创业园案例及打造模式研究 高新技术产业城.ppt

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1、附件1:创业园专项研究,Contents,全国分布格局：主要分布在长三角等经济发达地区,北京和上海引进企业近1000家苏州800家深圳，广州500家杭州300家烟台157家，东莞40家等,桂林留学生创业园总占地60余亩西安留学人员创业园占地34亩,1,创业园主要建设在长三角等经济较为发达地区，规模从20-100亩不等，每个创业园的企业数量由几百家到1000家不等,孵化面积：二三线城市1.2万到8万平方米；一线城市8到20万平方米,发展趋势：由大城市到小地方的，规模变小，需求多样化，尤其是强化和增大居住功能,第一批1997年成立的北京留学生创业园组成（中关村创业大厦、中关村发展大厦、创业园标准厂

2、房和生物医药园）。服务高新企业，门槛高。2006年成立的东莞留学生创业园（创业大厦，公寓）,规模：二三线城市开发规模多在20到80亩，一线城市开发规模为100亩以上，一、二线城市吸引入驻企业300家以上；三、四线或以下少于50家,2,3,4,创业园大都属于非盈利机构，创建的主要目的是带动周边区域产业的发展,创业园性质,创业园目的,创业园成功的四个关键举措,建筑基础建设优化建筑内部配套制定优惠政策提供的商务服务,1.市政府实施科教兴市和人才强市战略2.吸引海外留学人员来创业的重要平台,1人民政府设立或是国家教育部、原国家科委、省科委、省人事厅等联合设立2.非盈利机构,资料来源：XX分析、专家访谈

3、、文献检索,基础建设部分，已经由单一的提供办公研发场地向满足办公与生活复合功能转换,水，暖配备,中央空调系统；完善的消防自控系统和保安监控系统；,电梯，其他设备,客、货分流的电梯配备公共复印机,电信，电话,主体建筑,创业园大厦发展大厦生物医药园可选厂房,商务配套,会议室(n=10,人数2030人）接待室多功能厅商务中心洽谈室图书资讯学术交流中心,生活配套,员工餐厅咖啡厅培训中心文体活动室员工宿舍广场，绿地公寓（别墅区、高级管理人员公寓区和员工生活区,1,2,建筑基础建设,优化建筑内部配套,宽带接入，完整的综合布线系统，每个房间均有多个信息点；预装集团用户电话，保证入驻后，一个工作日内即可接通与

4、外界的联络。,红色字体为新增功能。第一批1997年成立的北京留学生创业园组成（中关村创业大厦、中关村发展大厦、创业园标准厂房和生物医药园）。服务高新企业，门槛高。2006年成立的东莞留学生创业园（创业大厦，公寓）,资料来源：XX分析、专家访谈、文献检索,关键举措设施配套建设,创业园一般会提供各项优惠政策，加强园区吸引力，引导企业入驻,Factor 1办公和研发生产用房：可为提供60平方米2年免租金的办公和研究开发场地（或是50平方米免收房租三年以及优惠收费配套商务服务),Factor 8住房：可申请租用2年内园区内周转房，或是租金补贴,Factor 2从获利年度起，企业所得税的征收2到3年内有

5、一定的减免。,Factor 3对技术转化和技术改造项目的进口设备，可免征关税及进口环节增值税。,Factor 4其他税收：同时可享受国家规定的有关外商投资企业、软件企业、IC设计等高新技术企业的税收优惠政策。,优惠政策,Factor 7家属：留学人员、配偶及未成年子女可免费落户本市，子女入学入托享受本市市民同等待遇。,资料来源：XX分析、专家访谈、文献检索,关键举措优惠政策,帮助企业融资，招聘人才，协助企业管理公司是创业园创业中心的关键举措,1.入园服务,资格认定项目评估入园签约工商登记办理税务登记银行开户海关登记等,2.资金申请,协助申请各种资金扶持、基金补助，获得贷款担保等。,3.协助融资

6、,协助获得风险投资和进行社会融资,3,提供的商务服务,4.信息服务,组织招商活动，项目洽谈，项目推介，发布产品信息。,5.人才服务,协助企业招聘人才,6.技术管理,协助企业把研发成果转化为产品的一系列办法组织各种培训和交流,7.人事管理,协助办理入户、入学、入托等。,8.物业管理,水电、环卫、邮电、通讯、保安、会议场所、生活和办公等后勤配套服务。,9.商务秘书,互联网络、传真、打字、复印。,想方设法为企业“圈”资金 进驻创业中心的企业大多处于初创阶段，资金是他们发展面临的首要问题。创业中心就帮助企业通过项目申报争取资金。二次开发让企业“联姻”共享客户资源。作为服务企业的平台，及时掌握企业需求，

7、并想方设法为之解决，成为创业中心的重要工作从企业入圆起到整个孵化过程中都要提供的服务。苏州日报,关键举措商务服务,Contents,案例借鉴,2,我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分析了其中三个典型案例,初步考虑案例台湾新竹科学园区台湾台南科技工业园区苏州创业园深圳蛇口工业园区北京中关村厦门留学生创业园深圳天安数码城,选取原则类似区域背景产业发展阶段开发规模接近,资料来源：文献检索、XX分析,中国苏州创业园,Case Study 1,Case Study 2,厦门留学生创业园,Case Study 3,深圳天安数码城,借鉴案例民营产业园成功模式物业比例和特点经营方式客户需求,借鉴案例

8、政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求,借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求,天安数码城位于深圳福田中心区车公庙，是全国知名的促进中小企业高速成长的创新型民营科技园区,项目规模,项目区位：深圳车公庙片区,案例借鉴,深圳天安数码城,项目物业建成情况及比例,天安数码时代大厦,创新科技广场一期,创新科技服务中心,厂区,创新科技广场二期,天安高尔夫花园一期,天安高尔夫花园二期,天安高尔夫花园三期,天安管理中心和派出所,天安数码城有限公司是专业的科技园运营商，公司发展已经进入全国扩张，模式复制阶段；深圳天安数码城是其首个项目,(香港)天安中国投资有限公司 50%,深圳天安数码城有限公司

9、,深圳泰然股份有限公司 50%,深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。,天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过60亿港元，主要集中于住宅开发；深圳天安数码城有限公司为其子公司之一,深圳天安数码城天安广州番禺节能科技园天安龙岗数码新城天安南海数码新城天安东莞数码科技名城天津天安数码城常州天安数码城武汉天安数码城,天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司公司定位：科技园区开发运营商主营

10、业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务,深圳,1989年,2001年,2005年,2006年,2006年,2006年,2007年,2007年,珠三角,中国,南中国,资料来源：文献检索、XX分析,公司背景,天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展,1990年,1999年,未来,2003年,传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络,园区定位城市产业发展机遇企业构成物业构成软件设施,高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅

11、，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务,模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务,起步期,全国化模式复制期,高速发展期,发展历程,资料来源：文献检索、XX分析,天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇,资料来源：深圳统计信息年鉴2002 专家访谈,深圳1980-2001年GDP周期指数变化,成功要素一,把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器,成功要素二,促进区域发展增加税收,政府目标,开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器

12、，但孵化器的成功率确实太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金，后来我们梳理出政府的真实目标，现在我们年创造税收30多亿，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢 天安数码城有限公司营销总监杨毅谈企业定位,当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足 天安数码城有限公司工作人员访谈,天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社

13、区发展,成功要素三,99年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升适当提高住宅的比例是可以接受的配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择，并不是人为刻意的结果。天安数码城物业管理公司 王经理,1999年园区内物业配比,2006年园区内物业配比,单一功能社区向综合社区发展,主要物业：厂房,主要物业：天安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期,随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担

14、开发房产，销售回现的责任,企业逐渐聚集,园区影响力扩大,成功因素四,在园区软件服务建设中做足细节，提升园区吸引力,成功要素五,我们凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集.-天安数码城营销总监杨毅,关键借鉴总结,开发商角色借鉴,开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。,基础设施借鉴,园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。,物业比例借鉴,园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、

15、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升,定位借鉴,抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢,捕捉机遇借鉴,石狮服装制造业的瞩目地位和石湖港港口经济的迅速发展使服装贸易类、运输物流类企业具有很好的发展机遇，而石狮目前缺少承担聚集这两类企业功能的园区，这对本项目而言，很可能是一个很好的机遇。,我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分析了其中三个典型案例,初步考虑案例台湾新竹科学园区台湾台南科技工业园区苏州创业园深圳蛇口工业园区北京中关村厦门留学生创业园深圳天安数码城,选取原则类似区域背景产业发展阶段开发规模接近,资料来源：文献检

16、索、XX分析,中国苏州创业园,Case Study 1,Case Study 2,厦门留学生创业园,Case Study 3,深圳天安数码城,借鉴案例民营产业园成功模式物业比例和特点经营方式客户需求,借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求,借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求,厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构,成立时间：1996年底区位：位于湖里区火炬高科技园东侧规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积8.8万平方米。交通：紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。隶属机构

17、：厦门火炬高新区管委会 功能定位：高科技产业化的服务机构,与本项目区位相似性：当前的边缘区域，未来规划的中心区,湖里区,留学生创业园,火炬创业园,厦门国家留学生创业园,厦门地图,资料来源：XX分析，专业人士访谈,厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益,厦门市政府,火炬高新区管委会,厦门留学生创业园,低地价批地，具体价格不详,投资1.8亿兴建,申请优惠政策,上缴税收,租金,无偿启动基金和税收优惠政策,厦门创业园物管会,下属国有企业,日常物业管理,补贴租金,厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会

18、：资金流出：向政府以较低价格取地投资兴建创业园资金流入：享有租金收益厦门市政府：支出：提供无偿启动资金、税收优惠政策租金补贴收入：享有税收收益促进区域经济发展，提升区域影响力,资料来源：XX分析，专业人士访谈,在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的,政府,火炬高新区管委会,孵化企业,角色：提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力,角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的

19、窗口。,角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）,桥梁和纽带,资料来源：XX分析，专业人士访谈,入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金,以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。,留学人员优惠政策,房租减免：用于研发、生产的厂房，在60150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。,申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值

20、外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。,创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。,留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。,留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房,无偿资助金：符合条件的每家10万元。,配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份,在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。,-创业园物管会李主任,主要通过政府领导视

21、察和获取各项专业认证的方式来提升园区知名度和影响力,领导视察,获取各项专业认证,提升园区知名度和影响力,2001年4月，市委书记洪永世视察创业园。2002年5月，市委书记洪永世视察创业园。2002年5月，江曙霞副市长在创业园召开现场办公会。2002年8月，张昌平市长、江曙霞副市长、潘世建副市长在创业园现场办公。2002年8月，省人大常委会副主任林强到创业园指导工作。2003年4月，市委书记郑立中、叶重耕副市长、市政协庄威副主席分别视察创业园。2005年2月，中共中央政治局常委、国务院副总理黄菊在交通部部长张春贤、国家发展改革委员会副主任张国宝、国务院副秘书长尤权和福建省、厦门市领导卢展工、黄小

22、晶、朱亚衍、郑立中、陈芸、张昌平等有关同志陪同下到厦门创业园视察。,2001年6月，创业园被科技部、人事部、教育部、国家外专局认定为国家留学人员创业园。2003年1月，厦门高新技术创业中心（厦门留学人员创业园）通过ISO9001:2000认证。2003年5月，厦门火炬高新区一次性通过ISO14001环境管理体系认证。作为此次认证的园区之一，厦门留学人员创业园同时通过ISO14001认证 2005年4月，创业园被团省委授予“福建省青年创业示范基地”称号。团省委书记陈冬专程来厦为基地授牌。2005年4月，创业园获得科技部2005年度科技型中小企业技术创新基金创业项目服务机构资格,留学人员通过领导视

23、察或者专业认证的报道了解到创业园的存在，并成功的申请入园，这两方面对提升园区知名度和影响力起到实效作用 物管处李主任,资料来源：XX分析，专业人士访谈,办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业,办公研发楼平时基本上全满，只是最近有企业成功孵化后搬出去才有了5%的空置率很多企业对150平米左右的办公间感觉偏小希望能有200-240平米左右用户一般在租用研发楼的同时也租用厂房（用于研发后的小批量试生产）-创业园物管会李主任,创业园,综合楼,研发楼,厂房,创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，,

24、创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右,厂房从来都是供不应求，很少有空下来的时候，厂房的面积一般几百到一千平米，但需求最大的还是500平米左右的厂房。创业园物管会李主任,创业园,综合楼,厂房,研发楼,厂房,综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求,入住企业对于配套感觉档次不够，尤其是餐饮、娱乐，感觉商务功能较弱，希望有高档次的酒店宴请客户或者考察人员。-创业园物管会李主任,创业园,厂房,综合楼,研发楼,创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装

25、修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及,客户咨询过程中主要询问问题“租金有什么优惠呀？”“首期无偿启动资金能申请多少呀？”“有哪些税收优惠呀？”“办公室户型面积有没有200平米左右的？”“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了”-厦门创业园物管会李主任访谈,入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。,入园企业构成,扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限

26、，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠,租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠 创业园物管会张主任,租金优惠,主要扶持政策,厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与本项目快速回现的目标相违背，故本项目盈利模式必须创新,厦门创业园静态投资回收期计算,首期投入金额1.8亿办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元公寓年租金收益=700元*129套*12个月=10836

27、00元静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年,对本项目启示,厦门创业园静态投资回收期需要22年，这种时间周期是本项目开发商无法接受的，所以本项目盈利模式必须要创新。,厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求，故本项目可在这些方面借鉴,5分,1分,借鉴：重视扶持资金的落实，这对企业发展初期至关重要，从而也很大程度上决定了园区的影响力和吸引力重视办公楼内装修，户型定位200平米左右落实公寓内的精装修，营造舒适的居住场所提升餐饮档次，由初级的食堂升级为较高档次酒店重视会议室的作用，构建大会议室（400平

28、米-500平米）、小会议室（100-200平米）各一个。增加休闲配套建设，注重商务需求的满足。增加绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境,厦门创业园张主任访谈既要,企业入园整个流程：项目申请，需时间1-2周，项目审批通过后，安排项目组到园区参观，并协商办公场所，经双方同意，签署入园协议。园区内共五栋楼，1栋研发办公楼（7层），3栋厂房（5层），1栋配套一般孵化期为三年，三年后企业要移出创业园，如想继续留在创业园，需再次审批，一般来讲（三年能成长起来也就成长起来了，成长不起来也就成长不起来了）目前创业园在孵企业300多家，已经毕业企业200多家，成功毕业率40%左右入驻企业对于配套感觉

29、档次不够，尤其是餐饮、娱乐，感觉商务功能较弱，希望有高档次的酒店和休闲会所优惠政策：房租办公场所26元/平米，对于留学生第一年80平米内免租金，80平米外26元/平米，第二年80平米内13元/平米，80平米外26元/平米，第三年80平米内20.8元/平米，80平米外26元/平米。协助留学生申请得到10万元的创业基金协助申请国家各种扶持基金利用平台，免费介绍在孵企业的项目情况，吸引多方扶持资金协助申请高新技术企业认证，如通过，减税15%。,访谈,厦门创业园李主任访谈既要,留学生创业园区占地6.2万平方米，建筑面积8.8万平方米，绿化率40%园内共有5栋楼，1栋7层的办公楼，3栋厂房，1栋公寓楼办

30、公楼层高3.6米，吊棚后2.7米，办公楼的房间面积最小的110平米，最大的300平米，主要是170-180之间，空置率5%，平时基本上是100%，只因为刚有几家做软件的孵化成功搬出去，所以空了几间办公室。办公楼内租金26元/平米，留学人员第一年全面，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。水费2.8元/吨，电费0.97元/度。厂房：共有三栋，每栋6层，面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米，厂房的租金1层20-24元/平米，2-6层15-18.5元/平米，公寓109套空置8套。第一年免租金，第二年付50%，第三年付80%。配套：有一栋6层的公寓综合楼，1层

31、为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，无特别高档次的配套。公寓基本上都是1房1厅，面积9*3.3=29.7平米，租金700元/月，物业费40元/月，水费2.8吨，电费0.572元，会议室2个，大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元入园企业必须为高科技企业，目前厦门园内主要是电子、光电、计算机软件，合计50%优惠政策中咨询最多的还是租金和税收。留学人员企业资格认定：留学人员占公司股份30%以上。岛外新区也已经建好，11栋，每栋建面3000平米，租金13元/平米。留学人员优惠，第一年免租金，第二年付30%，第三年付50%，厂房500平米租金10-11

32、元，第二年付租金50%，第三年80%,访谈,厦门创业园综合管理处王副处长访谈既要,创业园未来有几个主要的趋势：区位来讲：创业园一期一般建在中心区的边缘，随着城市的发展，规模的扩张，所谓的边缘被“摊大饼”式的发展模式逐渐中心化，创业园随着自身的发展也有扩容需求，但已变成中心的位置后再扩容已经很难，所以要向新的城市边缘扩容，比如目前厦门创业园容纳能力已经趋于饱和了，管委会考虑向岛外翔安高新区扩张。综合性：由最初的单一的6-7层的办公楼、厂房、宿舍向高档办公楼，创意型厂房和完善的社区配套发展。物业类型也新增加了独栋、高层，配套中由低档的宿舍向高档的写字楼商务公寓发展，餐饮也有食堂向酒店发展，另外由于

33、商务需求日益强烈，对于休闲娱乐配套需求开始兴起，会所的需求开始产生。例如岛外翔安区已经建造11栋3层的商务独栋，可能后面还会有高层和综合的生活配套，而且综合配套中会重点关注商务配套，这一块在目前的创业园是缺失的。,访谈,厦门创业园综合管理处郭副处长访谈既要,创建初期的起势问题：1.2000年9月和2001年4月朱市长两次到创业园视察并询问解决存在的一些问题，这对前期立势起到重要作用，一方面表示政府的重视和大力发展创业园的决心，另一方面配以媒体的报道有利于提升创业园的知名度。2.2001年6月，厦门市财政局落实了第一批孵化企业申请的10万元无偿资助金，使孵化企业得到了实惠，进一步提升创业园的影响

34、力。入园企业最关注的创业园的影响力和自己能够得到的实惠，相对来讲，后者可能更加突出，对于获得社会的政策，他们最关注办公场所的租金，进驻企业首期申请的无偿启动资金，另外他们也会看重配套资本金和税收优惠，但一般而言，税收优惠各个创业园差别不大，所以优势不明显。,访谈,我们对类似区域的创业园发展进行了研究，并着重分析了其中三个典型案例,初步考虑案例台湾新竹科学园区台湾台南科技工业园区苏州创业园深圳蛇口工业园区北京中关村厦门留学生创业园深圳天安数码城,选取原则类似区域背景产业发展阶段开发规模接近,资料来源：文献检索、XX分析,中国苏州创业园,Case Study 1,Case Study 2,厦门留学

35、生创业园,Case Study 3,深圳天安数码城,借鉴案例民营产业园成功模式物业比例和特点经营方式客户需求,借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求,借鉴案例政府主导经营物业比例和特点经营方式客户需求,苏州创业园位于苏州高新区，靠近政府和银行，利于办公、商务；建筑面积累计8万平方米，此外还在建设11.8万平方米,创业园背景介绍区位：苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。人口：总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。镇区分布：下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设

36、通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。区域背景：周边配套成熟，规划有居住小区为企业提供住宿,创业基地,行政办公,银行,开始开发分散，区域成熟一些；中期沿滨河路排布，周边配套完备；后期占地最大，开发完整，分两期开发，二期规模最大，还在建设当中,苏州创业园 背景,发展历程看，总部一期创业大厦是承前启后的作用，带动创业园更好的发展,建筑、设施陈旧，不符合现代高科技企业研发办公需求,新的大厦办公满足了企业的要求，良性循环，需要建设更新更好的办公研发楼吸引企业,二期三栋20层的研发办公楼，新增服务设施银行，超市健身房等高档消费,苏州创业园 发展历程,

37、基本经济技术指标,用地面积约9.03万M2规划总建筑面积9万M2，建筑面积3.2万M2。2004年4月一期投入使用，工程创业大厦总投资1.2亿元（不含土地款）。,内外部配套,电路空调：大厦采用两路电源进线方式，1-2层采用中央空调系统，3-5层（包括局部6层）采用分体式空调。网络服务：大厦的网络结构采用“千兆做主干，百兆到桌面”，网络出口（可扩展）带宽500兆，另外还可为来访宾客和进驻企业提供无线上网服务。大厦所有办公区域和服务区域均采用门禁一卡通系统。停车场：设有可停放200辆车的大型停车场。,设计理念,总体设计采用低层低密度和高绿化率的开发模式，形成“以园为主、园中有楼”的风格。,功能划分

38、,总部一期创业大厦是低层高分布，共6层，创造高绿化的舒适办公环境,1层主要共享功能的区域2.3层产业化区4.5.6层孵化区,苏州创业园 物业,一期创业大厦办公研发为主，以及围绕此形成的会议室、多功能厅等商务配套和餐饮配套,2-3层规划为大、中型科技企业和研发机构入驻场所 4-6层规划为中小型科技企业和研发机构入驻场所,一层9个物业排布1个科技报告厅，配四种语言同声翻译设施，可同时容纳250人。1个培训中心，配全套视频设施，可同时容纳150人。28个会议室，大小不等，配全套视频设施。1个网吧，提供上网服务，兼IT培训中心。1个阅览室，提供各类图书、报刊的阅读。2个健身房，提供乒乓球及其他十余种健

39、身器材的健身服务。2个公共餐厅，可供600人同时进餐，提供各类快餐、便餐。1个商务餐厅，可供50人同时进餐，提供各类商务套餐。2个小卖部，提供各类日用品、食品、饮料。1个ATM柜员机，提供货币存取服务。,苏州创业园 物业,七个孵化基地中，形成三个专业的孵化器，现在以总部创业大厦发展为中心，医药中心次之,基本情况介绍开发机构：国家教育部、原国家科委、江苏省科委、省人事厅联合组建于1994年，是由苏州高新区管委会全额财政投资的社会公益型科技服务机构核心产业：生物医药、软件和集成电路、机械加工、电子信息等产业。入驻企业：近1000家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。规模：累计8万平

40、方米孵化场地，二、三期约11.8万平方米的孵化基地,苏州创业园 物业,提供12种全方位物业服务，保证大厦环境的清洁和安全,1、24小时全方位录象监控及治安巡逻。2、公共区域清扫保洁、生活废弃物清除外运。3、房屋公共部位维护、修缮管理。4、公共设施设备保养、维修、更新。5、公共区域的绿化与保养。6、水、电设备、管道的保养和维护。7、大楼区域内虫害灭杀。8、消防设施的日常管理和维护。9、道路秩序及停车位管理。10、代领（收）邮件、报刊杂志。11、应急救援服务。12、会议室租赁及相应的管理服务。,苏州创业园 管理服务,产业、技术转移平台：使技术变成现实生产力,服务平台,2项目平台（创新基金，863中

41、国高技术发展计划，973，火炬计划，软件和集成电路，服务业引导基金）,新药平台,软件平台（软件测试中心，企业网校，信息技术检索系统，共享资源库，微技术实验室）,人才平台；培训平台信用评估平台：为创新搭建支撑环境,科技平台,1资金平台1、江苏省苏高新风险投资股份有限公司，2、苏州高新区中小企业担保有限公司，3、苏州高新区创业科技投资管理有限公司 4、其他风险投资公司构筑中小型科技企业资金运作平台。,研发平台：“借用外脑”的平台,创业、技术平台：培育自已的大脑,搭建服务平台，高新区聚集创新力量并将创新成果转化为生产力，从而推动了全区经济的迅速发展，帮助企业成长,苏州创业园 管理服务,设立公司相关费

42、用的优惠低门槛：留学生回国，一万元可注册企业，6.1万美元以上(含6.1万美元)可注册拥有自营进出口权的企业,公司设立相关费用,苏州创业园 优惠政策,公司发展过程中的税收优惠多样化，吸引企业入驻,部分税费交纳比例,对科技型企业,在税收政策上给予优惠,其企业所得税、营业税和增值税地方所得部分由财政按规定列收列支进行高补贴。从孵化基地内择址发展的高新技术企业继续给予财政支持。,苏州创业园 优惠政策,税收优惠,部分税费交纳比例,苏州创业园 优惠政策,创业园中另一个吸引企业入住驻的原因是具有独立的通关机构，可以快速解决商检等手续,通关 有独立的海关、商检等相关机构 上海苏州高新区直通（海）关作业，区内

43、企业的海运、陆运、空运进出口（中转、转关）货物直接在苏州高新区办理验关放行手续。空运货物到达上海空港后，通常在24小时内运达工厂；海运货物到达上海港后，通常在48小时内运达工厂。苏州海关的通关制度：（1）实行两班工作制，分别为 9：0018：00和18：0024：00。（2）每周六、周日实行值班制。一般通关程序：接到进口退货通知/备齐出口货物准备报关单证填制报关单报关单预录入向海关提交报关单海关审单。空运转关进口业务流程（以上海转关为例）货物到达上海进场抽单上海海关办理转关，加封放行提货，送至苏州高新区（海关监管车）进苏州高新区报关、送检苏州海关放行 空运出口转关业务流程（以上海转关为例）公司

44、订舱安排海关监管车苏州海关进行出口转关申报海关放行送机场，上海海关中转申报飞机离港10天后由海关签发报关单手册核销联核退税联。,苏州创业园 优惠政策,取得的成果：累计吸引近千家企业入驻，累计创造经济效益80亿元，毕业企业170家,最近成果2007年上半年累计引进50家，行业涉及光机电、信息技术、生物医药、环保等凭借良好的创业环境总成果据统计，到2004年这10年来，高新区通过创业中心，留学生园等平台，孵化出各类科技创新企业近家，其中留学生企业多家，引进了来自个国家的留学人员多人，其中博士余人，开发高科技项目余项，拥有多项国家专利产品。通过创业平台和技术平台的扶持，高新区正在启动自已的大脑以形成

45、科技创新的重要力量。区域影响：新区在引进企业，引进国外资金的同时，增加了财政收入，加快了地方经济建设，并且培养了一大批中国的优秀管理和技术人才。,资料来源：公司访谈、专家访谈、文献检索、,苏州创业园 取得成果,案例借鉴,2,3,4,优惠政策,增大配套功能,物业建议,物业管理,商务服务：银行，健身等高档消费场所；居住服务：除员工宿舍外，加强企业主的居住公寓等住宿,政府要制定一系列的吸引企业的政策，园区也要有优惠（包括企业税费，租用研发场地等方面）,办公大楼要体现时代感，强化办公的绿化环境，要有共享空间,引进有一定品牌的物业管理公司，提升创业园的高科技定位的形象,1,Contents,对本项目的借鉴,2,对本项目借鉴,创业园立势举措利用高级政府官员视察园区提高园区在媒体出现频率作用:提高园区知名度，同时也会为园区入住企业带来实际的经济利益，为项目成功吸引企业入驻有着至关重要的作用2.创业园发展趋势研判创业园物业业态类型出现多元化的趋势园区内部高档商务配套功能日益强化作用:将直接支撑本项目的整体定位高端定位的方向，对于本项目的物业将起到一定的指导作用2.创业园入住企业的敏感点分析（需求点分析）办公空间主力面积在200平米左右，厂房主力面积在500平米左右对于区域内高档商务配套的需求加强，尤其是餐饮接待对于租金（办公+厂房）优惠比较敏感对于入住企业的启动扶持资金较为敏感,