博思堂西安龙湖弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告.ppt

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1、http:/中管网房地产频道,龙湖弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告,Birthidea 龙湖项目组2009.6.25,PART 1 近期市场环境,高价位项目销售比例增加，25周均价突破5000元/,5月西安住宅销量突破90万平米 再次刷新单月销量记录,五月西安商品房销售面积同比102.9%“回暖”或成定论,2009年1季度全市普通住宅销售面积排行前10名的项目为：,商品房成交98.88万平米 同比增102.9%西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2009年5月西安商品房销售面积为98.88万平米，环比增长6.54%，同比上年增长102.9%，从普通住宅市场销售来看，交易面积突破90万平方

2、米，环比4月增长8.43%，同比上年大幅上扬103.35%，创09年以来各月新高，其中城南、城东、城北销量名列市场销售前三名。连续四个月量价齐升“回暖”或成定论从今年1至4月，西安GDP增长显现出逐步提升的趋势。我市一季度GDP增速达到10.5%，4月经济继续向好，比一季度速度又有大幅增长。前4月，我市固定资产投资实现454亿，同比增长34%，地方财政收入达60亿，同比增长17%，总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力。西安房

3、地产信息网研究中心对2009年前五个月西安普通住宅类物业销量监测数据显示：09年1月西安商品房销售面积较上年12月回落47.85%，自2月销售量同比增长均保持在60%以上，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头。而从住宅市场价格表现来看，2009年前五个月价格较上年同比均保持了5%以内的小幅增长，同时开发市场优惠活动也开始渐渐回落，但并未对楼市销售量的高走产生明显影响。,5月西安住宅销量突破90万平米 再次刷新单月销量记录,城东区,本周城东区商品房累积销售357套，较上周89套，普通住宅成交均价为4247元/平米，较上周2.94%。从城东近5周普通住宅行情走势图可以看出，城东区销量前四周基本保持

4、稳定增长态势，本周销量较上周有较大幅度上升；均价方面，普通住宅均价也延续上周继续高走，本周销售成交均价达到4247元/平米，由于区域精装大盘销售情况较好，本周价格情况较好。目前常乐东路沿线浐灞生态区成了城东居住的亮点，随着浐灞区居住氛围的不断成熟，相信越来越多的购房者将会关注城东，城东可能将成为继城南之后购房者关注的第二新片区。城东区是比较成熟居住圈，周边配套与交通比较完善，随着市场行情看好，普通住宅成交均价低于全市平均水平，城东区还是比较受购房者欢迎。,城东区新兴区域城市居住新核心的魅力仍不可忽视，诸如中新浐灞半岛连续数月的销量居首，加上此次城东上榜个案数量的增加，以及城东区普通住宅销量的跃

5、居榜首都无疑证明了城东区域在全市地产市场发展过程中所扮演的角色越来越重。但在其他物业方面如写字楼以及商服用房类物业的发展迟缓让城东区在提升区域整体水平的进程中略显过慢。,PART 2 区域市场竞争项目一览,浐河板块（一级竞争对手）,浐灞板块（二级竞争对手）,老城区版块（三级竞争对手）,按照龙湖弗莱明戈项目所处区域进行分解,恒大绿洲沁水新城2期广厦水岸东方恒大名都暖山康城檀香园,中新浐灞半岛盛恒御锦城,荣德棕榈湾2期福邸铭门华鑫学府城鑫龙天然居2期鑫龙橄榄国际东方罗马花园兰蒂斯城盛世学府大道长春藤公园新东尚,截止09.6.23,竞争项目近期销售统计,浐河板块（一级竞争对手）沁水新城2期、恒大绿洲

6、、广厦水岸东方、恒大名都、暖山康城从项目基本信息、在售楼栋、项目优势、部分产品特点、产品户型评点等五个方面分析。浐灞板块（二级竞争对手）老城区版块（三级竞争对手）,水岸东方-1200亩水岸国际居住区,小成本 大配套-享受1200亩水岸东方的幼儿园、中小学、商业街、会所、滨河公园等大社区生活配套快交通 慢节奏-已开通21条城市公交线路，轻松到达地铁、三环、西高新、钟楼、北大街拥享浐灞生态风景区-独享2.6公里水岸线、400余亩滨河公园及千亩水面。,目前推售二期“大城小家 美寓”小户型组团，2010年交房，多为80-90平米经济型两房，推荐面积有85.86平米左右2房2厅1卫和84.32平米左右2

7、房2厅2卫的经济型两房，三房：舒适型，双阳台设计，严谨分区，布局合理。三期升级这作东岸新近推出，位置比一期二期要好，价格上也较前两期高，目前属于排号阶段，工程进度较快，一期7栋有2栋已接近封顶。,项目优势,现阶段推售房源评点,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19规 格：A 18半版推广主题：升级 3期东岸,沁水新城2期-成熟世界级滨水生活,依河而建的纯水景住宅区400亩水景生态大盘，紧邻城区最大的河流浐河，满足人们崇尚自然、追求自我、返朴归真的需求，拥有占地18.4亩河心小岛，成为小区的后花园。内部景观规划利用浐河得天独厚的自然景观，将天然河景、建筑美学和人居环境巧妙结合，水景

8、公园，万亩水草，千万巨资引活水入园，汇聚20000水域。小区绿化率高达70%，在西安极为少见。在园林规划和建筑品质上也出手不凡。内部高档设施吉的堡幼儿园、四星级酒店、室内恒温泳池。立体交通网络未来该区域形成一路（长乐路）、两环二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，将极大的方便该区域居民出行。,二期推售90-230平米户型，户型从两房到四房，种类齐全。90平米左右经济两房（平层、跃层）、100-140平米舒适三房，160平米左右四房、180-220平米复式目前三期主要推售90164平米景观房源，享有1.8米宽景阳台，100米超宽楼间距，270度落地转角飘窗，目前一批次选房已结束；,现阶段

9、推售房源评点,项目优势,恒大绿洲-70万平方米欧陆新古典建筑,周边环境优越项目位于浐河西岸，拥有1000米一线水岸景观，东与拥有万亩果 林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，半坡遗址，占据灞新区门户。项目周边市政绿地面积超过20万平方米，流水水面超过10万平方米，原生态自然环境优越。立体交通网络本案距市中心钟楼的直线距离仅8公里,且有规划中的地铁线经过，交通便利快捷。内部完整配套小区配有大型商业、运动中心，布局上综合考虑了整体性、系统性和可持续性，形成集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体的“西北第一水城”。,面积区间：80-90平经济型两室、120-160平舒适型三室及四室、164-31

10、0平跃层。户型较好，基本为全明设计，带生活阳台。三房种类多，格局方正，以多功能分区。设计较为普通、实用。目前90160平米，160310平米跃层在售，均价5300元/m2150167 m2大户型58005900元/m2、其余户型48004950元/m2,项目优势,现阶段推售房源评点,媒 体：华商报刊登日期：09.6.4、6.5规 格：A3整版推广主题：7日隆重开盘,媒 体：华商报刊登日期：096.4、.6.11、6.18规 格：A6半版推广主题：珍藏林湖空中花园美墅限量加推,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.11规 格：A5整版推广主题：21日将盛大开盘,媒 体：华商报刊登日期：

11、09.6.18、6.19规 格：A5整版推广主题：21日将盛大开盘,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19规 格：A 6半版推广主题：特别推出临湖华宅20套一口价,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19规 格：A 3整版推广主题：21日成本价隆重开盘,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19、6.26规 格：A 6、A7半版 推广主题：特别推出临湖华宅20套一口价,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19、6.26规 格：A 5整版推广主题：28日成本价隆重开盘,恒大名都40000平米法国皇家园林,区域前景好该地块位于东立南路与酒十路十字的西北侧，该地块地处西安城区的东北角，距东二环

12、仅1200米，是连接西安东二环、北二环与浐灞生态区的中心地带。紧邻生态区周边丰富的水资源和绿色资源。欧式宫廷风格7000平米五星级会所、4000平米的法式园林，2700平米的观景湖泊。,70-160平米一室-跃层户型较好。面积约80-90平米紧凑型两房，面积1100-130平米舒适三房基本为全明设计，都设置生活阳台。种类多，设计较为普通、实用。,项目优势,现阶段推售房源评点,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.11规 格：A 7半版推广主题：引爆夏日优惠 特别推出20套一口价,媒 体：华商报刊登日期：09.6.12规 格：整版推广主题：14日将成本价开盘,媒 体：华商报刊登日期：0

13、9.6.12规 格：整版推广主题：14日成本价隆重开盘,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.5、6.19规 格：A 8半版推广主题：限量加推30套豪装阔景大宅,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19规 格：A 5整版推广主题：28日成本价隆重开盘,媒 体：华商报刊登日期：09.6.18规 格：A 7半版推广主题：引爆夏日优惠 特别推出20套一口价,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.25规 格：A 6半版推广主题：引爆夏日优惠 特别推出20套一口价,媒 体：华商报刊登日期：09.6.26规 格：A 3整版推广主题：28日成本价隆重开盘,媒 体：华商报刊登日期：09.6.

14、26规 格：A 7半版推广主题：全新推出30套 临湖盛装华宅,暖山康城-大湖之城，30万平米国际生活城,销售房源户型：97至149平米，大两房、大三房为主，针对中高端客户群体和家庭成员多的购房群体。面积97-103平米舒适两房，面积约143平米舒适三房,五大国际极品质标准-超大楼间距、绿化率高达47%、低密度、原生态、滨水景观-景观 高低错落、曲径通幽、四季常青、层次分明的主题艺术景观会所-功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场等,项目优势,现阶段推售房源评点,五大国际极品质标准-超大楼间距、绿化率高达47%、低密度、原生态、滨水景观-景观

15、 高低错落、曲径通幽、四季常青、层次分明的主题艺术景观会所-功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场等,销售房源户型：97至149平米，大两房、大三房为主，针对中高端客户群体和家庭成员多的购房群体。面积97-103平米舒适两房，面积约143平米舒适三房,五大国际极品质标准-超大楼间距、绿化率高达47%、低密度、原生态、滨水景观-景观 高低错落、曲径通幽、四季常青、层次分明的主题艺术景观会所-功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场等,浐河板块（一级竞争对手）浐灞板块（二级竞争对手）中新浐灞半

16、岛、御锦城从项目基本信息、在售楼栋、项目优势、部分产品特点、产品户型评点等五个方面分析。老城区版块（三级竞争对手）,中新浐灞半岛-3854亩亲水生态大盘,浐灞生态核心区项目西临浐河，东接灞河，城市最美两河东西环绕2万亩国家级湿地公园广运潭毗邻而居立体交通网络中新.浐灞半岛距市中心仅9公里，北二环延伸线和三环穿越而过，绕城高速、西潼高速、西禹高速三条高速公路环伺左右国际化进程的新地标被誉为“内陆博鳌”的欧亚经济论坛永久会址（欧亚论坛国际会议中心）坐落与凯宾斯基酒店下属的超豪华饭店“西安中新凯宾斯基饭店”,现阶段推售房源评点,近期主要销售二期A10组团剩余复式房源，24万/套；二期、三期房源除复式

17、外，其他2房和3房仅余少量一层位置一般户型，做特价推售；四期已开始选房，106164平米三房房源将是其主推户型，但交房时间太晚，会影响部分受众的购买。,项目优势,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.5.14规 格：整版推广主题：浐灞人气再攀新高,媒 体：华商报刊登日期：09.5.22规 格：整版推广主题：独灞河山最后的珍藏机会！,媒 体：华商报刊登日期：09.5.29、6.4规 格：A11整版推广主题：双水岸空中“叠墅”6月耀献西安,媒 体：华商报刊登日期：09.6.11规 格：半版推广主题：浐灞半岛水岸“叠墅”本周热卖回馈24万/套,盛恒御锦城-10万人的理想生活彼岸,大盘配套完善2

18、000亩、300万平米，6所学校，一所医院，25万平米特色商街地理优越-五大公园、两大湿地、浐河交通便捷-长乐东路、西临高速、毗邻地铁1号线、东三环以内三大商圈-纺织、轻工、康复路商圈,项目优势,一期户型面积从85-160平方米，2房至4房为主，针对年轻及家庭人员较少的购房群体部分两房面积约85平米经济型两房，三房面积约123平舒适型三房部分三房带入户花园、主卧带步入式衣帽间,现阶段推售房源评点,媒 体：华商报刊登日期：09.5.14规 格：报尾通栏推广主题：1期认筹，限量20套特惠 3497元/m2,媒 体：华商报刊登日期：09.6.5规 格：报尾通栏推广主题：荣耀加冕 5号楼提前封顶 35

19、94元/m2,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19规 格：报尾通栏推广主题：2成首付90m2宽景两房 3594元/m2,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.26规 格：报尾通栏推广主题：长乐路河畔89m2宽景两房 3594元/m2,檀香园-海航地产，置业头等舱,地理优越-浐河东岸，地处西安浐灞生态园区核心位置，毗邻河公园 交通便捷-毗邻地铁1号线、东三环、长乐路、咸宁东路景观社区-新中式的简约风格和现代园林景观,项目优势,一期户型面积从83-165平方米，2房至4房为主，3700元/m2的均价，即定即选房，还有97折的优惠，最高优惠达3万元，与周边项目相比价格上有一定竞争优势，可

20、以俘获一部分购房群体,现阶段推售房源评点,近期报广表现,媒 体：华商报刊登日期：09.6.11规 格：B3半版推广主题：爱者事亲 德望之宅,媒 体：华商报刊登日期：09.6.19规 格：B3半版推广主题：檀香园“父亲节”真情大奉送,综上所述，项目所处的区域在城东已算是成熟区域；此区域项目在小高层、高层的产品上竞争激烈。中新浐灞半岛更是连续数月销售排名全市第一，市场表现相当生猛；若仅根据产品而言，龙湖弗莱明戈花园洋房产品在区域内独树一帜，除檀香园项目规划有花园洋房产品外，相对于其他项目可以说没有直接竞争对手。但对于香醍漫步2期来说，中新浐灞半岛、御景城、恒大绿洲、恒大名都、暖山康城等将会是最有威胁的竞争对手；在广告投放方面，恒大地产的投放量最大的，每周四、周五均保持2个整版、2个半版的力度，通过对不同组团重新命名进行组团开盘，来吸引市场的关注，但市场已对此种做法表现出一定抗性，除怛大名都外，恒大绿洲销售一般，目前恒大s西安公司销售已列恒大全国公司最后一名；而御景城目前广告策略是投放华商报报尾广告，主要以产品、价格和促销信息为主。浐灞半岛则是在大力推售其剩余复式房源，冠以“叠墅”之名，按套销售。,小 结,