安徽马鞍山非常完善的前期市场报告52p.ppt

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1、马鞍山市采石河南侧,项目前期市场提报,报告目录,历史文化悠久,建市55年，市容市貌整洁优美。,全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化模范城市国家环境保护模范城市、长三角城市经济协调会成员城市 中国人居环境范例奖、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖,马鞍山历史人文状况,地方特产：绿松石、丝画、采石茶干、黄池酱菜、大H型钢等,安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇，经济发展水平省内名列前茅。,马鞍山市位于长江下游南岸、安徽东部，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。以钢铁、专用汽车、高档纸板、新工艺炭黑、电子材料、生物医药、纺

2、织服装、绿色食品等为主导。近年来，对外开放步伐不断加快，已有法国圣戈班集团、英国BOC、日本丸红株式会社、台湾中橡集团、青岛啤酒集团、香港中华煤气、北京首创、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蒙牛、雨润等国内外知名大企业落户马鞍山。,城市区位,上海,南京,马市,芜湖,马鞍山钢铁股份全国排名第五，中国上市公司前50强。星马股份专用汽车的市场占有率居全国第一。山鹰造纸股份包装纸产全国同行业名列前茅.,北与南京市江宁区毗连，临江近海，最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。马鞍山港是长江十大港口之一、国家一类口岸，对外全

3、面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶,距芜湖30公里、南京40公里距上海300公里、杭州270公里,高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京禄口机场不到40分钟车程，交通便捷，区域位置优越。,交通环境,宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化,马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响：促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎。加速高铁站周边的城市化进程。马鞍山抵达南京仅需15分钟（停靠：马鞍山东、当涂东）,交通环境,宁安城际铁路东起南京，经马鞍山、芜湖、铜陵、池州，跨长江铁路大桥后抵达安庆。全长257公里，设计速度为每小时

4、350公里，总投资约257亿元预计2012年建成通车。建成后，城际列车每天大约开出60对左右，实现“公交化”的高速快捷出行，对加快皖江城市带承接产业转移具有重要意义。,宁铜铁路贯穿全境，与京沪、京九、皖赣、宣杭等铁路相连。京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30公里；正在建设的宁安城际贯穿马鞍山。正在兴建的马鞍山长江大桥与沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。,其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、马鞍山市辖3个市辖区、1个县。雨山区面积 130平方千米，人口24万。花山区面积 123平方千米，人口25万。金家庄区面积 48平方千米，人口12万当涂县面积 1385平方千米，人口68万,

5、马鞍山全市占地1686平方公里，人口129万人。地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足。,行政划分,马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长率呈现逐年下降趋势，外来人口比重较小，仅20万人。,马鞍山市最南端，连续位居安徽经济十强县前列，农民人均收入列安徽之首。免征农业税第一县，科技工作先进县，安徽首座卫生县城、全国村民自治模范县、安徽省首届投资环境十佳县、浙商最具投资潜力城市，连续多次评为全国双拥模范县。,当涂县况,当涂县面积 1385平方千米，人口68万。2200多年置县史，秦代设为丹阳县隋开皇9年（公元589年）定名当涂，当涂属典型的江南鱼米之乡,当涂经过改革开放三十年的积累发展，现已基本形成

6、冶金压延、机械制造、医药化工、食品加工和纺织服装等五大特色鲜明的产业集群。省级当涂经济开发区和博望等5个重点乡镇工业集中区吸引了中国大唐电力、南京雨润集团、山西桂龙药业。,规划定位,马鞍山北部已经与江宁接壤，西侧为马钢工业区，南侧当涂作为马鞍山的副城，因此城市向东、南方向发展,城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市“东扩、南进、北接、西延”。,空间功能,诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。“6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略，促进城市化建设进程。,“1255”城市发展战略：1个主城区建成100平方公里以上的主城区；2个副

7、城区姑苏副城区和丹博副城区；5个中心镇向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇和年陡乡；5个产业功能区经济技术开发区、南部承接产业转移新区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘休闲度假区。,“6653”现代产业体系：,布局规划明确中心城区空间布局结构和规模强化、优化城镇体系空间布局规划；“主城区主要向南发展，适当向东发展；深化完善城乡综合交通和铁路交通设施规划；树立“全域马鞍山”理念，打破现有县区行政区划界线，统筹城乡规划和建设。,秀山新区,马鞍山城区,当涂县,马鞍山城市规划：,规划以加快融入长三角为目标，以向东发展为契机，实现跨越式发展，充分发挥安徽“东大门”的区位优势和产业基础，力争把马鞍山市

8、建设成为全省无缝对接长三角的第一区，经济持续发展的先导区，与长三角发展的先进制造业基地，适宜创业和居住的生态城市，成为长江三角经济圈的重要一员和安徽省经济发展的大城市之一。,近期：2006-2012年,中期：2013-2020年,远景：2050年左右,规划期限,城市发展总目标,城市规模,2012年城市建设用地为95.4平方千米，人均106平方米2020年城市建设用地为124.6平方千米，人均103.8平方米区绿化覆盖率达42.6%，市区人均公园绿地面积达13.43平方米,东扩南进，向东、向南发展；,城市发展方向,马鞍山市社会经济发展水平,20110年全社会固定资产投资为740.34亿元，比上年

9、增长36.2%（见图2），其中房地产开发投资85.05亿元，比上年增长35.5%。,2010年，全市实现生产总值811.01亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%其中，第一产业增加值28.46亿元，增长3.8%；第二产业增加值563.55亿元，增长17.2%；第三产业增加值 219亿元，增长10.9%。,2010年全市生产总值呈现突破性增长，首次突破800亿元大关。GDP&固定资产投资额居/全省第四，皖江最具竞争力城市之一。,经济发展,社会消费品零售总额变化,全年实现社会消费品零售总额为147.8亿元，比上年增长19.2%。全年城市和农村市场零售额分别比上年分别增长19.2%和 19.6%

10、。分行业看，批发零售业实现零售额129.1亿元，比上年增长19.6%；全年城市居民人均消费性支出14184元，比上年增长11.3%。其中，交通和通信消费支出增长34.6%，教育文化娱乐服务类消费支出增长12.8%，衣着消费支出增长22.8%。,社会消费品零售总额持续增长，居民消费结构发生可喜变化。文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃。,全市农民人均纯收入为9332元，居全省首位，比上年增长17.4%2005年以来农民人均收入水平年均增幅保持在9.8%以上，增长水平位列前列。,城乡居民收入水平持续提高。全市城市居民人均可支配收入23159元，居全省首位，比上年增长13.6%2005年以

11、来居民收入呈逐年上涨趋势发展,城镇居民与农民人均可支配收入位居全省首位,东扩南进的城市发展趋势将使南部城区获得同样强的发展支持。,城市发展分析,人口规模较小，市容市貌整洁良好。经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。第三产业消费活跃,宁安城际、长江大桥2012年的相继建成，为马鞍山市的城市建设再添活力。,本案在哪？,区域交通现状：南北交通道路发达，入市区/当涂，交通便捷。目前东西向交通不便，未来两年将逐步完工。1条公交线路，穿梭于市区-本案-当涂之间。,当涂县主核心,马鞍山市区,本案,开发区,位于马鞍山经济开发区，距市区和当涂县约5公里。,bus,马鞍山经济开发区，国家级经济开发区，位于“主城”与“

12、副城”之间，南进发展核心区域。,位于城市南部，规划面积30平方公里1995年10月省政府设为省级开发区、2010年3月升级为国家级经济开发区拥有四个国内最大的专业生产基地和二个国家级研究中心。1、全国最大的专用汽车生产基地安徽星马汽车股份公司；2、亚洲最大的冰激凌生产基地蒙牛乳业（马鞍山）公司；3、全国最大的肉制品加工基地马鞍山雨润食品有限公司；4、国家863新材料基地至2010年年底，完成招商500多家企业，完成工业产值225亿元。“十二五”将实现地区工业产值突破300亿元。,开发区名片,S1地块不平整、内有待拆迁民居，后续工作量大S2地块较平整、沿主干道分布高压线。,项目现状说明,湖东路,

13、节庆广场沿采石河景观带,红旗路,湖西路,马鞍山大桥在建,本案,超山路在修,紧邻湖东路主干道，北侧150米的采石河景观带环境优美，距经济开发区北区约500米。项目周边未出现明显污染源。,经济开发区北片区基本成型,项目周边状况,宁安城际铁路、马鞍山长江大桥的积极新建打造“一小时经济生活圈”，改变城市格局。,马鞍山长江大桥于2009年正式动工，预计 2013年通车。起当涂县、止于和县姥桥，总长36公里，投资70亿元；宁安城际铁路，全长257公里，起南京南站、止于安庆站，预计2012年底通车。本案距宁高轻轨站点：5-7公里左右。,施工现状图,效果图,处于城市南进扩充板块，启动时间较短。区域内配套设施缺

14、乏。,项目区域现状,节庆广场,开发区北区发展较快基本成型,南部片区刚起步,周边社区入住状况,深业华府未开盘,开发区区域房地产市场逐渐起步。马鞍山第四大供应板块即将崛起。,本案周边2公里内：可售项目3个约252万方的量体待开发保守估计超过：10000套区域后续竞争加剧。,项目占地：46万方 建筑面积：90万方（容积1.9)由马钢集团康泰置地发展公司投资所建。小区总规：5126户(分A、B区开发)配套有农贸市场、幼儿园、小学等公共服务设施。A区独栋、双拼、联排等.东西两侧沿湖东路、湖西路布置1528层高层整平面大户型住宅。B区的高层建筑由1528层高层、11层小高层、56层多层洋房等建筑组成，户型

15、以80平方米至140平方米为主。项目进度：2010年11月开工（分四期建设）别墅基本封顶、售楼处 2011年8月公开,金海岸名邸,B,A,项目通达性较好，随着周边其他道路的建成，便捷性逐渐增强。目前区域内资源性条件不足，处于城郊结合部,尚属起步阶段，商业、教育、生活配套设施缺乏。(配套类2-3年难改变),城市南进与当涂北部的结合，促使开发区核心概念更加突出。项目关注度被提升。规划先行的建设纲要,促使土地拍卖及楼盘分布逐渐转移,第四大房地产板块日渐成熟。开发区的企、事业为区域导入了大量的高新技术人才，为未来项目客户提供了支撑。,地块现状与展望,房产市场板块说明:,本案隶属开发区板块暂无项目可参考

16、,分为五大板块：城区板块呈现:三足鼎立,花山区和雨山区价格最高金家庄次之。本案隶属城市南拓刚起步的开发区板块。当涂县房产价格在各板块排名靠后。,雨山区板块：房地产市场发展较早、区域配套成熟。,金家庄区,雨山区,花山区,代表楼盘：西湖公元皇府，高层均价7500元/，主力面积以120-140三房为主，其高品质，受到热捧！天泽水岸，多层、小高层、高层、商业为主，均价6400元/，主力面积119-130，销售一般！,1、雨山区作为马鞍山市未来的中心城区，地段、规划上的优势，区域内新盘云集；在售楼盘：天泽水岸，西湖公元皇府等二十几个楼盘；2、该区春晖家园、西湖公元皇府的支撑，区域价格突破7000元/大关

17、；春晖家园多层房源的稀缺性，西湖公元皇府其高品质，近万平米的中央大庭院设计，促其销售一路火爆。,雨山区西湖公元皇府,项目概况:占地：2.5万 总建：7.2万产品类型：高层产品总规说明：6幢高层住宅、464户面积区间：112-277销售均价：7500元/项目地址：湖东南路与钟山路交汇处,点评：小区高端品质受到市民关注，开盘至今，热销百余套，月签约量达90户，销售较好,月均90套,雨山区天泽水岸佳苑,项目概况:占地：10万 总建：25万产品类型：多层、小高层、高层、商业总规说明：29幢、2500户面积区间：112-277销售均价：6400元/项目地址：位于湖东南路与九华路交汇,相对缓慢,备注：一期

18、售罄 二期在售 后续待售,天泽水岸佳苑在售二期小高层、高层84户，均价同区域较低。受到政策影响以及本身品质的影响，销售速度相对缓慢。,花山区板块：房地产市场发展较早、区域配套成熟。,金家庄区,花山区,代表楼盘：朝晖东方城：花山区超级大盘，分六区开发，目前一区销售接近尾盘，销售火爆！汇成上东国际：目前纯高层销售，一次付款最低打95折,1、花山区传统居住区、高价楼盘云集 大盘涌现市场2、朝晖东方城市、上东国际、海外外海名仕苑等项目都具有较大影响力。3、该区域成熟的配套和完善的居住规划，得到里置业者的高度关注。4、目前在售楼盘20余个，主力成交价7500元左右,雨山区,花山区朝辉东方城,项目概况:占

19、地：46万 总建：140万产品类型：多层、小高、高层、超高层总规说明：10000余户面积区间：72-169销售均价：多层7400元/、小高层6400元/项目地址：位于花园路与慈湖路交汇,月均115套,备注：一区在售 后续五区开发待售,马鞍山最大社区、区配套较为完善，周边配套齐全知名品牌加上较好的口碑效应，全城热销！内拥有3万五星级酒店，近4000的农贸市场；还有幼儿园及小学，是马鞍山目前房地产市场最大社区。,花山区汇成上东,项目概况:占地：24万 总建：50万产品类型：多层、小高、高层总规说明：4040户面积区间：88-136销售均价：6700元/项目地址：位于蓬莱路与东晖路交汇,月均60套,

20、备注：一期售罄 二期在售 后续待售,毗邻大润发超市，周边配套齐全交通便捷。优越的地理位置，紧邻宁安城际铁路提升价值空间，受到市场追捧。,金家庄板块：工业产业区限制其区域发展，新盘较少,金家庄区,代表楼盘：东方明珠：六期分别推出多层7200元/、高层6500元/，小区以完善的配套和高端品质著称！绿洲茗苑：一期推出多层5700元/，以其稀缺性和完善的生活服务设施，在市场上受到欢迎！,雨山区,金家庄区,1、新盘较少，主要依靠江东大道沿线楼盘支撑，东方明珠、绿洲花园、绿洲名苑等楼盘齐聚发力；2、该区域借助区域大盘的认知度和知名度，成交状况一般。,金家庄区绿洲茗苑,项目概况:占地：10万 总建：15万产

21、品类型：多层、高层、商业总规说明：37幢、1500户面积区间：83-120销售均价：5700元/项目地址：位于葛羊路与江东路交汇,月均95套,备注：一期多层在售 后续高层待售,小区配有大型会所、幼儿园及各类现代化生活服务设施。稀缺性房源、完善的自身配套，低单价是其火爆销售的主要原因。,项目概况:占地：60万 总建：75万产品类型：多层、高层、别墅、商业总规说明：5000户面积区间：88-160（六期）销售均价：6500元/高层、7200元多层（六期）项目地址：位于江东路与健康路交汇,月均30套,小区内部，马鞍山二中实验学校、海派风情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽

22、毛球场、健身房等设施一应俱全。完善的自身配套，优越的地理位置，超高的绿化率，提升了小区整体品质，受到追捧！,金家庄区东方明珠,房地产业在2005年进入快速发展阶段，2006-2011年发展迅速，并趋于成熟。2005年房屋销售均价1500元/平米，2011年房屋市场均价5000元/平米，翻了3倍。现有房产资质企业60余家，多为二三级企业，外来投资约30家，主要来自浙江、江苏。人均居住面积从2006年初的23平方米提高到现在的28平方米。房地产市场的投资成为推动该县投资重要的增长点。“十一五”期间，该县房地产投资62亿元，占全县固定资产投入的10%，年均增长53%十一五”期间，全县商品房销售面积达

23、130万平方米，比“十五”期间增加了50万平方米，年均增长10%，销售收入约30亿元。,当涂县房产板块说明,回顾过去,关注现在,地处马鞍山市最南部。处于价值洼地的房地产销售市场吸引着：马鞍山市区客户（多为首次置业、少量投资）当涂本地的客户（首次置业、改善型用房）在售项目20余个，房地产主力成交价5000元/平米左右。40-60万元的总价产品，市场主力军。2011年区域热销楼盘：香槟城、香榭美地,当涂县正元香槟城,项目概况:占地：11万 总建：16万产品类型：多层、小高高层、商业总规说明：27幢、1126户面积区间：92-140销售均价：4900元/项目地址：振兴路与314交汇,月均50套,备注

24、：一期多层在售,项目隶属当涂县最北侧，靠近马鞍山。属于发展中的新区行政中心，大配套完善。价格稳步有升。开盘价格4700元/平米经过1个月销售周期，目前均价4900元。,当涂县山鹰香榭天地,项目概况:占地：11万 总建：13万产品类型：多层、小高高层总规说明：35幢、1000户面积区间：98-140销售均价：5300元/（多层）项目地址：太白大道东与于湖路交汇处,点评：在当涂，山鹰开发3个项目。凭借其庞大的品牌资源，项目销售乐观。,月均25套,马鞍山房产市场特点小结,优先选择多层，高端物业暂未显现市场。楼盘价格分为三个等级5000、6000、7000左右，8000以上的楼盘较少。多层价格高于小高

25、、高层500-800元/平米不等。,楼盘开发进入大盘时代进入2007年以后，海外海、山鹰、绿地、朝辉、马钢等集团，项目总建超过50万方。高尚居住、专业物管、智能科技等概念不断渗入市场。,市场上在售的别墅项目较少马鞍山城区及当涂县别墅价格差异较小.,马鞍山市2011上半年房产市场回顾,上半年行情：主城区均价5900元/平米，较2010年房价上涨15%；马鞍山主城区6月份成交量稳中有升。当涂今年6月份价格及销售量较上月均有小幅下滑。,房屋销量价格变化,房产发展行情回顾（2008-2011年6月）,单位：套,2008年总成交：4445套；2009年总成交：11013套；2010年总成交：4768套2

26、011年1-6月，共成交2821套,较去年同期有小幅增长。,2011上半年马鞍山市房地产市场整体运行平稳,房屋供应量统计2011年7月,截至2011年7月，马鞍山城区房屋可售套数约6400套。花山区供应量最大，占44%。开发区可售量约126套。,2011年1-5月土地成交情况历经三个月的惨淡成交，伴随供应量的增加，4、5月份成交量有所回升。,2011年1-5月，累计成交1385.42亩，同比下滑12%。1-3月份惨淡的市场成交，有来自于春节假期的影响，也有政策影响导致供应较少的因素。,板块方面：其中花山区占48%；金家庄区占31%；雨山区占17%；当涂县占比4%。属性方面：住宅性质用地占比42

27、%；其次是商住用地，占比33%；工业用地占比22%；纯商业性质用地占2%；办公性质用地占1%。,2011年土地成交结构：花山区占成交总量的近一半比重；以住宅性质用地为成交主力。,成交溢价观察2011年土地市场底价成交地块占比较大，达65%，竞拍热度降低。,2011年1-5月份，共成交20幅地块，其中7幅地块溢价成交，13幅底价成交。底价成交中以工业性质用地为主，溢价率超过100%的仅一幅地块，达167%，为花山区商住性质用地。,本案,市区土地稀缺新地王583万元/亩,采石矶风景区附近：150万元/亩霍里山、秀山湖附近土地供应充足：150-170万/亩2011年5月，印山路与江东大道交叉口东南角地块创下了马鞍山市土地拍卖单价的最高记录，582.826万元/亩,马鞍山市历年土地市场成交状况,2011受政策影响，难现去年辉煌，市场表现趋于平稳，。,经历2008年的市场低迷后，市场迅速回暖，到2010达到巅峰。,谢谢！,