期,形象提升期,2次开盘,营销策略,推广策略,推广阶段：价值诠释期,引导客户上门,时间：3月4月目标：充分诠释项目价值 主要渠道：户外、道旗产品信息 短信产品信息 营销活动提升售楼部人气辅助渠道：派单、团购、乡镇集会推广主题：诠释项目实体价值,5,4,3,2,1,12,6,7,8,9,准备期,价值诠释期,10,11

28、,形象导入期,冲刺期,开盘热销期,持销期,形象提升期,2次开盘,营销策略,推广策略,推广阶段：冲刺期,认筹期,时间：5月初目标：全城轰炸，告知开盘信息 主要渠道：外展开盘信息 网络整屏、软文 短信开盘信息 派单大规模行销团队辅助渠道：电台、户外、道旗、联动户外推广主题：传递即将开盘的信息，强力冲刺节点配合：认筹,5,4,3,2,1,12,6,7,8,9,准备期,价值诠释期,10,11,形象导入期,冲刺期,开盘热销期,持销期,形象提升期,2次开盘,营销策略,推广策略,推广阶段：开盘热销期,引爆市场,5,4,3,2,1,12,6,7,8,9,准备期,价值诠释期,10,11,形象导入期,冲刺期,开盘

29、热销期,持销期,形象提升期,2次开盘,时间：5月中旬目标：引爆市场，借势开盘主要渠道：短信开盘信息 户外、道旗开盘信息辅助渠道：网络开盘信息 推广主题：传递开盘热销信息节点配合：项目开盘,区域先行形象展示物料筹备新闻炒作,强势宣传区域发展前景及片区发展趋势传递产品高端物业形象新闻炒作聚焦市场关注,一组团：,任务,目标：奠定片区形象标高与市场地位,策略核心：借助媒体影响力，通过一系列产品价值提升，进行炒作，凸显项目优势和稀缺价值。,谁能代言涡阳人居标准,世纪城体验中心正式接受垂询,炒作主题：,Action 1:,营销中心开放仪式媒体支持：网络、短信、单页,Action 2:,知名物管合作签约仪式

30、媒体支持：网络、短信、单页,Action 3:,知名商超合作签约仪式媒体支持：网络、短信、单页,Action 4:,精装样板房开放仪式媒体支持：网络、短信、单页,Action 5:,客户会成立仪式媒体支持：网络、短信、单页,Action 6:,明星代言媒体支持：电视、报纸,项目推售节奏：,原则：单期多组团推售 1、位置：一般 次好 优质 2、推售量：组团单期推盘量不超过3万平米，小批量多批次，保证售罄以制造饥饿营销,首批单位推盘量：楼栋：1#、6#、13#、17#套数：461套面积：86-102三房，84两房原则：产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化；,1组团,2组团,3组团,一期入市时间：,根

31、据同筑运作经验，正常情况下，根据工程进度安排，建议项目入市时间需要控制得当；一期一组团开盘时间建议：2013年5月,入市时机：1、现场营销中心交付使用；2、现场示范区域开放；3、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；4、满足单期推售充足的客户资源；,项目价格策略：,考虑价格因素的前提：,市场竞争因素：领跑市场，一骑绝尘？跟随对手，稳扎稳打？价格战，迅速挤垮对手？,发展商目标：利润最大化？快速回笼资金？销售持续增长？,根据住宅物业的普遍特性，我们结合竞争项目住宅物业的实际情况，制定符合本项目的市场定价方法对项目进行精准定位。,市场比较法,市场比准均价,最低均价,拟定销售均价,挑战均价,支撑,产品特

32、色的销售检验,同筑营销附加值加价,各方精诚合作的附加值加价,项目价格定位：,项目销售价格的制定方法,动态溢价,市场比较确定权重加权平均,市场增长溢价,规划利好溢价,营销措施溢价,拟定价格,=,静态比准价,+,产品创新溢价,品牌信誉溢价,外部溢价因素,内部溢价因素,一期形象溢价,结合本项目实际，运用加权法对巨人印象、同润广场等主要竞争楼盘，从地段位置、景观环境、交通、配套和实际成交率方面综合评析，目前本项目市场价格3000-3500元/平米。,通过对产品价值的塑造和提升，及项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价。,（仅依据目前市场情况作出价格预判，将根

33、据市场情况进行调整。）,项目销售价格的定位,启动区价格策略方向：价格低开高走，递进式拉升1期1组团入市均价：3200元/平米本阶段价格策略主要目标打开销售市场，以走量为主，且本组团主要搭配位置较差房源，符合物业升值规律。,1期2组团入市均价：3300元/平米,1期3组团入市均价：3400元/平米,1期综合实现均价：3300元/平米通过价格递进式上涨，一方面给客户树立物业升值信心，另一方面通过项目的宣传推广，物业形象和价值深入人心，涨价势在必然。通过三次物业的递进式推售，以最终实现1期销售均价3300元/平米以上。,项目营销推广费用安排：,按照住宅项目营销费用标准，本项目1期营销费用约占总销比例

34、：0.5-0.7%，约160-230万元；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；前期成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；,形象导入一次蓄客,一次销售二次蓄客,二次销售三次蓄客,三次销售二期蓄客,费用投入比例,40%,25%,20%,15%,销售阶段划分及节点安排：,商铺入市策略与推售思考,1）商铺销售时机：商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。2）先预热先展示再认筹：商业进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。4）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。,商铺入市策略与推售思考,报告完毕！,