50_4650703_福星国际城项目前期顾问专题研究报告.ppt

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1、福星国际城项目前期顾问专题研究报告,项目核心竞争优势,我们概括项目的核心竞争优势为：武汉新兴商圈核心地段的标志性城市综合体！,快速去化实现现金回流持有部分优质物业，获得长期租金收益分阶段开发并进行有效项目运营，实现整体价值最大化,项目总体发展目标,项目总体发展目标,积累商业项目开发经验提升开发商品牌树立良好的企业形象,实现各地块各物业类型的互补实现各地块内部同类物业的错位竞争,项目总体发展策略,项目总体发展策略,发展策略,1、利用商圈商业和商务氛围发展主题购物中心和写字楼物业；,2、以商业和写字楼城市综合体为引擎，带动住宅和公寓快速销售，实现项目整体价值最大化；,3、通过部分物业销售回收资金，

2、实现项目滚动开发。,2,引入先进的商业文化，提升本地消费观念避免同质化竞争，引入主题购物中心,1,项目开发理念,逐步开发，顺势而为实现项目整体价值最大化优先开发K5和K1、K2；待两端商业氛围形成的条件下开发K3、K4，实现价值最大化,开发主流写字楼产品，满足区域写字楼需求重点开发标准甲级和甲B类写字楼产品,利用商业、商务产品对项目功能及形象的提升形成竞争优势商业和商务带动住宅产品价格及去化速度的提升,3,4,写字楼物业市场研究,武汉及区域写字楼物业研究武汉及区域写字楼客户分析写字楼定位建议,武汉宏观经济及甲级写字楼市场研究,武汉宏观经济发展状况,武汉经济保持高速的增长态势，连续稳定两位数的经

3、济增幅。经济结构调整日趋合理，第三产业产值占比不断攀升，已成为全市经济发展的重要支撑。武汉市甲级写字楼年吸纳量连年高速增长，甲级写字楼入驻率保持稳定提升。,武汉甲级写字楼需求状况,受“武汉试验区”、“中部崛起”、“承接东部产业转移”等一系列利好政策与形势的影响，武汉将吸引更多的内、外资实力企业来汉投资，保证了未来甲级写字楼需求的活跃。,注：2007年新世界中心入市,招银大厦泰合广场,世贸大厦瑞通广场,新世界国贸,中商广场建银大厦,禧邦可广场,新世界中心,武汉市甲级写字楼历年供应分析,武汉甲级写字楼物业市场研究,与武汉市宏观经济及甲级写字楼需求连续性高增长形成对比，甲级写字楼供应呈供应体量少、间

4、隔周期长的特点。2005年至今仅有新世界中心一栋甲级写字楼供应，三年内无任何新增供应。,武汉甲级写字楼的发展严重滞后于宏观经济取得的成就，甲级写字楼供需缺口逐渐扩大。,武汉和成都城市定位以及宏观经济指标类似，甲级写字楼市场较具可比性；武汉甲级写字楼租金水平只有成都一半，全球500强企业不足成都的6成武汉和成都城市背景相似，武汉写字楼租金仅成都一半，源于高品质写字楼少,武汉甲级写字楼物业市场研究,备注：严格按照成都甲级写字楼标准，武汉甲级写字楼体量为21万平方米,成都写字楼市场对比分析,武汉和成都发展历程类似，年吸纳量快速增加，写字楼市场进入爆发式增长阶段武汉租金提升缓慢，主要原因在于武汉缺乏高

5、品质写字楼武汉和成都写字楼发展历程相似，将借以需求增长和供应品质提升之契机，实现租金水平的向上发展,武汉甲级写字楼物业市场研究,武昌区仅有1座甲级写字楼，研究范围内共19座乙级写字楼，整体呈几字形布局，主要集中在中南片区，但商务空间向徐东片区和中北路沿线扩散趋势明显中南、中北路片区坐落有1座老化甲级写字楼，其他充斥为品质差、档次低的乙级写字楼和商住楼；徐东片区则基本为乙级以下水平写字楼青山区目前商务空间接近空白，未来商务活动区倚重徐东片区写字楼的发展,中南片区,徐东片区,中北片区,本案,区域写字楼物业市场研究,青山片区,甲级写字楼,乙级写字楼,区域写字楼物业市场供应分析,徐东片区处于中北路扩展

6、区和青山交界区的交汇地带，未来商务开发前景看好,区域写字楼物业市场研究,区域写字楼物业市场供应分析,徐东片区,中北片区,本案,青山片区,在重点关注的徐东片区和中北路片区，写字楼租金集中在25-35元/平方米/月，物业管理费集中在2.5-3.0元/平方米/月研究区域内平均入驻率达到86%，处于较高水平区域内租金最高的写字楼为长源大厦，达到45-55元/平方米/月，而其入住率仍旧较高，达到90%的水平,徐东、中北路片区目前供应品质差，租金较低，但入住率水平高,徐东片区,中北片区,本案,中南片区,滨江商务带,区域写字楼物业市场研究,青山片区,未来供应,区域未来供应主要集中在中南和中北路商务带，徐东商

7、圈的写字楼未来供应体量较大，武钢办公楼和东湖春树里的入市将带动徐东商务的发展，商务氛围进一步向徐东大街延伸。未来供应的高品质写字楼增多，产品更新换代的趋势明显。,区域写字楼物业市场未来供应,区域写字楼物业市场研究,区域写字楼物业市场未来供应,写字楼发展空间预测,武昌区写字楼发展空间预测模型,将武汉经济指标与包括南京、天津、广州、上海在内的城市进行比较，研究发现武汉与广州发展历程相似，具有可比性,分析广州各主要经济指标与写字楼市场最具代表性的产品，即甲级写字楼存量的对应关系，归纳经济水平与写字楼市场发展之间的内在规律,对比武汉与广州经济发展状况，武汉2011年经济将达到广州2005年的水平，甲级

8、写字楼整体市场容量将至少达到120万方,根据武昌经济水平占中心城区的比重，测算出2011年武昌区甲级写字楼市场容量将达到至少20万方,根据武汉甲级写字楼在写字楼整体市场的历史发展比例，测算出2011年武昌区整体写字楼市场容量将至少达到154万方，存在77万方的供应缺口,一个城市的甲级写字楼市场发展是基于该城市二、三产业的发展，更与外商投资密切相关。考察广州甲级写字楼市场，随着广州二、三产业产值和实际使用外商直接投资的增加，甲级写字楼的市场存量也在不断增加。到2008年，广州的二、三产业产值分别达到3199亿元和4849亿元，实际使用外商直接投资达到36.23亿美元，甲级写字楼存量也相应达到18

9、0万平方米。,广州产业经济与甲级写字楼发展借鉴,区域写字楼发展空间预测武昌区,对于武汉二、三产业产值、实际使用外商直接投资进行预测。考察2000-2008年的数据，并使用回归预测法，预测2009-2011年每年武汉二、三产业产值、实际使用外商直接投资如右表所示。,武汉市产业经济发展预测,区域写字楼发展空间预测武昌区,对比广州和武汉的情况，2009年，武汉的外商投资水平已经基本达到广州2000年的水平，尽管二、三产业产值不如广州，但甲级写字楼市场的发展已经具备一定的基础。则2008年武汉的甲级写字楼市场容量应有90万平方米。但目前推出的甲级写字楼只有60万平方米，市场缺口达30万平方米。直至20

10、11年，也即是本项目入市时间点，预测武汉的第三产业达到3113.27亿元，且第二产业和实际使用外商直接投资产值也远远超过广州2005年的水平，因此预测2011年武汉的甲级写字楼市场容量至少可达到120万平方米。,武汉甲级写字楼预测,区域写字楼发展空间预测武昌区,表内各经济指标的权重值是通过甲级写字楼与产业经济发展的规律确定的经验数字，合乎实际的市场发展轨迹。通过比较2007年武昌区与武汉市7个中心城区的的经济发展状况，并求取加权平均比值，得到武昌区在中心城区所占的经济比重。利用写字楼市场发展与产业经济发展的相关性，能够推导出武昌区占全市甲级写字楼约17.1%，而2011年预测武汉的甲级写字楼市

11、场容量至少可达到120万平方米，故2011年武昌区的甲级写字楼市场容量至少能达到20万平方米。,武昌区甲级写字楼预测,区域写字楼发展空间预测武昌区,根据戴德梁行统计，截止2008年年末，武汉市中心城区写字楼存量近450万平方米，甲级写字楼存量约60万平方米，即甲级写字楼占市场总存量的比例为13%。按照此比重计算，2011年武昌区甲级写字楼市场容量为20万平方米，则写字楼整体市场容量至少能达到154万平方米。根据戴德梁行统计，截止2008年年末，武昌区写字楼存量为77万平方米，可以判断至2011年武昌区写字楼市场存在77万平方米的供应缺口。,武昌区整体写字楼发展预测,区域写字楼发展空间预测武昌区

12、,在本项目入市之前，区域内将有30.9万平方米的写字楼供应，市场仍留有46.1万的写字楼合理供应空间，将为福星国际城项目提供足够的需求支持。,考察上海宝山区，其区位条件、产业结构与写字楼发展历程与青山区类似，具有可比性，选取其为比较案例,分析宝山区各主要经济指标与写字发展的规律，测算出写字楼面积与第三产业产值的比例关系,分析青山区的经济发展状况，利用第三产业产值测算出现状写字楼需求空间和未来发展条件下写字楼需求量,青山区写字楼发展空间预测模型,区域写字楼发展空间预测青山区,青山区,宝山区,区域对比青山区和宝山区产业对比分析,区域类似、产业类似，青山区和宝山区写字楼发展具备相当可比性,区域写字楼

13、发展空间预测青山区,区域比较-商务需求分析,区域写字楼发展空间预测青山区,区域写字楼发展空间预测青山区和武昌区,可以预测至2011年青山区和武昌区写字楼市场存在13万平方米甲级写字楼的供应缺口，同时存在61万平方米非甲级写字楼供应缺口。,青山区和武昌区写字楼发展预测,*注：2011年青山区写字楼需求空间在17-45万平方米之间，我司暂按照平均值31万平方米估算,*注：假设中商广场8万平方米写字楼在2011年退出甲级行列，进入非甲级市场，调整后进行最终测算；,福星国际城项目具备开发写字楼物业的优质条件,1、作为青山区与其他中心城区的连接枢纽，武昌地区商务氛围的延伸带，徐东地区写字楼物业存在开发机

14、会2、至2011年，武昌区写字楼市场存在77万平方米的供应缺口，市场预留空间巨大3、在徐东区域周边还有电力、设计、商贸、房地产等多个行业聚集，亦为该区域写字楼发展带来巨大机遇；4、徐东商圈正在进一步成熟过程中，商业的繁荣将为商务的聚集带来新的空间。,福星国际城项目写字楼物业发展机会分析,区域写字楼发展空间预测,写字楼物业市场研究,武汉及区域写字楼物业研究武汉及区域写字楼客户分析写字楼定位建议,武汉甲级写字楼客户分析,客户来源,甲级写字楼租户来源分析,甲级写字楼租赁需求来自三个渠道，根据戴德梁行研究，三者之间呈规律性比例关系,武汉甲级写字楼客户分析,甲级写字楼租户来源分析,搬迁需求租户由乙级迁至

15、甲级写字楼，占总需求的20%,产生此类型需求的客户数量及承租面积均较大客户由于企业在汉步入高速成长期，实力获得积累，开始拥有较强的租赁承受能力，转而追求企业形象、办公档次以及写字楼品质,武汉甲级写字楼客户分析,甲级写字楼租户来源分析,搬迁需求租户由甲级迁至甲级写字楼，占总需求的20%,产生此类型需求的客户数量较多，但总体承租面积有限客户本身有较强的租金承受能力，由于原所在写字楼硬件设施老化以及配套有重大缺陷，故迁往楼龄更新、综合品质更高的写字楼改善办公环境，此现象在同一片区内的写字楼之间尤为明显由于目前甲级写字楼供应匮乏，各写字楼入住率高，导致很多寻求扩租的租户需求无法满足，也产生部分搬迁需求

16、，且需求面积大,武汉甲级写字楼客户分析,甲级写字楼租户来源分析,扩租需求租户在原甲级写字楼增加租赁面积，占总需求的50%,此类型需求所占比重最大客户企业在汉实力的增强、规模不断的扩大以及业务量的增加，对办公空间的要求也加大大面积的扩租需求难以实现，常导致租户不得已搬迁寻找合适租赁面积,武汉甲级写字楼客户分析,甲级写字楼租户来源分析,新增需求租户在汉新设立办公机构，占总需求的10%,此类型需求所占比较小以武汉为轴心开展城市圈或华中区业务的跨国或大型国内外的知名企业，租金承受能力强，首选最成熟的商务圈 开始对专业写字楼产生需求的中小型企业，便捷的交通和经济的办公成本是其关注重点,根据各类型租户的规

17、模及其特征，整体的主流需求应是搬迁（尤其是乙级搬往甲级）以及扩租所产生的需求,武汉甲级写字楼客户分析,租户选址意向,1,2,行业、商务聚集效应,市场目标距离,在企业上下游需求引力作用下形成商务聚集现象，完整的办公生态及产业链有利于链条中企业的发展，可大幅减少对外交流成本，提高商务机会，实现资源共享，发挥规模效益,位于销售推广市场短距离范围内，或通过成熟配套缩短交通时间，达到自身出行与客户来访的便利化，有助于市场开拓或商务机会成本的降低；同时临近周边政府职能部门，可降低营运成本，提高工作效率,本案应围绕租户思维进行分析，着重考虑周边企业聚集性质，以及租户根据其意向选址时产生的搬迁及扩租型需求,租

18、户特征分析,在本案重点关注区域徐东、中北路及青山片区内，现共有8栋写字楼目前区域内共有近400家租户,徐东片区,中北片区,本案,青山片区,区域写字楼客户分析,徐东片区写字楼客户行业和地域分布特征,区域写字楼客户分析,徐东片区写字楼共有近200家租户：科研综合技术服务业、建筑业、加工制造业和金融保险业依次占据最大办公空间，约占整个租户的六成。本地企业占据近六成的份额，跨国性企业比例很小，其余为全国性企业。,中北路片区写字楼客户行业和地域分布特征,区域写字楼客户分析,中北路片区写字楼共有近200家租户：科研综合技术服务业、房地产业、社会服务业、加工制造业和电力业依次占据最大办公空间，约占整个租户的

19、七成。全国性企业与本地企业规模相近，跨国性企业比例很小。,区域写字楼客户分析,四大类型重点关注租户,钢铁、电力、石化产业上下游企业,设计、建筑机构,咨询服务类机构,金融保险类机构,租户行业性质有集中性特点租户公司性质均以内资为主,租户特征分析,钢铁、电力、石化产业上下游企业,该类型租户共有41个，租赁面积达到11,000m2该区域内拥有武钢、省电力、武石化以及未来规划的武汉化工新城等产业核心企业，围绕这些企业而聚拢了包括原材料供应、加工生产、市场销售及商贸物流等上下游企业，形成了产业链生态商务区域 有部分行业龙头企业、行业协会以及获得发展壮大的规模企业，租金及面积承受力具有一定承受力,区域写字

20、楼客户分析,租户特征分析,设计、建筑机构,该类型租户共有59个，租赁面积达到27,000m2，需求强劲该区域内拥有铁四院等大型设计和施工单位，经过多年历史积淀，吸引了大量大型设计、监理及建筑类企业入住，已形成行业氛围区域内是传统大型家装建材卖场聚集区，吸引大批装饰设计等类型公司在区域内办公该类型租户数量庞大，大型国资集团公司以及行业龙头型企业承受能力强，而其他中小型公司也具有较高的面积承受能力,区域写字楼客户分析,租户特征分析,咨询服务类机构,该类型租户共有30个，租赁面积达到8400m2围绕金融保险企业聚集了相当数量会计师行、律师行等咨询服务类公司，同时行业协会、政府职能部门的存在也有直接关

21、系为设计、建筑类企业服务的造价咨询、评估类公司也有一定聚集度目前会计师行、律师行等机构主要聚集在中北路沿线，而徐东片区拥有较多的造价咨询和评估类机构,区域写字楼客户分析,租户特征分析,金融保险类机构,该类型租户共有17个，租赁面积达到7300m2武昌区总部经济发展，中北路沿线金融保险类企业较为聚集，并向徐东片区延伸；加之省人民银行、省银监局、省保监局等政府监管部门位于区内，行业发展有历史积淀。该类型租户租金承受力强，面积需求大。但该类型客户的入住一定程度上需要政府的牵头辅助,区域写字楼客户分析,目标客户分析,项目所在片区目前有一定商务氛围，但不够浓郁，有一定行业聚集度，但聚集效应较低；本项目需

22、根据现状，准确对目标客户进行定位，并对市场空间进行挖掘,市场机会,利用资源,创造资源,区域写字楼客户分析,利用资源,在现有的行业资源和发展基础上进行机会开拓，抓住片区内主要的行业机会点，充分挖掘客户资源,钢铁、电力、石化产业上下游企业,设计、建筑机构,咨询服务类机构,金融保险类机构,龙头型企业、实力企业,成长型企业，注重性价比,甲级写字楼,甲B写字楼,区域写字楼客户分析,总部型企业对外部具有自发需求引力，能够聚拢关联企业在周围发展，形成聚集效应外资-对城市缺乏了解，首选外资扎堆的汉口成熟商务圈内资-本土性强，市场理解较深，选址更灵活，不受现状商务圈格局和关联行业聚集程度的约束，自身具有独立性，

23、能够自成一系,创造资源,引入国内、省内大型企业区域总部,国内、省内的大型资源垄断型和资本优势型企业，如金融、能源、交通、电力等垄断企业，以及投资、开发公司等实力雄厚的国资背景企业各行业的龙头企业，发展领先的民营知名企业政府监管部门、行业协会等行政资源,引入总部型企业需要来自政府层面的支持,区域写字楼客户分析,创造资源,武汉总部经济的发展武汉已培育和发展总部经济多年，通过总部经济的“乘数效应”扩大区域经济总量，刺激劳动就业，增加税收贡献，提升第三产业结构水平和区域经济竞争力。武汉定位为吸引部分跨国公司和国内大企业集团和行业领先的省内外民营企业来汉设立华中地区总部、区域总部、分支机构，以及研发和营

24、销中心；目前在汉有投资的全国 500 强企业不足百家，而设立区域总部的又不足一半，相比其他同等城市有一定差距，市场仍大有可为。给予总部经济全方位激励政策1、市政府给予支持，实施总部企业奖励和补贴措施，加大对总部经济资金扶持力度，拓宽总部企业融资渠道，完善总部经济政务服务体系等系列措施 2、武昌区将对新设立或迁入的公司总部提供资金补贴，对在公司总部区范围内开发建设面积达10000平方米以上商务写字楼的房地产企业提供财政奖励，对在公司总部区认定的重点科技楼宇内购买办公用房的企业提供资金补贴。,政府对总部经济的支持不遗余力,区域写字楼客户分析,总部型企业对优质办公空间的需求强烈,为促进总部经济的发展

25、，区政府专门成立武昌区人民政府总部区办公室，加快总部区建设总部区负责人介绍，目前有十多家金融保险类企业和国内大型企业在武昌区选址，但优质物业匮乏目前政府牵头成立的省联发投、鄂西生态文化旅游圈投资公司、省投资公司、省高新技术产业投资公司等资金雄厚企业未来将面临办公区域的确定和选择,省投资公司购买洪广宝座两层物业省保监局一次性购买新长江广场三层物业省烟草公司通过入股形式购买民生银行三层物业中石油销售公司通过政府代建形式购买约1.5万方物业中石化销售公司通过政府代建形式购买约1.5万方物业,创造资源,区域写字楼客户分析,写字楼物业市场研究,武汉及区域写字楼物业研究武汉及区域写字楼客户分析写字楼定位建

26、议,写字楼定位写字楼客户定位,写字楼客户定位,钢铁、电力、石化产业上下游企业,设计、建筑机构,咨询服务类机构,金融保险类机构,甲级写字楼,甲B写字楼,龙头型企业,大型实力企业,总部型企业,中小投资者,本地成长性企业,外地实力型企业注重性价比,距离,价格,新世界中心,福星商会大厦,瑞安天地,写字楼档次建议,甲B写字楼,甲级写字楼,写字楼定位写字楼档次定位,浦发银行大厦,写字楼定位写字楼产品定位,写字楼产品类型及基本指标,1、确保甲级写字楼品质，满足实力客户需求2、开发性价比突出的甲B写字楼，既满足使用者要求，又降低市场风险,2,甲级写字楼卫生间：设置公共卫生间，建议采用TOTO、美标等进口品牌洁

27、具，突出档次甲B写字楼卫生间：设置公共卫生间，建议采用国内生产的品牌洁具，降低造价，突出使用功能,甲级写字楼大堂：层高912米为宜，体现写字楼档次甲B写字楼大堂：层高69米为宜，突出性价比,甲级写字楼电梯：建议采用进口品牌电梯，例如芬兰通力、德国蒂森克虏伯等甲B写字楼电梯：建议采用本地口碑较好的OTIS和三菱等在国内组装的进口品牌电梯，降低成本，保证使用，体现超高性价比电梯等候厅：首层净高5米以上，重视光线和灯光,3,1,写字楼定位写字楼配套建议,甲级写字楼物业管理：建议采用国际知名物业管理公司，提升物业档次和附加值，为项目树立高档形象甲B写字楼物业管理：业主组建管理团队自行管理,甲级写字楼空

28、调：采用中央空调，需要从前期成本和后期维护两个方面考虑；为了保证使用，建议采用如特灵、约克和开利等进口品牌，其中特灵价格相对较低，可以作为备选方案甲B写字楼空调：不安装中央空调,景观：建议采用高大常绿不落叶植物，辅以少量休息场所，整体风格要求大气硬朗，展现城市综合体高档商务氛围,6,5,4,写字楼定位写字楼配套建议,多功能会议室,食堂,银行,邮政票务快递,为企业办公人员创造良好配套环境，提供召开会议、商务会谈场所以及各种便利服务。,小型健身中心,印务,写字楼裙楼商业功能配套,写字楼定位写字楼配套建议,功能分布,地上建筑面积功能分布,地下建筑面积功能分布,单位：万平方米,单位：万平方米,戴德梁行

29、认为：K3甲级写字楼物业出租，稳定期物业租金在60元/月平方米.左右，入市租金在55元/月平方米.左右。,写字楼定位 甲级写字楼租金建议,戴德梁行认为：K3甲B级写字楼出售，我们建议项目销售价格在8500元/平方米左右，项目入市售价 8000元/平方米左右。,写字楼定位甲B写字楼售价建议,酒店物业市场研究,武汉五星级酒店物业市场研究区域高档酒店物业市场研究本项目五星级酒店发展建议,五星级酒店主要围绕核心商务圈分布；江南、江北分布不均，武昌地区供应较少；五星级酒店平均房价水平基本在500元/间/晚左右，处于全国较低水平；入住率水平表现较好，除受金融危机影响的2008年外，平均入住率能超过70%，

30、处于全国较高水平。,1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,4,5,房价（元/间）,入住率（百分比）,本案,武汉五星级酒店物业市场研究,武汉五星级酒店分布,武汉挂牌五星级酒店房价及入住率,武汉五星级酒店物业市场研究,武汉挂牌五星级酒店基本情况,武汉五星级酒店物业市场研究,武汉非挂牌五星级酒店基本情况,挂牌五星级酒店以及五星标准酒店由于烂尾楼改造项目较多，硬件设施落后，不能符合国际标准；真正具备国际水准的五星酒店缺乏，唯一能达到真正意义五星级水平的香格里拉酒店已开始老化；由于房价水平较低而开发成本、管理成本及财务成本偏高，武汉市营业中的五星级酒店财务状况均不甚良好，大部分处于亏损状况。,整体市场

31、状况分析：,1、强劲的市场需求客观存在：位居全国前列的五星级酒店入住率有力验证了武汉市对五星级酒店的需求旺盛，需求强劲的主要原因在于：（1）中部最重要的城市地位，带来丰富的商务及政务活动；（2）交通枢纽的战略位置，带来众多的展会及商品交易活动；（3）众多国内外大型公司区域总部的设立，云集众多高端商务人群。,2、房价提升遭遇瓶颈：武汉五星级酒店平均房价水平长期徘徊在500元左右，与其他同类型城市尚有一定差距，其原因主要有：（1）受制于经济发展水平；（2）酒店间的价格竞争；（3）包括硬件设施及软件服务在内酒店水准的落后；（4）国际知名酒店的缺乏。,市场需求与现实供应间的矛盾，充分说明了武汉高端五星

32、级酒店存在发展空间,武汉五星级酒店物业市场研究,酒店物业市场研究,武汉五星级酒店物业市场研究区域高档酒店物业市场研究本项目五星级酒店发展建议,备注：目前酒店市场波动较大，协议价下滑100-200元/天。,区域高档酒店市场分析,目前徐东区域高档酒店经营情况不理想，主要原因有：1、区域商务氛围有限，区域内的高端商务人群缺乏；2、区域周边的大型企业及政府部门均有自营的酒店，分流了市场空间；3、区域内高星级酒店水准有限，缺乏对徐东区域以外高端人群的吸引力,区域高星级酒店基本情况,短期内，徐东区域商务氛围有限的状况难以彻底改变，因此在此区域内发展酒店类物业需要将影响力扩展至武汉市范围内，方能获得良好效果,