733802138昆山前进东路商业项目市场分析38p.ppt

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1、昆山前进东路商业项目市场分析,UPCS 地产整合平台 2010.2,报告总纲,昆山在售酒店式公寓列表,昆山酒店式公寓现状,重点个案分析,昆山酒店式公寓市场分析,昆山写字楼市场分析,昆山写字楼发展趋势,昆山在售酒店式公寓分布,昆山在售写字楼列表,市场分析总结,昆山写字楼分布现状,重点个案分析,项目分析,项目区位分析,项目交通分析,项目指标分析,项目配套分析,市场分析总结,项目SWOT分析,项目核心属性提炼,项目市场机会,昆山酒店式公寓市场分析,昆山酒店式公寓现状昆山在售酒店式公寓分布昆山在售酒店式公寓列表重点个案分析市场分析总结,城北,城东,中心区域,城西,城南,从酒店式公寓分布区域上看，主要集

2、中于中心城区，城东、城北、城南较少；从产品上看，目前基本为小户型酒店式公寓，并且作为规模化小区开发的附属品出现；从档次上看，目前昆山的酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在中心城区，沿城市主干道前进路分布；,目前，酒店式公寓这种产品形态在昆山市场占有量较少；虽然起步晚，但发展迅速，城东片区将发展为商务办公区，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了发展机遇,昆山酒店式公寓市场现状,市场现状,昆山在售酒店式公寓主要集中在前进路两侧,在售楼盘,昆山在售酒店式公寓列表,楼盘列表,御景苑昆山市中心极其稀缺的、并靠近大型生产性企业的精装修商住公寓项目,项目概况：地理位置：玉山镇开发区黑

3、龙江北路8号开发商：昆山沪士房地产有限公司占地面积：14062平方米 总建筑面积：53403.59平方米 容积率：3.07物业类型：酒店式公寓、普通公寓项目规划：御景苑为25层（包括地下一层）南北2栋建筑，、总建筑面积5万平米，全部为精装修房；会所有为四层建筑，一楼为五星级大堂，二楼阅览室、视厅室、多功能室，三楼、四楼有收费俱乐部。销售动态:目前还有少量房源在售，主要为70平米左右的房源，精装修单身公寓均价14000元/，装修标准1200元/住宅精装修均价12000元/，主要为171、191平米左右的房源,重点个案,项目具备优越的城市价值、产业和政府牵引的客源价值、综合性高端配套和服务价值，是

4、都市区位和产业资源紧密结合的案例,黑龙江路，前进路核心地段，紧邻市府的绝版城市地段价值,比邻沪士电子厂区，4000多名企业员工以及相当数量的台籍客户和高端管理人员，具备丰富的消费群体,四层会所，近一万方规模，一楼为五星级大堂，二楼阅览室、视厅室、多功能室，三楼、四楼有收费俱乐部，涵盖餐饮、商务、服务、休闲、健身保健,项目城市价值,产业资源价值,配套和服务价值,重点个案,御景苑的中小户型主要是针对单身或临时性居住需求；房屋设计功能齐全，装修品质在昆山独树一帜,180平,80平,御景苑户型主要分为两大类：140平米以上的大户型和60-80平米的中小户型（1房2厅），二类比例各占一半；大户型主要针对

5、台湾以及昆山本地的高端人士家庭居住需求，中小户型主要是针对单身或临时性居住需求；虽定位于商住公寓，但房屋设计功能齐全，全部为封闭式厨房、煤气入户，采光上佳；所有户型皆精装交房，装修成本和装修品质在昆山独树一帜；,总平腰部一套大面积房型，在设计之初就考虑到了分割的可能性，现在基本是作为分割成70平米左右的一房销售和使用,重点个案,项目紧紧抓住客户购买的三种需求：享受城市的都市资源、就近工作的居住需求、高品质带来的升值需求，吸引了实力投资者，实现了高价和相对高速的销售速度,自住型客户的购买需要主要是在附近工作，就近居住或者是看上项目优越的地理位置，可以享受都市资源投资型客户主要看上项目的稀缺性带来

6、的升值、保值，长线运营获取稳定收益的价值,重点个案,中航城中航地产深圳中航城在长三角的升级版，汇集商业、娱乐、办公、居住等多种功能的综合社区,项目概况：地理位置：玉山镇前进路南、洞庭湖路西 开发商：中航地产 占地面积:196958平方米 总建筑面积:360000平方米 容积率:1.80 物业类型：酒店式公寓、写字楼、酒店、普通公寓、别墅项目规划：项目拟建一集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓等多种功能于一体的有相当影响力与辐射力的高档综合社区，代表现代都市多元化生活的大型社区，是中航地产深圳中航城在长三角的升级版。销售动态:酒店式公寓面积在45-90平米之间，装修标准1200元/平米，70年产

7、权2010年1月售价8000元/平，目前封盘，年后再开，预计价格8500元/平,天虹百货,写字楼,酒店式公寓,格兰云天酒店,重点个案,项目享受昆山市政府和开发区管委会双重行政配套辐射；项目自身配有酒店和商业，休闲娱乐得到良好的保障；未来片区以商务办公为发展方向，为酒店式公寓的发展带来机遇,前进东路，昆山主干道之一，衔接上海与昆山；核心位置，位于昆山市政府和开发区管委会中间,中航地产引进旗下全国连锁四星级酒店格兰云天大酒店以及全国连锁的天虹商场，并与之配套30000平米大规模国际商街，以国际品质引导国际生活潮流。,项目区位价值,区域发展价值,配套和服务价值,城东片区未来以商务办公为主要发展方向，

8、商业将以中小体量、高档次的形态出现，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了良机,格兰云天四星酒店,天虹百货,重点个案,中航国际公寓面积在45-90平米之间，厅、卧、厨、卫一应俱全，入户玄关、独立厨卫、空中庭院、南北双阳台等优化设计，使精致空间于细节之处尽显人性化,重点个案,项目的客群主要以投资客为主，他们主要看上项目优越的地理位置、品牌开发商的实力保障以及区域未来的发展,自住型客户的购买需要主要是在附近工作，就近居住，同时项目引进四星酒店格兰云天大酒店及天虹商场，满足客户休闲娱乐的需求投资型客户主要看上项目的升值潜力：项目位于昆山的主干道前进东路，是衔接昆山和上海的重要道理；优越的地理位置

9、尽享双重政府配套；片区的发展以商业办公为重点，酒店公寓作为配套产品得到良好的发展,重点个案,分析总结,昆山在售项目主流面积区间多在45-75平方米之间，同质化竞争较为严重，大面积产品供应不多,40,45,50,55,60,65,70,75,35,80,85,90,95,鹿城一品,东方国际广场,御景苑,M2,中航城,30,城东,隆祺丽景国际,双星叠座,天成佳园,领御,中心区域,城南,城东,主流面积区间,昆山酒店式公寓市场主要集中于城市的中心板块，规模不大，客户主要以投资为主,从分布上看，昆山酒店式公寓一般位于城市中心区域，且大多为产权为70年。从面积上看，面积范围为45-75平方米左右的小户型为

10、主。从装修上看，普通精装型标准为1200元/平米；高档精装标准为2500元/平米。从配套上看，酒店式公寓通常自带商业和会所配套设施，通常会所内的配套设施为：健身房、游泳池和咖啡厅。从客源上看，主要客源来自上海，昆山（以中心城区、张浦为主），基本为投资客。,分析总结,昆山写字楼市场分析,昆山写字楼分布现状昆山写字楼发展趋势昆山在售写字楼列表重点个案分析市场分析总结,写字楼分布现状,昆山写字楼目前集中分布在中心城区，东部及南部开发区；近2年由单一城区向“东南”片区拓展趋势明显,写字楼发展趋势,中心区,南部片区,东部片区,老城中心，商业，金融发展成熟,出口加工区，京沪高铁，沪宁城际铁路，沪宁高速，G

11、312等便捷交通,东部经济开发区，历经10年发展，入驻企业众多,中部发展成熟，东南部依托开发区及大交通优势开始迅速发展；东部经济开发区的大力规划，是未来写字楼的集中供应区域,写字楼租金状况,中心区中档写字楼租金为1.5-2元/平/天，核心区高端写字楼租金达到2-3元/平/天；城南中高档写字楼租金集中在1.5-1.7元/平/天,写字楼租赁客户,中心区发展成熟，写字楼租赁客户各行各业都有，根据写字楼的档次不同，进驻企业大小与规模不同；南部片区打造出口加工区，物流贸易企业众多；东部写字楼目前仍处于建设阶段，租赁市场尚未形成,在售写字楼分布,主要在售项目列表,城东经济开发区-隆祺丽晶国际,典型个案分析

12、,城市中心区-中茵世茂广场,典型个案分析,城南出口加工区-现代广场（MP）,典型个案分析,在售项目特征总结,产品定位,产品面积,项目区位,装修配置,价格特征,内部配套,区域中心，城市主干道沿线,5A甲级为主,标准层1200-1500平为主，单户60-80平为主，可自由分割,5星大堂，公共部位精装，国际品牌电梯/中央空调/卫浴，新风系统的运用,开发区与出口加工区5A甲级写字楼10000元/平，市中心15000元/平,配置5星级酒店及知名零售与百货,由初期满足本土中小型企业的的中档产品，向满足大型外资企业的5A甲级写字楼蜕变,销售/租赁,昆山写字楼整体出租率在70%左右，出租市场良好；早期新项目良

13、好的销售业绩得益于良好的市场推动，及自身的硬件配套填补市场的不足，未来销售市场有待观察,写字楼市场总结,分布特征：早期写字楼围绕城市主干道，主要分布在市中心未来发展：东拓南进趋势明显，东拓为主，昆山经济开发区将成为未来昆山写字楼的主流供应市场产品趋势:：中档向高档过渡，5A甲级写字楼不断面世，国际化趋势明显租赁市场：中档项目整体出租率在70%，租金以45元/月/平为主，租赁市场行情良好销售市场：早期项目得益于09年良好的市场，销售业绩尚可，未来市场有待观察；城东与城南5A甲级项目售价在10000元/平，中心区在15000元/平,项目分析,项目指标分析项目区位分析项目交通分析项目配套分析项目SW

14、OT分析项目核心属性提炼项目市场机会,项目由两宗地块组成，是商务办公性质的商业体,规划示意图,项目经济指标,项目规模中等，靠近自然河流夏驾河，景观性资源相对充足；位于城市主干道之一的前进东路，交通畅达,项目指标分析,本案,太湖路,景观带,夏驾河,世茂东一号,居民区,项目位于城市主干道前进东路和夏驾河的交界处，属昆山经济开发区范围，快与上海接壤,项目所属区域为昆山东部新城，被规划为商业办公区域，属于未来城市发展的重点区域,项目区位分析,本案,前进路,夏驾河,太湖路,地块位置,城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商业的大量兴建为作为配套产品的酒店式公寓带来了发展机遇,项目区域规划分析,昆山东部

15、新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。新城位于昆山开发区黄浦江路以东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太仓塘，规划面积10平方公里，是昆山城市东部副中心，建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。新城首期启动3平方公里的核心区建设，规划以前进东路与夏驾河景观带为轴线分为四个功能区：企业科技园、会展酒店区、行政办公区、华东商贸城。,一体两翼(中部为体,东,西部为两翼)住宅向西,产业向东,城市干道：前进东路、震川东路横贯东西，黄浦江路、洞庭湖路、太湖路、环城东路纵横南北，构建了东部新城四通八达的交通网络。城市快速干道：沪宁高速、312国道贯穿其中。航

16、空：距离上海虹桥机场42公里，距上海浦东机场92公里。港口：上海港（距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里）铁路：京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁穿城而过,项目交通分析,立体化交通体系，四通八达，对外出行十分便捷,项目配套分析,成熟片区，汇集了商业办公、星级酒店、教育资源、公园绿化、医疗服务等生活类配套,立体化交通体系，对外交通便捷；位于区域成熟区，生活配套齐全；紧邻城市主干道，地理位置优越；区域产业云集，潜在商务办公类需求较多；,项目SWOT分析,昆山往东发展，与上海接轨，区域成为热点发展片区，前景看好在建的京沪高铁紧邻本案，片区将形成长三角最便捷的交通体系，有效吸引长

17、三角城市商务需求人群的融入；昆山东部新城的打造，提升项目价值,国家宏观经济发展仍不乐观，企业生存困难对商务办公的需求锐减；写字楼市场销售缓慢,项目周边商务配套欠缺，氛围尚未形成；本区域企业层次较低，规模性私企及外企数量少，办公需求不大,项目SWOT分析,项目核心属性提炼,项目区位较好，区域发展成熟，生活配套齐全,项目市场机会,项目在明显的优势，但考虑到现阶段市场环境，项目发展仍需谨慎，需要依据自身特点，打造项目的核心特色和产品卖点,昆山东部开发区,酒店式公寓市场,写字楼市场,区域被规划为商业办公区，是酒店式公寓物业 发展较为理想的区域,酒店式公寓产品去化稳健；市场上的产品品质较低，难以满足高层客户需要,写字楼市场空置率过高；项目在开发区科技园内，同类产品较多，竞争较激烈,机会与挑战并存 建议本案 物业类型组合 酒店式公寓+写字楼,