成都上半房地产市场报告.ppt

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1、,中国成都,2016年上半年成都房产市场报告,中成房业策略中心2016年7月荣誉出品,关键词,1,宏观市场环境,2,成都市场表现,3,市场预判,目录 CONTENTS,1,PART 1,2016年1季度中国宏观经济GDP增速为6.7%，创25年来新低；CPI整体上涨，进入“2”时代，PPI自年初以来持续上涨，通货膨胀压力上行。,全国经济环境,GDP增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。,2016年1季度成都市GDP总额2601.7亿元，同比上涨7.4%，高于全国增速。成都市CPI持续走高，2016年1季度为CPI指数为102.1，同比增速达2.1%；,经济增速放缓，但

2、仍高于全国增速，CPI增速开启“2”时代。,成都经济环境,市场运行环境持续宽松，多重并举力促消费。,全国政策环境,因城施策，一线及热点城市调控收紧，三四线加大力度去库存。,全国政策环境,三四线城市为了去库存，制定多种优惠政策，不断加大去库存力度;对于一线城市及部分热点城市，当地政府则相继出台调控政策稳定楼市；,宽松,收紧,成都楼市政策相对宽松，降首付、减契税、调整公积金贷款政策等。,成都政策环境,新政的实施能够惠及更多普通职工，有利于刚性需求的释放。另外对多职工贷款金额上限和年限的提高，对改需市场成交具有促进作用。,成都政策解读关于调整成都市住房公积金贷款相关政策的通知,一、贷款期限延长：个人

3、贷款最长年限由20年提高至30年原则上不超过其法定退休年龄；二、调整贷款额度：将贷款最高额度60万元，调至符合住房公积金个人贷款条件的两人及以上的职工家庭，单笔最高额度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元；三、调整贷款资金不缴存余额挂钩倍数：将贷款资金不缴存余额倍数，由30倍调整为20倍，同时取消“缴存余额在1万元以下的借款人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷款30万元。”的政策。,针对成都存量市场表现，给出了针对性的供给侧改革实施办法，利于减缓市场冷热不均现状，平衡各区域健康发展。如减少商业用地比例指标，设置各区域住宅存量周期上下限，严控市场供给。,成都政策解读关于成都推进供给侧

4、改革意见“51条”,（一）强化规划引领作用。（二）控制房地产用地供应规模。（三）调整房地产用地供应结极。（四）加强部门协同配合。（五）统筹拆迁安置房、保障性住房和商品房市场。（六）落实房产交易税收优惠政策。（七）加大金融助购力度。（八）支持农民工或农民进城购买商品住房。（九）培育和发展商业地产需求。（十）大力发展租赁市场。（十一）降低企业开发成本。（十二）鼓励企业创新产品。（十三）支持企业做大做强。（十四）强化企业监管。（十五）防范市场风险。（十六）完善公建配套。（十七）妥善处理矛盾纠纷。（十八）强化目标管理。,2016年1-5月房产投资总金额为3.5亿元，同比增速为7.0%，增速回升但仍处于

5、低位；房地产住宅、办公、商业投资增幅分别为6.8%、8.2%、12.8%；,全国房地产投资增速回升，同比增速7.0%，但仍处于低位。,全国房地产投资,2016年1-5月，全国房地产土地成交面积0.7亿,同比下滑5.9%；土地成交总金额为2295亿元，同比上涨4.7%；,全国土地购置面积小幅下滑，成交金额同比微涨。,全国土地市场,2016年1-5月全国房屋新开工面积为6.0亿，同比上涨18.3%，同比涨幅处于高位；2016年1-5月全国房屋竣工面积为3.2亿，同比上涨20.4%，同比涨幅处于高位；,受楼市回暖影响，全国房屋新开工、竣工面积大幅增加，同比涨幅均处于高位。,全国房地产开工及竣工面积,

6、2016年1-5月房地产开发企业到位资金增速猛增，3月份出现最大涨幅，预计下半年增速回落；,房地产开发企业到位资金情况破冰陡增，呈现高位增长，增速突破16%。,全国房企资金到位增速情况,宏观市场环境总结,全国GDP增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。,房地产投资增速回升，房地产市场趋于稳定状态，房产市场明显回暖。,政策环境区域化特点明显，一线及热点城市调控收紧，三四线城市加大力度去库存。,PART 2,2,成都土地市场,早期高供应，近三年土地成交整体仍低位运行，同比基本持平；优质地块房企争夺激烈，楼面地价上涨，成交价格接近2013年下半年水平。,成都土地供销价走势,

7、土地流拍率下降，价格上涨，开发商拿地热情高涨。主城区、近郊土地供销放缓，但溢价率最高。天府新区快速发展期，供销价均大幅上涨,大成都土地供销及价格,天府新区迎来土地市场高峰，成交面积最多；主城区价格最高，其中青羊区最高，达到9500元/，高新区以低价成交一宗商业性质用地，以1125元/楼面地价垫底主城区。,各行政区土地供销及价格,主城区整体溢价率较高，其中武侯、青羊区溢价率位居前列，高达72%、69%；龙泉表现不俗，溢价率达到48%；远郊市场冷清，仅新津、都江堰、崇州等小幅溢价。,各行政区土地溢价率,供应与成交处于低位，价格上涨，同比涨幅超5成，溢价率达到47%。天府新区作为国家级新区，上半年土

8、地供销处于各区域之首。金牛区发力，仅低于天府新区，屈居第二。,2016年上半年住宅用地市场情况,住宅类土地总计供应3208亩（合计50宗），成交3295亩（48宗），供应面积同比2015年上半年下降20.6%，环比2015年下半年下跌61.2%、成交量同比下降7.3%，环比下跌45.7%。成交价格上涨，同比上涨52.5%，环比上涨44.2%。,天府新区为住宅用地供应与成交的主力区域。其次成华区与新津；成交价格最高为锦江区，其次为青羊区与武侯区,土地溢价率在2014年下半年位于低位后，持续性上涨，目前处于中高位置，仅低于2013年；,商业用地供销处于较低位置，今年上半年供销均下跌；价格同比下跌，

9、但溢价率上涨；天府新区为商业用地供销的主力区域。,2016年上半年商业用地市场情况,商业性质土地总计供应2813亩（合计48宗），成交2669亩（41宗），供应面积同比2015年上半年下降19.5%，环比2015年下半年下跌21.9%、成交量同比下降14.6%，环比下跌13.5%。成交价格上涨，同比下跌33.1%，环比上涨20.9%。,天府新区为供应与成交的主力区域。其次为金牛区与彭州；成交价格最高为金牛区，其次为成华区与都江堰。,土地溢价率高，接近最高2015年上半年；,恒大地产布局大成都，主城区、新津区域拿下多宗用地；保利在国宾板块拿下2宗土地，现在正式开盘销售；万科地产、北辰实业、红星美

10、凯龙等进驻天府新区。,一线品牌房企加快一、二线城市布局，品牌房企中航、恒大、万科、保利等看好成都市场，补仓积极。,房企拿地排行榜,朗诗地产高溢价拿下百仁地块，与去年拿的3宗地成片开发，项目已面市，为金沙城项目；恒大地产高溢价拿下临中央广场的地块，未来或成为中央广场2期；苏南阳光置业拿下簇桥地块，创板块新高。,土地单价排行榜,土地市场总结,随着上半年市场回暖,土地市场回升,但近三年土地成交整体仍低位运行,上半年大成都土地市场整体仍处于低位；市场竞争导致优质地块地价不断攀升，实力企业比拼，品牌合作，并购成为趋势，成交价格接近2013年下半年水平；天府新区作为国家级新区，今年上半地土地市场迎来量价齐

11、升：供应同比上涨1倍，成交同比上涨91%，成交楼面地价上涨7.8%，平均溢价率达到41.6%，仅次于主城区；一线品牌房企在热点区域拿地积极；中小房企拿地门槛高，进入难度大：恒大、万科、保利加速布局成都。,成都普通住宅市场,2016年1-5月成都市固定资产投资总额为3158亿元，同比上涨13.9%。其中房地产投资总额为1049亿元，同比上涨9.5%，占固定资产投资总额的33.2%。,成都全社会固定资产投资增速持续回升，房地产投资占比趋于稳定，占三成左右。,成都固定资产投资和房产投资,1-6月成都新开工量3111.62万方，4月新开工量达到上半年峰值。,成都商品房开工面积分析,从各城区来看，天府新

12、区受规划利好影响，1-6月新开工量近400万方，居第一位；新都紧随其后，开工量达367万方。,成都各区县开工面积分析,2016年1季度成都市商品房施工面积同比增长10.2%；2016年1季度成都市商品房竣工面积大幅增加，同比暴涨153.0%。,受市场回暖影响，2016年1季度全市商品房施工和竣工面积增速同比上升，分别上涨10.2%、153.0%。,成都商品房施工和竣工面积分析,从住宅供应趋势来看，受高库存影响，2016年上半年供应持续下滑，降至2013年以来最低位1043万，环比下滑17.0%，同比下滑6.5%；从成交趋势来看，受各项利好政策刺激，2016年上半年商品住宅成交1422万，成交环

13、比上涨13.6%，同比上涨14.1%，处于成交高位。,供应持续下滑，去库存政策刺激，成交回暖明显。,大成都住宅半年度供销走势,近郊仍为供销主力区域，供应、成交均占比45%；住宅成交抢眼，成交639万，环比上涨28.3%，同比上涨12.8%；受规划利好影响，天府新区为唯一供销齐涨区域，供应环比上涨46.9%、同比84.7%；成交同比上涨幅度最大，为55.1%。远郊供销比仅为0.6，新增供应135万，环比下降36.2%，同比下降27.6%，成交228万，环比上升4.0%，同比上涨0.1%。,主城、近郊回暖明显，天府新区供销齐涨，远郊库存压力仍大。,2016年上半年成都住宅供销,从同比比供应整体来看

14、，除金牛区外，主城区其余各区供应均下滑，下降幅度在20%-60%；青羊区由于新入市项目少，供应下降幅度最大，其次为武侯区；从同比成交来看，主城区除武侯区成交下跌外，其余行政区成交量均不同程度上涨；,整体去库存为主，金牛区发力同比供销齐涨，锦江区回暖增幅最大，武侯区供销齐跌高新区仍独占供销量约35%市场份额,2016年上半年主城区住宅供销,从同比供应来看，双流供应降幅最大，新增供应70.6万，环比下降48.2%，同比下降32.0%；从同比成交来看，温江供销齐涨，成交涨幅最大，同比上涨38%；,近郊住宅市场回暖明显，温江、龙泉、郫县等区域供需两旺；双流存量去化，供应大幅下滑，新都市场存量高企,20

15、16年上半年近郊住宅供销,小阳春提前，2月市场供销开始拉升，供应4月达到峰值269万后开始回落；成交量节节攀升，6月整体达到峰值，部分出现回落。,2016年上半年住宅供销月度走势,从价格走势来看，2016年上半年住宅价格为7222元/，环比上涨0.2%，同比上涨6.8%。除近郊价格微降（下降0.4%）外，其余区域价格均上涨；其中主城区价格环比跌幅最大，环比上涨4.9%，其次为天府新区，环比上涨2.9%。,大成都商品住宅成交价格持续回升，涨幅收窄。主城区改善产品集中去化，价格涨幅最大。,大成都住宅历年价格走势,主城区内青羊区由于供不应求趋势明显，价格涨幅最大，价格11216元/，环比上涨9.9%

16、;近郊温江由于地铁4号线二期规划影响，价格涨幅最大，价格5552元/，环比上涨3.0%；远郊新津价格涨幅最大，为6010元/，环比上涨7.1%；,主城改善释放，各区价格普涨；近郊仅温江、新都小幅上涨；远郊存量高企，以价换量者众。,2016年上半年各区域住宅价格情况,从存量走势来看，存量去化明显，为2693万，环比下降6%，达到2013年以来最低值；主城区及近郊去化时间最短，为10、11个月；其中，青羊区去化时间最短，仅为8个月；新都去化时间最长，为14个月；远郊新津和彭州去化时间最长，均为27个月,大成都住宅存量为2693万，去化时间为11月，主城区存量去化时间最短。,2016年上半年住宅存量

17、情况,供应规模前三分别为南沿线华阳段、元华-站华、大面板块；成交规模前三分别为南沿线华阳段、大面板块、华府；,热点板块住宅供销,价格环比涨幅最大的板块为国宾、外双楠、金马板块价格下滑幅度最大的板块为十陵、南沿线华阳段、十里店板块。,热点板块住宅价格,高存量主要集中在近郊，而排名前三均来自热点大城南，南沿线华阳段、元华-站华、双流城区等；,热点板块住宅存量,2016年上半年新开盘95个，同比减少58个，环比减少43个；开盘认购率呈上升趋势，2016年上半年开盘认购率基本在50%以上，而2015年开盘认购率均在50%以下；,2016年上半年房企仍以去化存量为主，新开盘个数减少；市场回暖明显，开盘认

18、购率约6成；,开盘及开盘认购率走势,从成交结构来看，改善型需求释放明显。90-110、130-150成交占比上涨，同比上涨3.2%、1.0%50以下,50-90面积段成交占比下降，其中70-90下降3.1%。,各面积段成交情况,高低配改善型物业盛行，成交上涨，如联排别墅、叠拼别墅同比涨幅超三成。,各物业形态成交情况,保利遥遥领先，大品牌开发商霸屏，中小开发企业已不见身影,房企销售面积排行榜,（数据来源：房联成都透明房产网备案数据）,大城南刚改备受青睐，排名前三项目为恒大天府半岛、滨江和城、蓝光圣菲悦城。,项目成交排行榜,（数据来源：房联成都透明房产网备案数据）,项目成交排行榜,（数据来源：房联

19、成都透明房产网备案数据）,成熟板块创新高品质高价产品热销，销售额表现不俗。,2016年上半年，成都二手房成交52358套，环比上涨26%，同比大幅上涨59%，创下2011年来最高水平。,受政策刺激，二手房成交量持续上涨，创2013年以来新高，环比大幅上涨26%，同比上涨59%。,二手房市场,各区二手房成交量活跃，“以房换房”需求释放 金牛区成交套数最多；高新区同比涨幅最大，近7成；成华区环比涨幅最大，为33%；,二手房市场,2016年上半年，二手房成交均价与去年相比稳中有升，价格为8267元/，环比2015年上涨26元/，成交均价仍然处于正常水平。,二手房市场,二手房成交均价趋稳，近三年基本保

20、持，涨幅大幅收窄。,成都全社会固定资产投资增速持续回升，房地产投资占比趋于稳定，占三成左右；受市场回暖影响，全市商品房施工和竣工面积增速同比上升，分别上涨10.2%、153.0%。,供应持续下滑，去库存政策刺激，成交回暖明显。2016年上半年供应1043万，环比下滑17.0%，同比下滑6.5%；受各项利好政策刺激，2016年上半年商品住宅成交1422万，成交环比上涨13.6%，同比上涨14.1%，处于成交高位。,主城改善释放，各区价格普涨；近郊仅温江、新都小幅上涨；远郊存量高企，以价换量者多。,从成交结构来看，改善型需求释放明显。90-110、130-150成交占比上涨，同比占比上涨3.2%、

21、1.0%.,受政策刺激，二手房成交量持续上涨，创2013年以来新高，环比大幅上涨26%，同比上涨59%。,住宅市场总结,成都别墅市场,上半年价跌量升，供应上涨，整体供大于求，存量上涨。,大成都别墅历年供销存走势,大成都别墅价跌量升，供应上涨，整体供大于注，库存增加，随着今年上半年销量上涨，库存去化时间下降；主城区与成交套数同比上涨幅度最大，为181.1%；天府新区成交单套面积上涨：成交套数下跌20.9%，面积上涨67.6%。,别墅价跌量升，供应上涨，供大于求，库存增加；近郊量价齐升，主城区、远郊量升价跌，天府新区价跌量跌。别墅同归主城区趋势明显，主城区成交同比涨幅最大。,2015年成都别墅供销

22、存及价格,联排持续为各产品类型供销存主力，占比均在6成以上；联排与叠拼受成交上涨影响，去库存时间减少，联排同比减少14个月，叠拼同比减少11个月；,联排是供销存的主力物业，供销占七成，存量超六成；独栋、双拼量价齐跌，库存去化时间增加；联排与叠拼量价齐升，供销比下降，库存去化时间减少。,分产品别墅市场,独栋主要销售面积在200平以下小独栋及400平以上大独栋；双拼面积在250-500平之间；联排主力成交在250平以下；叠拼主要在200平以下，其中100平以下占比达到近3成。,别墅面积段成交占比情况,双流与都江堰受到品牌开发商入驻，带动区域热销，别墅供销居前二位；高新区今年新面市多个高低配项目，区

23、域别墅供应量大幅度上涨；锦江区供应上涨幅度最大，新津作为传统别墅区，上半年无供应；,双流的人居紫云庭、万科第五城等项目推出，区域供应排第一，销售榜第二位，都江堰万达城、明宇豪雅青城项目供应位居第二位，销售第一位。,分产品别墅市场,都江堰万达城、明宇豪雅青城项目热项，销量上涨区域销量排第一位；双流的棠湖泊林城位于华府板块、温哥华花园热销，区域别墅销量上涨；锦江区别墅上涨幅度最大；金堂别墅下跌幅度最大；,都江堰别墅库存量排第一，达到2541套；彭州存量去化时间最长；主城区别墅存量在高新、金牛与锦江区，武侯与青羊区少量存量，成华区已无别墅。,各区县别墅存量,主力别墅区牧马山、青城山、南沿线华阳段别墅

24、成交出现较大降幅，下滑15%、59%、26%；新都新城板块、万春镇板块成交量涨幅巨大，上涨680%、325%；南延线高新段、东山板块、锦华路板块、198板块去年无成交，今年成交量在60-93套之间。,大源板块价格最高，超过2万；198板块、青城山板块板块价格降幅大，下降26%、17%；新都新城区板块、南延线华阳段（麓山）板块价格上涨幅度最大，分别为14%、11%；,近郊华阳、华府板块成交上涨；远郊牧马山成交下滑，城市别墅更受青睐。,分板块别墅供销及价格,双流城区为别墅供应主要板块：青城山、南沿线华阳段为别墅销售主要区块；青城山、牧马山为别墅存量主力板块；大源板块别墅单价超2万。,分板块别墅存量

25、,双流城区为别墅供应主要板块，供应两自2个项目：人居紫云庭上半年供应4套双拼、187套联排，152套叠拼；国奥村供应54套联排，30套叠拼；青城山、南沿线华阳段为别墅销售主要区块：青城山小面积叠拼物业热销，使板块销量居各板块之首；南沿线华阳段板块内龙湖九里晴川、御香山、麓湖生态城项目热销，板块销量居第二位大源板块别墅单价超2万，价格最高；,上半年热销别墅项目有以下几个方面的特点：城市别墅：高低配，占有自然资源、配套成熟、品牌开发商；郊区别墅：区域级大盘，项目自然规划有完善的教育、医疗、商业；占有自然资源，临河临公园产品赠送大，性价比高。,主城区今年多个高低配项目面市，针对区域改善型群体：户型赠

26、送大、自然资源、品牌、配套其它热销楼盘区域级大盘、临河、临公园，项目自身规划教育医疗商业全生活配套。,典型热点板块畅销项目,成都商业市场,从供应趋势来看，受成都商业市场不景气影响，房企延缓商业项目开工，导致供应减少，今年上半供应到2012年来最低位；从成交趋势来看，成交量下跌，今年上半年销量处于2012年来最低位；从2012年以来，供大于求，库存持续性增加，今年上半年存量到达历史最高位，去化压力巨大,大成都商业整体供销下跌，处于历史2012年来最低位；供大于求，库存进一步增加，为2012年来最高位，竞争激烈。,商业市场整体供销存,2016年上半年大成都商业供应下滑5.1%；成交下跌37.1%；

27、主城区供销下跌，同比分别下跌9.9%、28.3%；近郊供销齐跌，同比分别下跌6.8%、30.8%；仅天府新区成交上涨，同比上涨66.9%，环比下跌52.9%；远郊供应同比上涨5.1%，成交同比下跌51.5%,商业供销齐跌，供应同比下跌5.1%，成交大跌37.1%；主城区、近郊商业供销下跌，远郊供应小幅上涨，成交下跌超5成，仅天府新区成交上涨。,商业市场整体供销,从供应来看，高新区与青白江、成华区商业供应为前三位，占比为17.0%、9.2%、8.5%；供应量同比涨幅最大的为青白江，同比上涨267.7%；环比涨幅最大的是崇州，上涨21倍；同比下跌幅度最大的为新津，同比下跌95.5%；,从成交来看，

28、新都与高新区成交量最大，占比为10.6%、9.3%；从成交涨幅来看，青白江同比涨幅最大，为213.6%，大邑环比涨幅最大，为326.3%；从成交跌幅来看，金堂同比跌幅最大，为80.8%；从成交区域看，都江堰、天府新区、崇州、金牛区、大邑同比上涨，其它区域均不同程度下跌；,仅崇州商业供销齐涨，其他供销上涨区域远小于下跌区域，青白江、高新区、新都、成华区、温江与龙泉供应上涨，仅都江堰、天府新区、金牛区、大邑销售上涨，其它区域均不同程度下跌。,各区县供销分析,主城区与天府新区价格下跌，双流同比上涨幅度最大，高新区价格下跌幅度最大；主成区中高新区与青羊区价格下跌，武侯区、锦江区、成华区、金牛区价格同比

29、上涨；近郊中双流、龙泉、温江价格上涨，郫县与新都价格下跌,受商业高库存影响，主城区与天府新区价格均下跌，其中天府新区同比下跌幅度最大，为14.7%，近郊价格小幅上涨。,商业价格情况,大成都商业存量为1338.3万，去化时间为超10年；主城区存量去化时间最长，超12.4年，其中锦江区库存去化时间最长；金牛区商业去化时间最短,商业是库存去化时间最长的物业，达到10年，库存高企，去化艰难，未来竞争更加激烈。,商业存量情况,供应与存量第一的板块为南沿线高新段，销售第一的板块为大源板块；南沿线高新段商业存量最大，去化压力最大。,板块供销排行,成都写字楼市场,从办公物业供应趋势来看，受高库存及销量大幅度下

30、滑影响，2012年后供应持续下滑，今年供应量创下新低；从成交趋势来看，2013年成交量达到历史高位，之后成交量持续性下滑，到今年成交量大幅度下降，同比下降12.0%，达到历史低位。,2012-2013为供销高峰期，之后呈现下滑；今年上半年供销处于历史低位，供大于求，库存进一步加大，去化压力巨大。,写字楼市场整体供销存,今年上半年大成都办公物业销下跌，同比下跌33.6%、12.0%；从供应看：全部来自主城区，其它区域无供应；从成交看：主城区与天府新区上涨，郊区下跌；,大成都写字楼供销下跌，同比下跌33.6%、12.0%；近郊、远郊供销齐跌，主城区、天府新区供应下跌，成交上涨。,写字楼市场整体供销

31、,供应全部来自主城区：其中成华区与金牛区为今年上半年供应主力区域，占比超6成；高新区为成交主力区域，占约6成；武侯区、金牛区成交上涨。,各区县供销分析,供应全部来自主城区；成华区供应量最大，其次为金牛区。,从成交来看，高新区成交量最大，同比上涨58.1%，环比上涨1.5倍；高新区、金牛区、武侯区成交上涨，锦江区、成华区同比下跌；,主城区写字楼物业价格最高，其次为天府新区；主城区量价齐升：受到上半年政府等利好影响，主城区写字楼量价齐涨；天府新区处于发展阶段，区域写字楼项目少，成交量低，价格下跌。,主城区量价齐升，近郊量价齐跌，天府新区成交量低，整体成交价格下跌。,写字楼价格,写字楼存量主要集中在

32、主城区，占比近8成，其中主城区中高新区存量最大，占比为42.0%；成华区与锦江区存量去化时间最长；,存量大，去化速度慢，去库存难度大，未来竞争激烈。,写字楼存量情况,驷马桥因青龙广场与台州商人大厦集中面市，供应量居各板块之首；南沿线高新段与大源板块为写字楼销售与存量前二位板块。,板块供销排行,成都SOHO市场,2015年大成都SOHO物业供应受到主城区供应下跌影响，整体供应量同比上涨4.3%，环比下跌51.5%；从成交趋势来看，2013年成交量达到历史高位，之后成交量持续性下滑，今天上半年成交量有所上涨，同比上涨13.6%，环比上涨27.2%。整体供大于求，库存处于高位，整体去化压力巨大,供应

33、环比下跌，同比上涨，成交上涨，但整体仍供大于求；库存同比上涨，环比出现下跌，但仍处于高位，去化压力大。,SOHO市场整体供销,主城区是SOHO物业的主力供销区域：供应量占整体的57.7%，成交占整体的51.7%从成交看，整体成交量同比上涨4.3%，环比下跌51.5%，其中天府新区与近郊成交量上涨，其中天府新区成交量同比上涨超7倍。,供销同比上涨，整体应大于求；天府新区、近郊上半年表现强势，供销上涨，其中近郊整体供小于求；主城区为供主力区域，占比为57.7%、51.7%。,SOHO市场整体供销,主城区是供应主力区域：其中成华区供应量最大。新都为郊县供应最大区域。天府新区上涨幅度最大，同比上涨52

34、6.1%，环比上涨161.1%,从成交来看，高新区成交量最大，同比上涨14.6%；天府新区同比涨幅最大，为731.6%；,成华区与天府新区供应量最大，高新区成交量最大；天府新区、新都、金牛区供销齐涨，武侯区、都江堰供销齐跌。,各区县供销分析,主城区价格上涨，同比上涨14.6%，环比上涨11.7%；近郊与天府新区出现以价换量：价格同比环比均下跌，带动成交量上涨；高新区价格最高，价格上涨幅度最大；高新区、青羊区价格上涨；锦江区、金牛区、成华区、天府新区、龙泉与温江价格下跌,主城区价格上涨，天府新区、近郊以价换量。,SOHO价格,大成都整体存量为293.0万，去化时间需要3.3年；主城区的存量占整体

35、存量的63.8%；高新区存量为各区之首，占整体存量的1/4；锦江区去化时间最长；,存量大，存量去化时间较长，市场竞争激烈。,SOHO存量情况,大源板块为目前供应与存量最多的板块，犀浦地铁开通，区域内龙城高新天地、蓝光幸福满庭、合能橙中心等项目销售，销售量居各板块之首。,板块供销排行,成都LOFT市场,从LOFT物业供应趋势来看，受高库存及销量大幅度下滑影响，2013年后供应呈现波动性下滑；从成交趋势来看，2013年成交量达到历史高位，之后成交量持续性下滑。存量上看，持续性上涨，去库存压力巨大。,2013年供销达到高位，之后供销量呈现下滑；供大于求，库存持续上涨，去库存压力巨大。,LOFT市场整

36、体供销,2016年上半年年大成都LOFT物业供应受到近郊供应量大涨影响，供应量同比上涨超2成；,主城区为供销主力区域，分别占比89.1%、79.7%；上半年整体供应环比上涨，供应环比下跌，同比小幅上涨，整体供大于求。,LOFT市场整体供销,主城区高新区供应量最大；郊县LOFT供应较少，新增全部来自郫县；,从成交来看，高新区成交量最大，为各区之首，同比上涨44.8%；金牛区是今年供销涨幅最大的区域，供应同比上涨超17倍，成交同比上涨27倍；,高新区供销主力区域，占比分别为58.2%、45.0%；金牛区供销上涨幅度最大，郊区中郫县供销量最大。,各区县供销分析,主城区和近郊价格同比均下跌，主城区下跌

37、幅度更大，跌幅为6.3%；环比小幅度上涨，主城区上涨5.7%；武侯区为主城区价格上涨区域，同比上涨16.1%；青羊区下降幅度最大，达到34.6%。,受整体市场影响，环比价格有所增加，但同比价格下跌，市场仍以价换量，LOFT产品使用问题仍是核心。,LOFT价格,主城区的高新区存量最大，占整体存量的47.2%，占主城区存量的63.1%；锦江区存量去化时间在主城区中最长；近郊中的龙泉驿去化时间最长，为36年,主城区存量的主力区域，占整体存量的74.8%，去化时间为4.4年，近郊去化速率慢，存量去化时间超过6年高新区为存量的主要区域，占整存量的47.2%，存化时间约5年,LOFT存量情况,LOFT整体

38、量少，受到单盘影响较大：供应全部来自南沿线华阳、荷花池与郫县老城区3个板块，板块内供应量全部来自单个项目；销售与存量主要在南沿线华阳段，供销存主要来自板块内的嘉年华国际社区。,板块供销排行,南沿线华阳段供应与销售主要来自嘉年华国际社区；荷花池供应全部来自瑞升城北橡树林；郫县老城区板块全部来自花样年龙年国际中心。,总结展望,楼市回暖，成都市场同样经历了快速回暖，目前经济结构调整与改革的持续期，预计2016年下半年市场走势放缓、趋稳。上半年住宅成交大幅上涨，创新改需产品备受市场追捧，随着供应侧改革逐步落地，针对性去库存，改需需求持续释放，但热度会受供应侧影响,预计未来需求市场或有所回落。农民工刺激政策出台或带来部分刚需存量释放，带动郊区存量去化。市场目前库存压力仍在商业，且存量仍然庞大，商业市场迫切创新，需要复合产业探索和租售创新产品，但收效如何仍有待市场检验。市场强强合作，品牌化趋势明显：恒大收购华置、新世界项目，中海收购中信，保利收购中航地，强者越强，弱都淘汰，未来并购将加速。,经济结构调整与改革的持续期，下半年宏观政策将持续宽松，政策聚焦去库存、促消费、保投资将成为主旋律，房地产供给侧改革，全力去库存。,下半年开盘项目,