枣阳百盟国际新城专业市场一区招商策划方案.ppt

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1、专业市场一区招商策划方案,20111123,目录,1项目背景2项目定位3 招商执行,1项目背景,11 用地背景 12 市场背景 13 项目概述,11 用地背景,城市区位,湖北省地图,枣阳市是襄阳市县级市，位于湖北省西北部，鄂豫两省交界处，东与随州市接壤，西与襄樊市毗连，南与宜城市为邻，北与河南省新野、唐河、桐柏三县相连。南北长78公里，东西宽65公里，总面积3277平方公里，总人口110万。,枣阳城区图,城市定位,枣阳市在湖北汽车产业带中的区位,枣阳市定位为“重要的汽车及零部件制造业基地、优质绿色农产品生产加工基地、国内外生产要素流动与重组的承接基地和区域性物流中心”。武汉作为中部崛起的重要区

2、域中心襄阳是鄂西北重要城市，辐射整个中部地区，枣阳是鄂西北的门户。枣阳位于十堰至武汉汽车工业走廊中心地带，是湖北省重点发展区域之一。,城市规划,“一核、两带、五片区”【一核】城区的商业金融中心 行政中心 文教体育中心【两带】高压走廊绿化带 沙河文化休闲带【五片区】主城片区 新城片区 产业研发区 产业发展区 火车站片区,城市交通,郑州，武汉，西安三大城市是重要的区域中心城市，亦是枣阳外部大区域的一级集散中心南阳，襄樊两个城市拥有支线机场，且距枣阳非常近，可成为枣阳的次级集散节点枣阳拥有高速公路交通与铁路站点。可成为区域的三级集散节点,汉丹铁路、316国道横穿东西，寺沙省道纵贯南北。“汉（武汉）十

3、（十堰）”高速公路把枣阳融入全国高速公路网，北上可直达许（许昌）樊（襄阳）高速公路，并与京珠高速公路相连；南下，由襄（襄阳）荆（荆州）高速公路与沪蓉高速公路相通。枣阳市区距襄阳刘集机场仅40公里,外部交通,本地交通,12 市场背景,宏观环境,1、枣阳是一个人口大县，也是一个农业大县，工业经济在逐步发展中；2、枣阳的社会消费品零售总额和人均GDP产值，位居襄阳市的前列；3、枣阳交通便利，位于四省通衢的交通要道，公路铁路环绕；4、枣阳经济发展初级化，缺乏在全国范围内有影响力的产业和品牌；5、枣阳第三产业中的商贸服务业种类繁多、供应量大，但形象档次较低；6、枣阳城市环境和城市规划混乱，没有体现出一个

4、市的格局和气度；7、支持将枣阳打造成50万城市人口的现代化中等城市，打造工业强市，是枣阳市政府的主导经济方向；8、枣阳城市向东发展，打造东部行政商务中心。,住宅市场,1、枣阳住宅开发数量多、市场总体规模大、单个楼盘建筑规模小；2、枣阳住宅主要集中在老城区，拆迁项目较多，以高层建筑为主；3、枣阳住宅档次较低，缺乏在建筑规划、园林景观和物业管理等方面 有显著特色的现代化社区；4、枣阳住宅的户型设计比较优秀，在空间布局和格局创新方面可圈可点；5、枣阳住宅的销售均价在2800元上下，市场最高价约3800元/平米；6、枣阳住宅开发引入外来营销力量，在建筑设计、园林景观、物业智 能化、营销策略等方面引入新

5、概念、营造产异化的竞争手段；7、枣阳住宅的购房客户以市区和各乡镇的政府机关事业单位人员和部 分私营企业主为主，他们的购房需求主要以经济型的三居为主。,商业市场,1、枣阳商业供应量庞大，大型集中商超、沿街底商和酒店宾馆等分布广 泛、市场繁荣；2、枣阳商业的核心集中在商业大厦一带，枣阳只有一个商业中心；3、国内一线品牌陆续进驻枣阳，但枣阳人的消费能力和消费品牌意识相 对较差；4、枣阳在售项目的商业供应数量较少，目前只有4万平米的底商供应量；5、武商、中百等部分省内商业品牌开始进驻枣阳市场，但枣阳的商业环 境和商业形象有待于快速提升；6、因本地人口基数较大和外来流动商务人员的进入，枣阳商业供需两旺。

6、,专业市场,1、枣阳专业市场门类齐全，建材、家居、钢材、水产、日杂、水果等齐备；2、枣阳专业市场以内销为主，满足市区居民和乡镇居民的日常生产生活需要；3、枣阳专业市场形成时间较早，属于典型的第一代专业市场；4、枣阳专业市场基本没有任何配套和商务服务，以收取租金、粗放型经营为主。,13 项目概述,基地地理位置,枣阳市位于湖北省西北部，鄂豫两省交界处，东与随州市接壤，西与襄阳市毗连，南与宜城市为邻，北与河南省新野、唐河、桐柏三县相连。南北长78公里，东西宽65公里，总面积3277平方公里，总人口110万。枣阳经济特色鲜明，汽车及其零部件、食品、化工、轻纺、农副产品加工等产业初具规模。,枣阳市图,基

7、地位置,湖北省图,基地周边情况,基基地位置,汽车站,火车站,大唐物流园,憨老土特产展厅,经济开发区,项目四至,项目位于枣阳城区的东南部，新华中路与中兴大道（高速公路连接线）交叉结合部，东临支九路，西至中兴大道，北临新华路，南至支五路，区域优势明显。东边：农田；南边：农田；西边：中兴大道；北边：316国道（新华路沿长线）地势：西高东低，自西向东落差较大，内有 水塘。,用地特征,土地利用现状图基地现状大部分用地是村庄和农田。基地中部现有220kv的高压线从基地中穿过，高压走廊不仅占据了许多用地面积，而且将基地划分成许多分散的地块，给用地布局带来了不利影响。基地东侧用地比西侧用地高程低6-10米。西

8、侧用地和城市道路高程基本一致。,规划指标,一期总平面图,项目部分指标专业市场一区用地：用地面积：18581亩用地面积：1238798专业市场一区一期用地：用地面积：12022亩用地面积：801539 专业市场建筑面积：619062 公寓建筑面积：3111928,项目四至北至南环路南临规划支五路东达规划支八路西至中兴大道,2项目定位,21市场分析22项目定位23业态规划,21市场分析,市场总结,1、枣阳专业市场门类齐全，主要经营钢材、水产、日杂、建材等产品2、枣阳专业市场以内销为主，满足市区居民和乡镇居民的日常生产生活需要3、枣阳专业市场形成时间较早，属于典型的第一代专业市场4、枣阳专业市场基本

9、没有任何配套和商务服务，以收取租金为主,专业市场分析,经营者面临的问题,经营地域分散,经营环境差,经营管理粗放,自营，无支持,信息采集面窄,物流成本高,专业市场分析,消费者面临的问题,产品选择面窄,产品品质难保障,消费环境差,产品价格高,购买时间成本高,运输成本高,专业市场分析,枣阳缺乏一家产品经营场地集中，产品品类多样员 化，物美价廉，可以实现购销双方集中交易的现代化 的大型商品交易市场。,22项目定位,形象定位,现代物流商贸流通典范，枣阳首家一站式建材家居购物广场,功能定位,立足枣阳，服务枣阳周边的集批发、零售、仓储、运输、展览、服务、信息交流等于一体的、设施一流的、现代化一站式商贸流通中

10、心,业态定位,包含陶瓷、洁具、地板、门业、橱柜（橱电）、灯饰、吊家纺、墙纸布艺、板材、水暖（太阳能）、油漆、石材、玻璃、铝材、不锈钢、五金电料、钢材、家居等二十余个门类,23业态规划,231业态规划原则232业态规划方案,业态规划原则,1、以市场需求导向为原则2、以功能品质、生产材质相近或关联度高为原则3、以产生气味、噪音大小为原则4、以市场面积占有率高为原则,业态规划方案,陶瓷、洁具、地板、门业、灯饰、石材、橱柜（厨电）、板材、油漆、水暖、五金电料、家纺、铝材、不锈钢、家居、餐饮银行等配套设施：计16行业,一期总平面图,家纺,餐超银行,灯饰,门业,门业,橱电橱柜,五金,水暖,地板,地板,洁具

11、,洁具,洁具,陶瓷,陶瓷,陶瓷,陶瓷,陶瓷,板材,板材,铝材,不锈钢,油漆,石材,业态规划方案一稿,以入市形象为首要规划因素，参考市场需求目标，根据行业需求量选择进入行业。,家居,业态规划组合方案,陶瓷、洁具、地板、门业、灯饰、石材玻璃、橱柜（厨电）、板材、油漆、水暖太阳能、五金电料、家纺布艺、墙纸、铝材、不锈钢、家居、餐饮银行等配套设施：计18行业,餐超银行,家纺布艺,灯饰,地板,地板,洁具,洁具,洁具,陶瓷,陶瓷,陶瓷,陶瓷,陶瓷,水暖太阳能,橱柜橱电,门业,门业,油漆,板材,板材,石材玻璃,铝材,不锈钢,五金电料,业态规划方案二稿,以入市形象为首要设因素，参考市场需求目标，根据行业需求量

12、选择进入行业。,家居,业态规划组合方案,钢材、陶瓷、洁具、地板、门业、板材、油漆、水暖、铝材、不锈钢、家居、餐饮银行等配套设施：计11行业,餐超银行,不锈钢,门业,门业,地板,地板,洁具,洁具,洁具,陶瓷,陶瓷,陶瓷,陶瓷,铝材,水暖,油漆,板材,板材,钢材,钢材,钢材,钢材,钢材,钢材,业态规划组合方案三,业态规划方案三稿,以入市形象为首要设因素，参考市场需求目标，根据行业需求量选择进入行业。,家居,3招商执行,31目标客群32招商原则33招商政策34团队建设35招商活动,31目标客群,目标客群,枣阳及枣阳周国的建材家居类的个体经营者，各类产品在枣阳的代理商，各类产品的生产厂家。,32 招商

13、原则,招商原则,招商目标,2012年4月22日成功招商50,1、先大后小原则。先招大型主力商户，利用大户在市场上的影响力扩大项目知名度和认可度。2、先整后零原则先招整体进驻市场的商户，作为主力商户增加带动力。3、按需招商原则先选择在市场上产品需求量大的商户。,33招商政策,租金优惠政策,按租户租赁面积作为租金优惠的计算基础：100以下为第五档，100-300 为第四档；300500 为第三档；5001000 为第二档，1000 以上为第一档。租金优惠期与租赁面积对应：以六个月优惠期为五档，以九个月优惠期为四档，以十二个月优惠期为三档，以十八个月优惠期为二档，以二十四个月优惠期为一档。,物业费优

14、惠政策,把物业费优惠分为五档，按商户不同情况分别给予不同档次优惠，吸引商户进驻：以六个月优惠期为五档，以九个月优惠期为四档，以十二个月优惠期为三档，以十八个月优惠期为二档，以二十四个月优惠期为一档。,装修期优惠政策,以交房之日起开始计时，至开业之日前一天为止，每提前一天，给予500元（或一个月租金）（或一个月物业管理费）奖金。,税收优惠政策,商场税收以代收代缴为主，税收优惠体现在经营时限上，以三年经营期为基准，第二年年终税收返还三到六个月，第三年年终税收返还一年。,媒介支持优惠政策,经营商铺按面积分类：根据租户租赁面积，分别给予3-100万元广告支持。100-300为第四档；300500 为第

15、三档；5001000 为第二档，1000 以上为第一档。,34团队建设,人员架构,招商经理,招商主管,招商主管,招商主管,招商主管,招商助理,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,人员职能,招商经理（1人）,总揽招商全局、筹划招商预算收入与支出、制定招商计划、控制招商进程,招商主管（4人）协助招商经理，带领小组，开拓市场，圆满完成招商工作,招商专员（12人）在招商经理领导下，开拓市场，圆满完成招商工作,招商助理,（1人）,协助招商经理办理招商管理，文件归档，统筹规划等工作。,35招商活动,招商活动,1、定向招商

16、筛选潜在的商家，掌握潜在的商家，常握翔实的资料数据-招商专员电话约访、上门洽谈-确定初步意向客户，达到一定数量，召集意向客户举行项目推介会或洽谈会签定意向书。,招商活动,2、SP活动举行各类新闻发布会，邀请媒体记者与会报道。其他则主要合并在售楼部举行的各种现场活动中。,招商活动,3项目洽谈会 先收集有关意向客户的信息，邀请当地政府官员出席并祝辞，集中所有潜在和意向客户举办推介会，有针对性地与投资者和商家洽谈。并请电视台或报纸记者现场跟踪报道。,招商活动,4招商洽谈会规模比推介会小，适合与意较强的客户作一对一或一对多的洽谈，针对性强，效率高。,招商活动,5主力店签约仪式招商确定大型主力店时举行公

17、开签约仪式，大造声势，大力宣传，刺激市场，吸引其他商户。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT

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