中粮地产(战略).ppt

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1、,五年战略规划及年度经营计划和预算,二零零七年八月,中粮置业,一、战略规划二、经营计划和预算,3,目录,一、战略执行反思二、外部环境变化分析（PEST分析）三、行业竞争环境分析（竞争对手动向）四、项目竞争环境分析五、自身能力的变化分析六、发展目标的滚动修订七、主要战略举措八、核心竞争力规划九、战略实施保障措施,4,目录,一、战略执行反思二、外部环境变化分析（PEST分析）三、行业竞争环境分析（竞争对手动向）四、项目竞争环境分析五、自身能力的变化分析六、发展目标的滚动修订七、主要战略举措八、核心竞争力规划九、战略实施保障措施,5,PEST分析：P政策,国家宏观调控力度加大，特别是加息增加了开发项

2、目的财务压力。,金融政策:2007年来，央行8次调整准备金率，共计提高4%2007年来，央行5次调整商业贷款利率，累计提高0.96%2007年9月，央行、银监会下发通知，对贷款购买第二套住房者，首付比率提高至40%,6,PEST分析：P政策,商业、零售业政策：2006年8月，商务部对外发布零售业同业损害评估方法，遏制零售业开店过密。2007年5月，北京商业发展白皮书发布，二环内不再发展商业地产。商务部还将在近期推出，城市商业网点规划条例和购物中心建设与管理技术规范行业标准。,零售业的市场环境逐渐规范有关部门已经开始着手解决商业地产盲目开发的局面，尤其是控制大型商业项目的盲目开发,房地产产业政策

3、：国八条：2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。新国八条：2005年4月，国务院提出八条措施调控房地产市场。国六条：2006年6月，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施。165号文：2006年7月，建设部发布70/90政策的执行细则，下发各地方政府部门。171号文：2006年7月，六部委联合签发“限外令”，限制外资投资房地产领域。土地新政：2007年10月，国土部规定，各地方保障性住房土地供应总量不得低于住宅供应总量的70%；同时规定，招拍挂土地可以分期付款，但不可以分期拿证。,房地产宏观调控，主要针对住宅市场，对商业地产市场影响较小限外政策有利于内资占领资源，做好项目土地储备国土

4、部新政，对开发商资金实力的要求提高,7,PEST分析：E经济,2002-2006年国内生产总值及其增长速度,20022006年固定资产投资及其增长速度,资料来源：中华人民共和国国家统计局2006年国民经济和社会发展统计公报,近5年来，GDP持续高速增长，固定资产投资（特别是房地产投资）居高不下。,东部地区完成54546亿元，比上年增长19.3%；中部地区完成20905亿元，增长30.6%；西部地区完成21916亿元，增长25.4%；东北地区完成10520亿元，增长36.2%。,8,PEST分析：E经济,2002-2006年城镇居民人均可支配收入及其增长速度,20022006年社会消费品零售总额

5、及其增长速度,资料来源：中华人民共和国国家统计局2006年国民经济和社会发展统计公报,近5年来，城镇居民人均可支配收入和GDP同步增长，社会消费品零售额增长超过人均可支配收入。经济的增长、人民收入的提高、消费品零售额的提升为商业地产的发展带来了机会。,非典等因素影响,恩格尔系数为35.8%,9,PEST分析：S社会T技术,人口城市化快速提高，城镇人口就业提升，旅游业增长迅速，提高了城镇居民对高档商品、和对精神文化的需求。这为商业地产的发展奠定了很好的社会基础。居民私人轿车高速增长，逐渐改变了人们的出行方式，将对商业地产的发展起到潜在的影响。,2006年，全年国内出游人数达13.9亿人次，增长1

6、5%；国内旅游总收入6230亿元，增长17.9%。,2006年末,城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.1%。,人口：城市化水平快速提高,城市人口比例达43.9%,就业：失业率稳中有降,旅游：国内游、出境游高速发展,2006年，全国民用汽车保有量达到4985万辆（包括三轮汽车和低速货车1399万辆），比上年末增长15.2%，其中年末私人汽车保有量2925万辆，增长23.7%。民用轿车保有量1545万辆，增长27.2%，其中私人轿车1149万辆，增长33.5%。,出行方式：机动车，特别是私人轿车快速增长,S社会:,T技术：,10,其他重大事件：人民币升值，造成外资入侵，商业地产是其主要投资领

7、域股票市场高速发展，市值超过GDP，房地产企业A股IPO融资热情REITs进入试点阶段，未来将成为商业地产主要融资渠道之一北京奥运会上海世博会天津城市规划定位于北方经济中心重庆获批成为统筹城乡综合配套改革试点区,PEST分析：其他,商业地产的资本市场环境变化明显，地区的利好消息不断，将给我们带来特殊的投资机会。,11,目录,一、战略执行反思二、外部环境变化分析（PEST分析）三、行业竞争环境分析（竞争对手动向）四、项目竞争环境分析五、自身能力的变化分析六、发展目标的滚动修订七、主要战略举措八、核心竞争力规划九、战略实施保障措施,12,行业竞争环境概况,1.行业集中度比较低,暂时没形成明显的直接

8、竞争2.投资额大，开发管理难度较大3.国进民退，外资抢滩,商业房地产开发商业房地产投资,13,国际领先企业：Simon和GGP,2007.02，Simon 每股24美元收购 The MillsThe mills持有美国38座物业，2006.09上市，资产总额共计24亿美元，但因业务倒退，濒临破产。,截至2007.06，持有383座购物中心：189 regional malls71 community/lifestyle center17 mills properties36 outlet centers储备4块土地5座在建物业，33100万平方英尺，预计2007-2008年开业持有欧洲53座购

9、物中心的股份（分别在意大利、波兰、法国）日本5座折扣商场（outlet center）墨西哥和韩国各有一家折扣商场持有中国5座购物中心的32.5的股份，其中4座在建,其中，200座为simon全资持有，19座为控股所有，164座为合资持有,SIMON：,GGP：,2006年，NOI（营运净收入）比2005年增长7.92006年，总销售收入上涨5.22006年，Shopping mall 出租率增至93.6（2005年为92.5）,近年开始做住宅社区整体规划开发。做社区开发，其实它是为后续的商业预留了发展空间。,美国规模排名前2位的商业房地产REITs持续稳定发展，商业房地产增量市场已经平稳，巨

10、头们近期动态表现为企业间并购和住宅商业方面的潜力挖掘。,14,合作伙伴：,现状：,目标：,累计住宅开发量超过1000万平方米，年开发量超过200万，年销售额超过60亿元。,已在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。,投资约1.2亿，共计41个厅/块银幕，座位数9,866个。,14家酒店，其中4家开业，6家在建，4家拟建。,到2010年，年开发量400万平方米以上，年销售收入达到100亿元。,到2010年，建设50个以上的购物中心，总面积700800万平方米，年租金收入50亿元以上。,到2010年，建成60个以上的多厅影院，银幕总数超过500块，年收入

11、15亿，经营利润1.5亿占中国票房1/3。,在2010年，使五星级酒店达到20家以上（开业+开工），面积100万平米，年利润10亿元以上。,2002开始,2004开始,2005年开始,沃尔玛、时代华纳、百安居、欧倍德、百胜餐饮集团等16家跨国商业连锁企业。,华纳兄弟国际影院公司（已经退出）,法国雅高集团（全球120家索菲特，中国有20家）,四大支柱产业：,万达集团,15,第一代商业广场，6个，约30万平米,第二代商业广场，6个，约94万平米,第三代商业广场，建成3个，其中商业面积约75万平米；在建9个，其中商业面积超过150万平米,选址布局特点：1.项目24个，全国铺开面广2.环渤海、长三角地

12、区为主；华南区项目少3.具体为北京、上海，经济较为发达的省会城市和大连、青岛、宁波等计划单列市,项目特点：项目有3代1.第一代：5万平米左右，主力店占75%以上2.第二代：10-15万平米，主力店约50%3.第三代：多栋建筑组成的综合体项目，商业面积在15万平米以上,全国布局：,万达集团,16,战略股东增发2005年7月，以出让股份的方式向麦格理房地产基金进行了一轮定向私募，涉及资金50亿元,REITs（房地产信托投资基金）香港上市搁浅2006年3月，万达REITs招股说明书通过香港证监会审批2006年7月，REITs上市计划搁浅,CMBS（商业抵押贷款支持证券)发行2006年7月，万达与麦格

13、理联合发行1.45亿美元CMBS，成为中国第一个CMBS,瞄准国内A股IPO2007年8月19日，万达董事长王健林透露，万达将在2年内，进行A股IPO上市2007年5月，成立万千百货，再次进军百货业，目标是5年开40家店,融资成为困扰万达的最大问题（从最初境外ipo，到香港REITs搁浅，到CMBS发行，最新目标是国内A股IPO）继电影院线、酒店经营后，进入百货业，完善商业地产下游产业,近年动态：,万达集团,17,万达集团,成功之处：,概念的导入者，由于进入时机较早，迅速形成品牌效应，迅速找到强大的合作伙伴，项目的获取上很大的优势产权分割式出售起步，快速的扩张战略执行坚决，遇到困难没有放弃延伸

14、到下游产业：电影院线、酒店经营、百货战略合作伙伴（麦格里银行）私募房地产基金的投入，REITs和CMBS的运作,存在问题：,存在问题的遗留项目处置开发团队能否支持多个项目的发展（开发团队；电影，百货的自营团队）REITs搁浅，IPO进展缓慢，资金链条的安排,18,深国投商置,深国投商置参股不控股，与具有强大竞争力、雄厚经济实力的著名跨国公司建立了友好合作、共同发展的战略合作关系，截止 2006 年 12 月 31 日：与沃尔玛公司有着长期友好合作的股东关系，持有沃尔玛深国投百货有限公司10的股权 与美国普洛斯公司(ProLogis)合资开发沃尔玛深圳物流配送中心项目与新加坡嘉德置地集团(Cap

15、itaLand)进行四次合作，共同投资、经营和管理29个项目 与摩根士丹利(Morgan Stanley)和西蒙集团(SIMON)进行合作，共同投资、经营和管理5个项目 与摩根士丹利(Morgan Stanley)和高摩盛(GMS)公司进行合作，共同投资、经营和管理12个项目,世界最大的零售企业,美国最大的工业地产REITs,华尔街著名投行,美国最大的商业地产REITs,新加坡著名的综合房地产商,深国投母公司（华润集团51%控股）,深国投参股49%，主营住宅开发,深国投参股商置49%，负责商业管理,深国投参股25%，沃尔玛中国业务,商业模式与合作伙伴：,19,布局城市：东莞、深圳、泉州、常熟、

16、扬州、昆山、佛山、惠州、宜宾、淄博、苏州、绵阳、湛江、茂名、郑州、北京、潍坊、重庆、德清、漳州、南昌、芜湖、长沙,选址布局特点：1.项目50多个，遍及中国12个省，40多个城市，总建筑面积超过200万平米2.珠三角、长三角地区为主；没有东北项目3.主要是重点区域中的二线、三线城市4.主要目的是为了配合沃尔玛选址,项目特点：1.多为5万平米左右，4层单体建筑，沃尔玛和华纳影城为其主力店2.少数超过10万平米的物流工业园区项目,全国布局（不完全统计22个）：,深国投商置,20,2005年6月30日，重庆九龙坡购物广场火爆开业2005年7月14日，东莞深国投商业中心暨沃尔玛购物广场开工2005年8月

17、6日，扬州深国投商业中心暨沃尔玛购物广场正式奠基开工2005年9月8日，湛江深国投商业中心暨沃尔玛购物广场正式奠基开工2005年11月17日，长沙雨花亭购物广场火爆开业2005年12月23日，深圳山姆会员店新址开业2005年12月27日，芜湖深国投商业中心火爆开业2005年12月29日，潍坊深国投商业中心火爆开业,2006年1月25日，重庆华纳深国投影城开业2006年8月29日，漳州嘉信茂广场芗城开业2006年9月14日，南昌嘉信茂广场城南苑开业2006年9月15日，德清深国投商业中心奠基开工2006年9月28日，成都嘉信茂广场金牛暨沃尔玛购物广场开业 2006年10月8日，镇江深国投商业中心

18、奠基开工开工,2004年以来，与嘉德置地、摩根、Simon、GMS建立起合作伙伴关系。近年来发展迅速，陆续有多个项目开工奠基、开业。,近年动态：,深国投商置,21,深国投商置,成功之处：,商业模式的成功：“商业+金融+开发+管理”的发展模式沃尔玛的的作用：选址；在二三线城市获取项目西蒙、普洛斯、凯德置地、大摩、GMS等合作伙伴的作用：资金；开发中增值服务母公司的作用：发行信托计划；整合各关联子公司资源,存在问题：,公司规模小，资金实力不足参股开发和持有，对每个项目的权益小50多个项目开发管理难度大,22,华润置地,深圳万象城（商业19万平米）2002年底开工2004.12开业,大连万象城将于2

19、008年动工预计2011年开业,杭州万象城（商业23万平米）已于2006.12动工预计2009.09开业,沈阳万象城（商业20万平米）已于2007.06动工预计2010年底开业,主动找上华润的城市：杭州、大连、成都、青岛、武汉、长沙华润考察的其他城市：深圳，沈阳，无锡、厦门、西安、重庆、天津、上海注：为拿到的项目的城市；为考察过的城市,选址布局特点：1.现有4个综合体项目2.沿海、经济发达、二线城市,项目特点：综合体项目，总建筑面积50万平米以上，其中商业面积20万平米左右,全国布局：,23,华润置地,2005年12月，深圳万象城二期开工预计2008年中期开业，将建成26万平米的酒店、服务式公

20、寓、商业步行街和住宅，投资超过22亿元,2006年12月，杭州万象城一期开工预计于2009年9月开业,2007年6月，沈阳万象城一期开工预计于2010年底开业,大连万象城开工延期，拟于2008年动工,几个综合体项目陆续开工，杭州、沈阳、大连将成为华润的第二、第三、第四个万象城。华润仍然在考察新的城市，无锡和成都是重点的考察对象。,近年动态：,24,成功之处：,引入购物中心的模式，填补深圳商业空白项目的成功，建立了良好的口碑和品牌 国际化母公司平台，央企的背景,存在问题：,深圳万象城是机会主义的成功，能否在全国顺利复制,华润置地,25,雅诗阁公寓信托,嘉德置地,莱佛士控股,澳洲置地,雅诗阁集团,

21、嘉茂信托,嘉康信托,嘉茂中国信托,桂嘉信托,凯德置地中国住宅房地产基金凯德置地中国发展基金嘉德商用产业中国发展基金嘉德商用产业中国孵化基金.,三大主营业务：,26,嘉德置地,嘉德置地的集团公司战略是：专注 核心房地产业务 开发和投资：住宅，商业，写字楼 服务公寓 房地产金融平衡 谋求长期持续的增长 成熟与成长中市场（地域多样化）开发与长期持有物业（物业类型多元化）不同的业务（开发，投资，酒店管理，金融服务）规模 拓展集团规模 形成规模效益 吸引人才和合作伙伴 产品和服务创新,在中国，凯德置地将“专注、均衡、规模”的集团战略具体化为三个方面，即：1.以住宅业务为基础 2.深度涉足商业地产领域3.

22、以沿海/一线城市为依托，逐步向内地/二线城市渗透,集团公司和中国子公司战略：,27,上海,厦门,北京,其他二线城市,1997汇腾大厦,1994上海Raffles七宝嘉茂（REITs上市）百腾大厦（卖给高盛）新茂大厦（卖给麦格里）,20042007深国投6家商场深国投15家商场成都Raffles杭州Raffles,2005-2006安贞华联望京华联北京Raffles中环世贸A、B座西环广场九龙商厦,共计21家商场，面积达92.6万平方米，总资产约65亿元,小试牛刀1994-2004,加速扩张2005-2006,变为,深度涉足商业地产：,嘉德置地,28,嘉德置地,从亏损到盈利,上海3个住宅项目处于

23、建设投入期,此前，仅有上海Raffles、厦门汇腾大厦2个项目,进军商业物业,中国市场贡献率不断提高,在中国的表现：,29,嘉德置地,2004年12月，以9.98亿元人民币收购深国投6家商场51%股权。2005年1月，以9800万美元将上海新茂大厦95%的股份出售给麦格里。2005年1月，以17.46亿收购北京安贞华联商厦和望京华联商厦。2005年2月，以5.476亿获得北京东直门14686平方米综合开发用地，建设“来福士”广场。2005年3月，以18.37亿收购北京CBD中环世贸A、B座。2005年4月，以1.076亿美元将上海百腾大厦出售给高盛。2005年11月，以32.5亿完成了对深国投

24、21家商场65%股权的收购。2006年末，以8.7亿元竞得位于成都市中心的四川博物馆地块，建设“来福士”广场。2007年10月，以10.2亿元获得杭州钱江新城商业地块，建设“来福士”广场。2006年，成立嘉德中国商用产业发展基金和嘉德中国商用产业孵化基金，共募集10亿美元用于中国的商业项目。2006年12月，嘉茂中国信托(CRCT)在新加坡挂牌上市，信托包含中国7个零售商场，总估值6.9亿新元，REITs募集资金约16亿人民币。,频繁的资本运作，2004年12月开始大规模加速投资商业地产。发行基于中国商业地产的S-REITs，并募集成立2支私募房地产基金，支持商业房地产业务发展。,近年动态：,

25、30,嘉德置地,上海上海Raffles City七宝嘉茂购物广场百腾大厦（卖给高盛）新茂大厦(卖给麦格里)4家服务式公寓,北京北京Raffles City（在建）望京华联安贞华联中环世贸A、B座西环广场九龙商厦3家服务式公寓,成都成都Raffles City（在建）,厦门汇腾大厦,众多二线城市分两次从深国投收购共计21家商场，拥有51%-65%股权，总面积92.6万平方米，总资产约65亿元,其他郑州华联商厦呼和浩特金宇购物中心安徽芜湖嘉信茂广场,以上海、北京、广州为依托，逐步向内地/二线城市渗透,注：为商业项目所在城市；为住宅项目所在城市；橙色项目为首期装入CRCT的7个项目。,嘉德置地在中国

26、7个城市已开发或正在开发的住宅项目超过20个,全国布局：,杭州杭州Raffles City,31,嘉德置地,成功之处：,较早进入中国市场，第一批成立的外商独资房地产公司母公司在开发、投资、金融领域强大的实力和成功经验母公司及中国公司战略的远见,存在问题：,暂无,32,新鸿基地产,2003年，以2.49亿美元从上海陆家嘴公司买入美食城地块物业类型:商场（10万平米）,写字楼（21万平米）,酒店（9万平米）总建筑面积37万平米，项目拟投资额80亿港元项目现在主体工程施工,预计2010年全部竣工,2005年7月，以拍卖价31.85亿元获得陆家嘴潍坊新村地块物业类型:高层住宅（15万平米）,商场（2万

27、平米）总建筑面积约17万平米，拟投资额50-60亿元左右2006年下半年动工，一期2008年上市预售 2005年8月，杭州万象城项目，参股40%,2006年3月，以36亿元收购项目公司，拿下襄阳路地块物业类型:商场（11万平米）,写字楼（12万平米）,豪宅（2万平米）总建筑面积25万平米，投资额60亿元项目已经完成拆迁，2007年开工，预计2010年底建成2006年3月，无锡万象城项目，参股40%2006年4月，与中海地产合作开发广州锦城大厦写字楼项目,2007年6月，投资青岛84万平米的综合体项目,近年动态：,33,选址布局特点：以上海为基础，沿海布局,项目特点：纯住宅、纯写字楼、商业综合体

28、均有涉及,广州锦城大厦花都区地块,北京新东安广场 1998,上海中环广场 1999名仕苑 1999潍坊新村地块 2008国际金融中心 2010襄阳路地块 2010,杭州&无锡万象城 2009-2013,青岛商业综合体项目,中山奕翠园 2003,注：为商业项目所在城市；为住宅项目所在城市；橙色为商业或包含商业的综合项目 项目后面数字为项目预售、建成或开业时间；,继2003年中期，改变对中国投资上限10%的约束后，加速了对中国的投资步伐。涉及多种物业类型，投资拿地方式多样（协议出让、收购项目、合作开发、招拍挂）。,全国布局：,新鸿基地产,34,成功之处：,存在问题：,暂无,新鸿基地产,已经做好国内

29、优质项目的储备香港成功的开发、投资、商业管理的经验在国内强大的品牌知名度,新鸿基地产的投资特点：低调，审慎，有好的项目才会投资投资审慎投资市中心最黄金的地段（CBD地区的商业项目）复制香港取得成功的IFC、滨江凯旋门、APM项目，驾轻就熟,35,太古地产,2001年，开始涉足广州太古汇项目，项目一再反复物业类型:购物中心（10万平米），写字楼，酒店，文化中心总建筑面积约45万平方米，总投资40亿元2007年3月开工，工程预计于2009年初完成。,2006年11月，太古以12.65亿港元收购香港兴业旗下大中里项目50%权益物业类型:购物中心，写字楼，公寓，酒店，住宅总建筑面积29.1万平方米，总

30、投资40亿元2007年底大致完成首期拆迁安置，2012年完成一期完工,2007年2月22日，太古与基汇资本合资42.5亿元收购北京新三里屯项目物业类型:商业街，精品酒店总建筑面积17.2万平方米，项目总投资额48亿元2008年投入运营,近年动态：,36,太古地产,广州天河区太古汇 97%股权,北京朝阳区新三里屯项目 80%股权,上海静安区大中里项目 50%股权,选址布局特点：现有3个项目，全部位于一线城市,项目特点：综合体项目，总建筑面积20-40万平米，商业为主不做住宅，不同于凯德、新鸿基、九龙仓等公司的内地发展策略,谨慎保守的英资地产公司，擅长黄金地段高品质商业地产开发，对选址要求相当挑剔

31、。获取项目方式单一，三个项目公司都是通过收购股权，以合作开发的形式获得。,全国布局：,37,成功之处：,已经做好内地优质项目的储备香港成功的开发、投资、商业管理的经验在国内强大的品牌知名度,存在问题：,暂无,太古地产,太古地产的投资特点：谨慎保守低调，贵精不贵多，内地拓展的进度却一直落后于香港其他地产公司 黄金地段、商业综合体项目对选址要求相当挑剔，尤其青睐地铁物业不是通过一级市场拿地，而是通过收购项目公司股权主要投资目标仍是北京、上海、广州等一线城市,38,近期土地招拍挂出让动态,土地公开交易集中在成都、杭州、上海，不断开创“地王”记录，港资公司表现活跃，商业地块多为综合体项目。结论：关注热

32、点城市，研究各地开拓项目的可行性，确定开拓项目的城市、地段及初步定位。,39,小结1：领先企业进入我国商业地产的时机&现状,万达集团,深国投商置,新鸿基,华润置地,太古,2000年，万达确立商业地产和住宅地产“两条腿走路”的方向。2002年开始投资首个商业项目长春万达商业广场2003年底，已有8个万达商业广场开业现有24个项目（建成+在建+储备），其中商业面积超过350万平米,2003年，为配合沃尔玛在中国的扩张而设立目前，投资项目超过50个，遍及12个省40多个二线城市，商业面积超过200万平米,1994-2003年前，对中国投资谨慎，1商业，1写字楼，2住宅项目2004年，改变公司战略，加

33、速对中国商业地产的投资2004-2006年，依次拿下上海陆家嘴、襄阳路3个地块，青岛项目，并参股40%与华润合作杭州、无锡2个万象城项目，商业面积超过60万平米,2001年，投资深圳万象城项目（2004年开业），取得较大成功2005年后，依次在杭州、沈阳、大连拿到综合开发地块目前，共4个项目，商业面积超过60万平米,2001年，涉足广州太古汇项目，停滞多年2006-2007年，加速对中国商业地产的投资，获得上海大中里项目和北京新三里屯项目，广州太汇项目也已经开工目前，共有广州、上海和北京3个项目，商业面积超过30万平米,其他：凯德置地,其他：中粮置业,40,小结2：综述,万达进入行业时间最早，

34、把握了行业发展的先机，迄今拥有最多的项目储备深国投商置由于其母公司的背景和强大的合作伙伴，建立起成功的商业模式，在二三线城市快速发展华润置地由于其深圳万象城项目机会主义的成功，开始在全国范围内复制，目前已经有4个大型综合项目凯德置地,41,目录,一、战略执行反思二、外部环境变化分析（PEST分析）三、行业竞争环境分析（竞争对手动向）四、项目竞争环境分析五、自身能力的变化分析六、发展目标的滚动修订七、主要战略举措八、核心竞争力规划九、战略实施保障措施,42,北京区域市场 整体环境：市场需求、市场供给、市场参与者动态 西单项目：政策环境、商圈特点、竞争性项目 朝北项目：交通环境、居住环境、商业环境

35、 天津区域市场 整体环境：市场定位、经济发展现状 天津项目：周边竞争性项目,43,北京区域市场：市场需求,近一年来，北京市商业地产市场需求旺盛：写字楼：尽管07年上半年供应再创新高，但租金水平仍保持稳中有涨的水平，市场的供给和需求达到活跃状态；商 铺：鉴于市场需求旺盛和零售商信心高涨，零售物业市场的前景较为乐观；2007年16月的净吸纳量已经达到2006年全年总吸纳量的70%。强劲的市场需求来自新租、续租、迁址和预租等多种租赁活动的全面活跃。2007年下半年北京商铺市场新增供应量预计达到近200万平方米,*数据来源：仲量联行、高纬环球、戴德梁行,44,北京区域市场：市场供给,截至2007第二季

36、度，按单体规模1万m2以上的项目计算，北京商铺市场现有商业项目总存量1070万m2，包括超级市场和主要经营家居、建材的专业市场在内的仓储型大卖场所占比例最大，达到总存量的28，另外购物中心和百货店占总存量的比重分别为22和18。,2007.04，日本顶级百货品牌伊势丹进驻西单美晟国际广场，4.5万m2英国第一零售商乐购超市TESCO在百子湾开设第一家店，1.8万m2，在华侨城开设了第二家门店晨曦百货进驻双子座mall，5000m2；家乐福签约望京华彩国际中心，将建成国内首个精品旗舰店；香港百老汇签约金宝汇；永旺集团进驻中关村国际商城，打造永旺购物中心，9万m2，主力店为JUSCO超市；王府井百

37、货签约大钟寺国际广场,中关村区域：中关村购物广场2006.04开业，18万m2 第三极创意天地2006.07开业，5万m2；新中关city mall2006.11开业，4.7万m2；大郊亭区域：美罗城购物中心2007.05试营业，15万m2供应量；国贸区域：新世界彩旋百货2007.03开业，3.1万m2 世贸天阶2007.04开业，8万m2 新光天地2007.04开业，11.6m2 双子座mall2007.02开业，5万m2东直门区域：SOHO尚都2007.07开业，5.6万m2 东直门银座mall2007.01开业，3.1万m2；新街口区域：新华百货2006.11开业，6.5万m2 万特购物

38、中心2007年中开业，3万m2 天美时尚名店2007.05开业，2.2万m2其他：朝阳区大山子：妙典时尚广场2007.04开业，4.4万m2；西直门：嘉茂购物中心2007.09开业，8.9万m2 金融街：四季商城2007.09开业，8.9万m2,45,北京区域市场：市场供给-新商圈地图,1 金融街mall 8.9万 27 中关村购物广场2 大钟寺购物广场 20万 28 新中关 4.7万3 国瑞崇外购物中心 10万 29 第三极 18万4 鹏润国际时尚交易中心 30 美罗城 30万5 万特购物中心 3万 31 新世界彩旋 3.5万6 ONE MALL 32 新光天地 18万7 华彩国际商业中心

39、33 世贸天阶 10万8 乐天银泰百货 34 银座mall 3.1万9 六伯本 10万 35 SOHO尚都 5万10 方恒购物中心 4万 36 新华百货 20.5万11 天陆购物中心 37 喜来广场12 尼奥广场 12万 38 嘉茂购物中心 9万13 优唐广场 8.5万 40 泛海商业中心14 晨曦百货双子店 3.5万 41 十里堡华堂15 SOLANA 盈港时尚消费岛 15万 16 阳光鑫隆白云生活广场17 新世界百货 8万18 天美时尚名店 2万19 星街坊购物中心 3.2万20 金宝汇 4万21 美晟国际广场 4.7万22 新三里屯 17万23 天作万瑞购物中心24 首地大峡谷 43万2

40、5 新华联国际MALL26 万博汇 7万,西单项目,朝北项目,商业多中心格局逐步形成,多种商业模式逐步尝试,14,未开业项目已开业项目,46,北京区域市场：市场参与者最新动向,最近关注项目（国企投资背景）,最新商业模式,最新收购,47,北京区域市场：趋势小结,商业地产将呈现供给良性发展，布局更加平衡,随着北京市城市总体规划、大店法、商业发展白皮书等宏观政策的完善，政府将对存在盲目发展、过度竞争的区域、以及业态落后的商业项目进行必要的调整和限制。,社区商业成为发展重点，逐渐由“内向型”商业向“外向型”商业发展,白皮书中明确79项商业鼓励项目，社区商业，郊区商业等则在鼓励发展目录中出现。除王府井、

41、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部，结合石景山、通州、东北、西北以及南部的改造、比较考虑城市的外围服务的能力，设立6个广域的商业中心。北京还规划了大约60个区域商业中心。近年，包括望京国际商业中心、嘉茂购物中心、宜家家居、家乐福在内的诸多大型商业中心在望京开业，基本满足社区居民需要。随着住宅市场的不断成熟，更多类似望京地区这样的大型居住区将培育出更多的社区商业中心。,新兴商圈不断涌现,随着奥运的临近，亚奥区域继续备受关注；金融街商业地产作为写字楼配套将迎来放量高峰，高端品牌将争夺金融街有限的商业物业；中关村区域由于仍然具有向北和向西发展的潜力，所以可能成为新的选址地点；

42、商业郊区化发展及通州新城的规划，催生了通州商业地产的发展。2006北京商业地产白皮书规定，市区内的大型商业发展规划被限制，郊区化商业发展得到鼓励，同时市政交通的进一步改善，商业的多中心的格局正在逐步形成。,预计未来五年商业地产供给持续放量,根据新开工面积预测，未来五年的商业地产竣工面积大幅度上升。但是由于目前的优质商业项目所占比率较少，无法满足高档商家开店需要，因此未来商业地产租金和价格继续保持上升。,48,天津区域市场：城市定位,国务院关于天津市新的城市定位：将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。根据天津市房地产业“十一五

43、”规划，将城市中心区定位“区域性管理、服务和商贸中心”为主要职能。城市中心区将不再负担主要的居住功能。根据经济发展相关规划，综合性服务业将是未来天津市发展的重点，主要集中于金融、商贸、旅游、教育、中介服务等行业。根据天津市对各城区的发展规划，南开区作为天津市的中心城区将大力发展第三产业，到2010年南开区要建设形成民俗文化旅游商贸区、商业商务区、高新技术产业区、生产资料物流（市场群）、都市工业区、都市旅游商业区、健身会展服务区。标志路，汽车贸易街，科贸街，形成“六区三带”的多中心组团和点线结合的网络式布局。,49,天津区域市场：经济发展,天津GDP及增长率天津在2006年GDP达到4337.7

44、3亿元人民币，增长率14.4%从2001年到2006年的6年间，天津平均年GDP增长率为14.07%，高于北京平均增长率12.02%和全国9.68%2006年天津GDP增长率在全国排名第6人均GDP及增长率2006年天津市人均GDP比上年增长11.7%，超过5000美元，仅用了三年时间跨过两个1000美元等级，表明天津经济呈现加速发展。按照世界银行的标准，天津市经济发展已达到中上等收入国家平均水平。,固定资产投资情况天津固定资产投资增长迅速，2006年达到1850亿元，增幅22%2006年天津固定资产投资占GDP的42.6%天津2006年实际利用外资41.3亿美元，比2005年增长24.1%,50,天津区域市场：行业发展现状,目前天津尚未有多业态的大型城市商业综合体项目未来五年内将陆续有7-10个多业态的大型城市商业综合体项目进入市场，总建筑面积逾200万平米。均定为于中高档至高档，目标客户群为具有一定生活品味、追求时尚和奢侈品的精英和白领阶层在大部分综合体项目中，商业业态面积占总建筑面积比重介于10%-30%，体量在5万至15万平方米之间集中于2009年至2010年开业（其中海信广场已于近期开业）,